Khi định vị thị trường bất động sản, một trong những phân biệt cơ bản nhất là việc một tài sản được coi là bảo quản hay giữ tự do. Sự phân biệt này không chỉ định hình những gì bạn sở hữu mà còn những nghĩa vụ tài chính lâu dài, khả năng thay đổi nhà cửa, và giá trị bán lại của tài sản. Hiểu rõ các khái niệm này là thiết yếu cho người mua, người thuê, và người thuê như nhau. Bài này đưa ra một sự so sánh chi tiết về quyền thuê và quyền tự do, khám phá các ý nghĩa hợp pháp và thực tiễn của mỗi nhà, và cung cấp hướng dẫn để đưa ra các tài sản có hiểu biết về tài sản.

Tài sản có sự tự do là gì?

Tài sản giữ tự do đại diện cho hình thức sở hữu tài sản mạnh nhất trong hầu hết các thẩm quyền pháp luật chung. Khi bạn sở hữu một nơi nương tựa tự do, bạn sở hữu cả tòa nhà lẫn đất liền, nó nằm trên một nơi hoàn toàn không giới hạn. Điều này cũng được gọi là "gia tài tuyệt đối trong quyền sở hữu" — bất động sản cao nhất được luật pháp công nhận. Là một người giữ tự do, bạn có quyền kiểm soát toàn diện đất đai và tòa nhà, chỉ có thể tuân thủ luật quy định địa phương, quy định xây dựng và bất cứ giao ước nào được ghi nhận trên tiêu đề.

Quyền sở hữu tự do cho phép bạn có quyền sở hữu tài sản để bảo trì, sửa chữa, bảo hiểm và thuế nhà cửa.

Trong một số bối cảnh, "người giữ tự do" có thể có những hình thức khác nhau, như "máy chủ" (một hình thức của sự tự do giữ lại quyền sở hữu các căn hộ ở Anh và Wales) hoặc "gia hạn chế việc thuê nhà" nơi mà những người thuê thuê thuê chung mua được những cái giá miễn phí. tuy nhiên, các giá trị cổ điển là tiêu chuẩn vàng cho những ngôi nhà và đất đai một gia đình.

Tài sản của người ta là gì?

Tài sản của người đóng góp bao gồm quyền sở hữu một tòa nhà cho một thời gian cố định — từ cho thuê – không sở hữu đất. Đất này thuộc sở hữu bởi một người giữ tự do (cũng được gọi là chủ nhà hay ít hơn). Người giữ một hợp đồng cho phép thuê, tức là một hợp đồng cho họ quyền sở hữu riêng trong một thời gian nhất định, thường là 99, 125 năm hoặc 199 năm. Khi người chủ hủy bỏ, quyền sở hữu các tòa nhà trở lại cho người chủ tự do, trừ khi hợp đồng này được mở rộng.

Nơi lưu trữ là nơi phổ biến nhất cho các căn hộ và các căn hộ, nơi mà nhiều đơn vị chia sẻ một tòa nhà và đất đai. nó cũng xuất hiện ở một số nhà, đặc biệt là trong các khu vực đô thị hoặc nơi các nhà xây dựng sử dụng các cơ sở thuê nhà.

  • Tiền thuê ) – tiền thanh toán tuần hoàn cho người giữ cửa, thường là trên danh nghĩa nhưng đôi khi leo thang.
  • Tội truy tố ) – phí để bảo trì khu vực chung, bảo hiểm xây dựng và chia sẻ tiện nghi.
  • Những hạn chế – quy tắc về thú nuôi, phục hồi, thay đổi và sử dụng tài sản.
  • Quyền mở rộng ) – khả năng thống kê để mở rộng hạn thuê và đôi khi mua tự do.

Quyền sở hữu của người mua là hợp pháp. Giá trị của một cơ sở thuê giảm xuống như là thu nhỏ hạn thuê, đặc biệt dưới 80 năm. Người cho vay có thể từ chối vay mượn tiền thuê ngắn. Người chủ chứng khoán thường ít tự do hơn người giữ cửa tự do, và tranh chấp với chủ nhà về phí dịch vụ hoặc quyền thay đổi.

Những sự khác biệt then chốt giữa sự tự do và sự tự do

Trong khi cả hai ủy ban đều cho quyền sống trong một tài sản, sự khác biệt rất sâu sắc.

