چگونه به مسائل آخرین دقیقه ای که در طول روز تعطیل می شود، رسیدگی کنیم

درک طبیعت روز تعطیل

بستن روز اوج هفته ها یا حتی ماه ها - تلاش در یک معامله املاک و مستغلات است. خریداران، فروشندگان، کارگزاران املاک و مستغلات، وام دهندگان، شرکت های عنوان و وکلا همگی به نهایی کردن معامله می پردازند، با وجود برنامه ریزی دقیق، مسائل دقیقه ای هنوز هم می توانند سطح، تهدید به به تعویق انداختن یا حتی از بین بردن توانایی حرکت این غافلگیری با بهره وری و جدا شدن از یک مقاله فشرده سازی در آخرین مقاله کمک می کند.

فرآیند تعطیلی املاک شامل یک آبشار از مراحل وابسته است: تصویب وام نهایی، ترخیص عنوان، اجرای سند، اخراج صندوق و ضبط. A hiccup در هر یک از این موارد می تواند به بیرون موج بزند با درک نقاط فشار معمول و داشتن چارچوب پاسخ آماده، شما می توانید تاخیرها و حفاظت از منافع همه طرف های درگیر.

آخرین مسائل مربوط به دستگیری

در حالی که هر معامله منحصر به فرد است، مشکلات خاصی اغلب در ساعت ها قبل از بسته بندی برنامه ریزی شده ظاهر می شوند. تشخیص این موارد به شما کمک می کند تا یک ابزار ذهنی برای پاسخ سریع ایجاد کنید.

(فَلَّهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهِ وَهُمْهِ وَهُمْهِ وَهُمِهُوا مِنِنْمِهِ وَهُمْهُمِهُمِهُوا مِهُمِهُمِهُوا مِهُمِهُمِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُمِنِنِهُوا مِنْمِنِنْهُمِنْمْهُوا مِنْهُمِنْهُمِنْمْهُوا مِهُوا مِنَاَاِنْهُوا مِنْهُمْهُوا مِنْهُمِنِنِنِنَهُمِنْمِنِنِنِنِنِنْنْنِنِنَاِنَاِنَ
با تایید مالی - مسائل تأیید اشتغال آخرین دقیقه، نرخ قفل، یا ارزش هزینه های اضافی که در زیر قیمت خرید توافق شده است.
از دست دادن یا اسناد نادرست - امضایی که از افشای، کارت شناسایی منقضی شده، یا گواهی مفقود شده ی سند سند سند [HLOA] حذف شده است.
تردید یا شگفتی های بی نظیر - یک نقص پیش از این ناشناخته در طول پیاده روی نهایی یا یک برنامه که قادر به پاسخگویی به حداقل الزامات وام دهنده نیست.
درگیری ها یا تاخیرها [FLT 1] - فروشنده از راه دور قادر به اتصال از طریق روزنامه نگاری، عامل بسته شدن بیمار یا قطع برق در دفتر عنوان.
انتقال مسائل - تأخیر، بودجه کافی در حساب خریدار، و یا هشدار تقلب انتقال بانک یخ زده است.
[در این باره]: [در این صورت] [در این صورت]، [در این صورت] [در این صورت] [و] [به صورت] [و]] [به]] [و]]] [از فروش] خریدار که هنوز بسته نشده است، ایجاد زنجیره ای را آغاز می کند.

هر یک از این سناریوها یک استراتژی متفاوت را می طلبد، اما اصول اساسی ارتباطات آرام، ارزیابی سریع و همکاری حرفه ای ثابت باقی مانده است.

مرحله 1: آرامش داشته باشید و به طور فعال ارتباط برقرار کنید

اولین غریزه ای که یک مشکل بوجود می آید، اغلب وحشت یا سرزنش است.در عوض، سه نفس عمیق بکشید و یک خط ارتباطی را با همه کسانی که نیاز به دانستن دارند باز کنید، کلید این است که بدون ایجاد زنگ هشدار شفاف (FLT 1)، به عنوان مثال، اگر یک عنوان کشف شده است، اطلاع از نماینده خریدار، و به طور همزمان همه راه حل ها را به سمت طرف ها شروع کنید.

یک متن گروهی یا ایمیل را با ذینفعان ضروری ایجاد کنید: عامل بسته بندی، هر دو عامل املاک و مستغلات، وام دهنده (اگر تامین مالی درگیر است)، و وکلا ارائه یک به روز رسانی مختصر: آنچه موضوع است، چه مراحل گرفته شده است، و قطعنامه زمان تخمین زده شده اجتناب از زبان مبهم مانند "ما یک مشکل" بدون متن، به جای آن می گوید: "A $ 2، 300 مکانیک دروغ در مورد حساب ما پیدا شده است.

