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歷史保存和私人財產引言
歷史保護法成為許多國家中族群規劃的基石, 專心於保護與我們過去的有形關係。 然而, 這些規定常常與物業主的基本權利相交, 雖然公眾對維持建築遺產的興趣被广泛認同, 但指定的限制會深刻影響所有者對土地的影響。 這篇文章探索了歷史保護與物業權的多面性關係, 提供了物業主、地產開發者、市政計畫者以及任何一個通過這一層法律地貌的人的全景。
歷史學的保衛法則是什麼?
歷史保護法是一套聯邦、州和地方性法规,旨在辨識、保護和管理歷史或文化上重要的資源。它們通常适用于单个建筑物、建築物、物件、遗址或整個區域。其核心目的是防止因拆毀、忽略或不相容的改建而失去不可替代的歷史資產。 这些法律建立了一個管理框架,平衡私人發展和文化管理。
保全的規定
物產主可能會受到多層政府的限制。
- 1966年的國家歷史保護法是主要聯邦法律,它建立了國家歷史地點登記和106條審查程序,但國家登記本身不直接限制私人財產所有者,除非涉及聯邦資金、許可或許可。關鍵是第106條,它要求聯邦機構考慮其承諾對上市財產的影響。
- 州法律:[ 许多州都有自己的保衛方案和登記。州法律可以要求更多的審查,尤其是州政府资助的計畫。例如,加州環境質量法(CEQA)常常會引發審查,以審查影響歷史資源的計畫。
- 地方性法令:[ 地產權受到的影響最大。 地方歷史區划委員會或保衛委員會有權管理指定歷史區域內或个别地區的外觀改建、拆毀和新建工程。這些法令通常最有限制,因为它们直接适用于私人行動,而無聯邦或州政府策動。
常用的指定型態
屬性可能會被不同命名, 每個都具有獨特的影響性 。
- 上市不限制私人所有者, 但可能會讓財產符合稅務优惠或授權資助資金資格, 也讓第106條審查有聯邦參與。
- 地區地區或地標:[ 這是一個法律區域覆蓋, 實施設計指引。 地區地區的地區主通常不能在沒有地區保藏委員會的證明的情况下, 做外表的改變( 如更换窗戶、 改變屋頂線、 或改變漆色) 。
- 由地產所有者捐給或出售發展權給保護組織。
影響物權: 詳細考核
美國的財產權根植於第五修正案,它禁止私產被公用而不提供公正的补偿。 保衛法一般不构成實體取用,但如果限制使用太過過嚴重,可以被當作管理性取用。 核心的衝突是州警權與物產使用、發展或處理權之間的矛盾。
物產所有者的共同限制
地產受當地歷史保護法令管束時, 地主會面临一系列直接影響其地產權利的具体限制。 這些不只是建議,
- 外修改控制: 所有人在做任何顯明的修改之前,必須取得适当的憑證。這可以包括修理或取代窗戶、門、梯子、屋頂、栅栏甚至標誌。審查程序可能很耗時,而且成本很高,而且委員會可能拒絕不符合此结构或區域歷史特性的修改。
- 拆毀限制:[ 拆毀歷史財產通常受到嚴限或直接禁止。在某些司法體內,拆毀許可可能會被延遲數月或數年, 而委員會則會另尋出路, 或是可能要求所有者證明保藏在經濟上不可行。這項「忽略拆毀」規定也要求所有者維持這項財產,以防止腐爛。
- 新建筑和新增: 在一個區域內建起新的建築或新增现有的歷史性建築, 必須符合高度、 容积、 材料和挫折方面的設計指引。 這可以限制開發者能达到的密度或平方片段 。
- 部分指定地標也可能控制大部份的內部空間, 或與建築歷史相關的建築物。
經濟對物產價值和使用的影响
歷史性指定在經濟上的影响是複雜的,而且常常會被爭論。 物權對物權的影響超越了法律限制,而延伸到市場現實。
- 限制會減少發展潛力。 重新發展成高樓公寓的地產可能比保留兩層樓的建築值要少得多。 失去這項「 最高、 最佳使用」 值可能會很嚴重 。
- 維持歷史性產品往往需要專業材料和技術勞動, 這比現代替代物更貴。 此外, 取得許可證和導航審查可能需要聘用建筑師或保藏顧問,
- 美國的國稅局(National Register)的地產可以提供聯邦和州稅務抵免,以進行实质性的整改。 很多地方政府也提供物產稅稅減、授權或低息貸款,以維持保值。 對於一些地產主來說,這些激励可以抵充遵守成本。
- 歷史性格的市場保值:[ 在理想的鄰居區,歷史性區域實際上可以取得更高的物業價值。 買家可能愿意為保值提供的美學、建筑完整性和社区感付出代價。 研究顯示效果不一,但很多歷史性區域都穩定或珍貴物業價值。
法律挑戰:管制做法和正当程序
總理是「Penn Central Transport Co. 诉紐約市」[(1978)案中确立的管制性采掘分析。
考驗中 彭恩 考量有三項因素:
- 規定對要求者經濟的影響。 如果規定使所有者失去所有經濟效益( 總取用) , 則需要補償 。
- 管制干涉不同投資支持的期望的程度。
- 或只是公共計畫調整經濟生活的利潤與負擔?