Aspect Freehold Leasehold
Ownership duration Indefinite – held forever Fixed term – typically 99–999 years; reverts to freeholder on expiry
Land ownership Owns the land outright Does not own the land; only owns the lease interest
Control Full control subject to planning and covenants Limited – need landlord permission for alterations, subletting, some uses
Financial obligations Property taxes, repairs, insurance Ground rent, service charges, landlord’s administration fees, plus the above
Resale value Generally higher, no time limit pressure Declines as lease shortens; may be harder to sell or mortgage with < 80 years
Lease extension Not applicable Statutory right to extend (with cost) or enfranchise (buy freehold)

Những khác biệt này có nghĩa là việc giữ tự do luôn hấp dẫn đối với chủ nhà hơn, trong khi chủ nhà có thể là một lựa chọn khả thi cho những ai muốn một căn hộ trong một tòa nhà có tổ chức hoặc cho các nhà đầu tư hiểu các điều khoản thuê.

Thuộc sở hữu chung và chung quyền

Có những tập đoàn lai làm mờ ranh giới. Quyền sở hữu chia sẻ bao gồm mua một cổ phần thuê (thường là 25–75%) và trả tiền thuê phần còn lại. Đồng thời, hãy dùng quyền hạn của chủ nhà được đưa ra ở Anh và Wales năm 2002 nhưng chậm để nắm bắt, là một hình thức tự do giữ quyền sở hữu căn hộ: mỗi đơn vị sở hữu một diện tích chung và chung của nó.

Luật pháp và những lời cầu xin thực tế cho người mua và người đầu tư

Chọn giữa việc giữ lại và việc tự do chủ trương không chỉ là học tập — nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền hợp pháp, sự tiếp cận tài chính và tính linh động trong tương lai.

Mua nhà

Nếu mua một căn nhà có chỗ ở, thường thì bạn ít tốn kém hơn và có thể kiểm soát hoàn toàn, nới rộng, sửa chữa, hoặc bán mà không cần ai đồng ý, ngoại trừ những sự chấp thuận theo quy định thông thường.

Người mua cần phải xem xét kỹ bản hợp đồng thuê.

  • Thời gian thuê nhà: ) tránh bất cứ điều gì dưới 80 năm, khi người cho vay thế chấp thường giảm đi.
  • Điều khoản thuê nhà được: Một số hợp đồng thuê đất có thể tăng gấp đôi mỗi 10–25 năm, điều này có thể làm cho tài sản không thể bán lại. Ở Anh, việc tái sử dụng Lasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 cấm thuê đất trên hầu hết các hợp đồng thuê nhà mới.
  • Độ trong suốt của bộ sạc:) Yêu cầu các tài khoản điện tử lịch sử. Các cáo buộc thay đổi cho bảo hiểm, bảo trì và quản trị có thể tăng bất ngờ.
  • Sự lựa chọn về sự thay đổi: ) Nếu bạn dự định tái tạo, hãy kiểm tra xem bạn có cần sự chấp thuận chủ nhà không — và liệu sự cho phép đã được tạm dừng một cách không hợp lý trong quá khứ.
  • Quyền hạn:) Một số hợp đồng thuê cấm hoàn toàn phục vụ, mà quan trọng nếu bạn trở thành chủ nhà tình cờ.

Nếu mua một căn hộ cho thuê, cũng điều tra danh tiếng của chủ nhà tự do.

Cho những người thuê nhà

Nhiều người thuê nhà thuê từ những người thuê nhà, những người sở hữu đất này trong một hợp đồng thuê dài. Chủ thuê là chủ nhà của chủ nhà, nhưng chủ nhà vẫn có quyền tối hậu. mười người có thể phải đối mặt với những hạn chế thừa kế từ đầu — như không có thú nuôi, không có thuốc lá, không có việc sử dụng, hoặc không sử dụng kinh doanh — mà người giữ nhà phải thực hiện. 10 người nên hỏi xem các điều khoản chủ chốt của người chủ nhà có ảnh hưởng đến việc làm của họ không, đặc biệt liên quan đến các khoản phí và việc sử dụng.