به یاد داشته باشید که خریداران و فروشندگان اغلب از نظر عاطفی سرمایه گذاری می کنند و به آنها اطمینان می دهند که مسائل رایج هستند و شما یک برنامه دارید. کلسترول مسری است ؛ اگر اعتماد به نفس پروژه دارید، طرف های دیگر احتمالاً بیشتر به همکاری و بیمار باقی می مانند.

مرحله دوم: به سرعت شناسایی و اولویت بندی راه حل ها

هنگامی که شما یک تصویر روشن از مشکل دارید، گزینه های خود را به سرعت ارزیابی کنید، همه مسائل به همان اندازه مهم نیستند.استفاده از یک چارچوب سه گانه ساده:

آیا امروز می توان با یک تغییر جزئی مواجه شد؟ شاید تا ساعت 8 بعد از ظهر به یک سیم نیاز داشته باشید که اغلب قابل اجرا است.
آیا این مسئله نیاز به یک سند یا امضا جدید دارد؟ برای یک برنامه تلفن همراه یا یک جلسه آنلاین دور (RON) بلافاصله تنظیم کنید.
آیا بر شرایط قرارداد تأثیر می گذارد؟ اگر چنین است، از هر دو طرف از طریق یک افزودنی یا اصلاح تأیید شده است.
آیا در این میان، این مسئله به صورت یک بار در میان است؟ و در این صورت، در زمان های اخیر، یک مشکل حل نشده است.

به عنوان مثال، اگر یک برنامه در 100.000 پایین بیاید، شما چندین مسیر دارید: قیمت را مذاکره کنید، درخواست تجدید نظر ارزش (ROV) با پشتیبانی از شرکا، خریدار پول اضافی یا رقابت با برنامه پرزیدنت با وام دهنده داشته باشید.هر گزینه دارای جدول زمانی متفاوتی است.

مرحله 3: متخصصان حرفه ای با تخصص عمیق

هیچ نماینده ای نمی تواند هر مشکل بسته بندی را به تنهایی حل کند، قدرت یک تیم املاک و مستغلات از شبکه کارشناسانی است که می توانید آن را فراخوانی کنید، زمانی که یک شماره عنوان یا یک وکیل املاک و مستغلات باید قطعنامه را هدایت کند، افسر وام یا پردازنده باید سرعت بخش نقش شما را تسهیل و هماهنگ کند، نه اینکه متخصص در هر دامنه شود.

به عنوان مثال، اگر یک دروغ کشف شود، شرکت عنوان بررسی خواهد کرد که آیا آن را پرداخت شده است اما هنوز منتشر نشده است، آنها همچنین می توانند نامه پرداخت و هماهنگ با وکیل فروشنده برای اطمینان از اینکه وجوه سیم کشی است.در بسیاری از موارد، آنها می توانند یک پوشش "gap" یا یک توافق بدون آسیب برای اجازه بستن در حالی که دروغ خاموش است.

اگر نمره اعتباری خریدار به طور ناگهانی به دلیل هشدار تقلب کاهش یابد، وام دهنده می تواند درخواست یک rescore سریع و یا کشیدن گزارش اعتباری جدید را داشته باشد. [۳] یک کارگزار وام مسکن همچنین می تواند کمک به پیدا کردن تامین مالی جایگزین اگر وام اصلی از طریق. زودتر شما در این حرفه ای ها حلقه، سریع تر راه حل [FLT: ۱]

راهنمای دقیق برای مدیریت مشکلات خاص

نام بازی Liens and Encumbrances

جستجو در این فرآیند در اوایل انجام می شود، اما گاهی اوقات دروغ های جدید ظاهر می شوند، مانند دروغ های مکانیک پیمانکاری که پس از جستجو ثبت شده اند، یا مالیات فراموش شده ای که از مالک قبلی به دست می آید.

