分界法和著名领域介绍

公共工程如高速公路擴張、學校建设、中转線和公用设施更新等,往往需要政府取得私有土地。 管辖此流程的兩大法律框架是 區域法[和 重要領域[[。 兩項工程都為公益服務,但也提出了物權、公平性和社区规划等複雜的問題。 了解這些工具的物主在面临政府影響其土地的行為時,可以更好地保護自己的利益。

區域法規定了土地的使用方式, 将重工等不相容的活動與住宅區隔開。 另一方面, 名人領域讓政府可以強行购买私人財產, 而這又能為公有目的服務。 這些法律機構共同塑造了每年數以百萬計的物產主的建築環境與影響。 這篇文章深入探索了每個概念, 考察了物產主可用的保護, 解釋了這兩片領域在現實世界公共計畫中的相互作用。

理解分区法

宗旨和权威

分區法是地方政府控制土地用途的主要工具。 在憲法警察權下,市政府可以制定法令,把土地划分成區,并規定各區允許的活動。 分區的標準目的包括促进公共健康和安全、减少交通堵塞、保有物產價值、以及确保有秩序的增長。

大部分區划代码可以追溯到20世紀初,當年美國最高法院在 Village of Euclid v. Ambler 房地產公司[ (1926)中支持全面區划的合宪性. 自此,各邦都批准其地區采用區划規定. 典型的區划區包括:

  • 居民: 單家住宅、多家庭住宅、城镇住宅和公寓建筑群
  • 商業:[ 零售店、辦公室、餐廳和酒店
  • 工业:
  • 农业: 农场、牧场和作物生产
  • 混合: 住宅、商業和有時同房或同房的輕工業合併

差异、有条件使用和重新區域

區域區域規定不能預測到每種情況。 物產主在嚴格實施區域規定造成不适当的困難時, 可以申請[ [FLT: 0] 變化。 差异允許偏离诸如挫折線、高度限制或大面积範圍等要求。 一個单独的類別, [[FLT: 2]] 有条件的使用許可[ (又稱特殊用途許可] ) , 允許一般相容但需要逐個案例审查的土地使用, 例如住宅區的教堂或商區的日托所。

地產所有者想要更根本的改變,他們可以要求重新區域 , 改變區域的區域分。 重新區域是立法性的, 地方治理机构(市委、縣委員會)有广泛的裁量權來批准或拒絕它。 然而,最近的法院裁决要求重新區域決定与公共卫生、安全或福利有合理的關係。

分區對物產價值與發展的影響

分區直接影响到物業價值。 商业用途的包裹區通常值不止一個,只限住宅使用,所有其他的都是平等的。反之,降低分區,降低可允许的密度或使用强度,可以降低价值,并可能引发法律索赔。法院判定,分區如果太過過份,就可能构成管制性采伐,正如] Penn Central Transport Co. v. New York City[[FLT: 1](1978)中所确立的。

新的區域命名可以改變政府領域补偿的基礎估計,

著名领域的力量

域名是什么?

知名領域是聯邦、州和地方政府的固有權力,只要他們支付 公用私有物產,就只能得到[的补偿。 美國憲法第五修正案 中也承認了此權,修正案指出 :「 私有物產不得被公用,而不必得到公正的补偿。 ”各州憲法都包含相似的条款。

該概念起源於英國英美法, 君主可以為道路和工事等重要工程取得財產。 在美國, 知名領域已擴大, 不仅包括傳統的公共工程, 也包括經濟發展、破碎地區的再开发, 甚至是公共利益(如创造就业、稅基增長)時地產轉給私人開發商。

公共使用要求

公用是關鍵領域的第一大考量。 在美國歷史中,法院對公用的解释很窄,如道路、學校或郵局,都顯然是為公用服務。 具有里程碑意义的案例 Kelo诉新倫敦市[ (2005年)大大拓宽了這項判斷。最高法院裁定,公用住宅可以收留私人住宅,轉歸私人開發商,作为經濟振兴計劃的一部分。 法院认为,“公用”包括任何促进“公共目的”的目的,即使財產最后落入私人手中。

自從Kelo[]起,很多州都制定了限制經濟發展的显著領域的法规或憲法修正案。 物產主應該熟悉本州的法律,因為公私利益之间的平衡大不相同。 美國的國家和美國的國家都一樣。

只是补偿

公平补偿的要求旨在讓所有者完整。 通常, 补偿基于[ [FLT: 0] 公平市价[[[FLT: 1]] —— 愿意的买方在公开市場中會向愿意的卖方支付的价格。 評估檢查了相當的銷售、收入潛力以及土地的最高和最佳使用。 然而,“公正补偿”并不总是能涵盖所有的损失。 失去的商业商誉、搬家费用和家用房的主观价值可能不能按照标准公式得到充分的补偿。

物產主有權接受陪審團審判,以判斷赔偿的金额,而且他們可以聘请自己的評估人來對政府的估價提出质疑。 在某些司法體內,只有一部分地產被奪走,才有解聘損失,以补偿剩余土地的價值下降。

限制和保护

也對物產主有其他保護:

