最终披露在你的家用购买中的关键作用

归宿之路由文件铺平,但没有什么比《关闭披露》更重要。 这份联邦表格是由消费者金融保护局根据“] TILA-RESPA综合披露规则”授权的,是您贷款条件和关闭费用的最后权威声明。 透彻理解这份文件是您在点线上签字前的最后关键步骤。

CD 旨在保护您作为买方。 它使放款披露标准化,从而更容易比较抵押报价和发现错误。您在法律上有权在关闭日期前至少三个工作日收到该文件。 强制审查窗口不是一个建议,而是消费者保护权。 明智地利用这一时间审查每一行项目可以避免代价高昂的错误,并确保您握手的交易是正在完成的交易。

到底什么是 关闭披露和它为什么重要?

在2015年CFPB创建TRID规则之前,购房人不得不将多种披露表,包括Good Faith Sign(GFE)和HUD-1结算声明(HUD-1)相混合,这些文件常常混淆借款人,缺乏一致性,也使得难以发现最后一刻的收费变动. 关闭披露是用来用一个单一,集成,易读的文件来取代这些旧的表格.

CD 与您申请抵押贷款后收到的贷款估算( LE) 并行运行。 LE 提供了您贷款条件和成本的初步预测。 CD 是最终的核算。 虽然 CFPB 允许 LE 和 CD 之间出现一些波动, 但重大的变化受到严格监管。 根据法律, 最终的CD 必须反映贷款的实际成本。 如果存在差异, 贷款人必须提供有效的理由, 称为“ 改变的情况 ” , 并且可能被要求发布更正的CD 并重设三天的等待期 。

检查您的CD不仅仅是检查数字;而是核实您最大金融交易的完整性。正确的CD确保您不会为服务收取过高的费用,您的利率按协议锁定,并且您有关闭所需的正确现金。如果不仔细审查,您可能会同意与您最初的协议不同的条件,或者支付您没有授权的服务。

解剖《最后披露》

关闭披露有五页长,每一页都有特定的目的。了解何处找到关键信息是掌握您审查的第一步。

第1页:贷款条件和预计付款

第一页提供了交易的高级摘要. 顶部部分"Loan Trops"显示贷款金额,利率,以及每月本金和利息的支付,还突出显示贷款是预付罚款还是气球支付,这两个项目是许多借款人的交易中断,因此这种突出的放置确保了他们不可能错过.

“预计付款”部分将您每月的付款总额细分为:本金和利息、抵押保险(如果适用的话)以及代管财产税和房主保险的估计金额。本部分给出了真正的“PITI”(主要、利息、税收、保险)付款,这可能高于您的基础本金和利息。

最后,“Costs at Closing”盒提供了一张快速的快照,说明你需要带多少现金到桌子上,包括你的首付和全部结算费用,减去任何贷项或已经支付的存款。

第2页:贷款费用细目

第2页 深入了解与获得贷款相关的具体收费。它分为三部分:

  • A节: 原始费用 – 这包括贷款人收取的处理、承销和贷款原产费。 这里还列出为降低利率而支付的贴现点。 这是一个高利率领域,因为这些费用必须服从“零容忍”规则,这意味着除非您要求具体修改,否则它们不能从贷款估计中增加。
  • B节:服务你没有为 —— 这些是贷款人选择的第三方服务,如评估费、信用报告费和洪水认证费。 如果这些服务的成本上涨了10%以上,贷款人必须承担超额成本。
  • 部分C:服务你做了店铺 – 这些服务是允许您独立选择的,如所有权保险单、病虫害检查和调查。 由于您有机会购买最佳价格,这里的成本不受同样的容忍规则约束,但它们应该仍然与您的估计值相近。

第3页:其他费用和现金计算

第3页涵盖与贷款来源没有直接关系但对于财产转让至关重要的其余费用。

  • ”D节:税收和政府收费 —— 包括记录您所在地方和州政府收取的收费和转移税。 这些通常是固定费用,但核实费用是否准确适用于您管辖的范畴。
  • E节:预付 —— 这些都是在关闭时提前支付的费用。 最常见的预付费用是房主保险费和从关闭日到月底的预付利息(每日利息)。 银行和银行的支付是银行的固定费用。
  • F节: 期末初始代管付款 – 如果您的贷款人需要代管账户,本节会显示所需的初始存款。 通常包括几个月的税收和保险,以确保贷款人有足够的资金支付到期的这些账单。
  • G节:其他费用 ——这可以包括HOA费,家庭保修费,或者任何其他杂项费用.
  • H节:放款人信贷 – 贷款人降低你结账费用的任何信贷在此列示.

