新建筑的解剖學

買建新房子是把全新的空间的刺激和结构化的复杂性混合在一起的里程碑。 与轉售房屋的關閉过程相当规范不同, 新的建設關閉涉及到更多的層層: 建築階段、 建築商特有合同以及可以意外轉移的時間。 建築商既扮演開發商, 也扮演了銷商的角色, 也就是他們的時間、 檢查協議、 保修条款等項目。 您很可能會有固定的關閉日期, 關閉日期會依賴於建築的完成, 但這會因天气、 供應鏈問題或劳动力的提供而改變。 理解這些不同, 有助于您建立现实的期望, 并为新建築獨有的步子做好准备。 從簽訂購協議到接收鑰匙的整個旅程需要警惕、 組織和對合同的清晰理解。

特定合同和意外开支

通常,你和建築商的購買協議比普通的轉售合同更詳細,更重於建築商的偏好。它會概述價格和設計選擇,以及建築商在完工、保修和纠纷解决方面的义务。

  • 結尾日期的弹性 – 许多建築商的合同都允許不罰而延遲,有時比原定日期晚30到60天。 然而,有些合同规定了一個「時間是关键」条款,如果你在完工後不準備關門,那就可能會懲罰你。 仔细讀讀不可抗力条款,了解天氣、勞動或物質短缺如何影響最后期限。
  • 切除連接性 — — 即便建築者造成延遲,你也不能按时關閉,也有可能失去真金。 有些建築者提供"保值保值",在延遲期超过一定限度時保護你的真金,但這因州和建築者的政策而异。
  • 變更指令 – 任何修改都可能影響定价和時間。變更指令必須是书面的,并由雙方簽署。未批准的口头修改是不可執行的,所以總是通过電子郵件或正式文件追蹤每個要求。
  • 警告條款[ – 新住宅有建築商的保修(通常工作技巧一年,主要系統兩年,结构十年),但保修和索求程序相差很大。 有些建築商使用第三方保修程序,需要仲裁,限制你起诉缺陷的能力。在簽約前审查保修文件,而不是在合同到期前。

建築商合同通常也包括了加期条款、仲裁協議和免費陪審團審判。 在您簽署前, 找一位地產律師來審查合同。 您花在法律審判上的數百美元可以防止在之後的貴重爭議。

一步一步成功新建工程的關閉指南

1. 掌握關門前的時間線

您的收工日期在使用證签发前不是一成不变的。 您要與建工密切合作, 以了解他們的工期。 通常, 您在建工完成後30至45天內將有「 關閉視窗」 。 在此期間, 您必須取得最後的貸款批准, 完成檢查, 並為收工本身做好準備。 建立一份包括:

  • 完成抵押承諾( 通常是在預期的截止日期前45- 60天 ) 。 您的貸款官應該提供條件批准, 列出所有剩下的條件。 尽早满足這些條件 。
  • 訂下房屋評估( 房客通常要求新建工程) 。 新的建築評估除了可比對的銷售外, 使用「 成本法 」 , 可能會造成評估缺口 。 如果評估價值低, 了解你的選擇: 和建築商商商討、 增加定金或爭論評估 。
  • 最後一次會議是「在5到7天前」,
  • 關閉 TRID 規則前至少 三天 , 審查並簽署和解表( 關閉 ) 。 三天規則讓您有時間捕捉錯誤或意外的費用 。
  • 確認产权工作。 確保沒有任何可能影響您的所有權的留置權、 地役權或侵犯。 产权公司會發佈产权保險, 但您應該檢視初始产权報告 。

建立包含里程碑的總時線, 並與您的建築者、 出借人及地產經紀人分享。 共享的日曆會減少誤通, 并讓每個人都負責 。

2. 及早取得你的融资

很多建築商都喜歡提供利率下載或結賬信用等激励的放款人。 雖然這些可以吸引人, 但您沒有义务使用。 比較至少兩個放款人的贷款估計, 并确保您的放款人理解新的建築評估, 這些會更複雜, 因為最近少有相對的銷售。 在您家經過「藍色帆布」階段( 登上天台時) 後, 鎖定您的利率, 所以您不會因為關閉滑而失去利率。 60天利率鎖定, 加上浮起的選項, 可以在收帳前提供利率下降的保護 。

使用建築商偏好放款人,請提供一份刺激措施的书面清單,并確認抵押贷款条款是竞争性的。 有些建築商將刺激措施和使用放款人挂钩,但储蓄必須和可能更高的利率或費用相权衡。 消费金融保護局提供了一份有用的家庭買賣清單[,它涵盖了融资步骤。

另一個關鍵的資金考慮:避免改變工作、申請新的信用卡、共同簽署贷款或建設期的大筆現金存款。 出贷人會在收尾前重新確認您的財政地位,任何改變都可能令您的贷款批准出轨。

