區域圖是什麼?

區划圖是市區划法令的圖示性成分,它把辖区分成指定區域——居民區(R-1)、商區(C-2)、工區(I-1)等,每區都受特定用途和發展標準的管束。這份地區圖是地方政府制定的法律,具有全權的管束權。它也是任何地產的關注的起点,因为它揭示了土地的法律權利和限制。

區域圖是动态文件。 它們是隨著群落進化而更新的, 意即昨天的地圖可能不反映今天的規定。 總會直接從本地的計畫部門或官方的GIS入口取得最新版本 。

區域圖的起源可以追溯到20世紀早期的城市改革運動,當年,紐約和洛杉磯等城市都試圖把不相容的土地使用──把工厂從家中分開,並保存光和空气。 随着时间的推移,區域圖發展成了管理增长、保護物產价值和塑造社區特色的精密工具。 今天的區域圖上分了數位數據、互動性特征以及反映住房、交通和环境方面不断变化的重點的常見更新。

您的投資為什麼要使用區域地圖

知識如何直接評估區域地圖 保護您的首都, 澄清您的選擇。 區域地圖告訴你一個屬性 :

  • 授權用途 : [[FLT: 1] 您可以建家、 工廠、 零售店、 或多家庭合併嗎 ? 區域指定定義了正確的允許 。
  • 發展標準: 維度要求是什么? 背面、地區範圍、高度限制和地區比(FAR) 都影響了您可以建立的東西 。
  • 未來的鄰居動力: 您的住宅區是否毗邻商業區或工業區?
  • 〔〕 翻新和擴張限制: 計劃新增或新建車庫? 區划圖及其附帶的文字決定了允許的內容 。

早期辨識這些細節可以防止買入與目標不符的地產。 這是一個战略投資與一個成本高昂的錯誤的區別。 例如, 一個買家如果承担了大额的資金, 就可以自動地發現雙人區, 只允許單家住宅, 使計劃的收入地產變成高價的單家住宅。 分區圖會在投資前提供客观、 法律上的清晰度, 幫助您避免這種情況 。

區域圖可以幫助更廣泛的投資策略。 追蹤區域變更的投資者可以找出區域、基建投資或商業發展的地點, 定位在市場轉換之前。 理解區域圖不只是避免麻煩, 而是尋找隱藏的價值。

如何讀取區域地圖:一步一步的視覺指南

市區區劃地圖已變得非常精密, 通常透過互動的GIS入口可以取得。 以下是如何從任何區划地圖中系统地提取您需要的信息 。

第一步: 存取官方區域圖

總要使用本地规划部或GIS網站的官方地圖。 第三方地產網站可能顯示已过时或簡化的資訊。 搜尋您的城市或郡的「 GIS 包裹檢視器」 或「 區域圖 」 。 例如, [[FLT: 0]] NYC 的城市规划部[[[[FLT: 1]] 提供了一個強烈的交互式工具, 作為很多城市提供的良好模型。 有些司法管辖区也提供可下載的PDF 地圖供下線參考, 雖然這些地圖可能比網路版更新的少。

步數 2: 定位您的 Parcel 及其顏色

輸入屬性地址或稅證號碼。 地圖會以特定顏色突出包裹。 參考傳說以了解顏色代表什麼。 標準的規定包括:

  • 黃色或橙色:[] 住宅區
  • 紅色或粉色:[] 商區
  • 紫色或灰色:[] 工業區域
  • 綠色:[]公園、娱乐或空間
  • 光棕或碧草:[ 农业區域

顏色可以因領域而异, 所以永遠不要只依靠內存。 傳說是您的關鍵。 有些 GIS 入口讓您可以點擊一個包裹來查看它的區域指定和與完整條例文字的連結, 這是值得學習的省時功能 。

第3步: 确定區域指定碼

顏色之外, 地圖會顯示一個字母數碼( 例如 R-1B, C-3, MX-1) 。 這個碼是解開特定規定的關鍵。 將此碼完全照原樣寫下, 因為它會在下一步中用來尋找精确的規則 。 注意後缀 - R-1A 可能會有與 R-1B 不同的密度要求, 即使在同一個市內也如此 。

