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法律基础
斯夸特的權利, 正式稱為負面占有, 是法律原則, 在某些条件下, 允許一個沒有擁有者許可占有土地的人, 最终取得合法地權。 雖然「權利」這個詞可能意味著有受保护的權利, 但佔領他人土地的權利並不是固有的法律權利。 反之, 这些法律來自一個长期的法律原則, 旨在鼓勵土地的生产性使用, 解決边界爭議, 以及真正擁有者长期不使用土地後的靜靜權。
核心概念是,如果地主在法定的期限内忽略了地產,而棚户區又符合特定占用要求,棚户區可以向法庭请愿,要求承認他們是新的合法所有者。這不是自動的,而是需要法律程序。各法域的规则相差很大,但根本原理仍然一致:避免土地被白白地占用,并獎勵那些把地產投入到有益用途的人。
歷史背景
不良占有起源于英國英美法系。 該學說在土地充足但文件记载或被棄的年代裡有实用目的。 法律允許长期、開放的占領者取得地契,促进了定居、种植和經濟活動。 在美國,各州都采纳和修改了這些原理,从而形成了今天存在的多样的法律。 歷史上,這學說也幫助了地產線不明的鄰居們解決爭議 — — 一個声称對一小片土地有負面占有的棚户户户,在符合要求后,可以澄清邊界。
現代法院仍然使用這些歷史理由, 雖然電子記錄與財產調查的兴起減少了對此機制的需求。 然而,每個州都保留了某种形式的不利占有法例, 反映出了人們的持久信念,即土地不应被无限期地使用。
不利占有的關鍵法律元素
占地者要成功申請負面占有,必须符合數個嚴格要求,在大部分州都是累積的。佔地期總期限是關鍵的门槛,通常依辖区而定,期限在5至30年。其他基本因素有:
- 实际占有: 棚户户户必须实际使用地產,作为所有者居住在那里、耕种或保持改善。
- 佔領必須是明確的, 才能讓勤勞的主人發現。 隱藏或隱瞞佔領會使要求失敗。
- 棚户區不能與真正的主人或一般民眾分享控制,
- 房屋占有: 不需要惡意,而只是要求棚户區在沒有房主允許的情况下占有。 在许多州,即使错误地相信土地是自己的,也有可能是敌对的。
- 任何休息——例如房主驱逐棚户或棚户户——都重置了鐘。
有些州增加了一個附加要求,要求棚户區必須在此期缴纳地產稅。 例如, [[FLT: 0]] Cornell 法律資訊研究所[[[FLT: 1]] 指出, 稅金支付在许多州中可以是一個决定性因素。 符合所有這些元素, 棚户區才有權力要求, 但他們仍必須在法庭上提起不動的權力訴求, 才能完善所有权。
分別的分別與游擊
非法佔據是不同的法律概念, 非法占領是非法入境, 通常是犯罪( 惡意) , 可能會遭到罚款或逮捕。 这是一种暫時行為, 有些人爬上篱笆、 穿過田野、 擅自進入建筑物或離開。 通行证並非有意留下或要求擁有。
非法侵入是短期的, 且常常是秘密的, 而非法占有也涉及长期佔領, 法律补救办法也不同, 物產主可以要求执法者非法侵入, 但必須通過民事驅逐程序, 驅逐已久到足以确立某種權利的地區。
州立的Squatter 權利法變化
地產法主要是州法律的問題,
- 紐約: 非法占有的年限是10年, 占地者必須證明占有是按權利或产权顏色要求。 并非所有的情況都要求交稅 。
- 以文具(如有瑕疵的契機)為基礎的申請期為5年, 口述申請期為5年, 但棚户區必須交納這段時間內所有地產稅。
- 德克薩斯州: 定期負面持有的期間是10年, 棚户户户户必須交稅, 若以契約要求, 但三年的契約也以某種契約的顏色。 德克薩斯州也承認, 若稅收, 25年的契約無任何顏色。
- 法羅里達:[ 要求7年的負面持有,有书面的票据和稅金,或者20年的不持有,但仍有稅金。 開放、臭名昭著、持續持有是必須的。
地產主應該參考 諾洛的不利占有指南[或當地地產律師,以了解自己國家的規矩。 差异既會大大影響棚户區的成功機會, 也會影響地產主的驅逐策略。
物主的法律补救办法
地產所有者發現棚户區人,必須迅速依法保護自己的权利。 自助措施 — — 如强行驱赶居住者、关闭公用事业、或未经法院命令而改鎖等 — — 可能招致民事责任甚至刑事指控。 适当的途径是通过法院系統。