第3页底部是“计算现金到关闭”表。这张表将您从购买价款和定金中扣除您认真的存款和任何信用,并得出您必须填写的准确金额。 请检查这里的每行, 特别是您的认真的存款 。

第4页:贷款计算和披露

第4页载有贷款的精细印数,包括年利率、总利率和财务费用。贷款总额反映借款总成本,包括利息和大部分费用,以年利率表示。投资计划显示贷款使用期内您将支付的利息总额,以贷款金额的百分比表示。这些数字对于理解您抵押贷款的长期成本至关重要。

第5页:其他披露和联系信息

最后页列出了贷款的重要披露,包括抵押是否可以由另一买方承担、服务商的延迟付款政策以及您的代管账户条款。它还为贷款人、结算代理和贷款官员提供了联系信息。如果您对CD上的任何内容有疑问,则本页会告诉你确切的是谁。

审查你的最后披露的基本战略

彻底审查裁谈会需要耐心和系统的方法,在您承诺贷款之前,使用以下战略确保每一细节正确。

1. 与贷款估计数的交叉参照

将最后贷款与《最后披露》并列估算。CFPB规则对特定费用可改变多少规定了严格的容忍度。

  • 零容忍费: 原产地费、积分和转移税完全不能从低关税向裁谈会增加,除非你要求改变,例如转换贷款产品。
  • 10%的容恕费:你没有购买的服务(如评估)和记录费总共不能超过10%。
  • 任何你购买的服务,如产权保险,都不可能增加任何金额,但任何重大的跳跃都值得与你的贷款人或产权公司交谈。

如果看到变化,请在贷款文件中寻找“变化情况”解释。 一个合理的理由可能是财产价值的改变、贷款金额的改变,或者像边界纠纷那样需要重新勘测的意外问题。

2. 核实个人数据和财产细节

名称、 财产地址或法律描述上的误差可能导致抵押贷款的延迟或无效。 确认您的全部法定名称、 社会保障号码( 部分被遮盖) 以及财产地址都准确无误。 另外, 请确认财产的法律描述与产权承诺相符。 简单的打字可以稍后在您的产权上创建一个云。

3. 仔细审查贷款条件科

双向检查贷款金额、利率和贷款期限。 如果您支付贴现点以购买利率,请确认CD利率与您为这一具体成本所引用的利率相符。 确保预付款处罚箱准确无误 — — 如果您的贷款没有,该箱应明确写明“不预付款处罚 ” 。

4. 分析现金到关闭表格

抽象成本就在这里变得具体。追踪您的资金流:

  • 从购买价格和基准定金比例开始。
  • 感谢您寄给产权公司的 认真的存款
  • 添加任何出卖人信贷或出贷人信贷。
  • 减去关闭费用总额(从第2和第3页)。

底部的最终数字是您需要关闭的确切金额,通常以出纳支票或电汇的形式。如果这个数字与申请时提供的估计数有显著差异,请提供详细解释。

5. 审查收费细节

仔细看A节, 任何“ 杂费 ” 。 许多放款人将服务用“ 手续费” 或“ 行政费” 等通用名称捆绑起来。 虽然有些是标准, 但你有权询问它们涵盖什么。 同样, 检查C节中的所有权保险费。 如果放款人要求您使用他们的附属公司进行产权服务, 费用应该具有竞争力。 询问是否有“ 重发费率” 或“ 同期发行费率 ” 来支付所有者产权保险, 如果最近购买了该财产, 则可以节省您的钱 。

