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房地产期間的期間期間, 有什麼期待
買房是生活中最重要的金融與情感里程碑之一。 結房協議(通常稱和解或代管會議)是购房过程中的最後一項行動, 由賣家正式轉賣給買家。 許多初買者都覺得這場會議是因文件堆積、法律典範和大量錢錢易手而難以承受的。 然而, 確切地知道會發生什麼, 是誰在場, 以及你需要帶領什麼, 就能讓焦慮變成信心。 這全面指南讓你走過房地产結房的每個階段, 從準備到關門後的步子, 確保你們能以自大自大自大的家庭主的身份走在知情的路程中。
地產關閉是什麼?
地產的收割是物業交易的法律和财务高潮。 也就是所有当事方,即买方、卖方、代理人、放款人和地契代表(通常是本人或實際的)聚集在一起,完成必要的文件、结清未清的基金和轉出地契。 收割也是在买方的抵押(如果适用)正式化,放款人支付贷款基金的時候。 收割的關卡实质上把合同轉為所有者。
該流程受州法律及聯邦規定的管束, 如TRID 規定[ (TILA-RESPA 集成公示), 規定買主至少要在關閉前三个工作日收到關閉公示。 此文件包含最後條件、利率、月付款和逐個單列的費用。 提前理解這些數字至关重要, 因為關閉時簽署表示你同意。
預定日期前的準備: 預定日間要做什麼
關閉壓力大多來自最後一刻的驚喜。 智能準備在您坐在桌前幾天開始。 這是一份檢查表, 以确保您準備好。
完全回應您的關閉披露
您的放款人或和解代理商必須在關閉前至少三个工作日提供關閉公示( CD)。 將它與您在關閉前的贷款估計比對。 請檢查贷款金额、 利率、 關閉成本和現金與關閉數據的差异。 如果您發現錯誤, 請立即聯繫您的放款人。 一旦簽署, 您就放棄了爭論大部分費用權 。
收集所需文件和资金
需要政府發行的相片身份證(司机駕照或護照)。如果共同購買,兩方必須帶入身份證。 另外,要帶一份房主保險單的复印件、房主協會的證件(如果适用)以及任何電匯收据。 对于资金,大部分關閉需要出纳支票或電匯支票,很少接受人員支票。 向您的關閉代理人確認确切的金额和可接受的支付方法。 许多产权公司現在要求至少提前24小時發送電匯,以避免延误。
做最後的漫步
大部分的購買合同都讓您在關閉24小時內完成最後的通路。 這是您最後的機會, 以确保財產符合協定的狀態, 任何要求的修復都已完成, 並沒有發生新的損失。 如果您發現問題, 您可以延遲關閉或商討信用。 不要跳過這一步, 這是您的最後保護 。
誰參加了關門會議?
關閉時的字元投影可能因狀態和交易類型而异。 通常會有:
- 買主 ——你和任何共同借款人或共同所有者.
- 卖方——除非他們提前另行簽名。
- 關閉代理人 – 這可以是产权公司代表、律師或代管人。 他們監督簽名,并确保文件被正确執行。
- 地產經紀人 – 買主和賣主的代理都常為任何最後一刻的問題提供方便。
- 出贷人代表 —— 有時會到場, 但出贷人常常會提前發送文件, 關門人會處理簽名。
- 公证人()的公证人(公证人)[ – 指證簽名和證實身份。 在一些州,公证人也是公证人。 公证人的公证人是公证人。
某些州( 如加州 ) , 買主和賣主從不見面; 關閉由代管人處理。 在其他州( 如紐約 ) , 通常會和律師會面。 問問您的代理人或關閉協商, 應該以什麼形式來期待 。
您要在闭幕式桌上簽署的關鍵文件
依您借的類型和狀態, 計劃在20到50個地方簽署文件。 不要被嚇倒, 每份文件都符合特定的法律或金融目的。 最重要的是:
1. 契约
此文件將所有權從賣主手中轉交給你。 由賣主簽署, 不是買主, 而是您可能需要簽署收據。 契約會在該縣記錄, 以建立公有權 。
2. 信托抵押或契约
借出房款的,您會簽署抵押(留置理論中立)或信托契约(地權理論中立)。這會使出贷人對財產有物權的物權保障,如果你违约,他們可以取消抵押。
3. 本票
這是你還本付息的承諾。 它說明了贷款的金额、利率、还款時間和违约的后果。 這是你簽署的最重要金融文件, 注意保管它。
4. 闭幕披露(CD)
您已經檢視過這個, 但現在您簽署了 承認最後的貸款條件及收尾成本。 您會收到簽署的備份, 以取得您的紀錄 。
5. 和解表(HUD-1或ALTA)
列出每一美元都去了哪裡, 包括地產商佣金、稅金、權属保險、紀錄費。
6. 代理、披露和代管指令
人們可以簽署入住證件(表示您打算住在家中 ) 、 1978 年之前建築的房屋的铅色畫面披露以及各种國家特有表格。 您的關閉代理人應該解釋每個人, 不要猶豫地問問題。
7. 初步代管聲明
該表列出所收的數據及將如何支付。
由於更深的潛水, 消費者財政保護局提供 關閉文件的完整指南。
接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接著接
