區域法和物業所有者重新發行或重新發行的權利

分區法是現代土地使用管理的基石,它规定了如何使用地產、建造什么建築以及建築何處。 對地產所有者來說,這些法律既代表了可预测的權利框架,也代表了重新發動計劃與管理限制相衝突時可能會有挫折感。 了解私人地產權和公共區划權的交汇點,是任何想开发土地、翻新现有建筑物或改變地區指定用途的人所必不可少的。 這篇文章提供了权威性、深入的地區法、重新開發过程以及地產所有者想要重新分區區的法律和实践渠道。

分界法的基礎

區域的建立源于20世紀早期, 以對迅速城市化和需要分離不相容的用途(如工厂和住宅)的反應。 具有里程碑意义的美國最高法院案例[] Euclid v. Ambler 房地產公司[ (1926) 维护了警察权力下的全面分区法令的合宪性, 规定政府可以管理土地用途以保护公共健康、安全、道德和一般福利。 自此以后, 州授权法案把分区權授予了地方市镇, 地方市镇又通过了分区法和地圖, 将社区划分成區。 每個區都具有一套允许的用途、維度标准(八度、挫折、密度) 和性能要求。 如今, 各州都授予地方政府以受宪法限制和程序保障的管束, 地方政府以區域權。

區域法不是一成不变的。 地區法則會定期通過立法修正案、全面計劃修改和當地區划的挑戰等來更新。 物產主必須知道, 工程在申請時有效的規定是管治的; 然而, 許多司法管辖区在建築許可時會提供權限。 私人發展與公共監督之间的平衡是微妙的, 需要法律知识和戰略規劃。

了解分區和条例

分區分類因辖区而异,但通常包括住宅、商業、工業、農業和混合用途區。 在每个類別中,都存在更多的小區,例如單家庭住宅(R-1 ),多家庭住宅(R-3),鄰居商业(C-1),以及一般工業(I-2)。

  • 使用 ── 右方允許的活動(例如R-1區的單家住宅) 。
  • 使用只限有特殊許可, 需經過额外審查(例如住宅區的日托所)。
  • bulk和維度標準 — 如最小批量區域、屬性線的挫折、建築高度、地板面积比(FAR)以及空間要求。
  • 设计指導 ——美學控制,景观美化,標誌,以及停車要求.

覆蓋區對基區的上方加了限制,通常是為了歷史保護、洪泛管理或中轉發展。 物業所有者在計劃重新發展前必須全面檢查官方的區划地圖和代碼。 很多市都提供線上GIS工具來檢查地區的分類。

物業所有者在既有區域內重新發展的權利

最直接的再發展之路是在目前的區域分類內工作。 只要拟议的用途是允许的用途,且工程符合所有維度和設計标准, 物業所有者通常就有發展權。 然而, 此项權則不是绝对的。 地方政府可通过地點計劃审查、設計審查委員會或環境影響評估等方式, 强加條件。 此外, 不符合規定的用途, 即那些在建立時是合法的、但目前被修正的區域所禁止的用途, 可能繼續使用, 但往往被限制於擴展, 並且如果在指定的時間內被廢棄, 可能失去合法地位 。

當重新开发已存在不符合同用途的地產時, 擁有者必須小心行事。 擴張不符合同用途可能需要變更或變更基部區域。 如果已建構被破壞到超出其价值的一定百分比, 许多代碼需要重新重建以遵守目前的標準。 重新开发計劃中總是包括由土地使用律師或專業計劃者進行的區域遵守性審查 。

另一項关键權利是,一旦工程符合規定,便能申請建築許可。 如果規定許可被拒絕, 房主可以向區划委員會或等級机构上诉, 并最终向州法院上诉。 申請人要承担證明提案符合規定要求的举证责任。

重新區劃行程: 改變屬性指定用途

重新區域是修改地區地圖或文字以改變地產分類的一個立法行動。它不同于變化或特殊使用許可,它涉及特定區域的例外。 重新區域的應用程式通常由地產所有者提出,但需要當地立法机构——通常是市委或縣委員會——經规划委員會的建議后批准。

重新區域行程中的步骤

  1. 許多市政府鼓勵或要求與計畫員會議, 討論可行性、全面計劃的连贯性及可能問題。
  2. 包括地產、現有及拟议的區划、工地計畫、解釋理由與社區利益等。
  3. 」 工作人员評論與報告 ——計劃員以全面計劃、區划碼、環境限制和基础设施能力分析要求。
  4. 公開通知和聽證會 – 州法律對相邻的物業所有者授權通知,在本地報紙上發表,至少要由計劃委員會舉行一次公開聽證會。 社區投入被嚴格關注。
  5. 由於政府決定如何決定是否同意、拒絕或修改。
  6. 立法機構的決定[ — — 市委或縣委會會舉行最後的公開聽證會,並投票表决重新區域的條例。 修正案可以加入,但实质性的修改可能需要重新提名。
  7. 批准或拒絕[ – 如果批准, 區域圖會更新。 如果拒絕, 擁有者可能等待一段時間( 通常是6個月至1年) , 才能重新申請或在法庭上對決定表示質疑 。

