理解"史考":房地产關閉為什麼會出錯

關閉房地产交易通常是買賣房屋最有壓力的部分。 经过數周的談判、檢查和融资努力,最後一步需要十幾個方面(放款人、地契公司、律師、代理人、買賣人本身)的精確协调。 即使是小的失誤,也可能導致成本高昂的拖延、重新谈判或完全的協議崩潰。 據全國房地产商協會,在收尾期,大约五分之一的房地产交易會面临延遲或取消。 理解常见的錯誤,以及如何防止它們,可以省下上千美元和無數的頭痛。

由於我們在指南中分解了地產結業時最常犯錯的七個, 提供可操作的策略來讓您的交易保持正軌。 無論你是首次购房者或是經驗經驗的投資人, 這些洞察力都有助于您自信地過結業。 我們也會包括一個详细的結業時間, 並處理那些被忽略的細節, 甚至經驗過的經驗者也經常忽略這些細節。

合同审查不足的隐患

買賣協議是整項交易的法律基础。 很多買賣商都犯了錯誤, 或只依靠代理人來解釋其內容。 這種疏忽可能會在後來引起驚訝, 例如發現您要為高價的修補負責, 關閉日期是不可商榷的, 或是有隱瞞的意外事件可能使交易失效。 地產合同是繁多的法律文件, 每個条款都涉及金融方面。

通常被忽略的条款

普通的地產合同包括很多容易失手的条款。 例如, 融资意外事件规定了买方取得贷款承諾的最后期限。 如果期限過后而沒有采取行动, 卖方可能有权取消。 类似地, [[FLT: 0] 估定意外事件 也保護买方, 如果地產估定價值低于買賣價, 但只有時間能妥善起草和運作。 许多買家也忽略了檢查他們誠意的存款發生什么, 如果他們需要退款, 也必須以被包涵的理由。 另一個常見的監督是, 即" 時間是關鍵" 条款, 使每個期限變成硬的停工, 哪怕一天都可能會受到懲罰。

如何防止合同錯誤

最好的辯論是全面、有條理的審判。 請地產律師來讀讀每行, 解釋任何模棱两可的名詞。 [[FLT: 0]] 諾洛的結尾清單[[[FLT: 1] 建議建立一份清單, 列出合同中的所有关键日期和意外事件, 并設立行事曆提醒。 永遠不要簽署你不了解的文件, 也不要總是在書上商討修改。 如果您收到一份增编或修正, 請像原合同一樣小心地讀。 考慮编写一份簡表, 列出每個当事方的义务、 期限和财务责任—— 分給您的代理人和律師, 以确保每個人合適合 。

取消關閉的標題與屬性問題

所有权問題是延遲關閉的最常原因。 所有权搜尋揭示了现存留置權、 未付稅、 地役權、 甚至從前所有者身上的申索。 買主通常認為取得所有权保險就夠了, 但他們沒有處理在查封時發現的問題。 与此同时, 賣主可能忘記披露在查封時會出現的已知財產缺陷。 事實是, 所有权保險包蓋了關閉後的损失, 但這并不妨碍交易的延遲 。

隱藏的連鎖

未付承包商帳單、房主協會(HOA)的費用或稅務判決可能使产权蒙上阴影。 在某些情况下, 前任房主的繼承人可能會提出要求擁有權的利息。 这些问题在關閉日期之前并不總能被發現。 为防止出意外, [[FLT: 0] ] 命令产权報告早些上市[ [[FLT: 1] , 并請您的律師一到來就立即加以審查。 如果找到任何留置權, 便在截止日期前與卖方合作解決。 對於卖方, 在上市前幾周命令自己做初步产权報告, 以确保沒有隱瞞的責任可以嚇嚇到買家。

物业檢查和披露

無法全面檢查家園是又一個大錯誤。 即使您正在買新房子, 也有可能隱藏像屋頂损坏、模具或電線錯誤等问题。 一旦收到檢查報告, 請立刻與您的代理和卖方對話。 不要等到最後一步才發現嚴重缺陷。 Realtor.com 的最後通路檢查單 [ 就能确保什麼都不被忽略。 此外, 買家应当考虑分別檢查害蟲、 ⁇ 、排污管和煙囱, 特别是在老房子。 提供前置檢查報告的賣家往往可以避免最後一刻的驚喜。

筹资失敗:從批准到結束

融资問題是延遲收尾的主要原因。 很多買家都犯了一個重大錯誤, 假設前期資格授權函和前期授權函相同。 批准前需要全面審查您的信用、收入和資產, 并且對銷售者和放款人來說要重得多。 然而, 即使是被批准的買家在收尾前做出重大金融改變, 也都可能遇到麻煩。 經紀人會在資金前重新確認您的就业和信用, 所以任何改變都可能會致命。