關閉會議通常會長45分鐘至2小時。
第1步:引言和身份證
關閉的代理人或公证人會要求照片證件, 并確認所有在場者都經許可簽署。 他們也可以要求您房主的保險保險條件的复制件 。
步數 2: 文件演示與簽署
關閉代理商會提交每份文件,通常會按特定顺序。它們會概括關鍵點 — — 尤其是期票、抵押和關閉披露。 您可以完整讀取每份文件, 但大部分經驗丰富的買家會掃描關鍵數字并簽署。
重要 : [FLT: 0] 。 不要簽署任何你不明白的文件。 請說明從預付罰金到代管豁免的情況。 關閉的好人會很樂意地解釋。
第3步: 资金轉移
簽署所有文件后,您就提供首付和收尾費的資金。 收尾代理會核對這些資金(通常是電匯或出纳支票),然后支付:支付卖方、地產代理、放款人以及檢查人或測試人等任何第三方。 卖方通常會收到净收益减去任何留置或付費。
第4步: 交換按鍵與最後走過
錢清空後, 賣家交出鑰匙、車庫開門器、任何手冊或保釋品。 有些特工在關門前做最後的過路,
第5步: 簽署和解聲明
買主和賣主都簽署和解表, 以確認所有數量是否正確。 這是在宣布關閉前最後的一份文件 。
關閉後:接下來會發生什麼
最後會議不是最後的結局,
收錄契券和抵押金
地契公司或關閉代理商會在郡紀錄官辦公室記錄地契和抵押。 這會令您的所有者公開記錄, 并完善出借者的留置權。 記錄通常在24至48小時內完成。 您可以在後來要求一份已記錄的地契的經證副本。
接收您的關閉套件
包括每份簽署的檔案、和解表、資金保險單、以及任何新增的公示。 永遠保留這套資料, 當你重新資助、銷售或稅務時,
設置公用设施和更改地址
家屬是您所有, 您負責公用帳號。 轉換或建立電、氣、水、垃圾、網路和其他服務。 不要忘了更新您的地址, 包括郵局、銀行、保險和選民登记。 更多關閉後的任務要從 內德瓦萊特的購買後清單中學習 [[FLT: 1] 。
支付第一笔抵押款
您的首次付款通常在關閉後30–45天到期, 依贷款基金時間而定。 您的出借人會提供支付券或網路入口。 在您的行事曆上標記到期日, 并設置自动支付, 以避免逾期的收費。 注意一些收費包括预付利息, 所以您的第一次付款可能與之後的支付金额不同 。
常见的陷阱和如何避免它們
也將造成許多問題,
供资
電子匯入錯誤或銀行持續會延遲關閉。 總要直接用電話向關閉代理人確認電子指令, 絕不只依靠電子郵件, 因為電子舞弊很猖獗。 如果您使用出纳支票, 請確保它完全按照指令來發出 。
文件錯誤
關閉公示上拼錯的名字或不正確的利率會使借出失效。 您一收到此檔案就重新檢視您的 CD 。 如果需要更正, 您可能要延遲三个工作日才能遵守TRID 。
最后的一首步- 穿過問題
賣家可能移除了你期望的器具, 或者管道可能一夜之間爆破。 如果走過的路會發現問題, 您有權力商討信用或堅持在簽署前修理。 不要被壓迫關閉, 而不檢查 。
期末资金不足
出售者成本轉移或估計錯誤的稅,您的現金到結賬可能會改變。 在關閉前48小時, 要求最後的現金到結賬數。 可能時帶上更多資金, 或者有計劃快速匯入更多資金。
平滑關閉經驗提示
- [ [FLT: 0] 早點公佈, 且常: [[FLT: 1] 保持與您的代理、 出借人和關閉協議人的联系。 立即分享文件副本 。
- 帶一支筆:[] 關閉代理通常提供筆,但有你自己的精點藍或黑筆可以確保你的簽名是簡易的。
- 讀取, 但不要過度分析 : [[FLT: 1] 你有讀取每個字的合法權限, 但文件常常是燒烤板。 專注於數字、 名稱與屬性描述 。
- [ [FLT: 0] 要求估計關閉時間 : [[FLT: 1] 有些關閉很快, 另一些拖曳。 預定您的一天, 避免在會後立即排出任何時間 。
- 許多冠名公司提供EClosings或手機公證, 供您使用。 這可以減少壓力和下班時間。
提供資源與消費指南, 解釋你關閉時的權利。
常被問及的關閉任命問題
我能不親身出席就關門嗎?
許多州都允許遠端網路公證或許你給別人簽署委托書。
」如果我不能參加預定的結局會怎樣?
立即聯繫您的代理。 關閉會在幾天內重新排期, 但這會影響您的利率鎖定或卖方的搬出時間。 有些合同會對延遲者处以懲罰 。
我需要律師來關門嗎?
有些州(如紐約、喬治亞和馬薩诸塞州)需要一名律師。 在另一些州,产权公司會處理一切。即使不需要,也聘请一位地產律師來審判,可以保護你的利益,尤其是复杂的交易。
關門後要多久才能拿到鑰匙?
通常您在簽署及資金之後立即收到鑰匙, 但卖方時常會依租回協議而停留數天。 請確認您合同中的鑰匙擁有量 。
最后的想法: 關閉就是開始
最後的約會是你們買房子的最后一個障礙, 也标志着你們作為房主的旅程的開始。 这一过程是激烈的, 但完全的準備, 以及清楚的瞭解將它從壓力源變成一個成功的里程碑。 保持您的文件排列, 倚靠您的地產隊伍, 當鑰匙在你手中時慶祝。 畢竟, 結局就是夢想成為地址的地方。