Một trong những quy hoạch được tranh chấp nhất trong luật địa phương, khi một hội đồng lãnh đạo trung ương phân loại lại một khu đất nhỏ, thường là đất riêng biệt cho một việc sử dụng mà khác với việc phân vùng của khu vực xung quanh. trong khi việc phân vùng có thể hiệu lực phát triển có lợi như một cửa hàng tạp hóa trong khu dân cư - họ thường gây ra tranh cãi về sự công bằng, quyền sở hữu và sự toàn vẹn của toàn bộ tầm nhìn của cộng đồng về kế hoạch.

Spot Zoning là gì?

Việc phân vùng địa điểm không phải là một thuật ngữ pháp lý với một định nghĩa riêng lẻ, mà là một nhãn hiệu miêu tả được áp dụng bởi các tòa án và các nhà bình luận khi một việc tái tạo xuất hiện để đem lại lợi ích cho một chủ đất cụ thể mà không có đủ sự biện minh.

Điều quan trọng là phân biệt quy mô điểm và các loại phân tích khác:

  • Dịch vụ thẩm thấu lại:) Cập nhật quy mô lớn của toàn bộ bản đồ hoặc quy trình quy hoạch, thường theo sau một cuộc nghiên cứu có hệ thống.
  • Phát triển đơn vị PUD: ) một công cụ phân vùng linh hoạt cho phép trộn lẫn sử dụng trên một trang web lớn hơn, với điều kiện được thương lượng như một phần của một thỏa thuận phát triển.
  • Việc phân vùng hay phân vùng hợp đồng: ) Một đối tượng được trao cho điều kiện hoặc lời hứa cụ thể của chủ đất, có thể làm mờ nét với phân vùng chấm nếu lợi ích quá hẹp.

Việc phân tích địa điểm thật thường bị lên án khi không phù hợp với kế hoạch toàn diện của tòa án và khi nó trao cho một chủ nhân không được hưởng lợi đặc biệt trong cùng một khu vực.

Nền tảng pháp lý của việc thay đổi

Chính phủ địa phương sử dụng quyền lực này qua việc cho phép họ áp dụng một kế hoạch toàn diện và làm theo những thủ tục được chỉ định khi bãi bỏ các quy định quy định quy định. Khi một thành viên phân vùng thử các giới hạn của thẩm quyền đó.

Sức mạnh và giới hạn của cảnh sát

Tòa án Tối cao Hoa Kỳ , ủng hộ hiến pháp toàn diện của cơ quan quy hoạch, nhưng sau đó nhấn mạnh rằng các quyết định quy hoạch phải hợp lý và không tùy tiện. Quyền lực của cảnh sát không phải là vô hạn; nó phải được sử dụng để tăng cường quyền lợi công cộng và không thể được sử dụng để mang lại lợi ích đặc biệt cho một bên riêng tư tại chi phí của công chúng, nơi phân vùng, khi thiếu quyền lực, khi thiếu lý trí, được xem là một sự lạm dụng quyền lực của cảnh sát.

Cần có kế hoạch đầy đủ

Để cho phép các hành động được phép hoạt động chính quyền, các tu chính án quy hoạch quy hoạch cần phải phù hợp với kế hoạch toàn diện của tòa án. Kế hoạch này là bản thiết kế cho các quyết định sử dụng đất, cung cấp một khung lý do cho sự tăng trưởng và bảo tồn. Khi một cuộc xung đột với kế hoạch, thì thường xuyên tòa án xem nó như là một sự phân vùng bất hợp pháp. Ví dụ, nếu một kế hoạch chỉ ra một vùng cụ thể cho sự phát triển nhà ở thấp, tái tạo nhà ở, thì rất có thể sẽ bị hủy bỏ nếu kế hoạch được bật lên theo một cách toàn diện.

