關閉是買房的最後關鍵步骤, 也就是將所有權從賣家正式轉往買家。 对于大部分购房, 抵押贷款的种类—— 无论是常规的還是FHA—— 都塑造了關閉的方方面面, 從需要的文件到桌子上應付的费用。 常规贷款是最常见的抵押品, 由任何政府机构都未提供保險, 而FHA 的贷款則由聯邦住房管理局提供, 旨在降低初回购房人和信用水平低的购房人的障碍。 了解常规的關閉和FHA的關閉之间的差異, 對於任何進入地產市場的人—— 不管是作為買房人、 賣商, 或房地产專業者, 都是至关重要的。 這指南打破了每個階段, 要求, 以及意味是讓你可以自信地去完成關閉。

常规對FHA的關閉是什麼意思?

通常,贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。 贷款的利率是政府支持的。

反之, 一個[ ] FHA 收尾 , 涉及由FHA 保的抵押, 美國住房和城市發展部的一部分。 FHA 不直接放款; 它為贷款提供保值, 以便借款人违约時, 贷款人受到保护。 這讓放款人可以向信用分數较低的買家提供贷款( 低於500, 10%的首付, 580 , 3.5%的下付 ) , 以及更小的下付。 取舍包括更严格的地產條件要求和強制抵押保險, 在许多情况下, 其期限是贷款期間的。

下限付款差异

常规贷款

常规贷款提供了灵活的首付方案,但最強的条件是低利率和不提供私人抵押保險。 預留給至少20 % 的 人。 然而,通过Fannie Mae的HomeReady或Freddy Mac的HomeOne等方案,可以得到低至3 % 的常规贷款。 任何低于20 % 的首付都刺激了PMI,而后者增加了每月的抵押金支付。 要求的首付比例也直接影响了收尾成本,因为更大的首付降低了贷款金额,从而降低了PMI的需求。

FHA 贷款

FHA 贷款以低利率的首期付款要求而出名: 贷款分數為580或更高 的借款人只有 3.5% 。 得分在 500 至 579 的, 需要 10% 的首期付款。 这使得 FHA 贷款對初次购房者或储蓄有限的人具有特別的吸引力。 然而, 低利率的首期付款有成本前期和年度抵押保險(MIP) , 保護放款人。 预付的MIP是贷款金额的1.75%( 可以卷入贷款) , 年度MIP 的利率因贷款期和首期付款而异, 但通常會一直保持到贷款期, 如果首期付款低于 10% 。

抵押金保險:PMI 与 MIP

抵押保險是關閉常规和FHA最重大的分類之一。

私人抵押金保險(PMI)

通常,在借款人贷款额超过80 % 的情况下,贷款人需要PMI。 PMI由私人保险公司提供,可以按月支付,也可以作为单一的预付保险费,也可以通过略高的利率(放款人付的PMI)支付。 一個关键优势是:一旦借款人的贷款与价值比率达到80 % , PMI可以取消,通常在贷款比率達到78%時,通常通过正式要求或自動取消。 这使得常规借款人有一条完全降低MI的路,隨时间推移而降低月成本。

住房管理局贷款抵押金

FHA 贷款需要兩種MIP: 预付利率(UFMIP) , 相当于基本贷款的1.75%, 以及每月支付的年溢价。 对于大部分FHA 贷款, 预付利率低于 10%, MIP 期間期限為贷款的整個期限 — — 指除非您重新將它資助到普通的贷款中, 您不能取消它。 对于预付利率10%或以上的贷款, MIP 期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期間期

信用分数和债务与收入比率要求

常规贷款信贷标准

常规贷款通常要求最低信用分數620,但很多放款人更喜歡660或更高的利率。 分數低于660的借款人可能面临更高的利率或更严格的债务与收入(DTI)限制。 常规贷款的最大DTI比一般是43%(使用后端比率,包括所有月度債款),但有些自動承租系統允许高达50%的补偿性因素,如重要的准备金或大额首付。

FHA 贷款标准

FHA 的贷款更能提供: 580分的信用分數符合3.5%的首付方案。 500,000至579分的贷款要求降低10%。 FHA 也允許更高的DTI 比率 — — 通常高达 50%甚至55%,且有強大的補償因素。 这使得 FHA 的贷款是借款人有信用困難或债务負擔较大的可行選擇。 然而,放款人可能超越自己的要求,因此并非所有FHA 批准的放款人都能在最低的絕對限度上接受分數。

要求和评估

房屋買賣的情況會對關閉時間和流程造成極度影響。

常规物

通常的估估主要集中于物業的市面价值。 估估者會注意到任何明顯的安全或结构性問題,但常规贷款并没有一套严格的最低物產要求,超出了安全、可居住住房的典型。 通常,由常规融资的房屋的售户的修葺需求较少,這可以加快此流程。

FHA 物產標準

法哈贷款需要一個详细的評估,包括比照HUD的最低物質要求來評估地產。 房屋必須安全、安全、结构健全。 诸如剥漆(1978年前建造的房屋中,由于含铅油漆的担忧 ) 、 缺少手扶、有缺陷的屋顶、或供暖/冷卻系統不足等問題,必须在關閉前解決。 如果卖方不愿意解決問題,這可以导致修復談判,甚至使交易死灰复燃。 对于買家而言,增加的保護措施可以确保他們買到一個搬家的房屋,但也可以延遲關或增加需要修理的成本。

