反面占有是法律上的一個原理,它允許某人在某些条件下要求擁有土地,即使他們不是原始所有者。 理解這些法律在您國家的操作方式是至關紧要的, 如果你相信您對被原始所有者忽略或未使用的地產有要求。 雖然這個概念是古老的,但今天在不同的司法體系中应用它有很大的差别,因此,它不仅需要把握通则,而且需要把握您國家法规的具体分別。

什么是反面的占有?

反面占有是一種法律學說, 人們在占有土地的某段時間內, 公開地權, 並且沒有原擁有者的許可。 這個學說可能因州而异, 要求和時間也不一樣。 學說有以下几种目的: 鼓勵土地的生产性使用, 解決土地的分類要求, 懲罰不守衛地權的地產擁有者。 实质上, 負面占有權從疏忽的擁有者轉而由勤勞的占有者來做自己的地產。

歷史上, 不良占有可以追溯到英國的普通法, 并被引入美國法理。 國家將這些原理编入了驅逐行動的时效法, 有效地創造了一個在規定的占有期之后安靜所有权的机制。 然而, 在许多法例中, “ 不良占有” 本身並未出現; 相反, 它是對物產收回法的司法解釋。

反面占有的關鍵要求

要求者通常必須以清楚而令人信服的證據來證明以下每一項要素。

實際占有

原告必須以物質上的土地為典型的主人。 這不僅意味不定期的訪問;它需要與物產特征相适应的连续、明亮的占有行为。 对于空地,這可能包括修草坪、架设圍牆或停車。對房屋而言,它可能意味住在住宅和支付公用費。法院要看一看所有情形,以确定占有是否是「實際的 」 。

開放和名譽的擁有

佔領必須是明確和明顯的, 以便合理所有者注意到它。 这一要求可以防止秘密占領, 讓真正所有者有機會反對。 例如建棚、 植入花園、 貼上「 不穿越」 標誌、 或安裝車道 。 索赔人無法隱藏它們的用途; 任何檢查地產的人都必須明白它。

獨占

要求者必須擁有土地,而不与他人,包括真正的所有者分享控制。如果真正所有者也使用地產或允許他人共同使用,那么排他性就可能失敗。但是,排他性占有不代表要求者必须实际占有每平方英吋的土地;它表示他們行使了相当于所有者所行使的地權。

敵方占有

國內對敵人的挑戰不僅僅是侵略性或暴力性,

  • 要求者不需要有善意的信念, 只需未经所有者同意而佔領土地即可。
  • 良好信仰标准(少数群体):
  • 侵犯性侵入者標準 索赔人必須知道土地屬於他人,并打算占有它。 這目前很不常见。

了解國家的敵意標準至关重要,

法定期限的连续持有

擁有期必須是整個法定期限的不间断的。 短短的空白, 如離開幾個月, 可能會打破连续性, 除非申请人重新擁有, 并打算收回。 法定期限依州而定, 不同种类的债权( 如所有权的顏色與簡單的擁有) , 可能會不同。 通常可以使用塔克格: 相繼的不良擁有者可以將占有期合并在一起, 如果有棱角( 如繼承權、 契据或口述轉) 。

如何通過反面占有要求地產權

如果您認為您符合這些標準, 采取特定措施可以幫助您建立申請。 行程不是自動的, 您必須采取平權行動來完善標題 。

第一步: 完全記錄您的使用

從建立您擁有的完整記錄開始 。 拍下您新增的改善、 維護活動與任何建築的時代照片 。 儲存您可能付的資金、 公用物資、 財產稅 、 以及园林美化費用 的收據 。 取得鄰居或其他能證明您在土地 上 的 開放與 持續 使用 的 證人 的 證詞 。 保留 日報 、 周刊 的 資料 。 法庭 高度 依據 憑證書 的 擁有 。

第2步:研究你州的具体法律

每個州都有自己的負面占有法, 通常在包含不动产動作限制的程式碼區域中找到。 要檢查的關鍵變數包括:

  • 以加州為例, 需要5年, 否則5年; 紐約需要10年; 德克薩斯州需要10年,
  • 標題的顏色要求 :[ 有些州要求有一份似乎有效但其實有缺陷的书面文件(契约)。
  • 4 . 稅的支付: 许多州要求索赔人在法定期限内缴纳土地的物產稅。
  • 诚信要求:[ 少数州(如加州科羅拉多州)有诚信元素.
  • 處方:[] 相似但不同的規則适用于處方的地役權.

可靠來源包括州立立法網站和权威法律指南,如康奈爾法律信息研究所[或[诺洛的不良占有概觀[]。

第3步:檢查您的國家特有的例外和要求

某些州又加了一些障礙。

  • 新澤西州要求對權力的負面占有, 也要求缴纳30年的稅(或野地的60年).
  • 弗羅里達要求7年的期間,以产权和稅金的顏色;沒有产权的顏色,20年不要求稅金.
  • 要求十年內擁有不良財產,
  • 要求十年內持續持有, 要求應交稅金。

美國的地產和土地都由美國原住民控制。 美國的地產和土地都由美國原住民控制。 美國的地產和土地都由美國原住民控制。 美國的地產和土地都由美國原住民控制。 美國的地產都由美國原住民控制。