3. 关键的最后一行

您最後的走過是您在擁有家園之前遇到問題的最后機會。 這並不是簡單的「 周圍觀察 」 。 請提供您的合同副本、 選取表、 相機( 或手機 ) 。 使用 〔 FLT: 0 〕 的 資源保護局 的 檢查清單 。 請檢查 :

  • 所有裝置、固定器械和完成都符合您的選擇。 請檢查模型數據、 彩色、 地板材料、 柜子完成、 以及反頂部樣式。 建築者有時會不通知地取代材料; 這是反對的時刻 。
  • 畫面、 地板、 柜子 、 反面 上沒有明顯的缺陷。 手按反面 的 缝合 、 開放抽屉 、 柜子 、 檢查 瓦片 的 裂痕 或 缺口 。
  • 管道、電子和HVAC系統正常運作( 開通每座水龍頭、 冲洗每座廁所、 開開每扇窗、 檢查每一個燈關和出口 ) 。 帶一個充電器來確認插件的工作。 執行氣動和加熱器, 以确保系統的反應正常 。
  • 梯度和排水量充足( 水流離地基 )。 請檢查任何靠近板板或地下室牆的池子 。
  • 視窗和門會開啟、 關閉、 封閉。 請檢查視窗框周圍的空氣漏漏, 并确保屏幕安裝正確 。
  • 確保所有安全功能都存在:煙雾探測器、一氧化碳探測器、濕區的GFCI插座、樓梯上的扶手。

記錄任何有照片和书面打擊清單的缺陷。 建築者應在關閉前或關閉後遵守修理的時間表, 但不要在走過時簽署, 直到您對家境滿意。 如果打擊清單很長, 請考慮在最後走過前雇用一位专业的房屋檢查員, 另行進行新的建築檢查。 许多檢查員提供新的建築檢查包, 價值400美元至800美元, 並且可以揭示您可能錯過的問題 。

4. 了解您的收尾成本

新的建築停工有典型的成本—— 租地、产权保險、代管費—— 加上你可能不期望的建造者特定费用。

  • 建築商的轉帳或契約預算費 — — 有數百美元。 這些可以商量,特别是如果你使用建築商偏愛的放款人或地權公司。
  • 家主協會(HOA)轉帳費 — 如果社區有HOA, 預期資本捐款費、轉帳費,
  • 校園、道路或公用设施改善費用, 由市或縣在使用證時收取。 各地的費用相差很大; 要求书面估計。
  • 新的建築稅通常只以土地价值为基础,直到全縣完成後再重新估定。 這會造成税收代管短缺。 要求提供反映已完成的房屋价值的稅金估計。
  • 建築商有時需要擁有所有者保單, 但可能會有优先供應商。 相對於供應商的费率; 所有权保險費由某些州管理,但在其他州可以商量。

關閉前至少兩周要問您的建築商「 關閉成本估計工作表」 。 將它與您的贷款估計比對。 如果您看到費用不認得, 請請請建築商或产权公司解釋每行項目。 關於共同費用, 請參見 FHFA 的建築新結構成本指南 [[FLT: 1] 。

5. 正式闭幕

結尾會議(通常稱為「和解 」 ) 通常會在产权公司或律師辦公室中進行。 您會簽署一堆文件, 包括抵押券、 信托契约、 以及關閉公示。 新建工程, 您可能需要簽署特定建築商的豁免證, 并確認您是否接受住宅。 請確保:

  • 提供經證的支票或電匯資金支付首付及關閉費用( 確認24小時前的確數值 ) 。 電線舞弊是嚴重的風險; 用您知道的数字來核對線線線指令是合法的, 而不是電子郵件提供的。
  • 檢查最後的解析表, 以了解與預算相關的變更。 將分行項目與您的貸款估計比對; 任何增費超过10%的情況必須书面解釋 。
  • 問問關閉後的責任, 如保釋申請或HOA登記。 取得建築商保釋部、HOA委員會及物業管理公司的联系方式。
  • 確認建築商已申請所有必要的許可, 且已發佈入住證。 沒有有效的公務官, 房屋可能無法合法居住, 您的放款人也不得提供贷款。

簽 字 後 、 你 們 要 收 收 收 收 的 包 、 收 收 的 證 件 、 契 券 、 和 權 牌 保 单 的 印 本 、 都 要 保 留 在 安全 的 地 方 、 收 收 稅 記錄 、 保 贖 、 房 房 產 的 賣 價 等 物 。 〔 或 作 收 收 的 物 〕 、 都 要 收 收 收 收 收 收 收 的 收 收 收 的 收 收 收 收 收 的 收 收 收 收 的 收 收 收 收 收 的 收 收 收 收 收 收 收 收 收 收 的 收 收 的 收 收 收 的 收 收 收 收 收 收 收 收 收 收 收 收 收 收

