了解修理和信贷在結尾談判中的作用

修补和信贷的談判是房地产交易最微妙的阶段。 对于买方而言,房屋檢查常常揭示出需要注意的問題,而卖方必须决定在不破坏交易的前提下如何解决那些发现。 信贷 — — 金融調整 — — 用于在收尾時提供可以节省时间、减少摩擦、使交易繼續发展的中途。 掌握這方面的談判需要準備、清晰的沟通,以及牢固理解双方希望实现的目标。

無論你是第一次购房者,還是經驗丰富的投資者,知道如何策略性地要求或提供修理與信用對付,都可能影響到最後的售價、時間和每個人的总体滿意。 這篇文章提供了在收尾过程中運行修理與信用談判的全面指南,其中包含經驗的策略、法律考量以及取得雙赢結果的實際建議。

修補對信用: 關鍵區別與使用時間

什么是修补?

修理是指物產中被發現的缺陷, 包括小的化妆品問題, 如碎漆, 以及如破爛的屋頂或故障的HVAC系統等重大结构問題。 在典型交易中, 买方要求卖方完成修理, 卖方可以同意、 反擊或拒絕要求, 通常會引發进一步商議。

修理是買主搬入后處理的急迫、安全或困難問題的理想。 例如,在關閉前,一般應該先修一個漏水的屋頂或電力危險,以防對居住者或財產造成任何風險。 一些放款人还要求在他們將提供贷款之前完成某些修理,尤其是如果房產是聯邦住房管理局(FHA)或退伍军人事务部(VA)出资的住宅。

信用是什么?

信贷是向买方提供關閉的金幣, 減少买方帶來或降低總贷款的現金。 卖方不是雇承包商來解決問題, 而是同意降低買賣價格或提供特定美元, 供买方在關閉後處理問題。 信贷通常更方便於缺乏時間或資源的卖方管理修理, 也更能控制买方如何和何时完成工作。

信用對非緊急問題、未來的预期维护或裝飾改善都特别有用,而买方想要定制。 信用也可以简化需要多處小修的交易 — — 而不是每一次单独談判,而一項信用可以涵盖所有。 然而,放款人和评估規則可能限制信用总额,因此双方当事人都必須知道這些上限。

準備成功修復與信用談判

以全面家庭檢查開始

任何修补商議的基础都是彻底的家用檢查。 买方應聘请一位有牌照和声誉的檢查員,來檢查物業的主要系統(屋頂、HVAC、管道、電子 ) 、 结构、隔热和安全性。 檢查報告是买方辨明問題和提出合理要求的主要工具。 售商也可以在物業上市前下令进行事先的上市檢查,以减少後來的驚奇。

檢查完成後,买方的代理人通常會提交修復表,又稱檢查通知或修復增编。這份文件列出想要的修復,有時包括要求的功勞。 卖方會回答三种選擇之一:同意所有修復要求,用不同的修补或信用來對付,或完全下降(這可能使交易崩潰 ) 。

按類別排列修复的优先顺序

買家必須分三層:

  • 安全和结构性問題: 這些對大部分買家來說是不可商榷的。 例如模具、錯誤的線線、 ⁇ 、铅漆、基底裂痕或火災。 買家應堅持要為這些物品修理或取得相应的信用 。
  • 透過網路, 人們可以透過網路來了解這項問題。 透過網路, 透過網路來了解問題,
  • 通常認為是可交易的。 除非有特定代表, 買家可能會少點影響力。

出售者應該提前取得大修的报价, 以便他們能做出明智的回價。

买方的战略:取得最佳成果

要求由估計支援的具体修補

一個像「修補管道」這樣的模糊要求很可能會被拒絕或被执行得很差。 相反,買家應該提到檢查報告中的确切問題,如果可能的話,從有執照承包商那里取得书面估計。 例如, 而不是要求賣家「修補屋頂 」 , 提供部分修復或完全重置的估計, 并要求以這筆錢抵免。 這個方法顯示你已經做過功課,給賣家一個具体的數目來考慮。

需要修理時, 請有經許可的專家來做這項工作, 並要求收據。 如果卖方同意自己處理修理, 就有工作不合格或發現問題的風險。 许多采购合同都讓买方在修理完成後重新檢查,以确保滿足。

