買賣房屋時,理解關閉成本至关重要。這些成本是與物業所有權轉換相關的費用和支出。然而,對買賣者而言,成本的种类相差很大。 了解這些成本可以幫助雙方在財務上做好準備,避免在關閉時出意外。 在這個全面指南中,我們會分解每類,探索談判策略,區域變化,以及近期市場風向的影響。

關門費用是什麼?

關閉成本是指在不动产交易結束時支付的費用,包括出借費、产权保險、檢查、政府紀錄費、物業稅和房主保險等预付項目以及地產代理佣金。這些費用通常由買主或賣主支付,依協議和当地習俗而定,并在簽署前由買主和賣主审查的關閉披露表上逐一列出。

關閉成本的确切数额取决于以下若干因素:房屋的购买价格、贷款类型(常规、FHA、VA、USDA)、房产所在地以及买方与卖方之间的任何協議租让。 據消费金融保護局(CFPB)說,關閉成本在不同的交易中可能有很大差异。 对于典型的购房,總的關閉成本(包括买方和卖方的承諾)通常介于售价的3%至12%之间。

了解收尾成本有助于雙方避免最后的驚喜。 買家應將這些支出與首付分开預算,而賣家必須计入佣金、轉稅和可能的修補信用。 讓我們深入到各方。

买方的收尾成本

買家通常在购买房屋時會支付一系列成本。 普通的买家收購成本包括贷款原始物費、考核費、房屋檢查費、产权搜查和保險、预付的地產稅和房主保險以及記錄費。 这些费用通常在房屋買入价的2至6 % 。 例如,40萬套房屋的買家可以期望支付8000美元至24000美元。

贷款原产地费

贷款人收取贷款原始收益的贷款是贷款人处理抵押贷款的手续费。 这笔费用包括贷款人的行政费用,包括承銷、文件准备和資金。 原始收益通常以贷款金额的百分比表示,通常在0.5%至1%之间。 一些贷款人將这笔收益捆绑成“處理費”或“承銷費 ” 。 买方應對多家贷款人提供的贷款估計值进行比较,看看誰提供最有竞争力的原始收益費。

评估费

出贷人需要評估才能确定物業的公平市價。 成本通常在300美元到700美元之間,依物業的類型和位置而定。 評估費通常在收費時支付,尽管有些出贷人可能要求提前付款。 低估可以使出售或强迫重新商討出轨,因此買家應該知道這項可能性。

家庭巡查费

房檢是一些贷款的可選項,但大部分買家選擇有一套來揭發可能存在的問題。 房检成本在300美元到500美元之間,而專門檢查( ⁇ 、模具、害蟲、下水道)會增加额外费用。 買家在檢查時會直接支付檢查員,但成本出現在收尾報告上。 彻底的檢查可以拯救買家数千人,進行意想不到的修理。

標題搜尋與標題保險

物權搜尋費包括研究公共記錄以确保卖方有明确的所有权,且沒有未決的留置權或判決權。物權保險保護买方(和放款人)免受未來的物權索赔。 买方通常會支付所有者物權保險(一次性費用)和放款人保單。 總之,這些費用可以從500美元到1500美元或更多,依物權價值和狀態而定。

预付的財產稅金和保險

出贷人通常要求买方在收割時提前把部分財產稅和房主保險交到代管账户。這些预付的金额确保了有足夠的资金支付未來的稅單和保險金。 具体金额取决于收割日期相对于到期纳税日期的時間。 买方也應期望向卖方偿还卖方已支付的任何涉及收割後期的稅。

收錄費用

記錄費由地方政府辦公室收取, 以記錄新契据和抵押證書。 通常這些費用是微薄的, 通常為100美元到300美元, 但會因州而异。 有些市在關閉時也收取轉移稅( 占售價的一個百分比 ) ; 由買主或賣主依本地的習俗來支付。

其他潜在买方成本

買主可能會遇到一些费用,如出借人的申请費(如果不包括在原始地內 ) 、 信用報告費(30–50美元 ) 、 洪區證費(15–30美元 ) 、 抵押中介費(socket actor) 、 以及使用地產律師的律師費。 在一些州,買主要為州內部分轉稅或地契章负责。

