如何在買下農地時引導地產權問題

買賣前, 您必須找出所有现存的地役權。 權限搜尋和調查會顯示有記錄的地役權, 但規定或暗示的地役權可能需要更多調查, 例如訪問鄰居或檢查歷史記錄。 即使沒有記錄的地役權也有可能造成法律曝光 。

矿产、石油和天然气

許多農民的礦權都從地表所有權中分離出來。 這意味著你可以擁有地表上的土地,但不能擁有其下面的石油、天然气、煤炭或其他礦物。那些礦權的擁有者(通常是前所有者、公司或政府实体)可以進入你的地盤去探查和提取資源,這有可能破壞你的地表使用。你應該永遠確認礦權是否包含在出售中。如果沒有,就了解礦物所有者權的範圍。有些州要求礦物所有者造成尽可能小的損害,但其他州則授予寬寬的權限。 咨询一位了解州內「大業」規則的當地律師。

水權和海馬路通路

美國東部的河川水權通常适用:天然水道的河川地主有合理使用水的权利,但不能不合理地干涉下游地主。在西部各州,先期的水權分配是按使用年限,而不是按土地所有制。如果你打算灌溉、蓄水池或分流水流,你必须取得或核实现有的水權。即使是小溪水權也可以得到州許可。不能保障水權,农村土地就可能無法用于農業或牲畜。 檢查一下你們的州水資源局或水法專家。

地下權限:洞穴、地热和碳存储

洞穴、地热資源和地下儲藏權(例如二氧化碳或天然气)不太普遍,但也日益重要。 有些州把這些權限當作礦產權的一部分,另一些州則視為分別的地產权益。 如果鄉村土地位于喀斯特地區或近於活跃的地热田地,在關閉前先調查這些權限。

购买前保護您的財產權利的步骤

關閉前要盡全力 才能防備財產權問題,

全面查詢和取得標準保險

产权搜尋檢查公共記錄以查證所有者鏈,并找出任何留置權、判斷權、地役權或其他抵押權。 對於農地,搜尋至少要追溯到50到60年,因為老地役權或通行權可能不出現在最近提交的檔案中。产权保險可以保護您避免搜索可能錯過的缺陷,如伪造文件、未知繼承人或文秘錯誤。 標準政策涵盖放款人的利益,但您也應買下所有者的政策。 对于農地,要考慮扩大覆盖范围,包括" 失錄" 風險,如指令性地役權或邊界區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區區

聘用一名專業調查員

邊界勘察在农村比在郊区更重要。 邊界可能以石牆、舊圍牆或隨時間而變化的自然特征為標記。 持照的勘察員會找出确切的角和線,找出任何侵犯(例如鄰居的雨棚或您的土地上的行走道),并標示可能的邊界爭議。 勘察也應該找到建筑物、行駛道和水井等與挫折線和地役權相關的改善。 如果地產相邻公共土地(如國家森林), 勘察就應該確認不存在重叠的聲明。

土地分界和土地使用条例

農業不代表不受管制。 大部分縣和很多鎮區都制定了區划法令, 規定最小的地區大小、建築挫折、允許的用途和允許的建築類型。 有些農業區域只被划為農業或林业用地, 這可能限制你們建住宅、開業或分類的能力。 此外, 尋找覆蓋地區的地區, 保護地下水、 景觀或野生生物栖息地。 聯繫當地的規劃部門, 取得區划确定函, 并檢查任何可能影響你們計劃的變更。

調查環境限制和保护

聯邦和州立的環境法可以對農地主造成沉重的負擔。 《清水法》可能要求任何扰乱湿地或溪流的活動都需有許可。《濒危物种法》可以限制土地使用,如果有列入的物种存在。有些州有管理入侵物种、规定的燒傷或农药用途的規定。 第一阶段的环境站點评估是明智的投資,尤其是當土地以前被用于農業、伐木或采矿時。它可以找出潜在的污染(舊燃料罐、农药棚、垃圾堆),并可以用于商討清理责任。