常见的关闭成本术语, 您需要知道

理解裁谈会上使用的语言,就能够提出正确的问题。

原产地费与折扣点

贷款人收取的贷款是原始费用。 贴现点是预付利息, 降低了利率。 通常, 某一点花费贷款金额的1%, 并降低利率的一定百分比。 CD 明确区分了这两种成本, 这样您就可以准确了解您为获得利率而付出的金额 。

承销、处理和管理费

这些是贷款人收取的行政费。 承销费包括评估您的信用和财产价值的费用。 处理费包括收集和核实您的文件的费用。 一些贷款人将这些款项捆绑在单一的“原产地费”中,而另一些人则将其逐项列出。 对这些款项的侵略性谈判很常见,它们被认为是零容忍原产地费的一部分。

所有权保险:放款人对所有人保险

产权保险保护您在产权搜索中被忽略的财产不受索赔或留置权的保护。 贷款人产权政策[ [FLT: 0]] 保护贷款人的投资。 产权政策[ [FLT: 2] 保护您在产权中的权益。 贷款人将始终要求他们投保, 但所有者的政策是可选的。 考虑到一次性成本以及它所提供的保护,只要您或您的继承人拥有房屋,这一般都是明智的投资。

预付和代管

预付款项是您在关闭时预付的费用,如房主保险和财产税,这些款项存入放款人管理的代管账户,放款人持有这些资金,并在到期时代付保险和税务账单,最初的CD代管付款可包括几个月的垫款,加上支付本年账单所需的数额。

每日利息和抵押保险

私人抵押保险 或[] 抵押保险保费,如果您的首期付款低于20%,则需要预付利息。您在收盘时支付利息,因为您的首次抵押贷款付款要到下个月的第一个月才能到期。 私人抵押保险 或 抵押保险保费 , 这笔费用将在“预计付款” 部分列为每月费用, 初始保费可在收盘时支付。

如果"关闭披露"有错误,会发生什么情况?

在您的关闭披露中查找错误可能令人不安, 但是TRID规则为您提供了具体的保护。 如果您发现错误, 请立即通知您的出贷人和结算代理。 在许多情况下, 出贷人可以发行一个更正的CD。 但是, 根据TRID, 如果出现下列情况, 将启动一个新的三天的等待期:

  • 年百分比率增加了0.125以上(或可调整利率贷款的0.25%)。
  • 贷款产品(例如,从固定利率改为可调整利率的贷款)会有所变化。
  • 增加了预付罚款。

如果错误涉及超过允许容忍度的收费(如零容忍费增加),贷款人一般必须补偿超额收费或将贷款金额抵补为贷款,否则你不应该感到被迫关闭,如果CD有未解决的错误。在纠正的CD提供之前,你的关闭是合法发生的,如果更改满足上述触发因素之一,则等待期已过。

对于更复杂的问题,比如财产价值纠纷或重大产权问题,请与你的房地产经纪人和房地产律师协商。他们可以指导你是否继续、重新谈判或推迟关闭。CFPB还为那些认为贷款人违反了TRID规则的消费者提供资源。你可以在CFPB网站 上更多地了解关闭披露,包括查看一个填写的样本表,以了解每行的外观。

将自己赋予自己以关闭日

最终披露是您核实抵押贷款条款正确性的最后机会。这份文件是数周财政审查和谈判的高潮。您通过花费时间根据贷款估算审查每一页,核实您的个人和财产细节,以及理解术语,从被动参与者转变为知情的决策者。

需要您向贷款人提问。 主管贷款官员期待详细审查, 应该能够解释文件的每笔费用。 如果感觉不对, 请相信您的直觉。 强制的三天审查期完全是为了这个目的。 以对您的" 关闭披露" 的明确理解而结束, 意味着您在信心和资金平稳的情况下走进新家。

进一步阅读时,请使用银行关于关闭披露的指南等资源,以保持知情,或查阅CFPB的官方样本“关闭披露”与自己的表格进行比较。您在此勤奋地维护您的投资,并确保您拥有家园的旅程有一个坚实的基础。