關閉成本: 期望什麼

典型的普通贷款期間成本

常规收尾成本一般在购买价的2%至5%之间。 包括贷款原始成本、评估、产权保險、代管費、紀錄費和预付項目(財產稅和房主保險 ) 。 由于常规贷款的政府授權費少,而且未有前期MIP,因此收尾的自付成本可能略低于FHA。 然而,PMI支付通常被卷入月成本。

FHA 贷款典型的期間成本

FHA的收尾成本也介乎於2%至5%的範圍內,但包括1.75%的预付抵押保險金(除非贷款中提供). FHA的贷款也允许卖方出让高达6%的购入价格(常规的為3%),这有助于买方支付收尾成本。 然而,FHA的贷款对某些费用有更严格的限制 — — 如文件准备或处理的可接受性 — — 贷款人必须遵守HUD的指南,這有時會限制談判。

卖方特许权和灵活性

供應單的價值與價值都相當高, 因為融资類型會影響到卖方的潛在成本與時間。

有了常规贷款,如果买方的首付低于10 % ( 如果首付是10 % ) , 卖方可以把购入价的3% 的金额捐給买方的收尾成本。 这一限制是相对低的,但可以預知的。

有了FHA的贷款,卖方可以將購物價的6%捐給买方的收購成本,而這更慷慨。 然而,由于严格的评估和财产条件要求,卖方可能會對FHA的出價持谨慎态度。 如果房屋不能完成FHA的估價,卖方可能被迫进行昂贵的修理或冒著失去交易的风险。 许多在有竞争力的市場的卖方更喜歡常规的出價,而其簡便和時間更快。

常规和FHA的關閉時間線差异

典型的收尾期對兩種贷款都需要30至45天,但FHA收尾期有時會因附加的考核和承銷要求而需要更長的時間。 FHA的考核通常需要兩步(價值和條件),如果需要修復,放款人必須通过重新查詢來核实完成情况。 此外,FHA的贷款可能要求自营借款人或那些有非传统收入的借款人提供更多文件。 常规贷款,尤其是那些通过自动化承銷系統办理的贷款,如果借款人的信用状况強,就能更快地進行。

影響買主和賣主:战略考量

買家

使用禮物基金來支付首付和高额的卖方特许权也讓FHA有吸引力。 然而, 做终生MIP( 如果你的首付低于10%) 的準備, 以及每月可能更高的成本。 对于有良好信用( 680+) 和至少降低5%的買家, 常规贷款通常提供更低的长期成本, 尤其是如果你能晚些取消PMI。 永遠在家庭的預期時間里比照包括利息和保險在内的全部成本。

賣家

接受多份要约的卖方可能會喜歡常规要约,因为通常的意外事件较少,而且评估往往不太严格。 福哈的要约虽然仍然可行,但可能伴随着修理需求,而且关闭时间稍长。 如果售人的房子需要大量更新,那么除非售人愿意完成修理,避免福哈的买方可能很明智。 然而,如果市場變慢,接受福哈的要约和合格的买方仍然可以成功交易。

重筹资所涉

不同處不僅僅僅僅僅僅僅僅僅僅是初始购买。 FHA 贷款提供了簡便的再融资方案(FHA Sequleline),不需要多少文件,也不需要任何評估,因此,如果您有 FHA 贷款,降低利率就更容易。 常规贷款也提供定期再融资或現金出資,但承租标准可能更严格。 持有 FHA 贷款的借款人通常會重新融资到常规贷款中去除MIP — — 即偿还贷款或房屋价值上升后的共同策略。

哪個關閉型號適合你?

常规和FHA的關閉選項會降臨您的財政、信用和长远目標。 如果你是初回买方,信用得分中等,而且定金有限,FHA的贷款就提供了一個經驗的路徑。 如果你有強大的信用,而且能付5~10%的定金,那么常规的贷款可能會隨時間而省下錢,尤其是因為PMI可以取消。 兩種關閉型態都非常成熟,而且被广泛使用 — 您的放款人和地產代理可以幫助您根据自己的具体情况運算數。

要考慮的關鍵因素

  • 你的信用分數和取得普通贷款資格的能力
  • 定金的大小和可以借多少
  • 多年後, 或將繼續投資或賣掉。
  • 您想要買的房子的情況( FHA 可能需要更多修補)
  • 本地市場的賣家偏好
  • 包括保險、稅金和抵押金

結 论

常规和FHA的關閉遠不止於文书工作,而是影響了首付金额、抵押保險成本、物業條件、關閉時間期限甚至卖方的談判。 關閉FHA可以為信用和储蓄较低的买方提供房屋所有权的大门,但又會帶來长期抵押保險和更加严格的地產标准。 常规關閉可以給信用更強且有能力支付更多首付的人提供更大的灵活性,再加上取消私人抵押保險的可能性。 了解這些區別,買家和賣家都可以做出知情的决定,有效商議,并有信心地密切地合作。 總是和有经验的房地产專家和抵押贷款人合作,他們可以解釋你的選擇最符合你需要的融资方式。

外部資源:]