Mùa thuế đưa ra một số thách thức đặc biệt cho các nhà đầu tư và chủ nhà bất động sản. sự kết hợp của các dòng thu nhập đa dạng, chi phí khấu hao, các quy tắc tiêu hao và phát triển thuế có thể làm cho việc chuẩn bị sự trả lại của bạn cảm thấy quá sức chịu đựng. tuy nhiên, với một phương pháp tích cực và sự hiểu biết vững chắc về các mã thuế, bạn có thể giảm thiểu trách nhiệm về các khoản nợ, tối ưu hóa và giữ vững các khoản đầu tư bất động sản của bạn, và giữ liên kết với IRS. Hướng dẫn toàn diện này mở rộng về chiến lược chuẩn bị thuế thiết yếu, lặn sâu vào việc ghi nhớ, suy luận, các quy tắc thụ động, 1031, và các khoản thuế, và các vụ chung. Dù bạn có thể tự thuê bất động sản cá nhân hoặc quản lý tài sản riêng một nguồn tài sản riêng, bạn sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền thuế và tiết kiệm được hàng ngàn đô la và giải pháp và có khả năng tiết kiệm được hàng ngàn đô la.

Quản lý hồ sơ tài chính

Việc chuẩn bị thuế hiệu quả bắt đầu với việc ghi chép tỉ mỉ. Không có tài liệu hướng dẫn có tổ chức. Không có các thông tin về việc suy luận, giảm thuế, hoặc tính toán quá mức, hoặc khởi động kiểm toán. Bắt đầu sớm bằng cách thu thập tất cả tài liệu tài liệu liên quan đến hoạt động bất động bất động bất động. Tính năng này không chỉ bao gồm những thứ hiển nhiên như biên nhận và tài khoản thế chấp, mà còn ít rõ ràng hơn như nhật ký du lịch, chi phí văn phòng tại nhà, và thư từ người thuê nhà hay quản lý tài sản.

Làm tăng một hệ thống quản lý tài liệu

Công cụ số có thể thay đổi tiến trình ghi lưu dữ liệu. Xem xét sử dụng phần mềm dựa trên mây như QuickBooks, Stes, hoặc AppFolio tự động phân loại thu nhập và chi phí. Để tìm tài liệu giấy, quét chúng vào PDFs và lưu trữ chúng trong một thư mục bảo mật có cấu trúc thư mục hợp lý - Ví dụ, phân chia thư mục cho mỗi tính chất, và trong mỗi thư mục, phụ trợ cho mỗi chi phí hoạt động, cải tiến, thuế và bảo hiểm. Hệ thống này đảm bạn có thể nhanh chóng lấy bất cứ tài liệu nào khi bạn trở về hoặc đáp ứng lại khi bạn hỏi IRS.

Chia rẽ tài chính cá nhân và kinh doanh

Một trong những lỗi phổ biến nhất là việc gửi tiền cá nhân và cho thuê. Mở một tài khoản ngân hàng đã đóng góp và thẻ tín dụng cho mỗi tài sản cho mỗi tài sản thuê (hoặc ít nhất một tài sản cho tất cả các tính chất nếu bạn dùng phần mềm thích hợp để theo dõi). Việc phân chia này đơn giản hóa kế toán, giảm lỗi, và cung cấp các đường dẫn kiểm toán rõ ràng. IRS dễ dàng hơn để xem xét các tính toán khi có sự kết hợp cá nhân và giao dịch.

Những cây mộc giới hạn

Các nhà đầu tư bất động sản có thể khấu trừ nhiều chi phí khác nhau, nhưng không phải mọi chi phí đều được xử lý bằng nhau.

Sửa chữa tương ứng với cải tiến

Việc sửa chữa giữ cho tài sản của bạn trong điều kiện làm việc tốt như sửa chữa vòi phun rò rỉ, sơn một phòng, hoặc thay thế một cửa sổ bị hỏng, thường được khấu trừ trong năm. Những giá trị cải tiến thêm giá trị, mở rộng đời sống hữu ích, hoặc điều chỉnh tính chất cho việc sử dụng (v. d., thêm một tầng, thay thế một hệ thống máy tính mới) phải được tiêu chuẩn hóa và giảm giá trị trong đời sống hữu ích (thường là 27.5 năm cho tài sản thuê nhà). Chẳng hạn, IRS cung cấp các cảng an toàn để sử dụng (FL: sky) an toàn, đóng tàu an toàn, lắp đặt một khoang an toàn [FL: 1], cài đặt hệ thống HTCCCCCCCC: cho phép bạn tính toán thêm vào chi phí riêng (thường lệ, hoặc giảm bớt chi phí cho phép bạn tính phí cho mỗi năm tháng) để áp dụng chi phí cho mỗi thủ tục tính phí cho phép tính phí thuê nhà.

