物權是個人所有、經濟稳定和人身安全的基石。當這些權利被侵犯(未经授权的入侵)侵犯的時候,其后果可能會在經濟和情感上消耗。 侵犯可能初看似很小,比如鄰居的圍牆跨過地產線幾英尺,但如果得不到解決,就可能失去使用、物價下降,甚至有負面的占有要求。 保護你的物權需要积极主动的、有法律依据的方法。這篇文章探索了物權所有者可以使用的所有法律策略,包括文件、談判和替代的爭議解決,使你掌握有效防衛你的疆界的知识。

理解物質分割

某種屬於某種物的建構、物件或物理改善, 無權延伸至另一種物的土地上, 便會發生侵犯。 常见的例子包括:

  • ] 跨越勘定邊界的栅栏和牆。
  • 部分坐落在相邻地區的建筑物、棚屋或車庫。
  • ] 延伸到鄰居地產的行驶道和路徑[。
  • 它們侵入了他人的空域或地下。
  • 公用線或排水管 置放不下地鐵.

侵犯(非法、非法进入)和侵犯(永久或持续的实际入侵)是关键。 侵犯常常是因勘察不准确、边界混淆或物產分界线隨時間而逐步变化而引起。 在某些情况下,侵犯可能會被忽略多年,可能導致像負面占有那樣的法律學說 — — 如果侵占方公开、持续和完全在法定期限内(通常依州法而定,5-20年),那么它就可能取得合法土地所有权。

早期的認知與記錄侵犯是第一個也是最關鍵的一步。 沒有清楚的證據,地產所有者的法律地位就大大削弱。 這就是為什麼任何侵犯事件都應該以專業的地盤調查為基礎。

防止侵犯的法律战略

物產主一旦被認出侵犯,就有一系列的法律選擇。 選擇要看入侵的性质、與鄰居的關係、移除成本以及所有者的长期目標。 以下策略由最小的對戰到最正式的策略,但并非每一個案例都要求一步。

1. 调查和文件

目前的、經證的邊界調查是最重要的證據。 聘用一位有執照的土地調查員來做「邊界調查 」 或「ALTA/NSPS 調查 」 , 將會產生一個封存的地圖, 顯示准确的地產線、地役權和任何侵犯。 繼續做調查, 以及日期已晚的照片、影片、书面描述和任何與鄰居的通訊記錄。 無論你是否進行商議、调停或诉讼, 都必須要提供這份文件。 许多地產主認為, 簡單的專業調查可以友好地解決爭議, 因為鄰居可能沒有意識到邊界線不正確。

2. 可隱性通信

在寄送法律信件之前, 試著與鄰居友好地談話。 直接、尊重的討論常常會解決誤解。 解釋調查結果、展示文件、提出公平的解決方案, 例如調整圍欄線、裁剪樹枝、或提供暫時的地役權。 友好的解答可以节省時間、 錢和鄰居的善意。 考慮寫出任何協議, 甚至簡單的郵件或信件, 確認兩方將采取的步骤, 以避免未來的混亂。 [[FLT: 0]] 諾洛的鄰居边界爭議指南[[FLT: 1] 提供了實際的建議。

3. 正式停火和抵抗信

如果非正式的通訊失敗, 下一步是正式的停止和取消信件。 最好由一位有地產專業的律師寫這封信, 列出你的權益, 包括調查證據、描述侵犯權, 并要求侵犯權的一方在指定期限内移除侵犯權並恢复財產。 信中也警告了不遵守法律的潜在法律后果( 如非法侵入诉讼或平靜的产权行動 ) 。 精心設計的停止和取消權力的信往往會促使遵守, 因為它表明其認真和上升的意愿。

4. 调解和仲裁

仲裁的仲裁方式是仲裁和有约束力的仲裁。在仲裁中,中立的第三方可以促进談判,有助于双方达成彼此都能接受的协议。在仲裁中,仲裁人可以听取證據,并做出可能具有约束力或不具有约束力的裁决,但取决于协议。

共和與共和黨的合約是一種不合理的。 共和黨的合約比诉讼要快,而且價錢也更低。 也讓法院不能下令的创造性解决方案,比如租借被佔領地區、出售有爭議的地區或換取财产权。 很多法院現在要求当事方在提出物產爭議的訴訴前先試圖和解。 美國律师协会的纠纷解決分會 提供資源,以找到你所辖地区的經證的仲裁人和仲裁人。

5. 提交法律诉讼

物產主通常有几种法律要求, 依情況而定:

  • 要求對無權的物理入侵造成損失。
  • 撤銷:[ 要求把佔領方從財產中移走并重新占有的官司。
  • 安靜的標題: 法院以裁斷和“安分”任何相爭的地產债权,确立明确的所有权。
  • 禁止:[法院命令要求移除侵犯性结构。禁止性救济通常是最有效的补救办法,但法院在批准之前平衡了双方当事人的困難。