Bảo vệ bằng nhau và tiến trình thích hợp

Người sở hữu và hàng xóm thường tăng quyền sở hữu hiến pháp dưới tu chính lần thứ 14. Điều khoản bảo vệ tương đương đòi hỏi sự phân loại quy trình phân loại có liên quan hợp lý đến một mục đích chính phủ hợp lý. Một hành động phân vùng chấm dứt một gói để điều trị thuận lợi mà không cần phải có sự bảo vệ tương đương. Tương tự, các điều khoản về tiến trình phân loại quy định lại quy trình cần thiết thông qua các thủ tục công bằng, bao gồm thông báo và một cơ hội được nghe. Nếu tiến trình này bị ảnh hưởng bởi thành kiến hoặc nếu quyết định tùy ý, một tòa án có thể không hiệu lực thay đổi phân chia.

Các tiêu chuẩn pháp lý để đánh giá điểm thay đổi

Tòa án đã phát triển một số xét nghiệm liên quan đến nhau để xác định liệu việc tái phân vùng có thể được chấp nhận hay không. sự phân loại chính xác thay đổi theo trạng thái, nhưng các yếu tố sau đây là phổ biến.

Phải lẽ

Bài kiểm tra hợp lý hỏi rằng việc tái sử dụng cơ quan pháp lý có phải là “một cách dễ dàng không?

Kiên định với kế hoạch đầy đủ

Như đã đề cập ở trên, sự nhất quán là một yếu tố quan trọng, chẳng hạn như Florida và Oregon có những đòi hỏi nhất quán; những bang khác xem đó như một nhân tố trong số nhiều người.

Không có đặc ân đặc biệt hay đặc ân

Tòa án tìm xem có nên cấp một đặc quyền cho chủ sở hữu một gói tài sản chưa phân chia lại không. Điều này không có nghĩa là mọi việc sử dụng khác nhau đều không được chấp nhận; thay vì thế, đặc quyền phải là vô lý và không liên quan đến phúc lợi công cộng. Chẳng hạn, việc phân phối lại khu vực để sử dụng thương mại để cung cấp dịch vụ cần thiết (v. d. một thuốc lá ở khu vực chưa được dùng), có thể được bảo vệ nếu dịch vụ không được cung cấp trên phạm vi rộng hơn. Tuy nhiên, việc sử dụng lại những lợi ích chủ sở hữu chủ chủ chủ chủ sở hữu chủ chủ chủ chủ. (v. d. một số lượng xe có thể bị giảm bớt).

Lợi ích công cộng tương ứng với lợi ích cá nhân

Câu hỏi cốt lõi là liệu việc sử dụng lại có đem lại lợi ích công cộng thật sự, có lợi ích hơn bất cứ lợi ích cá nhân nào không. Một sự tái phá sản tạo nhà ở có giá trị hợp lý, bảo tồn không gian mở, hoặc loại bỏ việc sử dụng không hợp pháp có thể phục vụ lợi ích công chúng. Trái lại, sự tái phân tích chỉ làm tăng giá trị của một số thứ mà không có một cộng đồng tương ứng là nghi ngờ.

Những thử thách về pháp lý thông thường để chấm dứt sự chia rẽ

Lý do về quy hoạch địa điểm thường xuất phát từ ba loại tuyên bố: sự phân biệt, phân biệt và những khuyết điểm theo thủ tục. hiểu được những thách thức này giúp các đô thị và các nhà phát triển dự đoán và giảm thiểu rủi ro.

Hành động thiếu thực tế và tàn nhẫn

Dưới tiêu chuẩn tùy ý và ý kiến, tòa án sẽ hủy bỏ một sự kiện nếu quyết định thiếu bất kỳ cơ sở hợp lý nào trong ghi chép. Điều này thường xảy ra khi việc giảm thiểu không được hỗ trợ bởi các sự kiện, nghiên cứu, hoặc lời chứng bào chữa cho sự thay đổi. Chẳng hạn, nếu nhân viên kế hoạch khuyên từ chối vì việc tái phân bổ không phù hợp với kế hoạch, nhưng hội đồng thành phố chấp nhận nó mà không giải thích lý do tại sao, một tòa án có thể kết luận rằng sự lựa chọn, một liên kết bên ngoài với một cuộc thảo luận về tiêu chuẩn tùy ý và hấp dẫn trong lãnh thổ có thể minh: [L: 0] Thông tin thông tin và thông tin Artalct [FT].