重新區域應用程式的战略考量

成功的重新區域通常要靠證明拟议的改變符合辖区的全面計劃。 如果計劃指定了未來的商业用途,那么住宅到商业的重新區域就更可以防備。 如果計劃要求低密度的住宅,重新區域到高密度的公寓可能會面临強烈的反對。物產主在開工初期就應委托一位土地使用律師和計劃顧問。 申請前的會議在支出大额之前可以揭示致命的缺陷。 建立社区支持記錄,通过鄰居會、支持信以及降低密度或增加地貌等出让權,可以讓不情愿的官員們出面。 相反,居民往往會組成反對團;他們會拖延或使一個計畫出轨。 公眾聽證會前的協議往往比面對憤怒的人群更有效。

差异和有条件使用许可证

重新區域不是唯一的工具。 要求從嚴格維度標準中解脫的物產主可能會申請 [[FLT: 0]] 變化 [[FLT: 1] 。 區域委員會會判斷差异, 因為物產的獨特物理特征( 如奇特的形状、 陡坡) , 造成不必要的困難 。 申請者必須證明, 困境不是自生自滅, 差异不會改變鄰居的性格, 且是提供減離的最低限度必要。 使用變化( 改變使用型態) 的难度遠遠遠遠遠未達到, 且在有些州被完全廢除 。

一個 有条件的使用許可(也稱特殊例外或特殊使用許可) , 只有在符合特定条件的情况下才能使用, 例子包括住宅區的教堂、床和破碎的快餐或大規模的發展。 和變异不同, 有条件的使用許可不要求展示困難; 申请人必須證明使用符合規定的標準( 交通衝突、 降噪聲、 缓冲等等 ) 。 委員會有裁量權, 但必須以客观标准而不是任意的反對為決斷。 兩種變異和有条件的使用許可上诉州法院。

法律挑戰和限制

分區規定有時會太過過份, 侵犯憲法的財產權利。 第五修正案禁止政府不給公開的补偿而收購私有財產。 規定當某項規定使所有所有所有土地都失去经济上可行的使用(總占領), 或者在 Penn Central 的平衡考驗下, 當經濟影響、對投資支持的期望的干涉以及政府行動的性格嚴重時, 規定的規定將會發生。 反向的懲罰诉讼讓物產主在區劃限制有效摧毀其土地價值時要求赔偿。 然而,法院通常會向地方政府推遲到,物產主負重擔著沉重的責任。

其他法律挑戰包括[] 适当程序索赔(如果程序不公平或任意)和平等保护索赔(如果分区決定以物業所有者为目标,而不以合理理由),如果它符合私人利益而不是公共利益,那么可以把小块土地重新划分,以用于不符合周边土地,那么它就被打倒。同样,只有符合直接与使用有关并记录在法令中的条件,才能允许合同分区(如果物業所有者承诺某些特许权以重新划分),例如要求土地或收费,与Nollan和[Dolan 标准下的项目影响有根本的关联和粗比例。

許多案件在行政程序或商議中解決, 但有時诉讼是有必要的。 必須記錄與員工及官員的所有交換, 严格遵守期限, 并保留所有反對的記錄。

社区参与和政治现实

土地使用決定本身就具有政治性。 選舉官員必須平衡開發者、現成居民、企業主和大群眾的利益。 如果重新划分應用區域,以達到所有技術規定的要求,那么它仍可遭到拒絕。 因此,社区参与不是可選的,而是战略上的必要。 物產主在申請前,應先先先先與鄰居、房主協會和当地公民團體进行交流。 托管開放房屋、分发事實表、以及解決交通、噪音、物產價值和美學等問題,可以建立善意,降低公開聽證的可能性。

政治現實也意味著,即使是受人青睐的員工建議也可以被民选机构推翻。 了解當地政治面貌 — — 由他們代表的委員會和議會组成,以及過去曾做出過哪些土地使用決定 — — 也能為這項方针提供参考。 有些司法管辖区有增长管理政策、暂停某些用途或密度上限,而這些限制必須被通航。 聘请當地說客或政府事務顧問可能適合於大型工程。 最终,在设计、使用强度或分期計算上的灵活性可以使批准和拒絕之間有所区别。

結 论

分區法是一項複雜而动态的領域, 直接影響地產所有者重新开发或重新區域土地的能力。 地產所有者有使用地產的基本權利, 但那些權利總是受政府授權的警察權限。 成功的重新开发需要透彻了解现有的分区分類、 全面計劃、 重新划分、 變化或有条件使用許可的程序。 同样重要的是要能與社區合作, 并導導導導過政局。 任何一篇文章都無法涵盖地產所有者的所有區划法的每一個細節, 每個辖区都有自己的獨有的條例和程序。 地產所有者都強烈建議與土地使用律師、 专业計劃者以及房地产發展顧問人合作, 以取得最有利結果的機會。 进一步讀取 [[FLT: 0] 美國計劃協會[FLT: 2] , 考核本州權益法研究所的概 , 或審查像 [FLT: 地產主[FLT] 的更廣 的 。