购买或出售房屋时,没有什么步骤比评估重要。 由持照评估者进行的这一专业评估基于客观标准确定了财产的市场价值。 评估的结果直接影响到抵押贷款的批准、谈判策略,以及最关键的结束时间。 平稳的评估可以使交易步入正轨;一个问题的问题可以破坏几周的努力。 理解评估如何决定结束过程,可以让买方、卖方和代理人能够自信地预测挑战和向前迈进。

评估在房地产交易中的作用

评估是国家认证的评估者对财产价值的无偏见估计。 贷款人要求在批准抵押贷款前进行评估,以确保贷款金额不超过住房价值。 这在违约时保护贷款人,因为财产是抵押品。 对于买主来说,评估防止了基于夸大市场条件或情感依附感的房屋的超额付款。 对于卖主来说,扎实的评估可以验证索价并与买主的融资机构建立信任。

评估过程通常发生在买卖双方签署购买协议之后,放款人通过评估管理公司(AMC)命令评估保持独立性,然后评估者检查财产、照片内外特征、测量和研究前三至六个月的可比销售(comp),然后将报告提交给放款人,由后者审查其一致性和完整性,整个周期通常需要7至10个工作日,尽管当地市场条件和评估者可用性可以缩短或延长这一时限。

贷款人依靠评估值来计算贷款对价值(LTV)比率。如果评估值在购买价格上或以上,则LTV属于可接受的参数,贷款就会向前发展。如果评估值低于购买价格,LTV就会超过限额,从而引发重新谈判或更大定金支付的需求。理解这一动态对于了解评估如何影响关闭时间表至关重要。

评估如何影响结束时间线

评估是结束过程的转折点。 签署购买协议后,时间就会逐渐推移到结束日期。 评估必须完成和审查,然后放款人才能发出最后批准,称为“明确结束 ” 。 评估的任何拖延,无论是由于时间安排冲突、数据比较缓慢还是有争议的估价,都可以将结束日期推后数日或数周。

评估匹配或超过购买价格时

这正是理想的情景。 评估价值证实买方正在支付公平的市场价格,而放款人没有理由拒绝抵押批准。 关闭过程如期进行,评估是一个里程碑而不是障碍。 几乎所有情况下,有利的评估都允许交易从承销转向不间断的最后文件。 关闭时间仍然维持在最初的估计,通常是在接受报价后30至45天,这取决于当地的海关和贷款类型。

当评估到低

低评估(如果估价价值低于商定的购买价格)是造成与估价有关的拖延的最常见原因,如果发生这种情况,出贷人将只批准以较低价值为基础的抵押贷款,买方面临相当于购买价格与估价价值之间差额的短缺,例如,如果购买价格为40万美元,估价价值为380,000美元,买方需要弥补现金或与卖方重新谈判的2万美元差额。

低价评估后的谈判可能要花几天甚至几周的时间。 买方代理人通常会向卖方代理人提交评估报告,同时附上证明价格较高或价值较高的证明文件。 卖方可以同意降低价格,买方可以增加定金,或者双方可以妥协。 在某些情况下,买方可以要求第二次评估或对初步调查结果提出异议,从而进一步延长时间。 如果无法达成协议,交易可能会完全失败,迫使买方重新开始。

拖延时间取决于双方的反应速度。 立即接受减价的卖方可以在一周内保持关闭状态。 反或坚持原价的卖方可将重新谈判拖到两三个星期。 额外的评估或上诉可以增加7-14天。 根据全国房地产商协会的数据,大约10%的房地产合同的估价较低,这些交易平均比优惠评估的要晚10天。

当评估揭示条件问题时

有时,评估并不只注重价值,而且还要标出财产条件。 评估人员注意到可能影响住宅或贷款资格的安全隐患、结构性问题或违反法规行为。 贷款人可能要求在关闭前纠正这些问题,特别是FHA或VA贷款,因为贷款有更严格的财产标准。 所需的修复可能因为承包商的预定、工程的完成以及评估人员返回重新检查而推迟关闭。 每一步至少要增加几天的时间。

当评估转弯是慢的

即使评估最终支持购买价格,但缓慢的逆转也会拖后关闭日期。 竞争性市场需求高、农村地区评估员短缺或复杂财产需要更多分析,都可能造成延误。 买卖双方都应该计划10至14个工作日的潜在评估窗口,而不是标准7。 与贷款人就评估状况进行沟通有助于为结束日期设定现实的预期。