共同的融资錯誤

  • 換工作或接受新的信用 – 開發新的信用卡、借車借貸或換雇主可以改變你的債務收入比率, 也影響贷款的核准。 即使是小數的信用調查, 也影響你的得分。
  • 美式食品的價格是20 % 。 理解收尾成本 — — 買家有時會忘記收尾成本通常要花2至5 % 的買價。 其中包括放款人費、評估費、股權保險、预付稅和保險。 賣家也面临佣金和轉帳等高额成本。
  • [ [FLT: 0] 錯過 速率鎖定視窗 [[FLT: 1] – 未能早點鎖定利率會讓你暴露在市場波动中。 問您的放款人關於速率鎖定條件和任何相關費用。 一個30天的鎖值很常见, 但是如果關閉被延遲, 60天的鎖值會更加安全 。
  • 數十萬元的銀行存款都不足, 許多放款人要求買家在收帳後有兩到六個月的抵押金。 如果您的存款太少, 可能會拒絕你的貸款。

如何防止筹资

尽早取得贷款批准, 并全程保持與贷方的公开通訊。 立即提供任何要求的文件。 避免任何重大金融動作, 如改變工作、大宗購買或共同簽借, 直到關閉。 消费者財政保護局的房屋所有資源[ [FLT: 0] 提供了房產預期的指導。 另外, 在購買房屋前3個月, 全部從所有三個局取得一份信用報告, 并提前改正任何錯誤 。

缺少重要截止日期和文件

房地產的收尾時間很緊,期限也很多。 買家和賣家常常錯過存款、檢查期、贷款承諾信以及最後的收尾申請。 錯誤的日期會造成存款、罰金甚至合同的终止。 多重同时期工作的压力常常會使人們一手扔球。

3日的披露规则

聯邦法律要求放款人至少要在收尾前三个工作日提供一次收尾公示。 買主必須仔细审查此文件, 以了解贷款估計和实际收尾成本之间的任何差異。 CD中的錯誤, 如贷款金额錯誤、利率不正確、或失收費, 等, 可能會被拖遲收尾。 如果您發現有錯誤, 請立即通知放款人, 并且不要簽署任何可以缩短三日審判期的免收條例。 賣主們也應該要求CD 一份副本, 以便了解他們從銷售中會得到多少資金 。

保持有组织

建立所有合同要求的日期的总曆。 包括家用檢察的截止日期、 檢察報告的回應期限、 資金承諾日期、 以及走過日期。 使用檢查清單來追蹤每份文件: 房主保險的證明、 簽署的披露, 以及您定金的線路指令。 有些買主和賣主認為使用专用的應用程式或電子表格來管理此流程有幫助。 設定電子郵件提示, 要求您的代理或借阅官在每個關鍵日期前一周發送提醒函 。

所有缔约方之间的交流不良

地產關閉涉及一個复杂的專家網絡:上市和买方的代理人、放款人、评估人、檢查人、产权公司代表以及律師。 通信破裂后,指令會丢失,期限會錯誤,簡單的問題會升級成大問題。 一個錯誤的郵件或被遺忘的語音郵件會造成連環錯誤。

誰需要進入圈子?

理想的情況是, 买方和卖方應該指定一個主要接触點( 通常是各自的代理人) , 以接觸更新和問題。 但是, 這不意味主控人應該保持沉默。 买方應該感到有權向代理人或出借人索取關鍵里程碑的更新。 售出人應該確認所有权公司已經收到所有必要的文件, 如已付稅收據和任何修復发票。 出贷人、 所有权公司和關閉律師必須都有准确的聯絡信息, 并且必須在重要訊息上抄寫 。

交流最佳做法

  • 30天前的周通訊
  • 使用電子郵件記錄所有重要的要求和確認 。
  • 提供您的出借人與權属公司的最新聯絡方式 。
  • 24小時內回應簽名或文件要求
  • 建立群組聊天或電子郵件串列, 包括所有關鍵方( 經許可) 分享快速更新 。

人們在網路上也分享了許多小問題。

忽略最後的漫步

最後的步行方式通常在關閉前24至48小時,是买方最後一次檢查地產是否符合合同規定的情況。 很多买方把這一步看成是一次偶然的重審,而不是一次嚴肅的檢查。 這在關閉後會造成不愉快的驚喜,如丟失的器具、损坏的固定物或留下的碎片。 售出者也該做好步行的準備,确保地產是乾淨的,而且所有商定的修整都已完成。

走過路程時要檢查什麼

  • 包括出售的所有器具(冰箱、洗碗机、灶、洗衣机/洗衣机)都到場并工作。
  • 最後一次訪問後, 沒有發生新的損失(破碎的窗戶、水污、牆上的洞),
  • 地產乾淨,沒有私人物品和垃圾。
  • 所有燈光固定器、開關和插件都正常
  • 管子固定器正常運行和排水
  • 使用HVAC系統(如果天氣允许測試).
  • 車庫門和開門器正常
  • 信箱、金鑰、遙控器和任何包含的家具都存在。
  • 外國特色如噴水器、門和室外照明工作。