步數 4: 檢查覆蓋區域

尋找穿過您的包裹的孵化模式、 折線或其他顏色的邊界。 這些顯示了在基區之上的區域, 施加了额外的限制。 通常的覆蓋包括洪泛區、 歷史區域、 機場高度區和設計審查區。 覆蓋可以大大改變您可以建築的東西, 即使基區區區看起來很有利。 例如, 覆蓋可能需要提升一層, 并購買洪災保險, 增加數萬美元於建築工程 。

第5步: 讀取相對區域規定文字

地圖本身只是一半。 區划規定文字定义了每個代碼的具体用途、 維度和停車位標準。 使用第3步的代碼來查詢确切的要求。 例如, R-1 區域可能需要至少7000平方英尺的大小, 前進退路 25英尺, 最大高度 35英尺。 此文字告訴你右方所允許的和需要特殊許可的。 许多城市都將全部規定作為可搜尋的 PDF 或 HTML 文件在網路上提供。 標記此資源以方便參考 。

您必須知道按鍵區域名詞

了解區區條例中的名詞,

  • 套回: 建築物必須從屬性線(前、侧、后)中找到最小的距離。套回物會在建築物與屬性界間間產生空間, 影響隱私和可使用的院落區域 。
  • 建築面积比例是1萬平方英尺的1.0平方英尺, 可能就是一篇文章, 或兩篇文章, 占地數的一半。 FAR是控制密度和建築質量的主要工具。
  • [ [FLT: 0]] 失業覆盖率 : [[FLT: 1] 建築物或人行道等不透水面可以覆盖的地區的百分比。 這會影響暴雨的流水和綠色空間的可用性 。
  • 密度: 每英亩土地允许的住宅单元數。這對多家庭工程至关重要。每英亩5英亩土地的密度是10個單位。
  • By-right vs. contentitional use: "by-right" 的使用在符合規定標準的情况下是自動允許的。 “有条件的用途”(就像住宅區的日托)需要公開聽證和特殊許可。 有条件的用途會帶來不确定性和工程時間的延遲 。
  • 不兼容的用法 : 成立時是合法的, 但不符合目前的區域。 這些用法常常是「祖傳的」, 但可能會在損害後受到擴張或重建的限制 。
  • 災難和轉變: 景观、牆壁或增長的挫折要求,

已解釋常见的區域類別

大多依據類似於建築環境的等级。

住宅區(R-1、R-2、R-3)

R-1通常指定單人家庭的獨立住宅。R-2可以像雙人公寓一樣,R-3及以上可以多人家庭公寓和公寓,通常有更高的密度津贴,降低挫折要求。在一些城市,R-4或R-5區可以讓中层和高層住宅塔在过境走廊附近。這些區域之间的差异可能微妙但重要。 R-2區域只有在超過一定的面积,才可能允許雙人公寓和公寓,這直接影响到可行性。

商用區(C-1、C-2、C-3)

C-1允許低效零售及咖啡店、乾洗店、小辦公室等服務。 C-2允許一般商業,包括大型商店、餐廳和辦公室。 C-3通常是商業活動密度最高的中心商業區, 通常包括住宅用途, 作為混合用途策略的一部分。 在買賣商業財產時, 檢查該區是否允許你打算的具体用途, 一些商業區限制駕駛、室外儲藏或深夜。

工业區(I-1,I-2)

工業區域按密度划分。I-1(輕工業)可以進行仓储、研发和組裝。I-2(重工業)可以進行制造、加工和其他用途,而噪音、交通或排放也更高。這些區域通常需要缓冲或性能标准來保護相邻的用途。 对于買家來說,了解與區划相重叠的環境規定尤为重要,因为某些工業用途會引起州或聯邦機構的额外許可。

混合用途區(MU、MX)