影响评估结果的因素

评估者利用财产数据和市场分析相结合得出价值。 几个关键因素影响最终数字,理解这些因素可以帮助买方和卖方预测潜在的问题。

市场状况

房地产市场从来就不是静态的。 在价格迅速上涨的卖方市场,评估往往落后于购买价格,因为评估者依赖过去三至六个月的封闭销售。 这些计算可能反映价格下跌的买方市场,评估可能高于购买价格,但这并不常见。 季节性波动、利率变化和地方经济变化也影响到可比的销售数据。

属性条件升级

维护良好的住宅,最近更新的房屋往往比需要修理的类似房屋要高。 评估者研究主要系统(屋顶、HVAC、管道、电气)的状况,以及地板、油漆和厨房电器等化妆品。 近期的升级,如新窗户、翻新的浴室或节能改进,可以增加价值。 然而,家具或园林美化等非永久性的改进可能不会对评估产生重大影响。 关键是向评估者提供详细的升级和许可清单,从而证明有更高的估值理由。

可比较销售(Comps)

评估师选择了三到五个最近出售的类似大小、年龄、地点和特征的地产。这些地产构成评估的基础。如果评估师来自不同的社区,条件差异很大,或者平方片片段相距太远,评估师可以向下调整价值。 相反,高价出售的强力物产支持更高的评估。 买方和代理人可以通过向评估师提供一份支持购买价格的最新销售清单来提供帮助,理想的是,包括在过去三个月内和一英里半径内出售的地产。

地点

地点是首要价值驱动力。 理想的校区、靠近福利设施或低犯罪率街区的住宅往往会得到更高的评价。 相反,高速公路、工业区或淹没地附近的房产可能会得到较低的评价。 评估者还考虑了批量面积、视野和整体街区趋势。 虽然地点大致固定,但了解其影响有助于对评估范围作出现实的预期。

专家和地方知识

并非所有评估者都同样熟悉每个市场。 评估者主要在大都会地区工作,可能缺乏对农村或特殊市场的洞察力,这可能导致不准确的计算或错误判断条件调整。 贷款者通常通过评估控制中心轮换评估者以确保独立性,但各方可以要求评估者在特定地区拥有近期经验。 经验丰富的地方评估者能产生更可靠的评估,从而与市场现实保持一致。

导航共同评估挑战

即便经过认真的准备,评估工作也会出现挑战。 了解如何处理每个情景,可以减轻压力,使关闭工作如期进行。

低评价:重新谈判或上诉

如果估价较低,则买卖双方有几种选择,最直接的是重新谈判。 买方可以要求卖方将价格降低到估价的价值。 卖方可以同意,特别是如果市场平衡或他们有销售动机的话。 或者,买方可以增加定金以弥补缺口,只要他们有现金。 如果缺口很小(几千美元),支付差额往往比重新谈判的速度快。

如果买方认为评估有缺陷,他们可以要求重新考虑价值(ROV ) 。 买方代理人会汇编额外的计算结果、对评估报告的更正(例如不准确的平方片段)或最近升级文件被忽略。 贷款人将ROV提交评估者审查。尽管ROV不能保证价值的改变,但如果原始报告有错误,它就可能有效。 这一过程通常需要3-5个工作日。

质疑评估

与ROV相比,更为极端的是正式的纠纷。 买卖双方可以要求不同的评估者进行第二次评估,但这需要放款人批准,并可能涉及额外的费用。 如果第一次评估大大低于合同价格,一些放款人会自动下令进行第二次评估。 但是,多次评估可能会造成混乱,并进一步拖延关闭时间。 大多数行业专家在进行第二次评估之前先建议进行疲劳谈判和ROV选项。

合同中的意外开支

大多数采购合同都包含一种评估应急措施,如果评估太低,无法获得融资,或者卖方拒绝谈判,买方可以退出。 这种应急措施保护买方的认真存款。 卖方应该意识到,低评估可能迫使他们降低价格或完全失去销售。 在热门市场,一些买方放弃评估应急措施,使其报价更具吸引力,但这样做会带来巨大的财务风险。 放弃应急措施的买方必须支付缺口,否则就走人,而无需收回其存款。