訴 訴 結 果 不同 。 法院可以下令解除侵犯,判給非法侵入的經濟損失,甚至拒绝提供补救办法,如果侵犯程度小,而撤銷成本也大于物業所有者的利益。 很多州也允許法院下令做出“公平調整 ” , 如支付赔偿而不是實際撤銷。 在提出诉讼前,與一位經驗過的地產律師磋商至关重要。 尋找法規的財產所有者概述 。

预防措施

防止侵犯的最好防備是強烈的罪名:在事發前防止侵犯。

  • [ [FLT: 0]] 正常的物業檢查 : [[[FLT: 1] 至少有一年一次的行走你的邊界, 注意任何新的圍欄、 結構或植被變化。 早查會更容易解析 。
  • 清除界碑: 在地產線上安裝永久的、可见的界碑, 如鐵針、混凝土紀念物或圍牆( 經過調查 )。
  • 建立良好關係, 討論邊界附近任何計劃的改善。 快速登記可以防止無意的侵犯。
  • 地產律師應起草或審查這些文件。 地產律師應協議協議協議協議協議, 協議協議或短期地租協議,
  • 買入地產時, 檢查與邊界或現有侵犯區域相關的例外的權限保險。 考慮買下一個調查證件, 以取得新增保護。
  • 承包商通常會以过时的標記或猜測为基础建造; 一次調查能确保符合物業線。

如此先進的步子, 成本是官司要求與保住鄰居關係的一小部分。

反面占有和法定地役權的作用

理解不良占有對保護不受侵犯和地產所有者可能因长期使用而无意取得權利至关重要。 不良占有讓非法占有者取得合法土地的權利,只要其占有是:(1) 實際的(物理的)占有;(2) 公开的和臭名昭著的(无形的,不是隱藏的);(3) 獨家的(不与真正的所有者分享);(4) 敌对的(未经所有者许可的)和(5) 的持續性。 相类似地,不容许的连续的、公开使用也产生了一种規定的放鬆,使使用者有權繼續使用土地,即使他們不擁有土地。

为防止不良占領, 物業所有者必須积极申請自己的权利。 向使用你土地的鄰居發出书面許可函, 就能打敗「敵方」元素。 清除障礙、發出「不侵犯」標誌、提起诉讼、甚至定期進入和使用爭議區域等, 都可能打斷這段持續期。 一旦不良占領要求到期, 物業所有者可能完全失去所有权。 因此, 發現任何侵犯事件就立即采取行动是至關重要的原因 。

某些州甚至可以在負面占有期過後才允許收回土地, 如果擁有者能顯示残疾或其他公平因素。 康奈爾法學院法律資訊研究所[提供了對負面占有法的全面定義和逐州註解。

诉讼的考虑和补救措施

法律不可避免,物主就應了解可能的补救办法和法院所考虑的因素。

  • 被告自費地去除侵犯, 這是最常見的补救办法, 但若侵犯程度輕微, 且除去的成本與傷害相當高, 可能會遭到拒絕。
  • 以 物 價 值 、 減 低 、 以及 拆 移 的 費 費 等 效 費 、 如有 意 意 的 犯 犯 罪 、 可 判 以 罰 罰 。
  • 〔〕 低調的产权判決:〔〕法院作出宣告性判決,原告對爭議的財產有唯一合法權力,往往伴有撤銷令。
  • 逐一减轻或公平奴役: 在少數情况下,如果一個结构不能在不遭受巨大困難的情况下被拆除,而且侵犯是非故意的,法院可以在向原告支付赔偿后给予被告以平息。

法官們权衡了幾個公平的因素:各方的善意、困難程度、原告是否拖延了申請自己權利(拉鏈的繩索)以及公共利益。 因此,物產主一旦知道有侵犯事件,就应立即行動,并記錄任何友好解決問題的努力。

法律专业人员

偷竊法非常细致,而且因州而异。 即使簡單的圍牆爭議也可能涉及地產描述、限制法规、調查标准和地區區條例。 小型侵犯事件可以通过直接交流和握手来解决,但任何涉及調查衝突、不良占有風險或錢幣的情況都應該涉及地產律師。

  • 翻譯您的調查與標題文件 。
  • 已起草停止和取消信件和和解协议。
  • 和另一黨的律師談判。
  • 酌情建议调解或仲裁。
  • 必要时在法庭上提出诉讼要求。

找一位專注於地產訴求、界界爭或土地用途的律師。 來自國家房客協會的轉介服務 或您的州律师协会可以幫助你找到合格的律師。

結 论

保護物權不受侵犯需要警惕、文件以及以法律为基础的策略。 未成年人被忽略的侵犯可能因不良的占有或規定的地權而變成重大財產損失。 相反,一個準備周全的物權所有者,只要能迅速行動,并使用正確的通訊、调停和法律行動的组合,就能成功捍卫他們的疆界,保住土地的价值。關鍵是保持知情、保持良好的紀錄,在你們財產權危機時毫不猶豫地征求法律專家的意见。 你們可以把积极主动的防范措施和清晰的法規措施结合起来,以自信的方式處理侵犯權力的爭議,並保護你們最根本的財產。