城市土地使用管理基金

現代城市是一種複雜的生物體,其發展受一個多世紀來進化的規矩框架的指引。 區域限制和停車要求是地方政府塑造物理環境最有力的工具。 这些规则會影響從建築高度和它從街道到到一天之內有多少車子可以存放在工地上。 對開發者、城市规划者和投资人來說,理解这些政策的微妙性不是可選擇的,而是成功交付工程的前提。

它們的核心是平衡私人財產權和更大的公共利益。它們以不相容的用途(如重工廠和學校)為主題,确保光和空能通向街道,管理街上停車的需求。 然而,随着城市的演化,管理它們的規則也必須如此。 在许多城市中心,20世紀的嚴格停車底限和單用途區域規則正在重新審查,並被更灵活、更注重形式的方法取代,以优先提供停車位和可持續性。

文章打破了區域限制和停車要求的歷史、技術和目前挑戰, 給任何駕駛城市發展的人們提供了一個實際指南。 我們會探索這些政策如何相互作用,它們成功的地方,以及它阻礙進步的地方, 以及現實世界的範例和與权威來源的連結, 供进一步讀取。

美國區域簡史

根據我們所知, 分區始于20世紀初, 主要是為應對工業城市的混亂發展。 首部全面的分區法令於1916年在紐約市通過, 主要是要保護第五大道上高級零售業的價值不被侵占。 该法令規定了建築高度、挫折和土地用途, 也就是今天的分區化的原則。

區划的法律基础在1926年最高法院的[ Village of Euclid v. Ambler 房地產公司 案中得到了巩固,该案支持區划的合宪性是警察有效行使權力。 这一决定赋予地方政府把土地分割成區區和实行使用限制的广泛權力。 到20世纪30年代,美國大部分大城市都采用了區划法,而且这种做法在全球蔓延。

歐洲區域及其遺產

歐克利德中所持的模型常稱為歐克利德區划,其特征是把土地用途分為住宅、商業和工業等严格規定的區域。 這種方法旨在保護居民免受噪音、煙雾和交通等的騷擾。 然而,它也產生了意想不到的后果 — — 它鼓勵了城市郊區的無序發展、車輛依赖性增强,以及限制住宅區密度,造成住房短缺。

歐洲區域仍是美國最常見的框架, 但限制促使人們轉而使用混合用途和形式代碼,

如何區域限制形狀的城市形式

區域限制遠不止於一套使用類別。 它們指定了維度標準( 高度、 地板面积比、 挫折 ) 、 密度上限( 每英亩單位) , 也常常包括美學的設計指標。 這些參數直接影響了開發者的外觀和完成工程的性格 。

按鍵區域參數

  • 浮游地區比 建筑物總占地面积与地區的比。 3 0 的浮游地區表示总面积不能超过地區的三倍。 高的浮游地區值可以讓高點、 寬度更大的建筑物 。
  • 套接字 [[FLT: 1] 建築信封與屬性線(前, 邊, 后) 的最小距離。 套接字提供光、 空和隱私, 但也可以減少可開發區域 。
  • [ [FLT: 0]] 高度限制 : [[FLT: 1] 最大建築高度的腳或故事。 高度限制常用于保存視窗、 太陽存取或鄰居比例 。
  • 限制:每英亩住房最多。

區域類型

R-1區可能只允許單家庭拆散房屋, R-3區則允許多家庭公寓。 有些城市為歷史性保護、中转發展或覆蓋區建立了專區,

了解一個網站的具体區域代碼是任何可行性分析的第一步。 分區地圖和文字是公開的, 很多城市現在提供線上GIS觀眾。 美國計劃協會提供區域改革最佳作法的資源, 對於想通航或倡导改變的發展者有幫助。

泊车要求的机械师

泊車要求指定了新發展必須提供的街外停車位的最低數量。 這些規則是20世紀中叶引入的, 以管理城市街上的汽車泛滥。 今天, 它們是城市發展中最爭議的方面之一, 日益形成共识, 即它們常常會造成比好更多的傷害。

泊車最小值如何計算

典型的停車比率是以與使用型態和大小相挂钩的公式为基础的。 例如:

  • 居民:[ 每套住房1至2個空間,有時需要客人停車。
  • 零售:每千平方英尺毛地板面积4至5個空格.
  • 辦公室: 每千平方英尺2.5至4個空格.
  • Restaurant: 每千平方英尺10至20個空格,依座位容量而定.
  • 工業: 每千至2000平方英尺1個空間,加卡車空間.

數據通常來自交通工程師研究院 的《停車代碼手冊》[, 該手冊汇集了以單人使用車為主的市郊位置的數據。 批評者認為, 此數據已过时, 且不善于反映交通便利度高、可步行性高、或可乘車率高的城市環境。

共同泊车和停泊战略

許多市區現在都允許發展者通过共享停車協議來減少停車供應,

  • 限制停車位的數量。
  • 租車或賣車與住宅單位隔開, 所以居民只付用車位的錢。
  • 跨向發展豁免: 減少或取消中转站附近工程的停車要求。
  • 允許開發者為公共停車場的改善而支付一項資金,

對於停車政策改革的透彻分析,唐納德·舒普的著作《自由停車的高昂成本》[被认为是一個定義。他的關鍵辯論摘要可以從Planetizen[網站上找到。

泊车要求的隱藏成本

車站最低限值會帶來重大的經濟、環境及社會后果。 越来越多的研究顯示,要求停車太多會增加住房和商業發展的成本,會刺激車輛依赖性,並消耗原本可以用于住房、公園或商業的土地。

