Mga Batas Tungkol sa Zoning at Makasaysayang Pag - iingat: Isang Buong Patnubay Para sa mga May - ari ng Ari - arian

Dalawang magkasanib na mga balangkas ng plano at makasaysayang mga ordinansa sa pagpapanatili ang nag - iingat ng mga bagay na maaari at hindi mo magagawa sa iyong lupain at mga gusali.

Pag - unawa sa mga Batas Tungkol sa Pag - aasawa

Ang mga batas ng Zoning ay mga lokal na regulasyon na naghahati ng isang munisipalidad sa mga distritong recessional, komersiyal, industriyal, agrikultura, o mixed-usei ⁇ and kung paano magagamit ang lupa at mga istraktura sa loob ng bawat distrito.Ang mga tuntuning ito ay karaniwang naitatatag ng mga kagawaran ng pagpaplano ng lungsod o county at ipinatutupad sa pamamagitan ng mga pahintulot ng gusali at mga pagsisiyasat ng code.

Ang pangunahing layunin ng pagsosona ay upang itaguyod ang maayos na pagpapaunlad, pangalagaan ang mga halaga ng ari-arian, at tiyakin ang kompetsibilidad sa pagitan ng mga kalapit na gamit ng lupa. halimbawa, ang isang mabigat na pabrikang industriyal ay hindi pahihintulutang sumunod sa isang tahimik na residensyal na pook.Ang Zoning ay nakadirekta rin sa pampublikong kalusugan at kaligtasan sa pamamagitan ng pangangasiwa ng pag-access sa mga ruta ng liwanag ng araw, bentilasyon, at sasakyang pangkagipitan.

Mga Uri ng Pag - uuri

Maaaring maging detalyado ang mga kodigo ng pag - uuri.

  • [Residential (R) – Mga tahanang Single-pamilya, mga yunit ng multi-pamilya, at kung minsan ay mga mobile home.
  • Commercial (C) – Retail stores, opisina, restawran, at otel.
  • Industriyal (M) – Warehouses, pabrika, at mabigat na paggawa.
  • Agricultural (A) – Pagsasaka, rantso, at bukas na espasyo.
  • Historikong Overlay (HO) – Isang espesyal na distrito na nagdaragdag ng mga batayang pang-preserba sa ibabaw ng nakapailalim na zoning.

Ang mga may ari ng ari-arian ay dapat sumangguni sa kanilang lokal na mapa at ordinansa bago ang anumang pagsasaayos, subdibisyon, o pagbabago ng gamit. Zoning ay hindi static; ito ay maaaring i-repend sa pamamagitan ng mga pampublikong pagdinig at mga boto ng konseho ng lungsod, ngunit ang mga may-ari ay dapat sumunod sa mga regulasyon sa bisa sa panahon ng aplikasyon. Tandaan na ang konstiturasyon ay kadalasang reklamo-demonyen, kaya ang paggawa nang may pag-aksiyon sa mga tauhan ng pagpaplano ay maaaring maiwasan ang magastos na mga order ng compositionwork.

Pag - iiba - iba at Pantanging mga Pagpapahintulot

Kapag ang isang ari-arian ay hindi makasunod sa isang espesipikong kahilingan ng pagsosona dahil sa mga natatanging kondisyong pisikal (katulad ng isang kakatwang-hawa), ang mga may-ari ay maaaring mag-aplay para sa isang variance o isang Partikular na ang paggamit ng mga ito ay maaaring mag-aplay ng permit[[. Ang proseso ay karaniwang kinasasangkutan ng pampublikong pagdinig sa harap ng isang zoning board of applications.Ipinagkaloob lamang kung ang may-ariansya at ang hindi kinakailangang kahirapan na makapipinsala sa mga ari-ariantang pang-ariantang hindi nakapipinsala sa mga gawaing pangkalikasan, lalo na mga gawaing pang-arianal.

Makasaysayang mga Regulasyon ng Pag - iingat

Ang mga makasaysayang batas ng pagpapanatili ay dinisenyo upang protektahan ang mga gusali, istraktura, lugar, at distrito na may kahalagahang pangkasaysayan, arkitektural, o pangkultura. ang mga regulasyong ito ay maaaring ipatupad sa antas pederal, estado, o lokal, na bawat isa ay may kani-kaniyang set ng mga aspeto at mga mekanismong pagpapatupad.

