投資屬性需要多少關閉費用 ?

關閉成本是指房地产交易完成後必须支付的费用和支出。 投資性產品 — — 不管是單家租房、多家庭单元或商業建築 — — 成本都超出了買入價格,而且是重要的前期現金需求。如果不將它們入账,那么就可能把有希望的回報轉變成從第一天起的負面现金流量。 和基本住宅购买不同,投資性產品交易通常涉及更高的费用、更严格的放款人要求以及更复杂的第三方服務。典型的關閉成本包括贷款原始收益费、评估及檢查费、产权保險、代管公司費、记录及轉移税、预付物業稅和房主保险费。 對投資人來說,理解每個因素对于准确预测所需全部現金接近以及估計交易的真正盈利性至关重要。

投資屬性為什麼關閉成本更高?

出贷人將投資物產归类為比房主自有房屋的風險更高的。 風險溢价在多個领域出現。 原始物產費通常會提高0.5%至1%, 要求的首付率可能介于15%至25%或更多。 许多放款人还要求投資人拿出大量的现金储备, 通常是六至十二個月的按揭付款。 持有的存金在技术上不是流產, 必須计入收尾所需的總金。 第三方的費用, 如考核和檢查, 也可能會比多單位或商業業業物產更貴。 此外, 出贷人可能放棄的原始物產( 應用費、 信用報告費或折扣分) 的一些費費, 很少在投資借款上可以流通。 其净作用是, 投資物產的結合資費通常比相當的基本物產高1至2个百分点。

投資物產的關閉成本與初等住宅有何不同?

基本費用结构相似,但成本的大小和可转让性相差很大。 对于一處基本住所,借款人可能支付2%至3%的收購成本。 对于一個投資地產,這通常會上升到3%至5%。主要差异包括:

  • 通常為所有者自有贷款的0.5%至1%;
  • 基本住宅可能要求3%(FHA)或5%(常规); 投資物產通常要求至少15%, 通常為20%/25%。
  • 要求:[ 基本居住贷款很少需要停工后储备;大部分投資贷款都如此。
  • 低息點: 降低利率的點數更常被收取,
  • 免費: 出贷人很少放棄投資物產的原始、加工或承銷費。
  • 概 和檢查: 可能更严格,更貴,尤其是多家庭或商業資產。

了解這些差別有助于投資者避免意外的費用, 並且精确地比較出價。 總要向至少三個放款人索取贷款估計,

普通的關閉成本

投資者必須了解他們可能遇到的每一項費用。

放款费

  • 借出費: 支付放款人處理和承擔贷款的費用。 範圍: 贷款金额的0. 5 ⁇ 2%。 投資的收費更高 。
  • 平价([),
  • 承寫費: 估定信用的費用。通常400-800美元。可以捆綁到原始物中。
  • 加工費:200-500 用于文件的制备和數據輸入.
  • [ [FLT: 0] 折合點 : [[FLT: 1] 预付利息以降低利率。 每點是贷款金额的1%。 預估相抵期 。

第三方收费

  • 估价費:400-800 單家庭;800-2 000多單位或商業。
  • 家居檢查費: 300-600.可選但很強烈的建議,可能包括单独的害虫、屋頂、下水道範圍或環境评估( 每人100-500美元])。
  • 總和[500美元至2,000美元+[,依地點和價值而定。
  • 代管公司收取的代管或结算費: 便利交易。通常 1% =2% 的買入價。
  • 記錄費: 付縣以記錄契据和抵押。 每份文件50-300美元。
  • 由州或地方政府以售價為基礎。 範圍: 0. 1% = 20% 。 廣泛地說( 例如, 科羅拉多州 0. 1% = 2% 以上 ) 。
  • 调查費: 如果出贷人或产权公司要求,300美元-800美元。

预付物品和准备金

  • 预付物產稅: 稅收中自稅年結束到稅年結束的按比例分得的稅金,可以有几千美元.
  • 首年的保費通常會在收尾時支付。
  • 部分放款人要求低於20%的投資貸款,
  • 透支者可能要求收費兩至六個月的稅金和保險。
  • 錢储备:不是收尾成本,但必須有文件。一般情况下,PITI的付款在液化帳戶中持有6至12個月。

