了解不动产交易中的項目承諾

當您購買財產時, 少數文件的權重和 所有权承諾 [[ FLT: 0] 一樣重。 此文件是您所有權利息的基础。 所有权承諾是權益保險公司在符合某些條件后發行權益保險的承諾。 它提供了所有权现状的快照, 找出了財產的擁有者、 存在哪些保值, 以及交易結束前需要解決的問題。 不彻底审查此文件, 買主就可能繼承可能要花上千美元甚至威脅其佔領財產的隱性債務 。

這篇文章將帶你走過一個標準承諾的基本元素,解釋為什麼每一部分都重要,并給您一個自信地審查的實際框架。 不管您是第一次购房者、經驗經驗的投資人,還是地產專業者, 勤勞地審查標準承諾可以拯救您脫離昂贵的驚喜。 我們來了解細節吧。

冠名承諾是什麼?

产权承諾是一家产权保險公司在全面搜尋公開記錄後發行的初始報告。 它不是最後的保單,而是在符合某些条件和特定要求的情况下發行的保單。 該文件包括了財產、現主、任何留置權、抵押權、地役權、限制和例外等法律描述,除非被解除,否则將被排除于保單之外。

必須明白, 所有权承擔是所有权保險人和被保方之間具有约束力的合同。 一旦您接受并符合条件, 公司就有义务發佈終期保單。 然而, 承擔也概述了保險人將[ [FLT: 0]] 不[[[FLT: 1] 的保單, 這些都叫做例外。 審查承擔的目標是最大限度地减少這些例外, 并确保財產有清潔的、可保的保單 。

為何要進行徹底的審查

很多買家甚至代理人都把權位承諾當做一個例行文件,只是由律師簽署。 這是一個危險的假設。 權位承諾是你們在成為問題之前第一次發現權位缺陷的最佳機會。 诸如 未交的財產稅[、 机械化的留置權、 判斷留置權[] 或未發放抵押物[等問題, 只有在债权人試圖強迫賣你家時或以后,才能知道這些問題。

並且, 承諾揭示了誰有使用地產的合法權利。 例如, 公用事业公司的地役權可能允許他們進入你的後院來維持電源。 如果地役權直接流過你計劃建造游泳池的地方, 你可能被迫移動游泳池, 甚至放棄工程。 你提前發現這些限制, 你可以和賣家商討解決, 或者干脆決定退出交易。

也讓人心安無事。 知識這項名號很明顯, 其他人也無法對您的財產提出合法要求,

標題承諾的核心元件

每個標題承諾包含數個標準的區段, 但州和保險商的確切格式可能不一。 以下是您需要理解的關鍵部分 :

附表A - 基本信息

本節列出双方当事人、財產和被保人。 包括买方和卖方的姓名、 買賣價格、 搜查生效日期、 地產的法律描述。 仔细檢查您所簽合同的姓名和地址。 即使有小的差異, 也可能造成延遲, 或極其情况下, 保險失效 。

附表B - 所需经费

附表B列出保險商將發佈最后保單之前必须满足的条件。 共同的要求包括: 支付所有稅金、 收據記錄、 釋放現有抵押品、 以及州與地區的轉帳稅。 如果您在為購買融资, 你的放款人也會提出要求, 如抵押留置權記錄。 請與您的關閉代理商一起審查這一節, 以确保任何東西都不存在 。

附表B - 例外

這是产权承諾中最關鍵的部分。 它列出所有缺陷、留置權、抵押權和限制性約,將[]排除在覆盖范围之外。 標準例外通常包括邊界爭議、未記錄的地役權和尚未公開的留置權。 此外,在搜尋中找到的任何特定問題,如信托契约、判決或房主協會約,都將在此出現。

您的目標是审查所有例外, 決定哪些例外可以被移除或治愈。 例如, 多年前已付的財產的未放行抵押, 通常可以通过聯繫前出贷人和解除留置權来解决。 如果卖方不能解決例外, 您可能需要接受它, 作為對您所有权的永久限制 。

核准

批准是修改覆盖范围的標準政策中的可選的新增。 例如, 公道批准可以确保財產合法使用公道。 另一常見的是「 全面」 批准, 以防范某些區域違章。 您的律師或權位代理可以建議哪些批准适合您的處境 。

逐步審查標題承諾的指南

現在你知道該找什麼了 這是一個實際的 系統化的審查文件的方法

第1步:核查当事方和财产

從附表A開始, 確認賣主的名字與標題歷史完全一致。 如果屬于信托基金或有限责任公司, 請確認是否列出正確的實體 。 請檢查法律描述: 它是否與評估者的包裹號碼和您要買的地址相符 ? 不同處可能表明標題鏈中存在更大的問題 。

第2步: 檢查例外( 附表B - 例外)

每個例外都一個接一個地翻。 每個例外都問:「這是否影響我對財產的使用? 」 賣主在關閉前能否移除它?

