和共同所有者或多個買主一起购买地產可能是個令人振奮的里程碑,但也引入了單個买方交易很少出現的法律复杂性。 如果不精心的計劃,金融、使用或退出策略上的分歧可能使關係紧张甚至导致昂贵的诉讼。 這篇文章提供了可操作的法律提示,以帮助你渡過多個当事方參與的關閉过程 — — 從選擇正确的所有制结构到起草強烈的合資所有制協議和管理關閉後的責任。

選擇正確的擁有權結構

第一個也是最關鍵的決定是地產的權力如何持有。 您選擇的擁有權結構決定了決定的決定、稅金的支付方式、以及如果一個所有者死亡或想要賣掉會發生什麼。 最常见的形式是:

与幸存者权益共同租房

共同租房法,所有所有所有者都持有平等、不可分割的地產权益,當一個所有者死亡時,他們的份额會自动傳給未亡者,而不會通過抵押。這個結構在配偶或親近的家庭成员中很受歡迎,他們希望無缝地轉換所有者。但是,如果所有者後來不同意,或者如果一個所有者想出售自己的股份,那么共同租房法就可能成問題,因为所有所有所有者都必须同意任何轉嫁或抵押。

共同租房

共同租房讓所有者持有不平等的股份(例如,一人擁有60%,另外40%),而不包括生存權。 当所有者死亡時,他們的股份會傳給繼承人,而不是自動傳給其他共同所有者。這個结构提供了更大的灵活性,在朋友或生意伙伴中很常见,但是如果繼承人不參與物產管理,這會造成複雜。

合伙公司或有限责任公司

投資物產或多個不相關的買主集聚資金、成立有限责任公司或一般合夥人等情形提供了正式的法律框架。 該物產持有該物產,買主擁有會員权益或合夥人股份。 這種方法可以保護個人資產不受責任的影響,简化所有權的轉移,并允許稅金的弹性。 然而,它需要额外的前期成本和持續遵守,例如提交年度报告和保持单独的銀行帳戶。

关键外賣: 与地產律師合作, 評估哪個結構符合您的長期目標。 例如, 地產計劃律師可以幫助您根据繼承需求決定共同租房和共同租房。 您可以在 的地產、信托和地產法中找到地產规划基本條目的指南。 。

起草全面煤矿协定

即便所有制结构是明确的, 书面的共同所有制協議也對防止未來的爭議至关重要。 这份文件應該超越基本契約, 概述共同所有制的每個主要方面。 至少它應該涉及:

  • 每一方都提供多少前期捐款(下載、結賬),
  • 哪些決定需要一致同意而不是簡單的多数? 例如, 裝飾翻新可能需要多数人批准, 而出售地產或收回新贷款則需要一致同意。
  • 使用權: 如果地產是度假住宅或多单元建築, 請指定時間分配方式(例如轮流的時間表或訂約系統), 如果一個所有者想要將它專用于某項活動會發生什麼 。
  • 如何分配租金收入或退稅? 如何支付重大基建改善? 如果一個所有者不能支付他們的那部分支出會怎樣?
  • 該節應包括所有者如何出售他們的权益、剩下的所有者是否有先決權、如何估定財產、如何解決價值或條款的爭議。
  • 仲裁條款可以避免法院的分歧, 省下時間和錢。 有些協議还包括買賣条款(一個「槍條款 」 ) , 允许擁有者在談判破裂時強行出售。

更深入地研究一下共同所有制協議中該包含的內容,

關門前的依法公開

許多買家參與, 更需要盡力盡力, 因為每個所有者的財產都處於危險之中。 在簽署關閉文件前,

標題搜尋與標題保險

命令查詢产权, 以確認卖方有清楚的擁有權, 并找出任何可能影響財產的留置權、 判決權、 地役權、 地役權或契约。 所有共同所有者都應列在产权保險單上, 以防范未來的索回。 如果产权缺陷在保單上沒有被命名的共有所有者會在之後出現, 可能沒有追索權 。

分界和土地使用限制

檢查本地區划條例和房主協會(HOA)規定。 如果多個買家打算使用這塊地產來做短期租房或以房屋為主的生意, 請確保此用途是被允許的。 並且檢查任何可能影響共同所有制安排的地區拆分、增建或停車的限制。

边界勘察和地窖

目前的邊界勘察可以揭示可能限制地產使用的侵犯、邊界爭議或地役權。 例如, 公用地役權的地役權可以阻止在某地區建築圍牆或棚屋。 如果地產和鄰居共用車道或共同地區, 勘察會澄清共同的責任。

許可和批准

檢查所有现存的建築物、翻新物或新增物是否都有必要的許可, 並且通過檢查。 未经檢查的工程會導致罚款、 責任和售賣的困難。 也確認任何共同所有者計劃的改善都將遵守本地的規則和HOA規則 。

com的「家用資訊資訊指南」(FLT:1)包含檢查、披露及標題問題。

金融及稅務考量

共同所有制在金融與稅務方面有獨有的影響,

抵押安排

如果物產將得到資助,所有共同所有者一般都會被列在抵押品上。 出贷人會考慮所有借款人合计的信用得分、收入和债务-收入比率。 一個所有者欠佳的信用可以拖累整个申请或导致更高的利率。 替代方案包括由一个或多个所有者共同簽署,而其他人不在抵押品上,但这會造成法律和财政风险。 和抵押中介商讨论如何安排贷款以保护各方的利益。