Lợi ích và điểm quan tâm của người khác

Việc trả tiền lãi suất thế chấp dùng để có được, cải thiện, hoặc duy trì tài sản thuê chung là có thể khấu trừ. Điều này bao gồm lãi suất về các khoản vay được bảo đảm bởi các khoản vay, như thế chấp đầu tiên, đường tài sản gia đình (nếu dùng cho tài sản) và tiền tái cấp thêm. Điểm được trả trên một khoản thế chấp cho tài sản thuê phải được trả trong suốt cuộc đời của khoản vay, không được khấu trừ đầy đủ trong năm. Hãy cẩn thận ghi chép lại tất cả 1098 dạng và tài liệu.

Thuế bất động sản, bảo hiểm và các công ty

Cũng vậy, tiền bảo hiểm nhà cửa, bảo hiểm cháy hoặc lụt, và tiền bảo hiểm tài sản được khấu trừ trong năm.

Quản lý tài sản và phụ nữ chuyên nghiệp

Nếu bạn thuê một người quản lý tài sản, kế toán, người chuẩn bị thuế, luật sư, hoặc cố vấn bất động sản, thì chi phí của họ hoàn toàn có thể được khấu trừ như chi phí kinh doanh thông thường.

Đi lại và vận chuyển

Các nhà đầu tư cho việc di chuyển và từ tài sản thuê nhà của bạn như là số dặm trên xe hơi, đậu xe, giá vé, và thậm chí là số lượng máy bay cho các tài sản ngoài thị trấn, có thể được khấu trừ. Giá trị thuế trung bình là 65.5 cent trên dặm trong 2023, được điều chỉnh hàng năm) thường là phương pháp dễ nhất. Để có được hàng dặm, bạn phải giữ một bản ghi lưu trữ thường xuyên ngày, đích, và di chuyển. Hoặc, bạn có thể trừ chi phí xe (ga, sửa chữa) nhưng phải phân bổ giữa việc kinh doanh cá nhân và việc sử dụng. Không bao gồm việc giao thông thường xuyên từ nhà bạn, phải đi đến văn phòng cá nhân.

Chọn thư mục để nhập vào

Nếu bạn thường xuyên dùng một phần của nhà bạn, và độc quyền quản lý tài sản thuê nhà của bạn để quản lý các tính chất cho việc quản lý sổ sách, liên lạc với người thuê nhà, và lên kế hoạch- bạn có thể đủ tiêu chuẩn cho việc suy luận văn phòng ở nhà. Phương pháp đơn giản hóa cho phép suy ra 5 đô la trên bàn chân vuông (mammum $500). Phương pháp thông thường đòi hỏi theo dõi chi phí (không có lợi ích, tiện tiện tiện ích) được phân bổ bằng các cảnh quay vuông. Cẩn thận: nhà làm việc phải là nơi chính của bạn, và bạn không cần phải có địa điểm cố định nơi nào khác để quản trị. Việc phân tích này là cần thiết, vì vậy hãy nhất thiết phải tuân thủ tục suy xét.

Giảm giá

Việc giảm giá là một trong những lợi ích thuế cao nhất cho các nhà đầu tư bất động sản. Tính chất thuê xác định được giảm giá trị hơn 27.5 năm bằng phương pháp phân chia thẳng [FL: 1). Điều này có nghĩa là bạn có thể trừ dần một phần trăm của giá nhà, ngay cả khi tài sản được đánh giá thấp. Để tối đa hóa giá trị [FL:0] việc nghiên cứu [FL: 1) [FL:1), phân loại lại các phần của tòa nhà (v. d. việc sửa chữa thảm, trong thời gian phục hồi, khoảng thời gian ngắn hơn, 15 năm trước và giảm lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, bạn có thể giảm lợi nhuận thu nhập theo mức lãi suất đáng kể.