談判信用以保持交易的正軌

信用可以是一個避免拖延的有力工具。 而不是等待卖方安排承包商和完成工作( 可能推遲關閉日期) , 而是讓您自己按時關閉并管理修复。 實際地看: 計算修复成本, 加上一個意外問題的缓冲。 例如, 如果下水道線修復估計為4000美元, 請要求5000美元來支付可能超支的補償。

重要的是,放款人规定了卖方信贷的限度,尤其是常规贷款。 通常,贷款不能超过购买价的一定比例(比如,低于10%的常规贷款的3%,而FHA贷款的9%)。 在同意最后的數目之前,要先與你的放款人确认。 另外,要記住,不能把卖方信贷用于与地產状况不直接相关的项目,比如在度假或私人財產上收尾。

使用意外开支作为借阅

大部分的購買協定都包含有檢查意外事件, 这使得買主在修理未解決的情况下可以不受到任何懲罰而離開。 這讓買主有很大的影響力。 然而, 離開可能并非總是最佳的選擇, 特别是在競爭的市場上, 或是買主已經投入時間和錢。 使用意外事件作為談判工具, 但必須做好妥协的準備, 以保障你想要的房子。

賣家策略: 保護您的位置

知道什麼時候修補對提供信用

賣主必須把修理問題的成本和可能的信贷相抵以。 考慮到買主的觀點:買主可能覺得自己更舒服地處理修理,确保质量。 相反,如果買主擔心隱藏的問題,他們可能更喜歡在關閉前完成修理。 作為賣主,有以下一些指引:

  • 直接處理的簡單的修復比談判信用便宜。
  • 對於可能規模不一的屋頂置換, 信用可以免除監管和責任。
  • 保持對質量的控制: 如果你有可靠的承包商,你可能更愿意修理,以确保工程符合你的標準,避免未來的爭議。

總在做出決定前會得到多個引數。 盲目接受買主估計的卖方可能會付過大錢。 相反,不加解釋地拒絕所有修補要求會令關係變糟,并讓交易冒險。

限制信用於什么相容支援

如果你提供大额的信贷,买方就能得到有效的折扣。 在某些情况下, 估定會比買入價低, 因為估定者會從財產價值中減少信用。 這會引起融资問題。 为了避免評估問題, 保持信用的合理性, 并确保商定的 ⁇ onpon 價值仍然在市場範圍內。 您的代理商可以分析相當的銷售量, 以建議安全信用範圍 。

文件

任何修補或信贷協議都應以书面方式說明, 作為訂定的訂定。 包括要修補的具体項目、修理人的资格( 如果選擇修補) 、 完成的截止日期、 以及任何信贷的确切數量和目的。 口头協議不能执行, 只能在之後造成混亂 。

法律和稅務方面

披露法和赔偿责任

大部分州要求卖方披露已知的缺陷,即使在修理完成之后也是如此。 如果修理工作做得不好,而卖方未能披露余下的问题,卖方可能面临法律责任。 另一方面,如果买方接受信贷,而后发现有隱蔽的損失,卖方的赔偿责任可能受合同条款的限制。 明智的做法是加入一条规定,免除卖方对修理的更多责任。 然而,州法律各有不同,在任何修理合同敲定之前,先征求地產律師的意见。

信用如何影響稅務

以收入稅為目的, 卖方支付的信贷一般被當作降低買家的買價而不是收入。 這降低了买方在物業中的稅基, 而在房產最终被賣後, 其收益會受到影響。 國稅局有特定規則: 买方必須降低信贷基數。 卖方不能把稅基抵免算作售價。 双方当事人都應將所有信贷和修理記錄保存在未來的稅務上。 详见 IRS 公示 523: 賣掉你的家產[[FLT: 1] 。

買家也應該知道,大额的信贷可能會影響按揭利息的扣除限额。 信贷雖然會減低贷款数额,但買家的利息扣除仍以实际贷款为基础。 向一位稅務專家咨询個人化的建議。

常见的陷阱和如何避免它們

要求太多

要求修理每件小刮痕的買主常常會激怒賣家, 殺掉這筆交易。 專注於大問題。 如果您要列出長的清單, 賣家可能會拒絕協商。 相反, 提供前三至五項, 並愿意接受其他的信贷 。

忽略賣家的金融限制

有些卖方根本沒有大修或提供大额信贷的現金。 這在短價出售或通过取消抵押品的出售房屋中尤其常见。 在這種情況下,买方必須調整期望或計劃在關閉後自行提供修理。 买方的代理人可以要求提供卖方财务状况的證據,但這信息可能不提供。 現實點:如果卖方付不起錢,任何談判都不會产生信贷。