Cho các nhà đầu tư

Đầu tư vào các khu dân cư tự do cung cấp sự đơn giản: bạn sở hữu một tài sản mà thường đánh giá cao, và bạn kiểm soát đầu tư. đầu tư từ chủ đề là phức tạp hơn. đầu tư lãi suất thuê hạn định giới hạn của đường chân trời đầu tư, và việc thuê ngắn có thể mua một dòng thu nhập cố định nhưng lại cần có vốn để mở rộng. Một số nhà đầu tư chuyên về việc mua hạn thuê xe, và bán — thường được gọi là "đầu tư tiền thuê nhà". Những người khác đầu tư vào đầu tư nền tảng, trong việc đầu tư tiền thuê nhà, cung cấp một dòng thu nhập cố định, nhưng lại bị hạn chế trong nước Anh có nguồn đốt cháy chính sách.

Nếu bạn đầu tư vào tài sản thuê nhà, tính toán lợi nhuận sau khi tính phí dịch vụ và tiền thuê đất, một tài sản cho thuê nhà có giá thấp trong một tòa nhà với phí dịch vụ cao có thể là một khoản đầu tư thấp.

Mở rộng và quyền lợi

Các nhà nghiên cứu có quyền lập pháp mạnh mẽ dưới thời Cải cách Leasehold, Luật Phát triển Nội dung 1993 (như là tu chính).

  • Mở rộng thuê nhà:) Bạn có thể mở rộng thuê nhà trong 90 năm (cho các căn hộ) hoặc 50 năm (cho nhà) với tiền thuê đất được giảm xuống thành hạt tiêu (0). Đây là một quyền giá trị để tăng giá trị của tài sản.
  • Các nhà đầu tư: [FLT: 1] các nhà giữ nhà có thể tham gia cùng nhau để mua các tổ chức tự do, chuyển đổi tòa nhà thành những người chung hoặc giữ tự do. Điều này đòi hỏi phần lớn các nhà có khả năng thuê để tham gia.
  • Phải quản lý: người giữ cửa có thể quản lý tòa nhà mà không mua lại chỗ này.

Những quyền này được đặt ra theo tiêu chuẩn riêng, chẳng hạn như sở hữu tài sản ít nhất hai năm (để mở rộng căn hộ) hoặc gặp thử nghiệm "người thuê có tiêu chuẩn". Quá trình này bao gồm việc phục vụ thông báo chính thức, thương lượng giá bảo hiểm (tiền hoa lợi) để mở rộng hoặc tự do mua hàng, và có khả năng đi đến một phiên tòa nếu không thể đạt được. Giá cả khác nhau nhưng có thể khác nhau từ 5.000 bảng Anh đến hơn 20.000 bảng, tùy theo giá tài sản, thuê đất và giá cả dưới đất.

Những sự cải cách và tranh chấp gần đây trong Luật pháp Môi - se

Hệ thống quản lý thuê đã phải đối mặt với những chỉ trích phổ biến về những thực hành bất công: leo thang tiền thuê nhà, thiếu sự minh bạch, khó khăn bán hoặc bán khống.

Trong England và Wales , Đạo luật Leasehold Reform (Ground Rent) bắt đầu có hiệu lực vào tháng 6 năm 2022, cấm đất được thuê trên hầu hết các khu dân cư mới (trừ một số thuộc tính hưu trí).

  • Làm cho việc thuê dài hạn trở nên rẻ hơn và dễ dàng hơn bằng cách thay đổi tính toán của giá trị cao cấp (làm cho hôn nhân trở nên giá trị).
  • Mở rộng hạn thuê chính thức lên 990 năm.
  • Làm tăng các cáo buộc trong dịch vụ và khiến cho các chủ sở hữu dễ dàng hơn để thách thức những chi phí vô lý.
  • cấm bán nhà mới (bị cấm một số ngoại lệ).
  • Nâng cao quan điểm chung như là một nhiệm kỳ được yêu thích cho các tòa nhà đa dạng.

Để biết thêm chi tiết, xem bộ sưu tập cải cách chính thức ).