影响收尾成本的因素

最後的數據依據數據,

  • 通常的、有資本的或硬幣的贷款有不同的收費结构。 政府支持的贷款(FHA、VA)很少可以投資。
  • 產品型 家庭和商业產品需要更廣泛的評估、環境評估和法律審查。
  • 美國的經濟產品價格是1美元,
  • 5+單位或商業地產通常會涉及成本较高的商業放款。
  • [ [FLT: 0]] 利率策略 : [[FLT: 1] 支付折扣點會增加前期成本, 但會降低月度支付。 比較兩項選項的净現值 。
  • 放款人政策: 有些放款人把費用捆綁成一整套的“原生地” 費用; 其他的則逐個列出。 仔细讀取借出估計 。

典型成本範圍

平均而言, 投資物產的收尾成本是购买价的[ [FLT: 0] 2% 至 [[FLT: 1] 5%。 例如 :

  • 200 000美元:4,000至10,000美元]
  • 400 000美元:8,000至20,000美元]
  • 60万美元:12 000美元至30 000美元
  • 1 000 000美元: 20,000 - 50,000 ]

這些範圍包括出借人费用和第三方收費。 高轉帳區或複雜商業貸款的屬性可能會超过6%。 總要從出借人那里得到详细的貸款估計, 才能得到一個屬性專屬的號碼 。

管理和减少收尾成本的战略

投資者可以使用幾種策略來降低收尾時所需的總資金。

比較借出估計

要求至少三個放款人提供贷款估計。 不只是比照利率,而且比照總的原始成本、分數和第三方的費用。 網上放款人、信用社和本地社區銀行通常會提供有竞争力的投資地產條件。

售货商特许权

在许多市場,卖方可以同意支付买方的收尾成本的一部分(即“賣家出價 ” )。對投資物產而言,出贷人的限制通常高达购买价的3%。 這可以降低你的預期現金支出。 在發價过程中,在這個早期就談判。

關閉時刻

月末收尾會減少预付利息。 另外, 月內收尾時地產稅的稅收也減少按比例的稅金。 考慮季後期: 稅單在某個月中通常會更高。

使用不關閉的 CCT 借出

有些放款人提供贷款, 借出人支付收尾成本以換取更高的利率。 如果您打算短期(2 - 5年) 持有地產, 想要減少前期現金, 就能受益。 用折合率分析來計算高利率的长期成本 。

選擇右借方案

由當地銀行提供的投資貸款可能比一般的貸款低。 硬幣貸款雖然更貴, 但可以更快的收購, 更低的预付費。 估計您預期持有期的总成本 。

包裝服務

某些放款人、产权公司和代管代理商若使用子公司提供折扣。 注意潜在的利益冲突,但捆綁的定价可以节省10~20%的第三方費用。 總要要求與獨立的提供商作比較。

避免不必要的檢查

對於有最新報告的更新物業, 您可能可以跳過選擇性檢查( 例如化粪、 ⁇ ) 。 然而, 克尽职守是关键; 少量的省費可能會導致後來巨大的修補成本。 依地產年齡和地產條件來降低風險 。

收尾成本的

關閉費有不同的稅務待遇, 了解這些成本可以提高你的投資稅後收益。 對於關閉時支付的每筆費用, 都保持详细的記錄。

  • 在购买年份中可以減少: 支付分數以降低利率(如果符合IRS投資物產的測試)、预付物產稅(按比例分得的份额)和抵押保險保费(需要淘汰)。
  • 大部分的收尾保險、紀錄費、評估費、法律費、轉稅等都加在了物業成本基數中。 对于住宅租房,你將在27.5年中折旧;对于商业,在39年中(直線),這可以產生年度扣款,以抵充租金收入。
  • [ [FLT: 0] 按贷款期偿还: [[FLT: 1] 贷款的原始成本不是分數的, 必須在贷款期間分期摊還。 30年的抵押贷款, 您每年扣除1/ 30 的抵押金 。
  • 無法抵扣或折合: 特指未資本的贷款服務(如信用報告或評估費)的費用, 僅是贷款成本的一部分, 且已分期摊還。 總要參考稅務專家, 或是參考 IRS稅務專題704 。