售出商的收尾成本

出售者在轉售所有权時也面临收尾成本。 共同的出售者支出包括房地产代理佣金、所有权保險和卖方保單的搜查费、紀錄費、修理费和特许权以及未清的地產稅。 出售者收尾成本可能大不相同,但通常高达售价的6至12 % , 主要是代理佣金。 40萬美元的家用售者可能支付24000至48000美元的收尾成本。

房地产代理委員會

最大的卖方支出通常是支付给上市代理商和买方代理商的佣金。 这通常占售价的5-6%,由兩家代理商分摊。 近年来,经纪商之间的竞争导致了一些变化,但大部分交易的标准仍然在5-6 % 左右。 卖方在上市時應該商議佣金率,并理解买方代理商的佣金一般由卖方的收益支付。

標題保險和搜尋費(Seller的保單)

买方通常會買到所有者保單,而卖方通常會付錢來尋找所有权以證明自己有明确的所有权。 在有些地方,卖方也提供买方的产权保單(放款人保單)或支付所有者保單,作为協商的一部分。 这些费用不一,但一般在200美元到800美元之間,用于搜尋和相关服務。

收費和轉帳稅

售出者通常负责記錄轉賣契約,并支付轉賣稅或印花稅。 在许多司法管辖区,售出者支付轉賣稅(例如,售出价的1%至2% ) 。 售出者通常會低于200美元。 買家應該檢查本地做法;在有些州,買家支付轉賣稅。

修理和特许权

房屋檢查后,买方常常要求修理或金融信贷。 售出者可能同意在收尾前进行修理,或者在收尾時提供信贷以支付成本。 共同的租借包括支付买方的收尾成本(例如支付买方的一些贷款費)或调整售价。 修理成本可能介于几百美元到几千美元之间。

未收的財產稅

卖方 尚未 缴纳 的 物業 稅 、 必須 在 收税 年 結帳 。 卖方 负责 、 至 收税日 ; 买方 向 卖方 偿还 已 付 的 稅 。 如果 拖欠 稅 、 买方 也 向 卖方 收稅 。 由 产权 公司 經管 的 代管 帳戶 、 確 理 了 。

其他卖方成本

賣主可能會收取律師費(如果有律師代理)、房主協會(HOA)轉帳費或不容反悔證、抵押付款或预付費(如果有的話),以及任何未付的HOA應付金或特殊估費。 如果賣主有目前的抵押,支付金包括本金、利息和任何预付費。 如果財產不是其主要住所,賣主也应考虑资本收益稅的利得(参见國稅局指南 )。

國內稅務局認為, 單身房主若在基本住宅中居住了兩年, 就可以將出售的資本收益( 已婚夫妻) 扣除最多25萬美元。 超過此限的所得應當被當作資本所得征税。 高價市場的銷售商應向稅務專家咨询。

買家和賣家的關閉成本

相對的分類如下:

  • 付: 買主支付与贷款有关的费用和檢查; 卖方支付代理佣金和轉帳稅。
  • 買家通常支付2%至6%的購買價格; 賣家支付6%至12%(佣金占主导)的價格。
  • 買主成本能方便抵押程序, 保護出贷人的投資; 賣主成本能包涵銷、銷售及合法轉帳。
  • 買主成本更固定(放款費), 但可以通过購買貸款來減少; 賣家成本可通过佣金、修补信贷及租借等方式來商討。
  • 买方成本大多在收尾(很多是预付的);卖方成本在卖方收到净资金之前,從出售收益中扣除。

最大的不同在于地產佣金,它完全是卖方的費用(但在某些情况下,如果上市协议允许,买方可以支付部分費用 ) 。 卖方也常常支付轉換稅,而买方支付大部分的产权保險和估定費用。

期間成本

買主和賣主都可以商議由誰支付某些费用。

  • 卖方同意支付买方的收尾成本的一部分,如贷款的出厂费或预付的款。 在买方的市場或房屋需要修理的情况下,这种情况很常见。 卖方可以贡献的最大百分比取决于贷款类型(例如,FHA允许最高6%的购入价,常规贷款最多3–9 % , 取决于预付的) 。
  • 出售者可以捐資降低首數年(2–1 個買家)的抵押利率。 在某些情况下,這常常是买方可以減稅的。 出售者可以提供低價的抵押利率。
  • 不關閉- 成本抵押: 有些放款人提供不關閉费用的贷款,以換取更高的利率。 這把成本從買主的预付利息轉至长期利息付款。
  • 维修的服務對信用: 卖方可以不做修理,而是在收工時提供信贷。這简化了程序,可供买方用于支付其他收工費用。