  • 政府必須通知所有者, 打算取得財產, 提供反對的機會。
  • 大部分國家要求 起訴者在提出起訴前 試圖協議買賣。
  • 擁有者可以以公眾使用不足、程序不當或赔偿不足等理由, 向法庭質疑收受。
  • 聯邦和部分州法律為因聯邦計畫而流离失所的居民和企業提供搬家費和協助(1970年统一搬家援助和地產取得政策法)。

區域與名域之間的互動

區域與知名領域在實際上常常會重複。 公共項目可能會引起區域變更, 區域限制會影響被批判的財產的估計。 物產所有者需要了解這兩區域如何相互作用才能有效防守。

谴责

一個政府宣布公共工程(例如,走廊上新的高速公路物價值可能會下降。 潜在的買家會不愿购买,物業所有者可能會延遲维修。 這種叫做[ 的現象,即暂停的行為,可以降低补偿,因为采取時的估定值反映了低劣的情況。 法院已經承認物業所有者不应承担政府自己行為造成的破碎成本。 在一些司法體內,所有者可以收回“前”价值,也就是在宣布之前的價值,而不是采取時的破碎值。

反向谴责

國民可以提出反向的谴责。 地產主要求像正式谴责一樣, 要求得到公正的赔偿。 最高法院在[Lucas诉南卡羅來納州海岸委員會(1992年)案中的裁决認為, 剥夺地產所有经济利益的利用的条例是取得,除非它反映了“反常和地產法的背基原理 ” 。

反向的谴责案件很複雜,而且常常需要專家的證詞,既要說明管制效果,又要估計價值。 物產主面临嚴格的區划限制,似乎旨在降低收購成本,因此,他應該找一位在土地使用诉讼中有經驗的律師。

政府战略使用分区

有些政府被指控在起訴前使用區划變更來壓抑地產價值。 例如, 一個城市可能將一塊地產從商業區降為開放區, 或是限制發展權, 从而降低市場價值和所需的補償。 雖然這些策略可能被指為違反正当程序或借口收買, 但法律上的负担卻落在物產主身上,以證明不忠。 除非有明确證據證明存在歧视性意图或完全不遵循程序保障, 通常法院會屈從於地方立法机构。

地產主應記錄所有與地產相關的區划動作, 包括會議日程、員工報告、公開聽證記錄。 如果區划變更變更與待辦公案相當可疑,

在公共工程中保護您的財產權

早期和知情

知識是第一防線。 物產主應監控地方政府的公告、企划委員會、以及已公布的要領通知。 網路資源如 IRS[ , 州交通部網站也常列出將要舉行的項目。 早期的意識可以讓所有者參與公開聽證會、提交評論、與鄰居結盟。

谈判和法律代表

一個好律師可以商議更高的買價、保障搬迁福利, 必要时也可以質疑公共使用決定。 擁有者在沒有獨立法律建議的情况下, 絕不許簽署放棄或接受政府出價。

評估是關鍵的。 擁有者應聘请一位了解當地市場狀況且經驗過過過過過結論的評估者。 評估基金會[ 提供了評估者必须遵守的标准(USPAP )。 第二次評估可以揭發政府評估中的錯誤,比如沒有考慮到最大和最佳用途或者省略了创收改善。

搬迁和生意损失

房客和小业主依《统一安置法》享有特定權益,其中包括搬迁成本偿还、房屋重置和服務。 企業商業亦可申索失去的物產、设备搬家支出,以及在某些情况下的重建支出。 必須详细記錄所有支出,并尽可能要求预付款。

關於搬迁福利的权威性解釋,參見美国交通部的搬迁援助頁。

诉讼和上诉

物產主可以回答, 要求公開使用、沒有誠實協商、程序錯誤等辯護。 最常見的審判問題是由陪審團決定的補償金额。 訴求可以由高等法院來處理。

即便在付款之后,如果政府放棄了工程或後來將物產用于不相關的私人用途,所有者也可能有權要求追加补偿。 有些州允许所有者在指定期限内(例如五年)被放弃,以原补偿價回購物產。 州內的州內的州內政府會以原價回購。

平衡:公共需求和私人權

地區法和知名領域的兩大支柱反映了物業法中的根本緊張。 社會需要高效的交通、安全的基础设施以及生机勃勃的社区,所有这些都需要协调的土地使用和不定期的強調。 然而物業所有权是美國自由的基石,而憲法要求公共工程的負擔要公平分担,而不是不成比例地放在少数人身上。

公有企划可以不侵犯物權。 財產主自學並尋求有技能的律師, 藉此自信地導導此流程, 確保他們的聲音被聽到, 利益被保護。

結 论

區域法和知名領域都是公共發展的重要工具,但對地產所有者有重大影響。 區域管理用地以促进社區福利,而知名領域則在公共目的明確時允許強取。 了解這兩區的相互作用 — — 以及了解注意、公平补偿和司法審查的權利 — — 使地產所有者有能力站出來维护自己擁有的事物。

公共計畫因應人口增長和基础设施需求而持續擴張,強力的地產權保護的重要性將只會增加。 無論你是房主、小商業經營商或商業投資者, 都了解區域變更和知名領域程序, 是保護你最有價值的資產:你的土地的最佳方式。