Mga Kataasan ng Makasaysayang Disenyo

Kabilang sa pinakakaraniwang katawagan ang:

  • National Register of Historic Places – Isang talaang pederal na pinapanatili ng National Park Service. Talaan ng mga bagay na kinikilala at katanggap-tanggap para sa mga pederal na insentibo ng buwis ngunit hindi nagpapatupad ng mga restriksiyon sa mga pribadong may ari ng ari ng ari-arian (malibang ang pederal na pondo o mga pahintulot ay nasasangkot). Gayunpaman, maaari itong magbunsod ng state-level review kung ang isang estado ay kasangkot.
  • Ang Statate Historic Registers – Katulad ng National Register ngunit pinapatakbo ng mga ahensiya ng estado. ang mga batas ng Estado-level ay maaaring magpataw ng mas mahigpit na review para sa mga pagbabago, lalo na kung ang mga kredito sa buwis ng estado o mga kaloob ay ginagamit.
  • Ang mga Lokal na Makasaysayang Distrito o Landmarks[[ – Ang pinakaistriktong kategorya.Ang mga lokal na ordinansa ay nagbibigay ng isang komisyong pang-preserba na magrereresulta ng anumang mga pagbabagong panlabas, mga kahilingan ng demolisyon, at bagong konstruksiyon sa loob ng mga itinalagang lugar.

Ang mga peritubility na isa-isa na nakatala bilang mga lokal na palatandaan o matatagpuan sa loob ng isang makasaysayang distrito ay dapat na kumuha ng isang [[[[[[T:1]] (COA) mula sa komisyong pang-preserba bago magsimulang gumawa.Ang prosesong ito ng review ay tumitiyak na ang mga pagbabago ay tumutugma sa makasaysayang katangian ng gusali at ng kapaligiran nito.Ang lokal na katawagan ay maaari ring makaapekto sa mga pagbabago sa loob kung ang mga ito ay nakikita mula sa pampublikong karapatang-panguluhan.

Mga Pagkakaiba: Zoning vs.

Bagaman ang pagsosona at ang pagpapanatili ay parehong kumokontrol sa paggamit ng lupa, iba naman ang kanilang ginagawa:

  • Scope: Ang Zoning ay kumakapit nang malawakan sa buong sona o distrito. partikular na kumakapit ang preserve sa mga makasaysayang istraktura o lugar.
  • Focus: Ang Zoning ay kumokontrol sa paggamit, densidad, at pag-upo.Ang preserve ay kumokontrol sa mga katangiang arkitektural, materyales, at makasaysayang integridad.
  • [Enforcement: Ang Zoning ay ipinatutupad sa pamamagitan ng pagpaplano o pagpapatayo ng mga kagawaran.Ang preservation ay ipinatutupad ng isang makasaysayang lupong pang-preserba o komisyon.
  • Flexility: Ang Zoning dibersidad at mga pantanging pag-gamit ay karaniwan.Ang mga desisyon sa pag-iingat ay batay sa mga panuntunan ng disenyo at maaaring hindi gaanong makatwiran, bagaman umiiral ang mga probisyong kahirapang ekonomiko.

Kung Paano Nagkakasalungatan ang Batas Tungkol sa Zoning at Pag - iingat

Sa maraming lungsod, ang mga batas sa pagsosona at makasaysayang regulasyon sa pagpapanatili ay kumikilos sa tandem.Ang isang propesyunal na matatagpuan sa loob ng isang makasaysayang distrito ay sakop pa rin ng nakapailalim na pagsosona para sa mga gamit tulad ng residensyal na vs. commercial. Gayunpaman, ang restoration review para sa mga pagbabago na maaaring salungat sa makasaysayang karakter.

Halimbawa, kung ang isang kodigong soning ay pumapayag sa isang gusaling pang-opisina ng hanggang apat na tindahan sa isang distritong pangkomersiyo sa kabayanan, ngunit ang lugar ding iyon ay isa ring makasaysayang distrito, ang komisyong pang-preserba ay maaaring magkaila ng isang bagong gusali na gumagaya sa mga modernong pader ng kurtinang salamin. Maaaring mangailangan ang mga ito ng disenyo na may kaugnayan sa taas, pagbubuo ng mga bintana, at mga materyales ng katabing ika-1 klaseng istrakturang pang-gitna. Gayon din, ang pagkumberte ng isang makasaysayang bahay sa mga apartment (isang paggamit na pinahihintulutan ng soning) ay maaaring mangailangan pa rin ng pagsang-ayon para sa mga pagpapalit ng mga bintana, mga transpormasyon, mga transpormasyon na nagbabago ng mga istrakturang pang-loob, o mga istrakturang pang-loob.

Ang mga may ari ng ari-arian ay kailangang maglayag ng parehong set ng mga tuntunin nang sabay-sabay. Maaaring kailanganin ang permit mula sa departamento ng pagtatayo (para sa gawaing pang-istruktura) at mula sa komisyong pang-estruktura (para sa mga pagbabagong pang-espasyo).[kailangan na magsimula sa restorasyong pang-edukasyon maaga sa proseso ng pagpaplano dahil maaari itong kumuha ng mas matagal at maaaring magpataw ng mga kahilingan na umaapekto sa halaga at timeline ng proyekto.

