鑰匙外賣

  • 推動公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公開公的公開公開公開公開公開公開公的公開公開公開公的公開公公開公公公公公公公開公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公
  • 地主必須遵循嚴格的告示和法庭程序;自助拆迁(停放、停放)是非法的。
  • 包括冬季工作熱量和自來水。
  • 提供紧急房租援助和法律援助;若接到驅逐通知,即迅速采取行动。

了解冬季驱逐:法律基本原理

許多房客誤認為寒冷的天气會自动冻结拆迁。 在現實中,大部分州,包括賓夕法尼亞州、伊利諾伊州、紐約州和德克薩斯州,拆迁都可能延續到冬天。 關鍵的不是季後期,而是房東是否遵循正确的法律程序。 美國沒有广泛的「冬季拆迁禁令 ” , 儘管有些城市或縣在极端冷酷或公共卫生緊急情況下有暫停。

聯邦法律不禁止冬季拆房,相反,拆房規則受州立法规和地方法院程序管辖。地主在迫使租户出走前必须先取得法院命令。 任何一季,自救拆房都是非法的。 房屋拆房、換鎖、關閉公用设施或移除物質都是非法的。

通知要求和时间表

拆迁程序通常由房東的书面通知開始。 通知的种类和需要回覆的時間取决于拆迁的原因和州法律。

  • 大部分州要求提前5天至30天通知才能支付或退出。 例如,宾夕法尼亞州要求提前10天通知;伊利諾伊州允许每月5天的租借,以及每年10天的租借。
  • 部分州政府給租户幾天時間來解決違法事件,
  • 租房人(租房期满后逗留):通知期通常短,通常30天或更短。

房東若未能正确通知或沒有向法庭提出适当的通知, 整起驅逐事件可能會被撤銷或延遲。 租戶應仔细審查通知的准确性,

法院的作用

房東不能簡單地在冬天就把你趕出去。 治安官或治安官在法官規定下命令后执行驱逐令。法院通常會有专门的驅逐案件,冬季的天氣會拖慢程序。 暴雪、節假日或法院關閉可能拖后几天或几周。 然而,這并未得到保障。 房東仍然可以取得并执行命令。

某些州,如馬薩诸塞州,对某些地產有「冬季驅逐令暂停」,但這些只是一些小例外。 你不能以為你的案子會因季節而陷入僵局。

租户保护和冬季特殊规定

冬天並未阻止驅逐, 但有幾項法律保護可以幫助您留在家中,

暂停和紧急命令

某些地方政府在極端天候時刻(如極地漩涡、暴風雪或公共卫生緊急事件)發佈了暫時驅逐令。 例如,在COVID-19大流行期,疾控中心就在全国范围实施了暫停令,以保护很多租户。 在寒冷時期,州和市都颁布了类似的緊急命令。

必須直接說明一些困難, 例如收入下降或醫療狀況。 房屋不免除房租[ , 只能延遲驅逐程序。 一旦驅逐措施解除, 便可以重新進行。 必須向當地租户組織或法律援助机构查詢, 以確認您的地區是否有有效的暫停措施 。

租戶在公房或第8款憑證程式中,有其他的保護。美國住房和城市發展部(HUD)在驱逐受助租户前需要具体的通知和聽證程序。這些保護全年适用,但您必須記錄您的案例,并迅速回答任何通知。

冬季的可居住性保障

每個州都承認住宅租赁中隐含的居住保障[。這項法律原理要求房東在安全和可居住的条件下維持地產。在冬季,熱水、電和管道等基本服务都無法商量。如果你房東不能提供足够的熱量(通常被定义为在生活區區至少保持68°F的溫度),你就可以有合法選擇。

冬季常见的居住性問題:

  • 沒有熱量或加熱不足
  • 破碎的爐子或锅炉,有延遲的修理。
  • 水管被冻结或缺乏自來水
  • 或有機構漏洞 使單位無法居住

如果你報告了一個可居住性問題 而房東又不解決,你可能可以:

  • 〔〕 免收租金〔〕,直到修理(只按正常程序)。
  • 支付固定的租金,
  • 打破租借 极端情况下不受懲罰。
  • 地主若不維持地產, 便有理由不付錢或终止租借。

照片、影片、修補要求(最好寫作)以及房東的回應。

报复性保護

房東不能因為報復而驅逐你。 大部分州的法律禁止因報應違法、加入租户聯盟或行使其他合法權利而遭到报复。 如果你在提出控告后不久即收到驅逐通知,你可能會有強烈的辯護。

反政府軍的行動可能很嚴格, 但法庭常常會察看時機。 在控告的數日或數周內提出的驅逐令表明有报复的動機。 驅逐辯護並非自動阻止驅逐,

紧急租金援助方案

經濟困難是冬季拆迁最普遍的原因。 如果您付不起房租, 請在拆迁案進行前尋找緊急的租房援助。 許多項目在 COVID ⁇ 19 時期後仍然存在。

联邦和州援助

緊急租房援助(ERA)方案向州和地區分配了數億美元, 有些基金仍然可用。 您可以透過[ [FLT: 0] 的 消费者財政保護局的租房援助尋人機 或您的州房管所 尋找本地的租房援助。 [[FLT: 2] 國家低收入住房聯盟 也保持了更新的資源清單 。

資格通常需要因COVID QQ19 或另一項有文件可查的危機而造成經濟困難、无家可归的風險、收入在區域中位數的80%以下。 有些方案包括逾期租金、未來租金、甚至公用費。 提前申請至关重要,因为资金有限,而且分配方式是先到先得。