檢查報告和訂購合同的副本在走過時提供參考。 如果您發現問題, 請立即通知您的代理。 您可以要求信用、 修補, 或是延遲關閉, 直至問題解決。 記錄所有有時間印記的照片 。

俯瞰收費成本和費用

買家和賣家有時都低估了關閉時的總成本。 買家常常只注重首付,而忘了關閉成本也需要支付。 賣家可能不會預期地產佣金、轉稅、律師費和按比例的地產稅。 如果你不提前計劃,最後的數目可能會很驚訝。

典型的買家收尾成本

  • 贷款原始收益
  • 考核費
  • 信用報告費
  • 標題搜尋與標題保險
  • 錄制費
  • 预付利息
  • 物產稅( 占地)
  • 房主保险费(第一年)
  • 代管存款,供未來的稅金和保險
  • 如果首付低于20%,私人抵押保險(PMI)

典型的售出者關閉成本

  • 房地产代理佣金(通常占总数的5%)
  • 轉移稅或印花稅
  • 所有权保險(所有人保單)
  • 律師费用
  • 錄制費
  • 按比例估定的物產稅
  • 任何供买方修理的信贷
  • 家庭保修(如果同意)

要求至少提前三天 完成 。 并與您之前收到的貸款估計相提并論。 如果任何資金有變, 請要求解釋。 要更深入地進入典型成本, 關閉成本調查指南[ [FLT: 2] 提供了全面的分類。 另外, 請您的出贷人分解預付和代管, 以避免出意外 。

建立不动产關閉檢查清單

避免錯誤的最佳方式之一是建立個人化的關閉檢查單。 從合同開始, 列出每個截止日期和要求。 然後加入資金、檢查、 標題工作、 保險以及最後的走過的步數。 分享此檢查單, 讓每個人都合適。 以下是一個更詳細的時間表, 您可以適應 。

完成關閉時間線

  • 提前取得批準、訂單、開始收集文件(稅收、付款、銀行對話)。
  • 30天前: 安排家用檢查(和任何附加檢查), 敲定贷款承諾, 收集保險报价, 審查合同期限。
  • 收據評估、審查標題報告、解決任何意外事件(修復要求、評估空白)、需要時訂單調查、確認速率鎖定。
  • 7天前: 确定截止日期、時間和地点,审查關閉披露的准确性,签署初步文件,取得經證的基金或電訊指示。
  • 最後一次走過去、核對電匯指示(監控舞弊)、確認房主保險包的發行、帶上有效的證件和資金。
  • 查詢任何費用或條件、收受鑰匙、車庫開户人、密碼、紀錄契据及抵押。

遵循有條理的檢查清單, 減少了忘記一個必要步骤的風險。 打印出來, 檢查完成時的項目 。

需要注意的附加陷阱

也有些錯誤會使買家和賣家大吃一驚。

線面舞弊和支付相機

地產交易是網路罪犯的首要目標。 黑客可以截取假冒您的標籤公司或代理商的電子郵件對話, 並且發送舞弊的線路指令。 [[FLT: 0]] 總是用您獨立知道的號碼來核對線路指令, 永遠不要使用同一電子線的電話號碼 。 [[FLT: 1] 考慮使用經證的支票而不是可能時的線路。 問您標籤公司是否安全地運送資金。 問您是否使用其安全入口 。

假設言語協議有约束力

在地產中, 口头協議很少可以執行。 如果您有關於修補信用或收尾日期展期的談話, 請將它寫成一份附加或電子郵件證實。 依靠握手或" 承諾" , 可能會在收尾時引起爭議。 您的律師可以起草簡單的修改, 以正式化任何變更 。

沒有備份計劃

即便有完美的準備, 收購也可能會發生。 買家們應該考慮一些应急計劃: 如果您的貸款在最後一刻被拒絕, 怎麼辦? 如果賣家退款了呢? 是否有備份資源或临时住房計劃可以減輕壓力。 賣家們也應該做好重新列出交易破裂的準備, 所以要做好家產展覽的準備, 直至拨付資金。

結論: 控制您的關閉

地產關閉本身就很複雜,但大多錯誤是可以預知的。 通過全面審查合同、提前處理地產和地產問題、确保融资不斷打斷、遵守期限、清晰的交流、勤勉的走過、了解所有成本、以及警惕舞弊,你就能大幅提高交易平稳的可能性。 記住,關閉过程是團隊努力。 雖然你不該微小管理每項細節,但保持知情和积极主动,將增强你的能力,在問題升级前抓住潜在的問題。

無論你是買夢想的家,還是賣掉投資產,你都得花時間準備和問好問題。你的未來,你的銀行帳戶,都將感謝你。為求得到更多的資源,美國住房和城市發展部()正在買下一個住宅入口[,為第一次買家提供了公正的指引。