尽量减少与评估有关的延误的战略

主动积极的规划可以减少评估延误的可能性,或者在出现延误时迅速加以解决。 买卖双方都有可采取行动的步骤。

买家

  • 与经验丰富的贷款人合作: 知识丰富的贷款人可以迅速命令评估,选择熟悉当地市场的评估人,并跟踪时间。在承诺之前,请询问贷款人的典型评估周转时间。
  • 审查评估豁免选项: 一些信用分数高且支付大笔首付的借款人可能有资格从Fannie Mae或Freddy Mac获得评估豁免。这完全取消了评估步骤,在时间间隔1到2周后刮掉。如果您符合资格,请询问贷款人。
  • 准备一份升级清单: 在评估者到达之前,编写一份文件,列出最近翻修、许可证和能源效率改进的日期和费用。在检查期间,将这份文件交给评估者,以支持更高的估价。
  • 灵活处理关闭日期: 在预期的关闭时间里建立缓冲。如果可能,将关闭日期设定为45天而不是30天,允许额外时间进行评估打嗝。一个现实的时间表可以减轻压力。

卖家

  • 现实地为住宅定价: 住房定价过高增加了低评价的可能性。与你的代理人合作,根据最近的可比数据而不是希望或市场狂欢设定价格。从一开始准确的列表价格就使这一过程持续进行。
  • 站稳脚跟,并呈现家井: 干净,维护良好的家宅向评估者建议,房产得到照顾,这可以对条件调整产生积极影响。 确保所有系统都能够运行,并在评估前解决任何明显的修复问题。
  • 向评估者提供complements: 虽然评估者不能由销售者指导,但您或您的代理人可以礼貌地分享一份您认为可比的最新销售清单。用这个措辞作为有用的信息而不是试图影响。专业代理人将知道如何这样做而不跨越道德界限。
  • 方便的进入: 确保评估者可以不受麻烦地进入该地产. 洛克盒,关于占用的清晰沟通,以及干净的家让检查顺利而快速地进行.

房地产代理公司

  • 与贷款人保持经常联系:[ 要求确认评估订单和估计完成日期,每周采取后续行动,或随着结束日期的临近更频繁地进行核实评估。
  • 准备一个估价包: 编译一个文件夹,其中包含上市合同、可比销售、财产特征和任何先前的评估。在检查开始时向评估者提供这个资料。许多代理人认为这可以减少差异。
  • 教育客户: 早期,解释评估的作用和潜在影响。 设定现实的预期时间和低估值的可能性。 知情客户不太可能惊慌失措,在重新谈判期间更有可能做出快速决定。

评估进程的未来及其对时间表的影响

技术正在改变评估方式。 混合评估 — — 第三方数据收集者收集财产信息并进行远程评估者分析 — — 越来越常见。 这些评估可以将典型的周转时间减少到2-3天。 桌面评估 — — 使用公共记录、MLS数据和底图,而不进行现场访问 — — 也正在接受某些类型的贷款。 全面评估仍然是复杂财产或高风险贷款的标准,而自动化估值模型和基于组合的评价正在加快更简单的交易过程。

监管改革也影响到时间。 范尼·梅和弗雷迪·麦克实施统一评估数据集和统一担保数据门户(UCDP),将评估数据提交标准化,缩短了审查时间。 此外,一些放款人现在以抵押保险或高股权借款人放弃贷款的形式提供评估差距的保险。 随着这些创新越来越普遍,典型的关闭时间可能缩短一周或更长,既有利于买家,也有利于卖家。

评估仍然是负责任的贷款的基石,但其对结束时间的影响正在演变。 通过了解新的评估方法,买家和卖家可以利用已有的更快的选择。

结论

评估不仅仅是检查购房过程的盒子 — — 它们是结束时间的有力决定因素。 顺利的评估支持及时结束;问题的问题可能引发重新谈判、修复要求或长时间拖延数日或数周。 了解评估的作用、影响评估结果的因素以及应对挑战的战略,可以让所有各方更加有信心地对待结束过程。

房地产市场需要准备,而且没有什么比评估更值得关注。 有了正确的知识和积极的措施,评估就成为成功关闭的跳板而不是绊脚石。 房地产市场需要做好准备,而且没有比评估更值得注意的步骤。

欲进一步了解评估准则和最佳做法,请访问Fannie Mae评估要求、评估研究所和全国房地产商评估资源协会。