非法拘留者
非法拘留者诉讼是用以驱逐非法占有不动产的人的民事诉讼。
- 」 通知退出: 房主提供一份正式的书面通知,要求棚户區退房。 時間框架( 通常是3至30天) 依州法律而定 。
- 非法拘留者向相關法院提出控告。
- 兩方都提出證據, 擁有高級權位, 且無合法居留權。
- 判決和占有令:[ 如果法院判決所有者,法院會判決和占有令,授权治安官或治安官撤銷占地者。
整個过程可能要花上幾周到幾個月, 在此期间, 棚户區可能仍留在地產上。 如果棚户區人要求擁有占有權, 如所谓的租房或待決的負面占有, 通常會有延遲。 咨询 Avvo的拆迁指南[ 有助于房主了解需要的時間和文件。
防止反面占有索赔
房主應采取积极主动的措施:
- 正常檢查: 经常訪問空置的物產, 至少每月一次, 以确保沒有人住在那里。 文件訪問有照片和紀錄 。
- 修復破碎的門、窗戶、圍欄和門,使用重力鎖,考慮登機
- 已公布的標示是禁止入境。
- 也避免了可能會讓財產封鎖的稅務留置。
- 發出許可函: 如果您知道有人佔領了土地, 請發出一份书面通知, 授權或拒絕授權。 任何許可立即擊敗負權的「 敵方」 元素 。
也立即開始公民驅逐。 越久的占地者越接近法定期限。
物業所有者的实际考量
空置物產的實際管理,
定期检查和安全
空置房屋和地區是無權占用的磁鐵。 例行檢查的時間表, 每月或每兩周, 都讓所有者發現早期的入住跡象, 如垃圾、人行道或開放的窗戶。 安裝監控攝像頭可以提供实时警報。 簡單的物理障礙, 如棘狀灌木、栅栏和石刻車道( 顯示腳印), 就能阻遏棚户。 在城區, 和鄰居合作, 報告可疑的活動, 是一個有效的低成本措施。
分割區的啟動行程
排解占地者與驅逐租地者根本不同。 占地者得不到房東法的保护(例如治療违约權), 但沒有法院命令, 仍不能移除。 程序涉及上述非法拘留者行為, 但證據由房東來證明占地者沒有合法權可言。 收集所有权( 假稅記錄 ) 、 占地者存在的证据( 照片、影片、證詞 ) 、 以及房東從來沒有許可的證據。 许多房東聘请地產律師來處理這些案件, 因為程序錯誤會導致解雇和重啟鐘。
效用和稅務
即便物產空置, 物產主仍要負責物產稅、保險和責任。 水族有時會挖掘现有的公用设施或造成損失, 增加保險風險。 要減少風險:
- 通知公用電廠, 防止在沒有所有者許可的情况下重新連接。
- 保有涵盖空置物業的責任保險。
- 該地產的產業將成為財產的代價,
所涉法律问题
也有可能與其他法律相交, 造成擁有者和居住者複雜的情況。
民事与刑事后果
占地是民事事件,主人必須告訴要求收回財產。 然而,如果占地者通过闖入、破壞、舞弊等手段進入地產,可以提出非法侵入、入室盗窃或刑事破壞的刑事指控。 如果警察能證明是即刻的犯罪活动,可以撤銷占地者,但往往會將占地者提交民事法庭。 區別性事件:刑事补救可以更快,但需要更高的举证责任;民事补救可以慢一點,但提供永久的解決方法,如平靜的产权判決。
与其他法律领域交集
反面占有要求會影響地產的规划和申請。 如果棚户區取得地產,原所有者地產就失去財產。 在家庭法中,如果地產是婚姻的,棚户區會使离婚地產分割复杂化。 如果在爭吵中有人在地產上受傷,會引起人身伤害问题 — — 即使有棚户區存在,屋主也有可能要承担赔偿责任。 此外,棚户區人有時會要求法定的放鬆(跨地權)而不是完全所有权,這會影響鄰居地產。
企業的影響力
商業物業主會面临特殊風險。 商業地產主會破壞財產、設備或建築物, 造成重大財產損失。 商業地產主會破壞營運或對員工及客戶造成安全危害。 如果商業主假稱自己是員工或造成危害公眾的不安全條件, 便會制定保護民生的法律。 商業家應有快速的對擅自佔客的反應計劃,包括立即采取法律行動,與當地政府协调。
結 论
斯夸特的權利雖然常常被誤解,但這是合法的法律學說,其歷史根據深厚,現代意義重大。 物產主必須保持警惕,采取积极主动的措施保障空置的地產,并在處理未经授权的占領者時遵循法律程序。 了解国家特有不良占有法的微妙性,是保護人資產所必不可少的。 物產主只要保持知情和迅速行事,就能捍卫自己的权利,避免成功占領物產的长远后果。