آیا فروشنده مدرک پرداخت را ارائه می دهد و درخواست یک دروغ دروغ از اعتبار دهنده را می دهد، بسیاری از طلبکاران می توانند یک فکس فوری یا تأیید ایمیل ارائه دهند.
اگر دروغ کوچک است، استفاده از پرداخت از فروش را در نظر بگیرید تا آن را در بسته شدن پرداخت کنید.شرکت عنوان می تواند وجوه اضافی را افزایش دهد.
در برخی از ایالت ها، یک شرکت عنوان می تواند تأیید "gap" را برای تضمین در مورد دروغ ها صادر کند در حالی که پس از بسته شدن آن حل می شود.
بدترین مورد: به تعویق انداختن بسته شدن 24 تا 48 ساعت برای اجازه دادن به دروغ به طور رسمی منتشر می شود، اکثر وام دهندگان بدون شروع فرآیند نوشتن، تاخیر جزئی را اجازه می دهند.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد بیمه و حل دروغ، توضیح انجمن زمین از دروغ های عنوان را ببینید.

تامین مالی Fallout در آخرین دقیقه

وام خریدار می تواند به دلایل زیادی شکست بخورد: قرض گیرنده تغییر شغل، خرید بزرگ، و یا اموال ارزیابی نمی شود. ساعت 11 برای کشف این اتفاق بسیار وحشتناک است، اما این اتفاق می افتد.

از وام دهنده برای به روز رسانی "شرایط تایید" گاهی اوقات موضوع جزئی است - مانند یک سند مفقود که می تواند به صورت الکترونیکی در عرض چند دقیقه ارسال شود.
اگر این کار کم است، درخواست کنید که یک مقدار (FLT:0) را از ارزش (ROV) باز گرداند (FLT:1) با فروش قابل مقایسه ای که نماینده ارائه می دهد، برخی از ارزیابی کنندگان پس از بررسی شواهد جدید تنظیم می شوند.
اگر خریدار به دلیل یک برنامه پایین تر به پول بیشتری نیاز دارد، بررسی کنید که آیا می توانند هدیه ای از خانواده یا وام کوتاه مدت خود را از 401 (k) دریافت کنند، وام دهنده باید منبع را ثبت کند، اما می تواند در بسیاری از موارد همان روز انجام شود.
به عنوان آخرین راه حل، ببینید که آیا فروشنده با کاهش قیمت یا وام مسکن دوم فروشنده موافقت خواهد کرد تا شکاف را به هم بزند.

هدایت بر روی [در امور مربوط به مسائل مربوط به برنامه های کاربردی] [FLT 1] استراتژی های پیشگیرانه ارائه می دهد.

مستند و امضا Snafus

امضاهای از دست رفته، تاریخ های اشتباه یا شناسه های منقضی شده به طور شگفت انگیزی رایج هستند. محلول اغلب سریعتر از آنچه فکر می کنید است: امضاهای الکترونیکی از طریق سیستم عامل هایی مانند DocuSign یا Notarize می تواند در عرض چند دقیقه تکمیل شود. بسیاری از شرکت ها از مجوز رسمی آنلاین (RON) پشتیبانی می کنند و اجازه می دهند که هر نقطه با یک مشکل ویدئویی باشد.

همیشه چک لیستی از اسناد مورد نیاز را نگه دارید و هر یک از 48 ساعت قبل از بسته شدن را بررسی کنید.برای یک لیست کامل، به راهنمای سند بسته شدن اداره حفاظت مالی مراجعه کنید.

سورپرایزهای بازرسی در طول پیاده روی نهایی

پیاده روی نهایی به معنای تایید وضعیت اموال است، اما گاهی خریداران مسائل جدید را کشف می کنند: کوره شکسته، آسیب آب از نشت یا زباله ای که پشت سر گذاشته شده است، می تواند تقاضا برای تعمیرات یا اعتبارات را به عنوان بسته شدن در مورد شروع آن ایجاد کند.

عکس ها را بگیرید و موضوع را مستند کنید. بلافاصله آنها را به نماینده فروشنده بفرستید.
اگر این آیتم کوچک است (به عنوان مثال، یک فرش کثیف)، یک اعتبار کوچک یا هزینه یک فرد دستی را به جای تاخیر ارائه دهید.
اگر مسئله مهم باشد (به عنوان مثال، هیچ گرمایشی در زمستان)، مذاکره در مورد تعمیر انجام شده پس از بسته شدن با وجوه نگهداری شده در escrow. فروشنده می تواند پول را به حساب شرکت عنوان واریز کند و خریدار می تواند تعمیر را پس از آن ترتیب دهد.
اگر فروشنده پاسخگو نباشد، نماینده خریدار ممکن است نیاز به افزایش به کارگزار مدیریت یا در نظر گرفتن درمان های قانونی (به عنوان مثال، عملکرد خاص) داشته باشد.

