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理解选举的法律依据
法律要求房東在開始驅逐前要有合法的理由。 即使你有书面租房或租房月度, 房東必須遵守相同的規矩。 知道合法和非法的驅逐地點的區別是你們最好的辯護。
共同法律理由
拆迁最常見的法律理由包括[不付租金,, 房地上的非法活动[, 保有(在租期結束后),地主如果打算大幅度翻新租房、出售地產或自己搬家,也可以驅逐,但这些理由往往需要较长的通知期,而且可能只适用于特定的司法管辖区。
有些州允許每月逐房客「不」地, 也就是只要有适当的通知, 房東就不需要提出理由。 然而, 即使有這種情況, 房東也不能因為歧视性或报复性的理由而驅逐。 如果所宣示的理由模糊或似乎有借口, 記錄一切, 并和房客權檢官談話。
租借协议的种类及其效果
租房人可以直接地影響到租房時間和合法辯護。 租房人(A])固定租房(例如一年)可以提供更大的穩定性 — — 除非您违反租房条款或不付房租,否则房東不能在租期中被租房人驱逐。租房人(A]月租房[)更灵活;任何一方都可以在适当通知下,通常是30天或60天,但房東不能使用一个月的租房人协议,以逃避租房法 — — 他們仍必須遵循必要的通知和法院程序。
其他租借型態包括 分租和 rent 控制或穩定的租借[(在紐約和舊金山等城市很常见)。 租借控制單位有其他保護措施 — — 房東必須證明驱逐的“好理由 ” , 如不付款或嚴重的租借違章。
按州分列的期限
通知期不是一日之久, 而是30或60天, 因為租房期已终止。 在[ Texas 中, 不付款是常見的, 但法律只允许某項租房違法行为一天。 在[ 紐約 [ 中, 不付款的通知期是14天, 租房違法者可有30天的機會治療。
必須檢查您的地主法。 忽略通知期會使整起驅逐無效。 如果您收到通知時期不符, 請在法庭上提出來為此辯護 。
通知要求: 在退出前您必須接收的
公開通知是合法驅逐的基石。沒有公開通知,房東就不能提出驅逐公開的訴訴。法律規定公開通知的說法、如何交付、以及你需要多久的回應。
當地主在沒有通知的情况下無法逃脫時
幾乎在每一种情况下,房東都不可能在沒有书面通知的情况下被驅逐。 有一些狭小的例外 — — 如立即威胁暴力、重罪毒品活動或嚴重的財產損失 — — 允许「无条件退出」通知。 但即使如此,也必須提供书面通知,在正式的驱逐案件開始前給你一個自愿離開的機會。 即時停工、關閉公用设施或無法院命令地直接驅逐你都是非法的「自助」驱逐。
驅逐通知的類型
- 付房租或退出: 給你一段短時間(通常是3-14天)來支付逾期的房租或空出。如果你在窗內付了全部錢, 拆房就停止了 。
- 確認或退出: 當你违反租借期(例如有未经授权的寵物,引起噪音抱怨)時使用。 您可以得到固定的時間來修正違反或搬出。
- 要求您立即離開, 沒有機會解決問題。 只允許非常嚴重的違法行為, 如非法毒品銷售或多次租借違法。
- 通常的時間是30、60或90天, 依州法律而定。
每份通知必須清楚列出驅逐的理由、你必須行動的日期、以及不遵守的后果。 如果缺少這些元素, 通知可能无效 。
适当的交付方法
通知的送达方式必须在法庭上得到证实。
- 親自交貨給你
- 留給一個适龄人 由租房人決定
- 發到前門,再用經證或頭等級的郵件寄送一份副本。
- 許多房東用這張照片來證明已交付。
有些州要求寄送和寄送。 如果房東不遵循正確的送貨方法, 拆解可以被撤銷。 保留所有的信封和收據; 它們可能成為重要證據 。
通知不当的后果
如果通知有缺陷 — — 日期错误、时间不足、理由不正确或送信不妥 — — 您可以在驅逐法庭上提出它為平反辯護。 法官可以驳回案件或命令房東重新提出更正通知。 永遠不要忽略通知;相反,要立即寻求法律建議。 很多租户權組織都提供自由的協議。
房客权利和法律保护
即便你收到正確的驅逐通知,你仍然有重要的合法權利。 這些保護措施阻止房東使用驅逐武器,並給你在家中停留的公平機會。
在法庭上的被选举权
當你出庭時,你可以提出若干辯護:
- 通知中的任何錯誤都可能使驅逐無效。
- 租金的支付:[ 如果你在通知截止日期之前支付了租金,就應該停止驱逐。