住房承受能力的影响

建築停車場成本高昂, 規劃式停車場可能要花2萬到5萬美元, 而這成本會轉嫁给租戶和買家。 單靠一個提供每單位1.5個空間的100單位公寓樓, 停車場成本可能就達到幾百萬美元。 這比月租金增加數百美元。 在停車場需求過大的城市, 其效果是住房單位减少,物價提高。

包括西雅圖、明尼阿波利斯、水牛城在内的多座城市都取消了全市最低停车位。 改革的早期證據顯示, 開發商仍然常常提供一些停车位(以满足市場需求), 但他們可以在同一個站點上建更多單位, 降低單位成本。 Strong Towns 組織已對最低停车位如何降低城市財務做了大量分析。

環境效果和設計效果

大型地表停車場會產生城市熱島、吸收暴雨水流、阻擋步行和騎車。它們會把城市的布局分解,而且常常在街頭造成死亡。泊車最低限數會把建筑物從人行道上推回, 減少行人活動和街道的活力。 從长远看,這些規定會鎖住那些很難倒轉的面向車的樣式。

現代可持续发展措施,如美國綠樓委員會的LEED計畫,奖励停車停車、電動車充電和汽車共享等。 這些刺激措施使環境目標符合智慧的城市發展。

分界改革和灵活性

許多城市都採用新颖的態度, 既能保持社區特色,

窗体代碼

和傳統的用法區域不同, 形式化的代碼規定建筑物的形狀, 高度、 群組、 和與街頭的關係, 而不是嚴格控制內部可能發生的活動。 這個方法鼓励混合使用環境, 公寓可以建在店面上, 更符合可步行的都市化。 形式化代碼研究所[[FLT: 0]] 提供了為考慮此轉移的社群提供指南和案例研究 。

中转方向开发區

TOD 區群集高密度、混合用途發展於中途站半英里半徑內。 這些區域通常已經減少或取消了停車要求、高高密度和密度的寬度、以及优先使用行人和單車的設計标准。 成功的例子包括弗吉尼亞州阿林頓的羅斯林-貝爾斯頓走廊和俄勒岡州波特蘭的珍珠區。

普惠區域和密度

包括所有區域都要求低價的住宅。 普惠區划要求低價的住宅區划中, 一定比例的新住宅區划中, 低價或中等收入的家庭可以承受。 密度的獎金可以讓開發者建立更多市場價值的住宅區, 以換取低于市場價值的住宅區。 等獎金夠大, 以支付低價的住宅區划成本, 這些計畫才能有效。

以舊金山市的密度獎金方案為例,當開發商至少包含20%的可支付住房時,其單位和地板面积可以增加35 % 。 紐約和波士頓也有类似的模式。 美國的地區和地區都比其他城市的地區要高4 % 。

案例研究:西雅圖最低泊车改革

西雅圖是美國大城市改變停車規矩的有力例子。 2012年,西雅圖市取消了市中心及近時通車的商业和住宅建筑的停車最低限值。 2018年,西雅圖把此政策延伸至全市,取消了所有新發展的停車最低限值。

結果令人驚訝。Sightline研究所的一项研究發現,2012年至2019年,西雅圖的公寓新建筑中,约有一半建造了不到每套0.5個停車位,而很多建了零。 政策并未导致周边街道停車短缺 — — 街上占用率仍然可以控制。 相反,開發商利用节余建造更多单元、增加便利设施或降低租金。 城市也增加了地面零售和更加方便行人的道路景色。

西雅圖的經驗顯示,只要它与良好的中轉和運輸基礎搭配在一起,停車改革就可以不造成負面后果。 完整報告來自 望線研究所[。

平衡管理促进增长和可存活性

規定與發展之間的緊張不是零和。 思量周到的分区和停車政策可以支持經濟增長、環境可持续性和社会公平。 關鍵是認清一刀切的规则常常失敗。 市中心的核心,有強大的中轉、機車集團和可步行的街道,不需要像沒有人行道的市郊公園一樣的停車要求。

推荐的最佳做法

  • 依據實需而設的停車規則,而非市郊表格。 使用當地的汽車所有權、轉乘使用和乘車行為等資料。
  • 接受在中途富集區的停車上限,而不是最低限數[,以鼓励模式轉換.
  • 以換取轉運、車輛基建或汽車共享計畫的投資。
  • 使用形式代碼 建立生機勃勃的混合用途區而不是單用途區域。
  • 重新區域利用不足的工業用地, 供住房和混合用途發展。
  • 早期建立社區,

區域和停車的未來

城市正面临氣候變遷、住房承受能力危機、以及移動模式(自主車輛、微動力、遠距工作), 管理框架必須繼續演化。 一些城市已經實驗了所有新發展的零停車要求,而其他城市正在完全用以效法的區域取代,以衡量碳排放或行人交通等結果。

俄勒冈州和加州州的立法也起一定作用。 俄勒冈州和加州州都通過了有效的法律,先行避免了地方區划限制,以讓交通轉機附近密度提高。 這些行動表明,越来越多的人认识到,地方的教區主義可能阻礙地區的住房和氣候目標。

對於發展者和計劃者來說,要超越這些趋势,那就很重要。 在未来几十年中,將繁衍的城市就是那些將自己的土地使用規定與可持续性、密度和可步行性等原理相符合的城市。 了解區域和停車的歷史和機理是建築這些社區的第一步。

結 论

分區限制和停車要求是城市發展中不可見的手。它們決定你是否住在一個有三輛車庫的漫漫漫的郊區, 還是一個可以步行跑步的密集小區。它們會影響你公寓的成本、街道上的交通量以及你呼吸的空气的質量。我們可以保持了解這些規則如何運作, 以及提倡改革, 以人為重, 而不是以車為重, 塑造出一個既能正常運作又能讓后代人生動的城市。