未檢查修復品質

如果卖方同意修理, 买方應該有權在完成數天內重新檢查。 這是很多采购合同中的一项標準条款。 沒有重新檢查, 买方可能搬入并發現一些爛的工藝。 請用同一個檢查人或信任的承包商來核對工程 。

延遲關閉的時機問題

修復需要時間。 如果關閉日期快到了, 可能無法完成複雜的修復。 在这种情况下, 功勞幾乎總是更好的選擇。 如果修补不能按時完成, 雙方應該早點討論時間, 商定備份計劃。 有些合同會自动批准修復的延展, 但這應該指定 。

平稳谈判的最佳做法

公开和敬重的交流

地產談判可能會變得激動, 尤其是買家覺得自己付了最高的美元, 或是賣家覺得自己的家被批評。 保持通訊專業。 利用你的代理商來做缓冲器, 避免個人攻擊。 尊重的語氣常常會引發兩方更灵活的出價。

利用經驗經驗的代理人或律師

買家和賣家都從經營地產經紀人經營數十項修補協商而得益。 經紀人了解你所處地區的市場規定,例如,在有些市場,賣家通常會做房屋保修和小修,而在另一些市場,信贷是标准。 地產律師也可以审查合同,以保护你的利益,特别是在處理复杂的信用或非標準修補時。 ( 國家房主協會 提供道德商標準。 )

寫入所有資料

所有協議、修正案和增编必須是书面的, 并由雙方簽署。 這包括修補清單、任何信用的美元數量、完成期限、以及核查方法。 口述承諾不具有约束力, 以后會有問題。 標準的不动产購買協議通常會有修補信用的區段; 使用它 。

什麼時候走:認同一個不起作用的協議

有時, 儘管你盡力, 你無法就修理或信贷达成公平的協議。 如果卖方拒絕解决重大缺陷, 也不提供合理的信贷, 买方就應认真考虑取消合同, 尤其是如果問題是貴重或危險的。 相反, 要求過量信贷且不退款的买方可能促使卖方解除協議。 保護你的存款和時間很重要。 確保你的合同可以讓你在檢查期不失去真金。

如果差距很小, 考慮分拆差额。 很多成功的談判都以折中方案為結局, 由買主接受部分信用, 由賣主處理小的修補。 這保持商誉, 并确保交易收益 。

修復與信用協商的世界例子

例1: 屋頂的困境

买方的檢查顯示,房頂已有15年,并有漏水的跡象,据估计重置成本為10,000美元。 买方要求完全更换房顶或1萬美元信用。 卖方以5000美元信用抵達,理由是房頂仍有幾年的寿命。 商議后,他們以6500美元信用结算,买方同意處理未來的维修。 兩方都滿足了:卖方省下雇用房頂的麻烦,买方可以選擇承包商。

例2: 黃金版

家用檢查中, 模具在地下室被發現。 买方要求專業修复和一年的保修。 卖方在關注赔偿责任時, 同意聘请一家有執照的补救公司并提供文件。 买方的重新檢查證實模具被妥善移除。 不需要任何信用, 因為卖方要負責。 本案凸显了某些情形通过修理而不是信用得到更好的處理的原因。

例3:多件小件

檢查列出20個小問題:黏糊糊的窗戶、破碎的垃圾处理、破碎的瓦片等等。 买方要求的不是每一個都談判,而是2000美元平价的信贷,共代表了3個估計。 卖方同意, 以及按期收購收益。 這是雙方都喜歡簡單的典型結果 。

修復與信用談判的最后想法

關閉談判中處理修補和信用是一種用經驗來提高的技巧。 關鍵是:全面檢查,优先安排重要的事情,了解每個選擇的財政和法律限制。 無論你選擇修補或信用,目的都是在尊重另一方利益的同时达成保護你投資的协议。

記住每項交易都是獨一無二的。 在一個市場或某種地產中起作用的可能不在別處工作。 在做出最后決定前, 總要征求你的地產經紀人或律師的意見, 如果交易不再合理, 也永遠不要害怕離開。 有了明确的策略和敬重的方法, 你就能成功導致修復和信用協商。

透過這些外部資源:CFPB:家用檢查與修理[,Realtor.com:商討家用修理[,以及IRS出版523,以了解卖方抵免稅資金的稅資訊。