本地和非营利

許多城市都經營由地方稅金或聯邦集團拨款资助的緊急租房援助計畫。 例如,費城的PHLRentAssist計畫可以幫助拖欠12個月的租户。 社區法律服務、聯合道路211求助热线、天主教慈善社等非营利性机构常常管理租房援助或把租户與資源連結。

某些州允許租戶在聽證會前支付所有欠付的房租, 即便你今天沒有錢, 房租援助金也足以支付全部租金。

在冬季導引法院流程

如果你們收到驅逐令, 請不要忽略它。 錯誤的法院日期會造成預判, 房東很快就能得到遺產令。 以下是冬天的預期 。

排程和延遲

通常法院全年开放,但冬季天氣會造成關閉或延遲。有些法院關閉了小馬丁·路德·金日、總統日或當地假日。如果重排審訊會以信件方式接收新的日期。如果因為天氣原因的郵件延遲而錯過通知,请到書記室查看。

法官們可能會在冬季給因雪災而無法支付工資的租户加點時間,

法律代理和自助

許多城市現在都擁有保障低收入租户法律代理的「請律師權 」 。 例如,紐約的舊金山市, 以及其它多個地方都制定了此法。 即使你找不到自由的律師,你也可以为自己代理(自行 ) 。 但很多法院都提供表格和指令的自助中心。

法官會要求房東出示租房證件、通知和驅逐的理由。 您有權反诘證人並出示自己的證件。 冬季的一個共同辯護就是房東沒有保暖或其他必要的服務。 如果您能證明房東違反了居住保障, 法官可以撤銷案件或減低所欠租金。

驱逐令和强制令

如果法官判斷你,法庭會發出「占有令」或「驅逐令」。房東不能驅逐你,他們必須安排治安官、治安官或法院法警處決。在有些州,治安官在將你驅逐出境前,必須提前24-48小時通知。在冬季,如果治安官的辦公室人手不足,或者天气条件使移動不安全,执法工作可能會被延遲。但不要依靠此,你可能只有幾天時間才能找到新的地方。

冬季驅逐中如何寻求法律幫助

時間很重要 一旦收到辭職通知或驅逐傳票 立即開始尋找法律幫助

免费和低廉的法律援助

法律援助組織為低收入的租户提供免费的建議和代理。他們可以幫助您了解您的權利, 應付驅逐, 並與房東商討。 通過[ 法律服務公司的發現者找到您的本地法律援助提供商。 [[FLT: 1] 。

許多法學院也設有由有執照律師監督的學生們處理驅逐案的住房診所。 律師協會常常會开展公益性計畫。 例如,美國律師協會法律援助和無權辯護者常委會可以指向您正确方向。

私人律師

私人律師若收入不高, 便會以滑梯或平价方式受理租户案件, 以支付有限代理( 無分別服務 ) 。 您可以聘请律師來審查您的通知、 起草回覆或出席一次審訊會。 要找到合格的驅逐辯護人, 請檢查您的[ [FLT: 0] 州律师协会的律師轉介服務[[FLT: 1] 。

許多人提供30分鐘的免费診斷。 利用這時間來評估律師是否清楚、似乎真正關心你的案件。

檢查證件與紀律歷史

該組織的律師在聘任律師之前, 必須向您的州律师协会確認他們的執照與紀律紀錄。 一份清潔的紀錄顯示了專業和才能。 避免律師受到近期的懲罰、停职或多起控告。 大部分州律师协会網站都允許您搜索姓名, 并查看公規。

網路評分平台如Avvo可以提供快速的概述,但可以提供一粒鹽。 超級評分是好的, 但租户宣傳團體的私人推介往往更可靠。 如果您遇到有「極端警惕」評分或积极的紀律程序的律师, 請前往另一位候選人。

自助和宣傳策略

即便沒有律師,你也可以在冬季驅逐中采取措施保護自己.

整理您的文件

保留 :

  • 租借和任何修正。
  • 房東的所有通知(支付或辭職、驅逐傳票等)。
  • 房租收据 銀行對話單 付款記錄
  • 修復要求和房東的回覆(電子郵件、短信、信件)。
  • 照片或影片,
  • 法律援助或住房管理局的函文。

一個組織良好的檔案可以讓你的情況更穩定 幫助你迅速行動

跟你的房東說

通訊有時可以阻止法庭立案。 如果你因工作暫時失業、醫療緊急、電源關閉而付不起房租, 解釋一下情況, 并提出付款計劃。 有些房東可能同意推迟房租或接受部分付款, 以避免拆迁的費用和麻煩。 取得任何书面協議。

地主若能迅速治療違法事件, 便可以撤銷驅逐。

租户聯盟和宣傳團體

本地租户公會可以提供建議、轉介、以及有時會有代表。他們常常會與房東會議, 並且可以幫助你協商。 即使他們不能接聽你的案子, 他們也可以解釋當地的驅逐程序, 並將你與資源聯系。 尋找「租户公會」, 以及你的城市或縣。

使用法院自助中心

許多法院都設有自助中心或住宿診所。 那裡的員工(通常不是律師)可以幫你填表、了解聽證程序、了解你的法律選擇。有些法院甚至會在下班時提供幾分鐘的免費建議。

新增資源

結 论

冬天不能自动保護你們不被驅逐, 但也不能使你們失去能力。 房東必須遵守法律, 你們有權力仍然有效, 不管溫度是多少。 關鍵是迅速行動: 檢查通知、 尋求法律幫助、 探討租房援助、 以及準備上法庭。 只要有正確的資訊和支持, 您可以對不公的驅逐提出挑戰, 或者至少可以買下你需要的時間, 安全轉移。

人們不必單獨面對冬天的無家可歸。 如果你遇到危機, 請打電話211 要求住房援助, 聯繫租户辯護團體, 或是找法律援助律師,