取消赎回权是借款人拖欠抵押贷款时贷款余额的回收过程。 对于面临失去财产威胁的房主来说,理解取消赎回权辩护的法律程序至关重要。 这一过程受州法律、贷款政策和联邦条例的制约,具体步骤可能因取消赎回权是司法还是非司法而有很大差异。 房主在每个阶段都有权利和选择权,但迅速行动并有适当的法律指导对保护其财产和金融未来至关重要。

理解赎回权:司法对非司法

在进入辩护策略之前,重要的是要了解两大取消赎回权的途径:司法和非司法。 取消赎回权的类型决定了法律程序、时限和可用的辩护。

法律上的赎回权是佛罗里达州、纽约州和伊利诺伊州的标准。 司法上的赎回权要求出贷人向法院起诉借款人。 贷款人必须证明借款人违约,如果法院认定贷款人有利,它会下令出售在警长出售时出售的财产。 司法上的赎回权是佛罗里达州、纽约州和伊利诺伊州的标准。 由于通过法院系统,借款人有更多的机会提出辩护和要求发现。

非司法性赎回权(也叫出售赎回权),发生在贷款文件中包含一项销售权条款,授权放款人不经法院监督出售该财产时. 这一过程对放款人来说更快,成本较低,但也限制了借款人的补救办法. 加利福尼亚州,德克萨斯州,乔治亚州等州通常使用非司法性赎回权. 然而,借款人仍然可以通过提起诉讼来暂时停止出售来挑战赎回权.

取消赎回权的类型决定了您辩护人将遵循的具体法律框架。一旦收到违约或加速通知,就确定在您管辖范围内适用哪个程序至关重要。

取消赎回程序一步一步

取消赎回权的时间表可能大不相同,但大多数过程都遵循一般的顺序。 了解每个阶段都有助于房主确定行动的时间和可用的防御。

默认和加速通知

通常,当借款人错过了多次付款时,即通常3至6个月拖欠时,这一过程就开始。贷款人随后发出[]违约通知[ (NOD),正式书面通知借款人,告知借款人没有履行付款义务。除了NOD之外,贷款人还可以援引加速条款,宣布贷款的余额为,即应即时到期并应付款。这加快了时间,提高了利息,因为借款人现在欠了全部款项,而不只是欠了漏付的款项。

在司法取消赎回权的国家,违约通知之后可能会有诉讼(投诉),借款人必须在严格的期限内(通常是20至30天)对之做出回应。 不做出答复可能导致违约判决,从而丧失对取消赎回权提出质疑的权利。 在非司法国家,NOD触发了取消赎回权前期,借款人可以在这期间赶上或谈判替代方案。

取消赎回前期

违约通知发出后,大多数国家规定了法定的解除赎回权前期——通常为30-90天——借款人可以通过支付所有拖欠的付款、费用和费用来弥补违约。 这一期限还允许借款人有时间寻求其他办法,如修改贷款、短期出售或以契约代替解除赎回权。 一些国家要求贷款人发出解除赎回权前期通知,并提供有关住房咨询服务的信息。

借出人应该仔细审查贷款文件和贷款人的任何通信。 任何错误、缺失的证明文件或违反消费者保护法的行为都可以成为辩护的依据。 赎回前期是寻求法律咨询的最关键时间。

取消赎回权的销售

如果违约没有得到纠正,又没有达成其他协议,财产便转入了赎回权出售,在司法赎回权出售中,由治安官或法院指定的官员进行,在非司法赎回权出售中,由受托人进行,在出售时,财产拍卖给出价最高的出价人,通常是出价人本身(出价最高的出价为所欠金额),出售必须依照国家法律公示,并向借款人发出适当的通知,不遵循广告或通知要求,可以成为以后对出售提出质疑的理由。

有些州要求从违约通知到出售之间至少有一个等待期,例如,加利福尼亚州规定从NOD提交到出售日至少需要111天。借款人应当核实出贷人遵守了所有的时间和通知规则。

售后赎回期

在某些法域,借款人在赎回权出售后保留赎回权,这允许借款人在具体时间范围内(如6个月至1年)支付全额售价加利息,以收回财产。赎回权因州而异,可能不适用于所有赎回权。 这一时期的抗辩可以侧重于有缺陷的出售程序或出贷人不当行为。

取消赎回前选项:减轻损失

在诉诸诉讼之前,房主应该探索能够阻止取消赎回权或至少缓和财政打击的损失缓解方案。 许多贷款人愿意在借款人表现出解决债务的真正意愿的情况下进行谈判。 通常可以选择以下方案,尽管资格取决于贷款类型、服务员政策和联邦计划。

贷款修改

一项[]贷款修改永久改变抵押贷款条件,使支付更能负担得起。修改可以包括降低利率、延长贷款期限,甚至免除部分本金。为了符合条件,借款人通常必须证明财务困难(例如失业、医疗账单、离婚),并证明有能力支付减少的付款。消费者财务保护局就如何申请修改和提供何种保护,防止双重追踪,即贷款人仍在申请修改时获得取消赎回权。

偿还计划

偿还计划允许借款人在商定的时间段(通常是3至12个月)内赶超未付款,同时恢复正常的每月付款。这一选择在困难过去时最有效,借款人每月可以负担额外付款。如果借款人主动与他们联系,贷款人通常愿意提出偿还计划。