檢查存取權與道路維持協議

農業地產通常會依靠私人道路、車道或隔離鄰居地產的地役權。 確認您有合法權力進出您的地產, 且其廣泛性足以供您預期使用(例如大型農業設備、重型卡車或緊急車 ) 。 如果道路被共享, 審查任何規定成本共通、修理和除雪的公路維持協議。 缺乏明确的協議, 爭議可能很快會發生。 如果地產是地產, 您可能需要商議新的地役權或寻求法定的法院程序, 这一过程可能成本高昂且不確定。

檢查现有租赁和合同

農業租借、獵物租借、木材合同、風能租借或蜂窝塔租借可能已經存在。 這些協議可以將你作為新的所有者, 有些可能會延長很多年。 請賣主披露所有书面和口述協議。 仔细审查每份協議: 租借權可能授予租戶獨家獵物權, 或風租可能限制你建造高層建築的能力。 決定是遵守這些協議, 還是在關閉前商議终止。

农村土地交易中的共有物權

某些問題常常會讓買家失去警惕。

与鄰居的边界爭議

農業地產界通常不清晰。 舊的圍牆可能不遵循法律界限, 长期使用會產生負面的占有要求。 一個已經在真正界外守了多年的鄰居可能可以要求這塊土地。 在有些州,在移交前, 法律需要做調查以避免這種爭議。 不管怎樣, 目前的調查和與鄰居的開通交流可以防止未來的衝突。 考慮和勘察者及鄰居走邊界以確認協議。

未錄制或預定的地窖

人們(鄰居、公共用戶、消遣用戶)在不許使用合法時間的時間時, 可能會有不記錄的規定性地租, 並且會有不斷使用。 即便沒有記錄在任何地契中, 規定性地租也可以成為合法權利。 買家可以藉由取得規定性地租的權限保險、 檢查地產, 以及問鄰居歷史用處, 保護自己。

造成地表損失的

德克薩斯州、蒙大拿州和宾夕法尼亞州等州常將礦權與地表權分開。 新所有者可能對其土地上的开采、钻井或水力破裂活动無任何控制。 礦產所有者可以建造道路、井垫和管道,而地表所有者通常不能拒絕。 在買礦前,先确定礦權的地位。 如果礦權被割裂,就問問现有的合同和未来勘探的可能性。 一些州(如科羅拉多州)的法律要求水面損害的补偿,但這并沒有普及。

隨地而跑的限制性二重奏

農民區或前牧場的地契限制限制你所能做的。 例子包括禁止運貨、牲畜、商業或某些外表顏色。 其他房屋所有者或房屋所有者協會可以實施此項。 總是要求一份任何宣示協議、條件和限制(CC&R)的副本, 并仔细讀取。 它們可能會被記錄在縣內的書記室,而卖方不一定會自愿提供。

其他法律和实际因素

农场保护权

許多州都制定了保護農業營業不受惡意訴求的「農業權法 」 。 如果你搬到农村, 期待鄰居農場的噪音、氣味、灰塵和慢速移動的農業設備。 这些法律可以保護農業營業不受新的住宅訴求,所以了解現有的保護很重要。 相反,如果你打算農業,确保地產本身符合此保護要求,特别是在動物營業和噴洒方面。

重要领域和征用风险

農地有時會被指向公共工程,如管道、電線、高速公路、太陽農場。 如果政府實體或私人公司有知名領域權, 想要取得地租或土地的資金, 您就有权获得公正的补偿, 但您不能輕易阻止。 請檢查該地區是否提出過任何此类工程。 地方規劃部或公用事业委員會可能掌握尚未完成的基建計劃的資訊。

遗产和地產规划

如果你們打算持有這項財產數十年或將它傳給繼承人, 請考慮地產權法如何影響繼承人。 在有些州, 共同擁有的農地可能會受到想要出售的繼承人分拆的行為。 建立信托或有限责任公司來持有地產可以提供灵活性, 避免遺產爭議。 另外, 理解被割裂的礦產權可能會傳給不同的繼承人, 使所有权更複雜。

与专业人员合作

光靠賣主的披露是不够的,因為农村物權的複雜性。 在發出要约之前召集一批專家。 美國人對此表示出興趣,但我們卻不滿足。

• 對於國家法律, 他們可以審查地權報告、 地役權草案、 建議。
• 熟悉當地紀念和邊界的 授權測驗師。
• 提供所有者權保單的代理人,
• 任何有理由怀疑污染或湿地問題的環境顧問。
• 水權專家,