Việc thuê thu nhập và hoạt động thụ động thất truyền

Tất cả thu nhập thuê - bao gồm tiền thuê hàng tháng, phí thuê cuối tháng, phí vật nuôi, phí đậu xe, và bất kỳ dịch vụ nào được cung cấp trong kho thuê nhà phải được báo cáo về việc trả thuế của bạn. Không thể báo cáo tất cả thu nhập là một động cơ kiểm toán phổ biến. Tuy nhiên, quan điểm cho vay bất động sản vốn đã bị động, nghĩa là mất tiền từ việc cho thuê thường không thể bù đắp thu nhập hoạt động (các hoạt động kinh doanh). Đây là nơi mà các quy tắc hoạt động bị động bị động (PAL) đi vào.

Tham gia vật chất và việc thụ động

Nếu bạn tích cực quản lý tài sản của mình, chấp nhận quyết định của người thuê, sắp xếp việc sửa chữa bạn có thể bị thụ động trừ khi bạn gặp một trong bảy thử nghiệm tham gia vật chất. Kiểm tra thông thường nhất là dành hơn 500 giờ mỗi năm cho các hoạt động bất động bất động sản. Nếu bạn hội đủ điều kiện, bạn có thể trừ đi những thiệt hại không phải là lợi tức khách hàng, nhưng chỉ được đối xử với một số tiền nhất định. Hơn nữa, nếu bạn đã điều chỉnh thu nhập tổng hợp (AI) dưới 100.000 đô la, bạn có thể hội đủ điều kiện để có một số tiền đặc biệt cho phép vay tài sản thật (phase- ra đến 1.5 USD). Đây là “sự kiện thương mại, nhưng phải đáp ứng các tiêu chuẩn hơn nửa giờ trong các doanh nghiệp cá nhân và hơn 750 giờ.

Tham gia vật chất và địa vị chuyên nghiệp

Đối với những chủ nhà xem việc thuê nhà là doanh nghiệp chính, thì trở thành một [FLT: 0] chuyên gia bất động sản [FLT: 1] [FLT: 1]] dưới các quy tắc IRS cho phép bạn trừ bớt số tiền thuê nhà không giới hạn. Để hội đủ điều kiện, bạn phải vượt qua hai thử nghiệm: (1) hơn 50% dịch vụ cá nhân trong mọi giao dịch hoặc doanh nghiệp trong năm được thực hiện trong các giao dịch bất động sản hay doanh nghiệp, và (2) bạn thực hiện hơn 750 giờ dịch vụ trong các nhà buôn bán hay doanh nghiệp thực sự. Ghi chép giờ của bạn phải siêng năng sử dụng nhật ký thời gian hoặc mục nhập lịch.

Giấy Phép Trao đổi Thuế-Deferred (1031)

Khi bán tài sản thuê, thường bạn nợ tiền thuế và khấu hao. Một [FLT: 0] 1031] trao đổi (như là giao dịch loại) cho phép bạn hoãn lại thuế bằng cách tái lập lại tiền thuế bằng cách chuyển đổi thuế vào một tài sản khác như thế đầu tư. Các quy tắc này là nghiêm ngặt: bạn phải sử dụng một phương tiện trung gian có đủ tiêu chuẩn, xác định tính chất thay thế [FLT: 1 ngày, và trong vòng 180 ngày. Bạn không thể nhận được bất cứ khoản tiền mặt hay giao dịch nào (không hạn chế) mà không cần thiết. 1031 sự trao đổi thuế có thể lặp lại, cho phép các nhà đầu tư thuế mà không cần phải đóng thuế và không cần đóng thuế, cuối cùng họ sẽ bán và đọc các chi tiết khác.

Dự tính nộp thuế một phần tư

Nếu thu nhập của bạn tạo ra trách nhiệm thuế sau khi từ chối công việc khác, rất có thể bạn cần phải trả thuế một phần tư. Thuế vụ đòi hỏi bạn phải trả ít nhất 90% số tiền thuế trong năm hiện tại hoặc 100% số tiền nợ trước khi bạn đóng góp (1% nếu AGI vượt quá 150.000 USD) để tránh bị phạt. Hãy dùng Form 1040-ES để tính toán và trả lương. Nhiều chủ nhà đánh giá thấp thu nhập của họ khi tính toán, dẫn đến mức phạt thấp. Một quy tắc tốt là đặt 30–35% tiền lãi của mạng liên bang và thuế của bạn. Điều chỉnh mức thu nhập của mỗi năm để cân nhắc lợi tức hoặc thay đổi lợi tức.