اقدامات پیشگیرانه برای بستن آینده

در حالی که حذف تمام غافلگیری های آخرین دقیقه غیرممکن است، یک رویکرد فعال فرکانس و شدت آن را کاهش می دهد.

جستجو و نظرسنجی سفارش در اوایل [FLT 1] - صبر نکنید تا دو هفته قبل از بسته شدن، قبل از اینکه یک موضوع عنوان پیدا شود، زمان بیشتری برای حل و فصل آن وجود دارد.
تمام اسناد را برای بررسی 48 تا 72 ساعت پیش از - هر دو خریدار و فروشنده باید بررسی و پیش از ثبت همه چیز ممکن است.
یک برنامه ارتباطی مداوم - چک هفتگی با وام دهنده، شرکت عنوان و سایر عوامل نگه داشتن همه هماهنگ است.استفاده از چک لیست مشترک (به عنوان مثال، Google Sheets) برای ردیابی نقاط عطف.
بازرسی و ارزیابی های برنامه ریزی شده بعد از 30 روز قبل از بستن ، این زمان برای تعمیرات، مذاکره مجدد و یا مسابقه یک برنامه است.
برنامه های سازگاری برای مسائل مشترک [FLT 1] - برای مثال، نزدیک ترین سرویس غیر نظامی تلفن همراه را بدانید، یک الگوی عقب نشینی آماده و لیستی از پیمانکاران معتبر را که می توانند تعمیرات اضطراری انجام دهند، داشته باشید.
خریداران برای جلوگیری از تغییرات مالی [FLT 1] - هیچ کارت اعتباری جدید، تغییرات شغلی، یا خرید بزرگ بین تایید وام و بسته شدن ارسال ایمیل یادآوری یک هفته قبل.
استفاده از چک لیست روز بسته بندی - شامل وظایف مانند "منابع سیم دریافت شده توسط شرکت عنوان" و "مارکس تمام اسناد را امضا کرد" و آنها را دو ساعت قبل از بستن زمان بررسی کنید.

انجمن ملی Realtors یک چک لیست (FLT:0) را منتشر می کند [FLT 1] که می تواند برای تیم شما سازگار باشد.

ابزارهای تکنولوژیکی برای مسائل آخر-مهارت

تکنولوژی مدرن می تواند یک زندگی باشد، زمانی که زمان کوتاه است.تیم خود را با این ابزارها کوتاه کنید:

از راه دور عدم ورود آنلاین (RON) سیستم عامل - مانند Notarize، DocuSign eNotary، یا SIGNiX اجازه می دهد هر نشانه با دسترسی به اینترنت به اجرای اسناد بلافاصله، حتی اگر آنها در حالت دیگر.
نرم افزار مدیریت تراکنش در زمان واقعی [FLT 1] - ابزار مانند Skyslope یا اتاق پرکار داشبوردهایی را ارائه می دهد که همه طرف ها می توانند وضعیت سند، تکمیل کار و تاریخ ارتباطات را ببینند.
خدمات تایید انتقال انتقال - برای جلوگیری از تقلب، استفاده از خدماتی که دستورالعمل های سیم کشی را از طریق یک پورتال امن تأیید می کند، بسیاری از شرکت های عنوان در حال حاضر از خدمات سیم خودکار (FLT:2) استفاده می کنند برای رزرو صندوق های مشابه.
اشتراک گذاری سند - Dropbox یا Citrix ShareFile اجازه می دهد آپلود آخرین دقیقه از اسناد اصلاح شده بدون جعبه های ایمیل.
کنفرانس ویدئویی - Zoom یا FaceTime می تواند برای جلسات پیاده روی مجازی یا غیر منتظره با فروشندگان از راه دور استفاده شود.

ساخت یک تیم تعطیلی مجدد

هیچ برنامه ای جایگزین برای داشتن افراد مناسب در محل نیست.هنگامی که تیم بسته بندی خود را جمع می کنید، به دنبال موارد زیر باشید:

یک شرکت یا وکیل شناخته شده برای چرخش سریع در پرونده های عجله و ضبط همان روز.
یک وام دهنده با یک تیم پردازش داخلی که می تواند تغییرات نوشتن را در آخرین لحظه انجام دهد.
عوامل املاک و مستغلات که تجربه بسته شدن های سخت و به راحتی به تعویق نمی افتند.
یک سرویس آموزشی که 24/7 قرار ملاقات های موبایل را ارائه می دهد.