Ứng dụng thu hồi

Dù một sự kiện gây ảnh hưởng đến người khác là hợp lý, nhưng có thể bị thách thức là sự phân biệt chủng tộc, thu nhập hoặc những đặc điểm khác. Dù những lời tuyên bố như thế khó chứng minh, nhưng các tòa án sẽ xem xét lịch sử của quyết định và mẫu của những vụ tái phân loại trước. Một loạt các sự phê duyệt lại liên tục ưu đãi nhóm này trên nhóm khác có thể tạo ra một sự bảo vệ tương đương. Vì vậy, các quyền tự trị phải đảm bảo rằng các quyết định của họ đều được áp dụng theo tay và bất cứ sự khác biệt nào dựa trên tiêu chuẩn về kế hoạch trung lập.

Những thủ tục vi phạm Kinh Thánh

Nhiều quốc gia cần được công bố, thông báo và phát hiện thực tế trước khi có thể chấp nhận sửa đổi quy trình quy trình quy hoạch. Không thể làm theo những thủ tục này, như là gửi thông báo cho tất cả các chủ sở hữu trong một bán kính nhất định hoặc giữ cho phiên điều trần trước thời gian chờ yêu cầu có thể dẫn đến một thử thách pháp luật thành công. Ngay cả một lỗi kỹ thuật nhỏ cũng có thể đủ để hủy bỏ việc tái sử dụng.

Luật đáng chú ý

Các phán quyết của tòa án trên khắp nước minh họa cho việc áp dụng sắc thái các nguyên tắc quy hoạch địa điểm, nhưng không có hai trường hợp nào giống nhau, những ví dụ sau đây cho thấy những đề tài được lặp lại.

  • ) ) Tòa án Tối cao Alabama đã vô hiệu hóa một lô đất từ một gia đình đến nhiều gia đình, thấy nó mâu thuẫn với kế hoạch toàn diện và một ví dụ điển hình về phân vùng chỉ phục vụ sở hữu. Trường hợp nhấn mạnh tầm quan trọng của kế hoạch thống nhất.
  • ) [CLT:] Tòa án Scottsdale kiện lại văn phòng y tế , 535 P.2d 1302 [Agz. App. 1975]] Tòa án ủng hộ việc tái phát triển văn phòng y tế trong khu dân cư, lý luận rằng sự tăng trưởng nằm sát đường lớn của các công ty và cần được công bố trợ cấp. Nơi này cho thấy nơi này có thể tồn tại nếu điều kiện được thay đổi và nhu cầu công cộng.
  • ) ) Mặc dù xét xử về vấn đề quản lý trung ương, nhưng thử nghiệm cân bằng của Tòa án Tối cao đã ảnh hưởng đến phân tích địa điểm. Nếu một người tái phân tích trách nhiệm nặng nề trên người chủ đất liền, người chủ có thể bị trừng phạt, ngay cả khi người đó đọc luật pháp, [T] xem xét lại [FT]: T].U.S.

Những thử thách và rủi ro thực tế

Bên ngoài tòa án, việc phân vùng vị trí gây ra những thách thức cho chính phủ, nhà phát triển và cư dân địa phương. không biết ơn về những nguy cơ này có thể dẫn đến những sự trì hoãn tốn kém và những mối quan hệ cộng đồng bị phá hoại.

Sự chống đối của cộng đồng

Những người dân thường ủng hộ việc đề xuất quy hoạch địa điểm, nhận thấy rằng họ là mối đe dọa cho nhân vật hàng xóm, giá trị tài sản, hoặc chất lượng cuộc sống.

Chi phí cho việc thuyết phục

Những người bị kiện thường phải ra tòa, và những người bị thiệt thòi về pháp lý có thể phải trả hàng chục ngàn đô la, và kiện tụng có thể làm chậm sự phát triển trong nhiều tháng hoặc nhiều năm.

Ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Việc phân vùng đốm có thể gây ra những ảnh hưởng không thể đoán trước trên giá trị tài sản. Đối với người chủ, việc thay đổi giá trị có thể làm tăng giá trị của tài sản. Đối với những tính chất lân cận, sự thay đổi có thể giảm giá trị nếu cách sử dụng mới được xem là không tương thích (v.g. g., trạm xăng [FL] bên cạnh nhà). Việc thay đổi giá trị này có thể dẫn đến việc kết án ngược hoặc giảm giá trị. Một tài nguyên bên ngoài có thể có giá trị sẵn từ Viện [FL: 0] Viện nghiên cứu [FL: Urban] – Giá trị [FL] và Tài sản [FL] [FL].S: nơi ghi chú: nơi giữ giá trị thực sự tốt hơn; dùng liên kết [FB] để liên kết [T] như thế] và [giá trị].

Name

Việc xử lý một vùng quy hoạch thường đòi hỏi thời gian cho các báo cáo, phân tích và phiên tòa. Nếu yêu cầu cuối cùng bị từ chối hoặc bị hủy bỏ, nỗ lực đó bị lãng phí. Tính tự lập có thể giảm gánh nặng này bằng cách chấp nhận tiêu chuẩn rõ ràng và yêu cầu các ứng viên nộp các nghiên cứu tiền ứng dụng cho thấy sự nhất quán với kế hoạch toàn diện.

Những thực hành tốt nhất để tránh cạm bẫy của pháp luật

Các chính phủ và nhà phát triển địa phương có thể thực hiện những bước tích cực để giảm thiểu nguy cơ có một hoạt động quy hoạch địa điểm sẽ bị đánh bại tại tòa án.

Điều khiển một báo cáo đầy đủ về nhân viên

Mỗi bản đề xuất sử dụng lại nên kèm theo một báo cáo chi tiết về việc đánh giá yêu cầu chống lại kế hoạch toàn diện và xác định bất kỳ lợi ích công cộng nào.

Đảm bảo trong suốt và tham gia vào công chúng

Tất cả những lời bình luận được ghi chép và lời nói nên được xem xét và ghi lại. các viên chức được bầu cử nên trình bày lý do của họ vào hồ sơ, tập trung vào cách mà việc tái sử dụng đáp ứng lợi ích công chúng. tránh bất kỳ sự xuất hiện của việc cá nhân hoặc thảo luận bên ngoài tầm nhìn của công chúng.

Kiểm tra tính hợp lý trong kế hoạch đầy đủ

Nếu kế hoạch không được hoàn tất, thì chính quyền nên xem xét xem kế hoạch có cần cập nhật hay không, một số thẩm quyền đã có những phương pháp chỉnh sửa kế hoạch đi đôi với những thay đổi trong việc phân vùng.

Tài liệu cho thấy lợi ích công cộng

Hãy nói rõ những lợi ích mà công chúng mang lại ví dụ như việc tăng viện phí, tăng viện phí, tăng quyền tiếp cận dịch vụ, hoặc bảo tồn môi trường, tránh những biện hộ mơ hồ như “sự phát triển kinh tế mà không cần có dữ liệu rõ ràng.

Đặt điều kiện nếu cần thiết

Sự đồng ý có thể giúp giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực và chứng minh rằng thành phố đang hành động vì lợi ích chung.

Kết thúc

Khi sử dụng một cách cẩn thận và dựa trên sự thật chắc chắn, việc này có thể cho phép các cộng đồng thích nghi với sự thay đổi mà không làm gián đoạn toàn bộ cấu trúc của việc sử dụng quyền kiểm soát đất đai. Nhưng khi áp dụng một cách độc lập hoặc để lợi ích cá nhân, nó mời gọi sự kiện tụng, sự đảo ngược cộng đồng và sự phán xét. Chìa khóa để thành công việc khuếch đại địa điểm nằm trong kế hoạch toàn diện, thủ tục trong suốt, và một cách rõ ràng để chứng minh lợi ích công khai. Đối với các nhà phát triển, với luật sư có kinh nghiệm và nhà tư vấn về địa phương, có thể giúp định hướng phức tạp. Để hiểu các tiêu chuẩn pháp, các tiêu chuẩn pháp, hoặc đề nghị chống lại các địa điểm chung, chỉ một số lợi ích của một số công chúng, không phải là lợi ích của một số người.