Paglalayag ng mga Labanan sa Pagitan ng Zoning at Prepektura

Madalas na bumabangon ang mga di - pagkakasundo kapag ang isang kahilingan sa pagsosona ay salungat sa pamantayan ng pag - iingat.

  • Ang pag-iinhinyero ng mga minimum na espasyo ay nagreresulta sa vs. open space servement: Ang Zoning ay maaaring mangailangan ng isang tiyak na bilang ng mga espasyong paradahan, ngunit ang pag-aanunsiyon ng isang makasaysayang bakuran ay sumisira sa setting lands. Kabilang sa mga solusyon ang mga kabahaging kasunduan sa paradahan, mga loteng may uncreasite, o isang pag-iba mula sa kahilingan ng parking.
  • [kailangan ng vs. makasaysayang pagpapatayo:[ Maraming makasaysayang gusali ang mas malapit sa kalye kaysa sa modernong zoning pinahihintulutan. Kung ikaw ay muling nagtatayo pagkatapos ng sunog, maaaring igiit ng komisyong pang-preserba ang orihinal na bakas ng paa, na maaaring makasalungat sa kasalukuyang mga balakid. Sa gayong mga kaso, ang isang soning variable ay kadalasang kinakailangan, na sinusuportahan ng makasaysayang katayuan ng produksyon.
  • Ang mga regulasyon sa pag-iingat para sa mga komersyal na makasaysayang gusali: Ang Zoning ay maaaring magpahintulot ng malalaking mga panilaw na tanda, ngunit ang mga panuntunang pang-preserba ay kadalasang nagtatakda ng laki ng senyas, materyales, at ilaw upang mapanatili ang makasaysayang katangian. Ang isang disenyong pang-kompromiso ay karaniwang maaaring makipag-ayos.

Ang mga makaranasang arkitekto ng pagpapanatili at mga land-use attorney ay makatutulong sa pagpapabili ng mga alitang ito sa pamamagitan ng paghaharap ng mga alternatibo na nagbibigay-diin sa parehong mga set ng mga patakaran.

Kung Ano ang Kailangang Malaman ng mga May - ari ng Ari - arian

Bago mo pintahan ang isang makasaysayang tahanan ng isang matapang na kulay, dagdagan ng isang domer, o gibain ang isang nabubulok na kamalig, gawin ang mapanganib na mga hakbang na ito:

  • I-interminated ang iyong property standies status.[ Tingnan sa lokal na planning department o opisinang pang-preserba upang malaman kung ang iyong produksyon ay nakatala sa isang makasaysayang rehistro o matatagpuan sa isang itinalagang makasaysayang distrito.
  • Basahin ang mga panuntunan ng disenyo.[[[[1] Karamihan sa mga lokal na makasaysayang distrito ay naglathala ng mga pamantayan na bumabalangkas sa mga katanggap-tanggap na materyales, estilo ng bintana, anyo ng bubong, kulay ng pintura, at tanawin.Ang mga ito ay kadalasang makukuha sa website ng preserbasyong architoxis.
  • Ang pakikipag-ugnayan sa mga opisyal nang maaga.[ [[kailangan ng sanggunian] Ang presyaplication ay ang pakikipag-ugnayan sa mga tauhan sa pagpaplano at sa komisyon sa pagpapanatili (o administrador nito).[pasabi nila sa iyo kung ano ang malamang na maaprubahan at kung anong dokumentasyon ang kinakailangan.
  • [Obtain lahat ng kinakailangang mga pahintulot.[ Kahit na ang rutinang pagpapanatili tulad ng pagpapalit ng mga pantauhan o bubong ay maaaring mangailangan ng COA kung ang produksyon ay lokal na itinalaga.Ang hindi paggawa nito ay maaaring magbunga ng pagtigil sa mga order na pang-industriya, pamumudmod, at maging isang kahilingan na alisin ang hindi sinang-ayunan na gawain.
  • Gawad sa mga espesyalista.[ Ang mga arkitekto, kontratista, at mga kasangguni sa pagpapanatili na may karanasan sa mga makasaysayang katangian ay malalaman kung paano maglayag ng parehong mga pangangailangan sa pagsosona at pagpapanatili. Makatutulong din ang mga ito sa iyo na magmula ng panahon ng pag-eebolb ng mga materyales (hal., mga bintanang kahoy sa halip na vinyl).
  • Mga pamamaraan sa pag-akyat sa ilalim ng lupa at kahirapan.[ Kung ang mga tuntunin sa pagsosona o pagpapanatili ay lalo nang mabigat, maaaring mag-aplay ka para sa isang dibersidad, isang espesyal na permit, o isang sertipiko ng kahirapan sa ekonomiya.[kailangan ng pagdinig] Ang proseso ay pampubliko at maaaring mangailangan ng isang pagdinig, ngunit ito ay maaaring magbigay ng ginhawa mula sa mahigpit na mga pamantayan kapag ang pagsunod ay imposible sa pinansiyal.