短期销售

短期出售涉及将财产出售,其价值低于未偿抵押余额,贷款人同意接受收益作为全部或部分清偿债务,借款人必须表明财务困难,财产价值必须低于贷款金额,短期出售有助于避免取消赎回权的信贷损害,但需要贷款人合作,并可能需要几个月的时间,在某些情况下,贷款人可以放弃作为协议一部分的差额判决(出售价格与贷款余额之间的差额)。

赎回权的利乌之契

以代替取消赎回权是将财产所有权自愿从借款人转让给贷款人,作为交换,贷款人同意不取消赎回权,在许多情况下,还免除了借款人对债务的进一步赔偿责任,这一选择比取消赎回权更快,对信贷损害较小,但要求财产不得有其他留置权(例如,第二次抵押、税务留置权)。借款人应当要求书面协议明确放弃任何差额债权。

每种选择都有具体的资格标准和税收问题,例如,在某些情况下,被免除的抵押贷款债务可被视为应纳税收入,但可以适用除外条款。 美国住房和城市发展部[HUD]提供免费住房咨询,帮助房主比较替代办法和了解文件。

房主的法律保护战略

当取消赎回权前的选择不足或贷款人拒绝谈判时,房主可能需要提出正式的法律辩护。 目的是防止取消赎回权,迫使贷款人遵循适当程序,或因违规行为获得赔偿。 强有力的辩护可以推迟出售、争取时间进行修改,甚至完全取消取消赎回权。 以下是取消赎回权辩护中常用的法律策略。

程序错误

取消赎回权的程序中,有放款人必须严格遵守的程序要求。 违约通知如何送达的错误、加速的计算不当、未能提供所要求的等待期、或公开拍卖通知中的错误都可以成为辩护理由。 在取消赎回权的司法中,放款人必须向法院提交所有必要的文件,包括原始本票和抵押贷款。缺少或不完整的文件可能导致诉讼被驳回。借款人应当与其律师合作,审查每份文件是否技术性违反。即使是轻微的错误,也能够提供有利解决的杠杆。

违反放款法和放贷法

贷款人和服务者必须遵守一系列联邦和州法律。

  • "公平债务征收做法法" 违规行为,如骚扰电话,虚报欠款金额,或无授权威胁采取法律行动.
  • 不动产清算程序法[]违反规定,如未对合格的书面请求作出答复,从事双重追踪,或处理损失减轻申请不当。
  • ] 贷款法中的违反,包括不准确的披露,未解释的撤销权,或未通知取消权。
  • 准备性贷款做法 —— 贷款条件不合理,收费过高,或将借款人引向不合适的产品。 借款人如果成为掠夺性贷款的受害者,可以提出欺诈、不合理或违反国家反掠夺性贷款法规的主张。

如果贷款人没有资格(即,在提交时实际上没有持有票据和抵押贷款),借款人还可以就错误的取消赎回权[提出债权,在抵押贷款已证券化且所有权链不清的情况下,这是一项特别有效的债权。

所有权和常备问题

抵押权的抵押权人必须证明是本票和抵押契约的持有人。在现代抵押权世界中,贷款常常被多次出售给不同的投资者。许多抵押权诉讼都失败了,因为原告无法证明所有权链或对原始票据的占有。借款人可以要求看到原始票据空白地背书或向特定实体提出质疑。如果贷款人不能出示该票据或证明有效的转让,法院可以驳回抵押权诉讼。这一抗辩在司法抵押权州特别有效。

破产作为辩护

申请破产是暂时停止赎回的有力工具。 根据银行破产法典的自动中止规定,一旦提出破产申请,所有收赎和赎回活动都必须停止。 第七章破产可以推迟几个月出售,而第十三章破产可以强制实行偿还计划,允许借款人追赶3到5年的拖欠款。借款人在第十三章计划期间必须继续支付目前的抵押贷款,但欠款已经分散。 破产不应该是第一个选择,但当其他辩护手段用尽时,它可以成为战略的最后手段。

时效规约

取消赎回权诉讼受时效法规约束,州内时效法规不同(通常从违约之日起为3至10年 ) 。 如果贷款人等待过久才提起取消赎回权诉讼,借款人可以提高时效法规作为肯定的辩护理由。 在一些国家,一旦法规生效,贷款人就不能取消赎回权,尽管他们可能仍然试图收取债务。 这一抗辩要求仔细分析贷款历史和每笔付款到期时。 房主应该要求其律师审查拖欠付款的时间和贷款人加速贷款的日期。

结论:采取行动

取消赎回权的辩护是一个多方面的法律领域,需要及时采取行动,并彻底了解取消赎回权程序和借款人的法律保护。 无论你面临司法还是非司法取消赎回权,关键步骤都是一样的:仔细审查每一份通知,在最后期限内做出回应,探索减轻损失的备选方案,并与合格的取消赎回权辩护律师协商。 许多国家要求房主获得免费或低成本的法律援助,以遵守收入准则, 诺洛等资源更深入地解释你的权利。

不要忽视违约或加速通知。 越早行动, 你就越有选择。 准备充分的辩护可以阻止错误的赎回权, 强迫贷款人遵守法律, 并给你时间寻找持久的解决办法。 赎回权不一定是道路的尽头 — — 拥有知识和法律支持, 你可以保卫你的家和未来。