常见的陷阱和如何避免它們

工程完工的延遲

供應鏈斷斷裂和勞動短缺是常见的。 您的建築商可能會多次推遲關閉日期。 为保护自己, 避免做出不可退还的計劃( 如動員訂房或租房终止) , 直到您與产权公司確認關閉日期。 在您的住房轉換中建一個30天的缓冲。 如果您賣掉您目前的房屋, 請考慮租回協議或临时住房安排, 以避免在關閉時失去住所 。

如果建築商拖遲了合同到期日, 請重新審查合同是否得到补救。 有些合同授予您取消和收到全额的金錢退款的权利, 如果逾期期超过一定期限( 通常為90天) 。 其他合同允許您要求為建築商每天錯過截止日期的時間提供「 每日工資」 。 在您需要行使這些權利之前, 請先了解您的權利 。

最后的

如果建築商延遲, 您的利率鎖可能會过期。 许多建築商會不費費錢地延展您的利率鎖, 如果延遲是他們的錯, 但會寫上。 如果您必須支付延遲的費用, 成本一般是贷款金额的0. 25% 到 0.5% 。 如果您的财政状况改變( 信用分數 , 工作改變 ) , 您可能會失去資金 。 避免申請新信用, 或是在建築中大規模購買。 即使新的信用卡查詢在關閉前30天, 也足以降低你的分數, 影響您的利率 。

另一個共同問題: 評估差距。 如果房屋評估價值低于合同價格, 出借人不會比估定值多。 您可以與建築商商商討降低價格, 或用其他可比對的銷售來支付差值, 或是對評估提出挑戰。 您的合同中評估差距的应急措施提供了明确的前進路徑 。

未完成的 Punch 清單項目

建築商有時會急忙關閉, 以免您行走清單中的每項項項目被固定。 除非缺陷嚴重( 一個不起作用的 HVAC 系統, 漏掉的屋頂) , 您可以用书面協定來關閉, 即建築商會在一定的時間內完成修复工作, 通常在30天內完成。 如果可能, 請簽署協定并公開。 HUD 新的家用准許指引[ [FLT: 1]] 提供了關閉後建築商的承諾的附加上下文 。

記錄所有缺陷。 用時間戳拍明確的照片, 寫下每期, 並保留與建築商關于修復的所有通訊記錄。 如果建築商未完成商定的工作, 您可能會有法律追索權, 但您需要證據來支援您的申請 。

建構者行走 :

建築者可能試著催促你們通過最後的步法,淡化或保證以后不寫任何字就解決。 不要讓他們催促你們。 盡可能, 請帶一個第三方—— 朋友、家人或地產經紀人—— 來幫助你們專心、專心地工作。 雙眼常常會看到你們錯過的東西。

如果建築商堅持在完成擊字清單項目前關閉, 請協議暫停。 暫停就是在工程完成前放在代管人的買賣價格的一部分( 通常是修理成本的1.5% 至 2 倍 ) 。 這可以讓你有權力确保及时完成 。

關閉後的考慮

房屋所有者协会

若您的新家屬與HOA 相處, 建築商會控制建築板, 直到有一定比例的房屋被賣掉。 學習如何將轉換到房主控制, 并早日介入。 出席HOA會議, 審查管理文件, 以便您了解您的權利與义务, 建築規劃以及共同的區域維護 。

保修管理

您的建築人保修是一件很有价值的財產。 關閉後立即登記, 并記下每個保修期的到期日期。 任何缺陷一發現就立即上報, 即使您打算自己晚點再修復。 许多保修要求要求要求申請在保修期內, 而延遲可能使您的權利失效。 國家建築人協會[[FLT: 0] 提供資源, 提供典型保修的保障。

第一年, 隨著問題的出現, 保留一份活的問題清單。 檢查一下是否會解決裂痕、門部不對齊、以及HVAC的性能, 隨著季後期的變化。 在關閉一周年之前提交所有保釋申請, 因為很多保釋要求12個月內就工作作業申請。

稅金

新建建築可能會提供稅務上的優惠。 您可以扣除抵押品的分數, 關閉時的地產稅率會影響您第一年的扣稅。 請稅務專家協商如何處理任何當地影響性費用或特殊估計, 以作為成本的一部分。

平滑新建築的終點提示

準備和交流是成功關閉的兩重支柱。 保留一個專門的( 數位或實體的) 封存器, 包括合同、 改訂單、 檢查報告、 發信人與建築商的郵件、 以及放款人的信件。 最後的走近 。 由信任的第三方來完成, 即熟悉新建築的經驗家或地產經紀人。

記住 您的建築商是這項交易的經營合伙人。 建立合作關係要早一點, 但不要猶豫為您的權益發聲。 如果問題變得棘手, 請向專門新建工程的地產律師咨询。 法律建議的小额投資可以省下上千人, 或省下更多爭議。

最后,深呼吸。關閉新建築屋是漫長旅程的最后一步,但只要有明确的路线图和對每一個舞台的小心注意,你就可以自信地走進你的新屋,知道每個細節都已經處理好了。鑰匙在你手中,你看著的家從地基升起,要完成,終於是你的了。