混合用途區有意把住宅、商业、有时是輕工業的用途放在同一建筑或區域內,在城市填充和中转的發展中很常见,可以促进步行和减少對車的依赖。混合用途區通常包括密度獎金或降低停車要求,以刺激支持公共交通和街上繁忙生活的發展。然而,在哪些用途可以混合,哪些用途可以混合,哪些用途不一,有些用途需要地面零售,而其他用途區則需要更灵活的安排。

分區如何影響財產價值和战略

超級買家使用區划圖來辨識其他人忽略的增值機會。 如果市場需要公寓或城市住宅, 密度比目前高的地產區可能會更快速的增值。 相反, 靠近商區的住宅可能面临噪音和交通問題, 壓抑價值。 了解這些動力可以讓你适当定价風險, 從知識位置商討。

土地銀行:[ 投资者常常在全面計劃表明未來地區或基础设施改善的地區買地。 持有土地直到區域變化能產生高收益,只要市場支持新的密度。 然而,土地銀行可能要花上多年或完全失敗,而物產稅和成本在持有期仍會繼續。

不兼容用途: 一個在目前區划通過之前合法存在的地產可能會被"祖父"收納。 如果使用是獨一無二的, 這可以算是資產, 但這也是一個責任, 因為擴張或重建可能受到严重限制, 保險可能更難取得。 買家在關閉前應該從當地的規劃部书面確認不符合狀態 。

表示一個被商區圍繞的居住島的區划圖, 通常會顯示一個交換中的鄰居。 這可能意味著物業價值上升, 但也意味著稅金增加和可能會有的驅逐壓力。 買家應研究該地區的全面計劃和近期發展批准, 以估量改變的方向與速度。

分拆與資助: [[FLT: 0] 承銷貸款時, 出贷人會評估區域。 一個與借款人的企划相匹配的允許使用權比需要變更或有条件使用權的財產更容易筹资。 買主應準備解釋地區如何支持他們打算如何使用, 以取得有利的資助條件 。

重新區劃流程及其風險

如果物業目前的區域區域不符合您的意圖用途, 重新區域可能會是一種選擇, 但這是個長期、不确定、公開的流程。 這涉及到向計劃部提交申請, 主办社區拓展會議, 接受員工審查, 并面临計劃委員會和市委或縣委員會的投票。 行程可能要花6至18個月或更長, 且不能保證會得到批准。

重新區域應用程式需要強烈的理由, 要求改變符合社群的全體計劃, 不會傷害鄰居的地產。 對於更多導航規定的資源, [[FLT: 0]] 美國計劃協會[[[FLT: 1]] 提供广泛的教育材料和政策指導。 此外, 许多地方計劃部門提供申請前會議, 買家可以在正式進行前非正式討論重新區域的可行性 。

重新區域的風險包括:

  • 鄰居可能組織起來反對此變更, 尤其是當它增加密度或引入了一種不相容的用途。
  • 使用費、交通研究或環境審查的顧問費、法律代理费等,
  • 即便批准, 時間也有可能使計畫的預算出軌, 也造成資金過期。
  • 規劃委員會可能會批准重新區域, 但會附加一些條件,

買主應該仔細考慮一下, 是否已經允許他們使用區域的地產,

分界和环境条例

分區地圖常常會以直接影響發展成本的方式與環境規劃相交。 洪區、湿地、陡坡和生境保護區可能會出現在地區地圖上, 或者可能由不同的州和聯邦机构來管理。 例如,在指定的洪泛區的地產可能需要高架结构和洪泛保險, 任何新的建築或改造都增加了巨大的成本。

湿地和溪流缓冲是另一常见的覆蓋。 這些區域可能限制在水路的一定距离內建築, 影響可用的地區, 需要軍工團等機構的許可。 買家在考慮水附近或低洼地區的地產時, 應早於审慎程序研究這些規定。 [[FLT: 0]] FEMA 洪水地圖服務中心[[[FLT: 1] 提供使用本地區域數據覆蓋的官方洪災地圖的自由存取權。