物產稅金和保險

物業稅通常以所有物業的價值而不是單獨股權來估定。 共同所有者協定應指定稅款的分類, 特别是如果所有者比例不平等。 相似的, 房屋所有者保險應指定所有共同所有者為被保方。 如果物業被租出, 可能需要地主政策 。

税收福利和

共同所有者可能可以依其个人稅單扣除抵押利息和财产稅,這要看所有者結構和產品使用方式。對投資物產,可以分給所有者使用。但是,國稅局對「合資合資」和合伙稅的申請有嚴格規定。請求聯合國稅務署或稅務律師避免意外的稅務費或漏收。

代管和储备帳戶

考慮為財產開銷建立專家銀行帳戶或代管帳戶。 每個共同所有者每月交納一定的數量, 并用於稅金、 保險、 公用費和維持。 這讓一個人無法承担意外修補的重擔。 協議應說明帳戶的經理、 是誰有權使用, 以及如果財產被賣掉, 剩余資金會怎樣。

多重買家參與的關閉行程

關閉日涉及執行許多文件,

關閉檢查清單

  • 每個共同所有者應該了解契約、抵押、票据以及和解聲明。
  • 證實所有者協定已經由各方簽署並公證。
  • 確保所有資金(下載、收尾費)都到位,
  • 提供政府發布的相片身份證。 有些地標公司要求所有共同所有者都出席關閉; 其他公司則允許使用公證的遠端簽署。

必須執行的文件

依所有者結構而定,您可能需要簽署 :

  • 契約(授權契約、保釋契約、退約契約)
  • 期票和信托或抵押契约
  • 和解表( 關閉披露)
  • 任何身份宣誓或占用宣誓
  • 共同所有制协议(如果未提前签署)

地契公司會在縣紀錄官辦公室記錄地契, 並且會支付資金。 共同所有者們應該各收到一份記錄地契和最后和解表。

關閉步骤和持续管理

關閉後有效的管理可以防止誤會, 也保住投資的價值。

保持有組織的紀錄

建立中央數位或實體資料夾, 包括地契、 共同所有權協定、 抵押文件、 稅收、 保單、 重大修補或改善的收據。 所有共同所有者應能存取。 當地產被終于賣出或有爭議時, 此記錄將非常珍貴 。

定期通信

建立定期會議( 每季或每年) , 討論地產的性能、 即將到來的維持需求、 以及所有者個人情況的任何變化。 使用電子郵件或共享的專案管理工具來記錄決定。 如果共同所有者住得相距甚遠, 請考慮使用視頻會議 。

意外的計劃

生活改變(离婚、失业、搬迁或死亡)會影響共同所有。共同所有制協議應該已經解決了這些情形,但定期審查和更新協議是明智的。 例如,如果一個所有者結婚,他的配偶可能具有某些可能影響共同所有制的共有财产权。 律師可以幫助修改協議,以反映新的現實。

退出策略:出售或转让所有权

一個清晰、預定的退出策略可以防止火災或強迫的訴求。

第一次拒絕的权利

大部分共同所有制協議都給了剩下的所有者第一次買下所有者股權。 价格通常基于一种公式(比如最近的評估、共同商定的评估者或每年商定的价格 ) 。 如果剩下的所有者不能或不想買,那么剩下的所有者可以出售給外部第三方,但需得到其他所有者的批准。

出售( 槍) 条款

在僵局中,一個「槍械條款」讓一個所有者可以以指定的价格買出另一個。 接收者要么接受這份發售,要么以相同的价格出售自己的股份。 這個机制迫使一個解決方案,因為提供者取出他們愿意付出或接受的價格。

被迫出售

無法达成协议, 任何共同所有者都可以向法院提出分割诉讼。 法院可以下令按所有者百分比分拆所售產品。 分割诉讼成本高昂、耗時、 可能會降低售價, 所以這是最後的辦法。

更多退出策略, [[FLT: 0]] rocket co-witter 協定律師指南[[[FLT: 1]] 包括了sample buy-sell 的規定。

不动产律師的作用

由於多买方交易的複雜性,聘请有經驗的地產律師不是可選擇的,而是必要。

  • 建議你如何掌握最佳的擁有權
  • 起草或审查共同所有制协议,以确保该协议可执行,并涵盖所有關鍵點。
  • 和標籤公司及放款人取得協調,
  • 找出可能的法律問題,
  • 代表團體與賣主或他們的律師談判

律師的費用通常只相当于財產價值的一小部分,

平滑關閉的最後提示

  • 討論財政目標、風險容納、生活方式期望等,
  • 連非正式協議都有可能被誤解。
  • 如有意外預算, 該如何處理?
  • 抵押抵押品若靠多重收入, 每位共同所有者可保有人寿保險, 以确保未亡所有者能買得起地產,
  • 保持有組織。 使用共享的行事曆來完成维护期限、稅收填檔日期和HOA會議。

和共同所有者或多個買主一起購買地產,在法律根基牢固時,就可能是個值得獎勵的經驗。 在計劃阶段投入時間 — — 選擇正确的所有制结构、起草全面协议、全面尽职尽责、以及取得专业法律建議 — — 你可以避免共同的陷阱,享受共有地產所有制的惠益。