Karaniwang mga Hamon at Kung Paano Mapagtatagumpayan ang mga Ito

Ang mga may - ari ng ari - arian ay kadalasang napapaharap sa ganitong mga problema:

  • [[[[C]] Maraming lokal na ordinansa sa pagpapanatili ang nagpapatupad ng isang demolisyon moratoryo (e.g., 90 hanggang 180 araw) sa mga makasaysayang istraktura.Ito ay nagbibigay ng oras sa komunidad upang galugarin ang mga alternatibo, ngunit maaari nitong panindigan ang iyong mga planong muling pagpapaunlad. Gamitin ang pagkaantala upang galugarin ang mga pagpipiliang pang-angkop o makipag-ayos sa isang kompromiso sa komisyon.
  • [[[[T: Ang paggamit ng kaugalian ng mga bintanang kahoy, moptar, at makasaysayang materyales sa pag-uusbong ay nagkakahalaga ng higit sa modernong mga alternatibo.[3] Gayunman, ang mahabang ekwasyong halaga ng pagpapanatili ng pagiging totoo ay kadalasang nagreresulta sa mga gastos na ito, at ang mga kredito sa buwis ay makatutulong din.
  • Ang kawalang katiyakan sa mga sonang halo-halong kristo: Kung may gusaling pangkomersiyal sa isang makasaysayang distrito, ang review ng pagpapanatili ay maaaring maglagay ng limitasyon sa pagsesenyas, upuan sa labas ng bahay, o mga pagtatanghal ng bintana na kung hindi gayon ay pinapayagan sa pamamagitan ng pagsosona.Liiba ng isang ideyang pangdisenyo na maagang gumagalang sa parehong mga set ng mga alituntunin, at maging handa sa paghaharap ng mga alternatibong solusyon.

Mga Pakinabang ng Pag - aapruba

Ang pagsunod sa mga batas sa pagsosona at pag - iingat ay hindi lamang tungkol sa pag - iwas sa mga parusang dulot ng zigsit ay nagbibigay rin ng nakikitang mga bentaha.

Mga Pang - instansiya sa Pananalapi

Ang Pederal, estado, at lokal na mga pamahalaan ay naglalaan ng mga kredito sa buwis, mga kaloob, at mababang salaping salapi para sa rehabilitasyon ng makasaysayang mga gusali. Ang pederal na 20% Historic Rehabilitation Tax Credit (na pinangangasiwaan ng National Park Service at ng IRS) ay isa sa pinakasagana, sumasaklaw sa isang bahagi ng kuwalipikadong mga gastos sa rehabilitasyon.

Halaga ng mga Ari - arian

Ang mga tagabili at mga nagpapaupa ay naaakit sa natatanging katangian, kasanayan, at diwa ng lugar na iniaalok ng makasaysayang mga tahanan. Ang pag - aaral ng National Trust for Historic Preservations ay natuklasan na ang mga tahanan sa makasaysayang mga distrito ay ipinagbibili sa isang premium kung ihahambing sa maihahambing na mga tahanang hindi makasaysayan.

Pag - iingat

When you work with preservation boards and experienced contractors, you gain access to knowledge about traditional building techniques and materials. This can help you maintain the building’s structural integrity and avoid common mistakes that lead to moisture problems, energy loss, or unsightly repairs. Many local preservation commissions also offer free educational workshops.

Komunidad at Pamana

Ang pagrereserba ng isang makasaysayang pag-aari ay nakakatulong sa pamanang kultural ng inyong pamayanan. pinananatili nito ang katangiang nakikita na pinahahalagahan ng mga turista at lokal. para sa maraming may-akda, ang pagmamalaki ng pagiging isang katiwala ng kasaysayan ay isang gantimpala sa sarili.

Pinalawak na Yaman at Higit Pang Pagbabasa

Upang manatiling may kabatiran at may kabatiran, tingnan ang may awtoridad na mga pinagmumulang ito:

Pagsasaayos

Upang masimulan ang pag - aaral sa mga batas tungkol sa pagsosona at sa mga tuntunin sa pag - iingat ng mga bagay - bagay, kailangan ang pagsisikap, pagtitiyaga, at pagiging handang makipagtulungan sa lokal na mga opisyal, anupat pinag - aaralan ang mga simulain sa pag - iingat ng ari - arian, at tiyakin ang lahat ng kinakailangang pagsang - ayon bago igalaw ang martilyo.