環境地點評估(第一階段和第二階段)是商業產品的標準, 但大片或已知污染危險的地區的住宅買主也應考慮。

分區研究數位工具

現代科技讓區域研究比以往更加普及。 大部分的市區都提供基于 GIS 的交互式區域圖, 讓使用者可以單擊一擊地搜尋地址、 查看包裹區域、 存取條例文字。 這些工具比紙面地圖和印刷的碼書有巨大的改善, 但它們仍需要小心的解釋 。

網路區劃圖中需要尋找的一些有益功能包括:

  • 電台控制: 關閉覆蓋的能力,
  • 點擊一個包裹應該顯示它的區碼、批量尺寸, 以及常常是與完整條例的連結。
  • 量度工具:[ 量度距、批量區域和直接在地圖上阻擋遵守度。
  • 歷史資料 :[ 一些入口讓您可以查看先前版本的區域地圖,以追蹤隨時間的变化 。

第三方地產網站如Zillow和Redfin, 有時會顯示區域資訊, 但此資料可能已过时或不完整。 總要以官方的市場來源來檢查。 對於市場研究, 區域研究[ [FLT: 0] 的入口提供數據引導的房區變化的洞察力, 可以補充您的區域分析 。

讀取區域地圖時常见的陷阱

也曾經驗過的買家在解讀區域資料時會犯錯。 小心這些共同的錯誤 。

  • 假設所有R-1區域都是同樣的: 一個城市的R-1區域可能需要一萬平方英尺的地區, 而另一個城市則需要五千平方英尺的地區。 總要讀取本地的特例 。
  • 淹沒的覆蓋區: 由于高地要求, 淹沒區的覆蓋可以大幅提高建築成本。 歷史上的覆蓋區可以限制您翻新或拆除现存建築的能力 。
  • 依據 VBAL 資訊: 地產經紀人或賣主可能提供不准确或不完整的區划資訊。 總要用官方地圖與條例文字來校對所有資料 。
  • 假設地圖永不變格: [[FLT: 1]] 區域地圖是活文件。 請檢查全面計劃或未來的用地地圖, 預測可能會改變鄰居的性格的區域 。
  • 假設现存的建築是合法的 [[FLT: 1]] 只因為有棚屋或公寓, 並不意味它建築時有适当的許可或符合目前的區域。 名權搜查和城市的區域檢查信是必要的安全措施 。
  • 區域與二元制相接: 區域是公法, 但私人區域、房主協會規則、契約限制等, 可能會加強區划圖上未顯示的限制。 區域區域區域可能會被區域為雙方區, 但被HOA規定禁止 。
  • 許多法令都规定了每套住宅或每平方英尺的商業用地的最小停車位。

可操作的買家檢查清單

使用此檢查清單來使用它的區域圖來估計任何屬性 。

  1. 引出地方政府GIS網站官方區划地圖.
  2. 表示屬性的基本區碼( 例如 R-1, C-2) 。
  3. 檢查任何新增限制的覆蓋區域(洪水、歷史、設計) 。
  4. 檢查允許的用途、挫折、FAR、高度限制和停車要求。
  5. 讀取區域的覆蓋文字, 以了解任何附加的限制或審查流程 。
  6. 查查全面計劃,看看城市是否提出未來的用地變更。
  7. 確認物產是合法記錄,
  8. 研究任何可能适用的私人協議、人道組織規則或行為限制。
  9. 找市规划師或土地使用律師來問問 有什麼不清楚的 或者你的用途需要許可
  10. 以區划審查為條件 保護你的存款

掌握區域圖會給你一個在地產市場上的強大優勢。 它讓您看到其他人看到混亂的機會, 並且自信地處理風險。 您通過系統分析此關鍵文件, 保護您的投資, 並且將您的購買與您的長期目標相配合。 學習區域圖的時間是您將要進行的每個地產決定的投資 。

對於想加深理解的人,美國計劃協會提供了一套全面的區域指南、示范條例和最佳做法,可以幫助你成為一個更知情的買家和投資者。