این روابط را قبل از اینکه به آنها نیاز داشته باشید، ارسال یادداشت تشکر و شما پس از بسته بندی های صاف و گاهی اوقات کسب و کار را به شرکای خود ارجاع دهید.

ملاحظات حقوقی و اخلاقی

مسائل دقیقه ای آخر گاهی اوقات می توانند علیه مرزهای اخلاقی فشار وارد کنند، همیشه به بهترین وجه مشتری خود عمل کنند، در حالی که با تمام احزاب صادق باشید، به عنوان مثال، اگر شما یک نقص را پیدا کنید که خریدار متوجه آن نشده است، شما باید آن را افشا کنید – حتی اگر این تاخیرها بسته شود.

همچنین، از مهلت های قرارداد آگاه باشید، اگر موافقت می کنید بسته شدن را به تعویق بیندازید، یک تمدید کتبی امضا شده توسط هر دو طرف را دریافت کنید. اکثر قراردادهای خرید استاندارد، اجازه می دهند که یک بند “زمان از ماهیت” باشد، بنابراین حتی یک تأخیر یک روزه بدون تمدید می تواند نقض زبان قرارداد قبل از تصمیم گیری یکجانبه باشد.

اگر مسئله در دادرسی به پایان برسد (به عنوان مثال، بحث در مورد پول جدی)، به مشتری خود توصیه کنید که به دنبال مشاوره حقوقی مستقل باشد.در این صورت، نمایندگان املاک و مستغلات نمی توانند مشاوره حقوقی ارائه دهند، بنابراین آنها را به یک وکیل واجد شرایط ارجاع دهید.

مطالعات موردی واقعی در جهان

نام فیلم: The Midnight Lien

دو ساعت قبل از بسته شدن، شرکت عنوان یک مالیات بر درآمد 5000 دلاری را در فروشنده کشف کرد. فروشنده اخیرا بدهی را پرداخت کرده بود، اما IRS انتشار رسمی را منتشر نکرده بود. افسر عنوان به نام خط پرداخت خودکار IRS و شماره تأییدیه را به دست آورد. سپس یک "gap" تأیید، بستن، و انتشار رسمی سه روز بعد رسید.

ماده ۲: شکاف Appraisal

یک خریدار یک روز به قیمت ۱۵۰۰۰ دلار رسید (یک روز قبل از بستن، خریدار فقط ۵٪ پایین داشت. عامل به سرعت سه فروش قابل مقایسه اخیر را جمع آوری کرد – دو نفر از آنها از دست رفته بودند – و یک RV1 را ارائه دادند. The Assessmentr مقدار را به بالا تنظیم کرد و فروشنده موافقت کرد که یک کاهش ۵۰۰۰ دلاری در زمان بسته شدن اتفاق افتاد.

نام فیلم: The Lost Signer

مادر مسن فروشنده از دولت خارج شده و صاحب ملک بود.[۱] او این کار را امضا کرده بود، اما نه مجوز فروشنده، که در ۴:۰۰ بعد از ظهر روز تعطیلی کشف شد، عامل بسته بندی یک جلسه منع از راه دور از طریق امضاهای Zoom تنظیم کرد. سند Notarized به عنوان شرکت در عرض ۳۰ دقیقه ایمیل شد.

نتیجه گیری: تبدیل استرس به موفقیت

در حالی که مسائل آخرین دقیقه ای هرگز خوش بین نیستند، آنها بخش اجتناب ناپذیر از املاک و مستغلات هستند. تفاوت بین بستن شکست خورده و موفقیت آمیز اغلب برای آماده سازی، ارتباطات و ذهنیت آرام و حل مسئله با درک مشکلات مشترک، داشتن یک برنامه عمل واضح برای هر سناریو و اطراف خود را با متخصصان توانمند، شما می توانید هر تعجب که راه شما را به یاد داشته باشید، بخشی از داستان خوشحال است، پایان دادن به پایان دادن، و پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به همه چیز، و پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به داستان، اما پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به داستان، و پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به هر گونه داستان، و پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به یک رویکرد، و پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به هر سناریوی خود را به هر یک رویکرد، و پایان دادن به هر سناریویی که همه چیز، و پایان دادن به هر سناریویی که همه چیز، و پایان دادن به پایان دادن به هر یک داستان، و پایان دادن به داستان، و پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن به پایان دادن

این راهنما را به صورت دستی و حتی بهتر با تیم خود به اشتراک بگذارید تا هر روز بسته بندی یکی از شما باشد که می توانید با اعتماد به نفس مواجه شوید.