步數 4: 檔案是 一個靜音標題動作

反 占有 的 、 不 在 法定 期限 完成 、 也 不 得 自然 授予 所有权 。 在 民事 院 上 、 免 得 官 判 官 判 定 官 的 官 位 、 免 得 判 官 判 定 官 的 官 位 。 這項 官 制 的 官 位 、 包括 告 訴 真正的 主人 、 或 其 後 人 。 如果 真正的 主人 不 應允 、 或 找不到 、 你 或 或 或 無 無 能力 、 或 可 缺席 繼續 。 但 許多 反 占有 的 訴 、 爭 爭 爭 爭 、 得 爭 爭 爭 、 得 數月 或 年 的 訴 罪 。

第5步:請房地产律師

由於不良的占有申請要求很複雜且利害重大, 最好與一位經驗丰富的地產律師合作。 律師可以幫助您估計你占有是否满足所有因素, 找出可能存在的缺陷, 遵循程序規則, 並在法庭上代表您。 很多州都有严格的請求要求, 控告中的錯誤可能致命。 法律費可以很大, 但可能付出的錢—— 財產的完全所有权—— 常常是投資的理由。

重要的考量和辯護

反面占有法旨在鼓勵土地的生产性使用和解決久已存在的爭議。 然而,它很複雜,可以爭論。 了解你州的具体規定,在進行法律行動前寻求法律建議,是至關緊要的。

共同防控反占有索赔

真正的主人可能會提出若干辯護以挫敗要求:

  • 是否允許使用土地, 必須由要求者拒絕, 且擁有者知道。
  • 」 主人的残疾: 许多州都要求(暂停)法定期限,
  • 占有权的中断 : 如果所有者重新進入地產, 提出彈出動作, 或者通知退出, 连续性可能會被打破 。
  • 通常不能向聯邦政府、大部分州政府及許多地方政府索要反面占領。
  • 部分州免予慈善基金或宗教組織持有的土地。

道德和实际因素

反面占有通常被视为解决邊界爭議和使被忽视的土地重新投入生产性用途的合法方法。 然而,批評者們認為它可能遭到滥用 — — 例如,棚户户户可能试图要求不支付這項錢就要求以清楚而令人信服的證據來證明每個因素。 法院平衡了這些關注。 如果你在考慮反面占有要求,确保你的动机符合教義的目的:在真正的主人放棄或忽略了他們的權利的地方,奖励长期、開放的占有。

逐州法定期限概述

許多州都提供法定期限的樣本,

  • 阿拉巴馬: 10年
  • 阿拉斯卡:[] 10年(含地契和稅金的顏色)或20年
  • 加州: 5年(含地契和稅金的顏色)或5年一般
  • 18年(有標題的顏色)或7年(有誤信的稅)
  • 弗羅里達:[ 7年(有權力和稅金的顏色)或20年
  • 紐約: 10年
  • 德州: 10年(在已登记的契据下)或25年(無權色),
  • 华盛顿: 10年

需要完整清單, 請參考像 [[FLT: 0]] Cornell LII 的負面佔有項目 [[FLT: 1] 等經典來源 。

可能的索赔人的实用提示

保持細紙拖曳

保留所有顯示您與土地相關的檔案: 財產的稅金估計( 即使您不是記錄的擁有者)、 名下公用費、 承包商的修復发票、 以及訪客或租戶的記錄。 如果財產有郵遞地址, 請使用它來做您的正式地址, 供訂户和駕照使用 。

分界分界

以 erect 的 圍欄 、 郵報 、 或 安裝 標示 、 明确 的 顯示 你 所 稱 的 地為 自己 。 這能 幫助 滿足 開放 的 臭名昭著 的 要求 、 阻遏 挑戰 。

不付房租或認出所有者的權位

交 租 、 或 寫 著 承認 、 他人 的 地 、 都 必 擊敗 敵意 的 要求 。 若 你 們 得到 真正 主人 的 要求 、 請 在 回答 之前 找 律師 。 任何 認定 的 地主 、 都 要 重新 定 的 期限 。 〔 或 作 作 保 的 人 〕 、 都 要 向 人 申請 、 或 向 律師 申請 。

考慮边界協定

若 你 的 要求 、 由 於 輕 的 侵 奪 、 如 鄰 舍 的 地 上 、 兩 尺 的 圍 欄 、 便 被 人 殺 死 。 不如 商 商 議 界 上 的 協 議 、 或 地 地 換 。 如果 主人 同意 你 的 職業 、 便 容 容 容 、 不 能 成 壞 的 地 業 、 卻 得 平 安 、 定 了 。 〔 或 作 或 作 或 作 地 地 〕 、 也 不 可 得 著 、 卻 得 著 了

當負面占有可能不是正確的路

反向占有是一種極大的补救办法。

  • 查抄地產:[ 如果已知所有者,提出要约可能比诉讼更簡單,更便宜.
  • 由處方提供的便利: 如果你只需要穿越土地的權利(例如,一個車道),處方可能比完全所有容易。
  • 某些州允許以圍欄存在多年為基礎,

記住, 聲稱 負面占有 、 是需要耐心與合法文件的嚴肅法律程序。 如果成功, 就能取得被长期忽略或棄置的財產的合法所有权。 但這條路充滿了程序陷阱和可能要花費的官司。 完全的準備和專業指引是不可或缺的。

美國律師協會的不动产、信托和地產法[ 提供財產權利資源,