Trong Australia , tựa đề strata [FLT] (sự so sánh với những người bình dân) là tiêu chuẩn cho các căn hộ, trong khi việc thuê nhà phổ biến hơn trong lãnh thổ thủ đô Úc trên đất nước Crown. Hong [FLT: 1] có một hệ thống độc đáo nơi mà hầu hết đất đai bị hạn chế trong vòng 50–90; việc thuê nhà ở 2047 là không chắc chắn về quyền thống trị của Trung Quốc đã gây ra một vấn đề lớn.

Trong Canada , các thuộc tính cho thuê có nhưng ít phổ biến hơn, chủ yếu ở Vancouver và trên đất nước Thứ nhất.

Xu hướng toàn cầu là giảm sự mất cân bằng quyền lực giữa các người giữ tự do và các người giữ cửa hàng, làm cho các điều khoản thuê trở nên thân thiện hơn với khách hàng, và khuyến khích các nhiệm kỳ thay thế như là sự phổ biến hay tầng lớp cổ.

Cách chọn giữa hai điều tự do và giữa hai điều sau: yếu tố quyết định

Lựa chọn giữa việc giữ lại và giữ lại tự do tùy thuộc vào hoàn cảnh cá nhân, vị trí tài chính và kế hoạch lâu dài.

  • Bạn có muốn hoàn toàn điều khiển nhà bạn không? Nếu có, việc giữ tự do hầu như luôn được ưa thích. ThHHHHH có nghĩa là bạn không thể thay đổi cấu trúc hoặc thậm chí làm lại những vùng thông thường mà không có sự cho phép.
  • Bạn có đang nhìn vào một căn hộ không? Gần như luôn luôn bán như là một cái bệ cho thuê (hoặc một cái bệ có sẵn).
  • Nếu bạn định giữ tài sản này hàng thập kỷ và gửi cho những người thừa kế, thì giá trị của việc giữ tự do đơn giản hơn.
  • Bạn có thể chi trả thêm chi phí cho việc giữ tự do không? Vùng tự do có thể giảm chi phí đang được tiếp tục (không có tiền thuê mặt đất, phí quản lý thấp hơn) nhưng bạn có thể chịu trách nhiệm về tất cả các việc sửa chữa lớn. Một ngôi nhà tự do đòi hỏi một quỹ bị chìm cho mái nhà, nồi hơi, v.v. Việc sử dụng dịch vụ bảo trì nhà truyền bá sự bảo trì trên tất cả các chủ sở hữu thuê, nhưng các công ty quản lý có thể mắc tiền và không hiệu quả.
  • Bạn có thấy thoải mái với sự phức tạp pháp lý không? ThHHH n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n có thể là một luật lệ, luật lệ và hợp đồng. Có thể bạn cần một cố vấn chuyên gia trong việc thuê nhà khi mở rộng cho thuê hoặc mua lại chỗ tự do.
  • Trong nhiều khu vực đô thị, các khu vực thuê nhà là những quy định. Tránh hoàn toàn giới hạn nghiêm trọng các lựa chọn của bạn.

Một quy tắc tốt: nếu bạn mua nhà, hãy chọn tiền bảo lãnh nếu có thể. Nếu bạn mua một căn hộ, hãy chấp nhận giữ chỗ ở nhưng thương lượng để có một hợp đồng thuê đất tiêu dài với tiền thuê và tính tiền công rõ ràng. Đối với các nhà đầu tư, việc quản lý tự do cung cấp vốn và quyền kiểm soát, trong khi tiền thuê có thể cung cấp lợi nhuận nếu con số làm việc.

Kết thúc

Người thuê và giữ lại quyền tự do sự phân biệt tài sản nằm ở trung tâm của luật dân cư. Người chủ tự do cung cấp quyền kiểm soát hoàn toàn, tiền lệ hạn chế và tài chính giản dị hơn — nhưng nó đi kèm với trách nhiệm hoàn toàn cho việc bảo trì và thuế. Người mua phải cẩn thận. Bằng cách này hiểu rõ chiều dài của nhà đất, tiền thuê, tiền lãi, tiền lãi và tính năng hao mòn, bạn có thể tự tin đặt ra các mục tiêu về lập pháp gần đây là tiền định nhà, hoặc tiền thuê nhà, hoặc tiền thuê nhà.

Để đọc thêm, hãy tham khảo ý kiến hướng dẫn chính thức của chính phủ UK để thuê bất động sản và ) phân tích ) của Law Society tặng cho việc cải cách cho người thuê .