據全國房產商協會(NAR)的地產資料, 2024年, 出售商的租借權隨著存货增加而增加。 買家現在有更大的資源要求幫助關閉成本。

區域變化

關閉成本分配因州和地方的習俗而大不相同。 在東北,買家通常會交轉稅和律師費。 在南西和中西部,賣家通常會交轉稅。在一些州,所有权保險由買主和賣主分開。 例如:

  • 在賓夕法尼亞州,買主付一半的轉稅,賣主付一半的轉稅.
  • 由於這項政策是州內的,
  • 德州地產稅高,按比例分配,買主往往要支付代管費.

買主和賣主應該與了解這些細節的當地特工合作。 一位經驗丰富的地產律師也可以澄清國家的特有要求。

如何準備收尾成本

兩方可以采取积极主动的步骤避免意外。

買家

  • [ [FLT: 0] 得到贷款估計 : [[FLT: 1] 。 出借人必須在三个工作日內提供贷款估計 。 此文件列出所有估計的收帳成本, 并顯示收帳時所需的總現金 。
  • 审查關閉公示: 至少在關閉前三个工作日, 審查關閉公示, 以确保成本符合贷款估計。 問問任何未解釋的增銷 。
  • 相對不同權位公司、檢察員和保險商的費用。 有些放款人允許買主選擇權位公司。
  • 要求卖方出让部分收割成本。 在买方的市場上,這是共同的策略。
  • 預算數月的財產稅和保險金。

賣家

  • [ [FLT: 0] 取得網頁 : [[FLT: 1]] 在上市前, 向您的代理商索取一份在付出所有成本后估算所得的網頁。 以出價和回價的方式更新 。
  • [ [FLT: 0]] 商議委員會 : [[[FLT: 1]] 和您的上市代理商討論佣金率。 有些代理商提供分級服務, 收费率较低 。
  • 修補計劃: 考慮提前把家用檢查單列, 以解决重大問題。 這可以防止最後一刻修補要求或功勞 。
  • 了解您的本地轉帳稅率, 并在購買協定中確認責任。
  • 也請問稅務顧問可能會有資本增益的稅務。

關閉成本的常見誤會

  • ”“只有买方支付结算费用。” ——虚假。
  • " 停工成本是不可商討的 " 。 ——一些收费(如记录費)是固定的,但很多——佣金、權属保險和原产地費——可以商議或購買。
  • 」“塞勒支付一切费用。” ——卖方支付佣金,但买方仍支付估定、檢查和很多出借人的费用。
  • “你可以把收尾成本放入贷款中。” ——在某些情况下,买方可以通过接受更高的利率(不收尾成本贷款)或通过与卖方信贷谈判提高售价,來為收尾成本提供资金。 然而,這增加了贷款数额和长期利息。
  • 」 ——因地制宜的稅務结构、保險费率和法律要求,

平滑關閉的最後提示

通訊和妥善的計劃讓關閉的流程對每個參與者都更加平和。 買家和賣家都應該早些得到书面估計,仔细审查所有文件,并在簽署前提出問題。 使用一個值得信任的地產經紀人、抵押贷款經紀人和律師可以減輕意想不到的問題。

買主應該提前取得房主保險,并确保出贷人收到所有必要的文件。 賣主應該為搬家的情感方面做好準備,并有下一住所的計劃。 最后一步,兩方應該做最後的走法,以確認房產的狀況。

了解卖方的收尾成本和买方的收尾成本之间的差异,可以讓参与者有效談判和預算准确。 全面準備,收尾日可能是個积极的里程碑,而不是一個金融驚喜。

免費:這篇文章提供一般信息, 而不是法律或金融建議。 特定情況下, 請找地產律師、稅務顧問或經許可的抵押專家。 [FLT: 1]