許多保藏規定都因不否認所有可行用途而活下來。 然而, 擁有者沒有合理經濟收益的案例可以成功。 例如,在Lucas诉南卡羅來納州海岸委員會[ (1992年)案中, 最高法院認為, 禁止所有有經濟效益的用途的規定本身是一件事情, 除非此限制是物權法所固有的(如妨害公道) 。
另一個共同的挑戰是根據 正当程序和 平等保護[ 的债权。所有者可能認為,指定程序是任意的,物產实际上不符合歷史意義标准,或者管理規則的应用不均。成功挑戰是少有的,但當委員會超越其權力行事或未能遵循自己的程序時,可能會發生。
道德和实际平衡法
保衛法承認私有物權不是絕對的權利; 保護公共健康、安全和福利受國家警察的支配。 如今, 福利包括文化和美學價值。 道德問題是:要求私人所有者承担公共利益成本能走多遠?
強力保護的支持者認為歷史資源是有限的且不可替代的。一旦一幢建築被拆除,歷史紀錄就永久失傳。他們認為,買入歷史區的物產主會注意到這些限制,并从保有的鄰居特性中受益。反對者認為,所有者不应被迫成為公共藝術品的不付錢的保管人。他們認為,如果公共企業希望保留,它應該以買下地租或減稅的方式,补偿所有者失去的發展權。
案例研究:现实世界的紧张局势
也說明這些法律如何在現場上发挥作用。
案例研究1:彭中心案
地標 Penn Central Transport Co. v. City of New York 案是一項开创性案例。 其於1967年被指定為紐約市地標的 Penn Central 擁有的大中央航站樓。 公司希望在航站樓上建一座55層的办公塔, 以最大化航空權。 地標保委拒絕了提案。 Penn Central 起诉, 認為這項拒絕是無任何赔偿的地產。 美國最高法院對 Penn Central 案做出判決, 确立了今天仍在使用的多要素考驗。 裁决承認紐約市的保值法提出了合法公用法, 而 Penn Central 仍可使用此航站。 「 空權」 未被視為被採取的獨立物權。 此案表明, 即便重大經濟損失( 發展55個故事的能力) 也不一定是收購物主保留了 。
案例研究2:芝加哥地標爭議-圣博尼法斯教堂
一個更近的例子是,芝加哥的圣博尼法斯教堂成了當地保存與發展的火點。1902年奧地利式教堂是指定芝加哥地標。在會議關閉后,一個開發商购买了打算拆除教堂和建造一座住宅塔的地產。芝加哥市議會投票支持地標命名,防止拆毀。開發商提出違宪的取用。聯邦地区法院終于判決了這座城市,指出開發商仍可以使用教堂建筑作其他用途(如零售或事件),并知道地標地位。 案件更进一步表明,地產主不能期望拆除一座歷史建筑,只要他們想有不同的用途,只要有可行的用途。
案例研究3:底特律的"疏忽而毀掉"問題
人們故意讓歷史地產變得如此嚴重, 以致於拆毀成了唯一的選擇。 底特律的歷史地區就是一个嚴格的範圍。 許多地方歷史登記簿上列出的地產因經濟困難而失修。 市保修委努力执行維修令, 導致終于倒塌或危險。 一些城市因此颁布了「修復與維修」法令, 要求擁有者防止與天气相關的損害, 但當擁有者缺乏資金時, 执法是難的。 這說明了保修法的局限性:沒有資源, 法律就可能變成空置的委任權, 财产权就因疏忽而不是管制而有效消滅。
案例研究4:最高法院最近的施坦斯 - [] 奥斯汀市诉里根國家廣告[]