Sử dụng phần mềm thuế hoặc tham vấn chuyên nghiệp

Để có danh mục nhỏ, phần mềm thuế được thiết kế để cho vay bất động sản, như TurboTier hoặc H&R Block Xây dựng Xây dựng Xây dựng có thể xử lý những vấn đề hoạt động cơ bản như khấu hao, lập lịch E và những hạn chế bị mất thụ động. Những chương trình này hướng dẫn bạn qua các câu hỏi và tự động tính toán các mức khấu hao và hoàn toàn lại. Tuy nhiên, đối với nhiều tính năng, giá trị phân hủy, 1031 trao đổi, hoặc các vấn đề hoạt động phức tạp, một [FT: 0] chuyên gia [FT: 0] khả năng quản lý [FT1] (CT1] với sự hiểu biết về tài sản thực sự là vô giá trị. Họ có thể xác định bạn có thể xác định, bạn có thể bỏ qua, bạn có thể kiểm tra và bạn sẽ trả phí danh sách thanh toán.

Tiếp tục cập nhật các luật thuế

Luật thuế ảnh hưởng thường xuyên đến sự thay đổi bất động sản. Những thay đổi gần đây bao gồm Việc cắt giảm [FLT và Lệnh Jobs [FLT: 1], giảm tốc độ thuế của công ty và tăng cường sự suy giảm tiêu chuẩn, nhưng cũng hạn chế thuế địa phương [FLT] suy luận đến 10.000 Mỹ kim, ảnh hưởng đến các quốc gia cao. Hành động [FL: T: T] [FL: T], hoặc Tổng quản lý tài nguyên t] có thể tạm thời hiểu được các thay đổi tính chất của công nghiệp (FTTT) và tham khảo ý kiến về lợi ích mới [FT].

Tránh những lỗi lầm thông thường

  • Đang tổng hợp chi phí cá nhân và thương mại: [FLT: 1). Luôn luôn dùng tài khoản đã đóng góp và thẻ tín dụng.
  • Để báo cáo tất cả thu nhập: ) ngay cả số tiền nhỏ như phí cuối hoặc tiền thuê nhà trước cũng phải được tính vào.
  • Việc thú nhận sửa chữa với cải tiến:) Việc phân loại không chính xác có thể gây ra việc suy luận hoặc kiểm toán.
  • Đánh giá thấp việc thu hồi lại khấu hao: dự tính trước khi bán, và xem xét một trao đổi 1031 để giảm thuế.
  • Yêu cầu thuế bang: ) Nhiều bang có những quy tắc khác nhau về thu nhập, khấu hao và nexus (nếu bạn sở hữu tài sản ở một tiểu bang khác).
  • Đang tính toán để trả thuế ước tính: , ngay cả khi bạn nợ 0 đô la vào cuối năm do suy luận, IRS vẫn phạt tiền để thanh toán tiền phạt nếu bạn không đáp ứng được bến cảng an toàn.
  • Suy luận văn phòng quá lớn: ) Không có tài liệu hướng dẫn thích hợp, đây là một lá cờ đỏ cho việc kiểm tra.

Chuẩn bị cho một buổi thử giọng

Ngay cả với hồ sơ tỉ mỉ, kiểm toán xảy ra. Giữ tất cả các biên nhận, hóa đơn, tài khoản ngân hàng, hợp đồng thuê và bản ghi chép di chuyển ít nhất ba năm (sáu năm nếu bạn không đăng nhập chuẩn vào 25% hoặc nhiều hơn). Quản lý tài liệu theo tài sản và năm. Nếu bạn sử dụng phần mềm, xuất bản sao lưu trữ. IRS thường gửi thông báo về những thay đổi đã đề nghị hoặc yêu cầu kiểm tra. Hãy trả lời lập tức, chỉ cung cấp tài liệu đã yêu cầu, và xem xét việc thuê một CPA đại diện cho bạn. Có dấu vết giấy tờ rõ ràng là phòng thủ của bạn.

Việc chuẩn bị thuế hiệu quả cho các nhà đầu tư bất động sản không phải là một sự kiện chỉ một lần mà là một chiến lược liên tục. bằng cách ở lại tổ chức, hiểu các quy tắc xung quanh suy luận và mất đi thụ động, sử dụng công cụ như 1031 trao đổi và chi phí phân loại, và làm việc với một chuyên gia đáng tin cậy, bạn có thể biến mùa thuế thành một cơ hội tiết kiệm. bắt đầu sớm, xem xét tiến trình của bạn một phần tư tài liệu, và không bao giờ đánh giá thấp sức mạnh của tài liệu chi tiết chi tiết. với những thực hành này, bạn sẽ không chỉ duy trì tính toán mà còn tối đa lợi nhuận của việc đầu tư bất động sản thực sự của bạn.