- 或因為你的种族、宗教、性別、殘障或家庭地位, 無法被驅逐。
- 房東若不能安全、衛生, 便有辯護權, 尤其是你扣租或抱怨修復。
- 地主讓這個單位無法居住(例如,沒有熱量、水或安全), 你可能認為自己被迫搬家, 這不是地主有效的拆離地。
記錄一切: 照片、 郵件、 短信、 證人供述。 你越有證據, 案子就越強大 。
报复和歧視
聯邦和州法律都保護房客不被报复性驅逐。 如果你抱怨健康或安全受到侵害、要求修理或加入租户聯盟,房東就不能將你驅逐出境。 相關的,公平住房法禁止基于种族、肤色、民族、宗教、性别、家庭地位或残疾的驅逐。如果你怀疑有歧視,就向美國住房和城市發展部()或州公平住房局()提出控告。
建構式選取假想
房東故意讓租房單位不適合居住, 迫使你搬出。 例如: 拆散熱氣或空调、拆掉門窗、斷水或電、或拒絕修復嚴重的健康危害。 如果您因這種情況而不得不離開, 您可以控告房東, 並且用這項建設性拆房來辯護, 如果他們後來以不付錢或棄置为由驅逐你。 請保留一份記錄, 記錄你為完成修葺而作的每次努力 。
選舉期期間的存款規定
即使你被驅逐, 房東也不會自动地被扣掉。 房東必須遵守州法律, 以收回存款。 退房後, 房東一般有15至45天( 依州而定) 提供逐一列出的扣款清單, 并退还任何剩余數量。 扣款只能是除正常損耗、 未付租金或清潔外的实际損失。 如果房東沒有發出逐一列出的證件或非法保存存款, 您可以在部分州控告最高可达兩倍或三倍的扣款。 拍下老牌照片和影片, 以保護自己。
享受可居住家庭的权利
所有租户都有 的不易居住保障,意思是房東必須保持基本生活标准:工作管道、電、暖氣、安全地板和無害蟲。如果房東不履行這些义务,你可能有权扣租、修理和扣除,或不處罰地打破租借。在采取行动前,請檢查本地法律。在 Nolo租户居住指南中可找到更多信息。
逐步執行行程
土地所有者不能跳過任何階段; 如果他們做到了, 你可以對此進行挑戰。
提交选举诉讼
通知期已過, 且您尚未解除或治癒違法行為, 房東便向當地法院提出驅逐人出境的訴求(通常稱為「强制入境及拘留者」或「免費案 」 )。 您將收到傳票及申訴副本。 傳票會告訴你審訊的日期和時間, 通常數周內。 不要忽略它。 不出庭就判斷不決, 並且可以不聽你的面而將您驅逐出境。
法院程序:期望什么
法官會檢視租借、通知、房租記錄以及你所舉動的辯護。 在大部份州,驅逐聽證會的時間都相对较快,通常是15到30分鐘。如果法官判斷你有罪,法院會判決你是否占有,法院會發出許令令令令警長可以直接驅逐你,如果你不自愿離開,你可能還有幾天時間搬走,但時間不一樣。
如果你們相信判決有錯,你可能有上诉權。 然而,上诉可能很貴,可能需要交換有爭議的租金。 動作快 — — 上诉期限通常很短(例如5至10天 ) 。
如何回應,如果你是 一個選舉通知
- 仔细讀:注意通知的种类,理由和截止日期.
- 地窖文件: 租房,租房收据,与房東的通信, 條件照片, 以及任何修復要求.
- 跟你房東說: 有時可以解決簡單的誤會。 提出支付計劃或租借違章的定律 。
- 許多社群都有法律援助服務、租戶热线或低價律師。
- 必須出庭。 穿著專業服裝, 帶上所有證據, 並考慮帶上一個證人( 例如, 鄰居看到情況不佳 ) 。
你越早行動越多的選擇 拖延只會傷害你的案子
什麼時候請租戶權利檢察官
或當房東想自救地驅逐(關閉、關閉公用设施、移除財產 ) 時, 您應該請求律師。 律師可以幫助您與房東商談判、準備辯護、並在法庭上代表您。 很多州都為低收入租户制定了法律援助方案 — — 檢查 法律服務公司[ 。
例如俄亥俄州租户可以聯繫Ohio Law Help網站, 以取得自由表格和信息。 即使一次磋商, 也能在你的官司結果上做出显著的改變 。
結論: 了解自己保護自己的权利
房東必須遵守法律,才能驅逐你們。 需要的是适当的通知、有效的法律理由和法院命令。只要了解法律理由、通知要求和房客的權利,你們就可以有效地應付。你們要是收到驅逐通知,就應當記錄一切,你們要早點求助,不要同意非法驅逐。你們的家是你們的聖所,你們知道如何使用它,法律就在你這邊。
欲了解更多信息,请參考HUD租戶權頁或透過Nolo Eviction Law Center 提供的综合性州 ⁇ by ⁇ 州指南。