2022年最高法院[]City of Austin v. Reagan National Advertisation[] 案涉及美學和歷史規定, 该案涉及的只是一個城市法令, 以歷史規定的理由, 不同於原形的標示。 法院支持城市的區別是内容中立的, 使規定得以站立。 這表示即使在物權審查更嚴格的時代, 只要不以言論內容(指標)為基, 且合理符合目的, 法院就會遵守合理的規定, 以合法歷史規定為保護目標。
以物產所有人身份航行保全法
對於擁有或考慮買下歷史財產的人,
- 規定的規定程度相差很大, 地方保護法令是限制最广的。 擁有者應審查其司法權限的具体設計指南與委員會程序。
- 早期與保藏委員會的協議:[ 在做出任何可能改變外表的計劃之前, 非正式地與保藏員或委員會會議。 许多司法管辖区都提供預申會議, 討論設計概念。 早期協議可以省下時間和錢, 有助于避免拒絕適用憑證 。
- 地主可以申請變化或例外, 如果能證明規定不給地產提供合理的經濟收益。 這要求顯示財務記錄、評估、以及試圖使用其他用途的證據。
- 對於想永久保護財產而減低稅務的房主, 捐給一個合格的組織的保藏權可以提供慈善性扣除。
- 要求法律顧問:[ 在面临重大限制時,請問一位在土地使用和物權方面有經驗的律師,他們可以評估收受要求或正当程序的爭議是否可行,并代表所有人出席委員會的審判或法庭程序。
歷史保存和财产权的未來
保護與財產權利之間的衝突不可能消失。
- 地區管制的提高:[ 随着聯邦保護行動的消退, 地方政府也日益采取強烈的規定,
- 保護被批評為在歷史街区提高物業價值和限制可承受的住房發展, 以助於公開化。 有些城市在重新思考如何运用保藏法而不造成长期居民的流离失所。
- 環境運動給予了一個新理由:重用现有建築物比新建築物减少碳排放。 有些城市現在提倡「建築再利用」法令,
- 技术和文件: 3D 掃瞄和數位文件的進步可能終于減少了對實體保存的需要。 如果一棟建筑可以數位化地存档, 有些人認為保留實體結構的公共利益會減少, 有可能削弱限制性法律的立體性。 然而, 大部分保藏者仍然珍視著真正的建築物料。
- 最高法院已顯示了更保護物權的倾向, 例如Cedar Point Surplearry v. Hasid [ (2021) 等案例, 扩大了物理取用的定义。 這可能加大對保藏規定的挑戰, 但Penn Central 標準仍為主考。 擁有者應注意在收押規定中作进一步的完善。
結 论
歷史保護法代表了兩種基本价值观的审慎平衡:公共在保持文化遗产和私有物權方面的利益。 这些法律可以施加真正的限制,但可以限制改建、防止拆迁、有時降低發展潜力。 法律也提供利益,如邻里穩定、美學连续性和财政刺激。 法律框架以案件為依據,如] Penn Central, 通常都支持保全条例,以有效行使警察权力,只要不否定所有在經濟上可行的物權使用。
對於物業所有者來說,關鍵是了解、积极主动和愿意與地方委員會合作。 了解特定限制和现有的救助渠道,如困難条款和稅務激励,可以把保釋從負擔中轉為機會。對决策者來說,挑戰的問題是制定法律,不不公平地挑出個人地主,保護歷史資源。 公社們只要承認兩方的合法權利,就能在尊重過去的同时,实现尊重未來的負責增长。
根據國家公園局的規定, 探究國家公園局對 歷史地點國家登記[、歷史保護咨詢委員會 第106條概述, 以及從康奈爾法律資訊研究所取得法律的法律分析, 了解歷史保護和物權的法律與實際方面。