  • 拖克留置 : 關閉時必須缴纳的未交財產稅 。
  • 由承包商或供應商提出,
  • 裁判留置[:法院判决,指控附屬物的卖方。
  • 可能供公用设施、排水或接通。 請確保他們不會妨礙您的計劃。
  • 限制使用土地的CC&Rs(例如,六英尺以上沒有圍欄,沒有商業活動)。
  • 其他人可能擁有你財產下的石油、天然气或礦物的權利。

如果有任何例外不明, 請請您地產主管或地產律師解釋。 不要假設锅爐例外無害 。

第3步:检查要求(附表B-要求)

通常要求包括:

  • 支付本年度的税款。
  • 記錄了從賣家到買家的契約
  • 記錄买方向出贷人抵押的情況。
  • 任何现有的信任行為都得得到釋放
  • 提供賣家的權力證詞

缺少要求可能延遲關閉或失去保險。

第4步:尋找「全球」問題

大部分的標題搜索自特定日期生效。 列恩斯在此日期之後但關閉前沒有顯示於承諾。 所以要使用「 空白」 的覆盖范围或日期後的背書。 問您代理人如何處理承諾後的錄音 。

第5步:审查放款人与所有者的政策

如果您在融资, 出贷人需要另外的出贷人權保單。 權保單將分給您( 買主 ) 和出贷人。 出贷人權保單會保護銀行的投資, 而所有者保單會保護您。 它們可能有不同的例外和要求。 請確保兩項保單都得到審查 。

普通紅旗和如何處理它們

經驗丰富的買家和代理人知道某些問題需要立即注意。

  • 未放行抵押: 已付還但從未正式放行的抵押。 這常常可以通过取得放款人放行而解決, 但如果放款人不再存在, 可能需要一個安靜的产权動作 。
  • 机械化留置權:指未收付的承包商。請卖方提供付款的證據或解除留置權。如果卖方不能,留置權可能需要用收付收益支付。
  • 与您的計劃相冲突的地獄 : 例如, 排水平原, 贯穿您拟设的建築工地。 您可能需要調整您的地獄平原或與地獄平原持有者商議 。
  • 禁止你打算使用的限制協議:如果你打算經營家產生意,協議禁止營業,你可能需要重新考虑買賣。
  • 判斷留置權對付卖方:在卖方传达明确所有权之前,這些留置權必須先付還,而且通常使用出售所得收益而滿足。
  • 聯邦稅務留置特別嚴重, 可能需要更多文獻與時間解決。

當你遇到紅旗時, 不要慌張。 大部分問題都是用時間和錢來解決的。 但當知道有些問題, 如爭議的邊界, 可能要受到訴論。 您的地產律師可以建議您如何做最佳的行動 。

標題評論在關閉時段的作用

产权 承諾 一般 是在 簽訂 合同 的 數天 內 發 的 。 产权 公司 接到 定單 後 、 審查 應該 盡早 完成 , 最好 在 合同期的第 一周 內 。 這會留 下 足夠 的 時間 、 以 在 結尾 日之前 處理 。 如果 产权 嚴重 的 缺陷 被 發現 、 無法 迅速 解決 , 卖方 可能 需要 展期 或 终止 合同 。

合同可能包括「名權意外事件」, 使您有權退縮, 如果名權問題不能令您滿意的話。 明智地使用此意外事件。 不要等到結束前一天再審查這項承諾,

誰該參與到 協議的審查中?

雖然您自己可以也應該讀到這份文件, 但您不應該只依靠您自己的解釋。 聘請一位 [[FLT: 0] 的合格地產律師[[[FLT: 1] 或一位[[FLT: 2] 持照地產專家與您一起審查它。 他們有經驗去找出隱蔽的風險, 了解可能會影響您的擁有權的當地法律。 很多買家都誤會認為, 因為地產公司發出承諾, 一切都是好的。 事實上, 地產公司只保證他們所說的, 除非您要求, 他們不會积极解決問題。

地產經紀人也可以是宝贵的資源, 特別是關于地役權或限制物價的實際問題。 然而, 代理商沒有授權提供法律建議。 法律解釋的問題, 總是找律師。

与目錄审查和保險有关的成本

股權保險的保單通常都是在收尾時支付的一次性保單,以购买价为基础。 出贷人的政策也由买方支付(除非另有商議 ) 。 在有些州,卖方支付股權保險的保單。 股權保險的购买价預算在0.5至1.0 % 之间,加上背書或特殊搜查(如勘察、洪區)的附加保單。

儘管這可能是個大費用, 但只要你擁有財產, 這只是一次性的保護費。 不提供保險的代價可能要大得多,

標題承諾對標題政策:有什麼區別?

很多人把冠名承諾與實際冠名政策混為一谈。 冠名承諾 [[FLT: 0]] 是一份在保單發行後顯示要包含( 和排除) 的關閉前文件。 冠名承諾[ [FLT: 2] 是您在收尾後得到的最后合同。 保單一般會符合承諾, 但有時會有變更, 如果承諾日期與收尾之間有新的問題, 總要將最後的政策與承諾作比較, 以确保您不批准任何新增或變更 。

也有必要指出的是,产权保險不同于房主的保險。 产权保險涵盖未來的火災或盜竊等事件;产权保險涵盖過去的影響你們所有权的事件(未被揭開的留置權、舞弊、偽造)。

供进一步讀取的外部資源

更詳細的資訊請參考這些經典消息:

  • 美國地產協會 [ALTA] – 國家地產保險業貿易協會,
  • 提供地產和地產交易的指南和文章。
  • 聯邦工業委員會 ─ 標準保險基本條目 ─ 以消费者為重心的概述,

最后想法

簽署和檔案不只是一張紙。 它是一個能揭示財產全部法律歷史的动态文件。 您花時間仔细審查, 保護您的投資, 確保您能真正得到您所付的財產。 總要將您的評論與專家的導演配合, 由財產專業或地產律師來做。 不要讓隱瞞的地獄或舊判決 留置令把你的夢想變成法律的噩夢 。

記住: 權位承諾審查的用意是, 在您承諾買家之前先找出問題 [[FLT: 0] 。 一旦你結束, 您的選擇就更加有限。 請先預防, 問問, 並要求解釋所有例外。 權位承諾是地產所有權經驗的根基 。