通過資本化資本化, 你每年增加你的可折合基數, 降低你的應稅收入。 這是地產投資者的強力長期稅法。

關閉行程與您的權利

聯邦法律要求放款人在收到您的申請表后三个工作日內提供 Loan 估計 , 以及至少三个工作日前的 關閉公示[ 。 這些文件逐個列出每項成本, 顯示任何與最初估計相關的變化, 包括APR和贷款總數。 您作為投資人, 有权:

  • 問費: 如果收費過大或無權要求解釋, 出贷人必須提供善意的理由。
  • 要求更正的關閉公示: 如果APR增加或贷款期改變,你有权获得新的三天审查期。
  • 。 [ [FLT: 0] 滾開 : [[FLT: 1]] 在您簽署最后文件前, 您沒有關閉的責任。 關閉的披露與贷款估計并排 。 更多詳情, 請參見 [[FLT: 2] 消费者財務保護局的關閉費指南 [[FLT: 3] 。

收尾成本对投资收益的影响

關閉成本會直接影響您的現金收益和總投資收益。 例如, 如果您買下20萬美元的租借地產, 以20%的首付( 4萬美元) , 而總的結結成本會是 8000美元, 您的現金投資總為 48萬美元。 如果財產網每年有12000美元, 您的現金收益是 25 美元 (12 000/ 48 000美元 )。 但如果關閉成本是 12 000美元, 總投資將是52 000美元, 收益下降至 23%。 相當小的差 。 請用电子表格來建模關閉成本如何影響 IRR 等公尺、 净現值和股本的积累。 在計算您最大可接受出價( MAO) 時, 總的結結結合成本會永遠被當為 。

不同屬性類型的特殊參考

單家租金

資金與原始住宅貸款相關, 但與高創用費及預備要求相關。 評估與檢查一般都是標準的。 預期收購價格的3/4 % 。

多家庭屬性(2-4單位)

出贷人對2–4單位所有者所有物的處理略有不同,如果你居住在一個單位,你可以得到最多4個單位的FHA贷款,但純投资多家庭贷款需要降低15~25%。 評估更複雜,成本更是600–1200美元。 檢查通常包括單位、共同區域和建築系統的分別報告。 期望收尾成本达到3~5%。

商業屬性( 5+ 單位或非居民)

商業贷款的收費结构完全不同。 原始出價通常占贷款的1 ⁇ 2%。 環境评估(第一阶段)是强制性的, 成本為2,000–5,000美元。 文件审查的法律費可以超过2,000美元。 評估的收費是2,000–10,000美元。 結帳成本通常會达到4 ⁇ 7%。 和一位經驗于資產類別的商業抵押贷款經紀人合作。

修正與浮點解析屬性

硬幣放款人或私人投資人提供的短期融资通常涉及更高的预付費(2–5分)和短的预付費。 關閉費可能包括分數、原始、评估和法律費。 硬幣放款人通常需要降低20~30%。 由于持有期短,高额費用對利润有不相称的影响。 使用保守的估計,在你的交易分析中總是包括退出策略成本(例如銷售佣金 ) 。

區域變化和异常收费

關閉成本可能因位置而大不相同。 例如:

  • 紐約市:[ 轉移稅(城市和州)可以超過售價的2.5%。
  • 加州:[ 代租費常由買主和賣主共同分享; 地產保險費高。 轉租稅因州而异。
  • Texas: 所有权保險费率是管制的,包括同步的发放折扣。代價是可商議的。
  • 記錄費比許多州都高。

也有些司法管辖区征收不同寻常的費用, 如 市權影響費[, 歷史保值費, 或[ 付得起的住房附加費[]。 在發出要约前, 向地產代理或地產公司索取地產費。

最后想法

關閉成本是買入投資物產的不可避免的一部分, 但這並不是有利可图的投資的路障。 透過了解典型的費用、在放款人中激烈購買、商討賣者优惠以及利用稅利, 您可以將關閉和保存其他投資所需的資金降到最低。 總要要求贷款估計和關閉披露, 審查每行項目, 並和專門投資交易的地產專家商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商商