Table of Contents

Mối quan hệ giữa quy định quy định quy định quy mô và việc có nhà ở giá rẻ là một trong những điều khiển mà chưa được bỏ qua nhất trong cuộc khủng hoảng nhà ở hiện đại. trong khi mã quy hoạch được hình thành để bảo vệ sức khỏe cộng đồng và những đất không tương thích riêng biệt, tiến hóa của họ thành những công cụ cơ bản đã hạn chế việc cung cấp nhà ở, chi phí tăng vọt, và tăng cường các mẫu phân biệt chủng tộc. hiểu được các cơ chế cụ thể mà sự phân chia ảnh hưởng đến khả năng có thể là thiết yếu cho những nhà chính sách, nhà phát triển, và cộng đồng ủng hộ việc mở rộng cơ hội cho những gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Nguồn gốc của sự thay đổi: Từ sức khỏe cộng đồng đến thực hành triệt để

Luật Zoning ở Hoa Kỳ bắt đầu với nghị quyết phân vùng của thành phố New York năm 1916, quy định việc xây dựng độ cao và đất liền, được sử dụng để bảo vệ ánh sáng và không khí trong các khu dân cư đông đúc. Trường hợp Tòa án Tối cao ] vi phạm quyền sử dụng tối thiểu của Euclid v. Ambler Realty Co. thiết lập hiến pháp của khu quy hoạch, cho các đô thị rộng lớn quyền tự trị, thương mại và sử dụng công nghiệp. Tuy nhiên, trong vòng vài thập niên, việc phân chia thành một công cụ bỏ đi. Vùng phụ cận được sử dụng kích cỡ tối thiểu, cấm sử dụng các nhà ở đa nhà, và xem xét các tiêu chuẩn kiến trúc, và việc giảm thiểu gia đình, khuyến khích hoạt động từ các nhà ở giữa các nhà hàng xóm, và nhà hàng xóm, khuyến khích hoạt động xã hội, có sự ngăn chặn sự phân biệt chủng tộc và giảm thiểu số quốc gia, và giảm thiểu số được phép màu đỏ.

Ngày nay, di sản của việc phân vùng còn lại nằm trong mã vùng của hàng ngàn thành phố Mỹ. Theo phân tích năm 2019 của Viện Viện Chính sách ), hơn 80% diện tích cư trú trong nhiều khu vực được phân chia riêng biệt. Quyền độc lập này được chuyển trực tiếp sang chi phí nhà ở cao hơn bằng cách đóng gói số lượng các đơn vị có thể xây dựng trên các khu vực có thể truy cập được.

Làm thế nào các lớp học định hình tính dễ bị ảnh hưởng

Khu vực một thân: chướng ngại lớn nhất

Loại phân loại quy mô chặt chẽ nhất, R-1 (nhà ở gia đình nhỏ hơn, thường cấm bất cứ điều gì khác ngoài việc tách nhà trên hàng loạt với sự nghiêm ngặt, phía trước, phía sau và trục trặc. Rất nhiều kích cỡ thường từ 5.000 đến 20.000 feet vuông, buộc các nhà phát triển phải rải rác đất đai trên diện tích ít đơn vị hơn. Một cuộc nghiên cứu của [FLT: 0] Xây dựng tổ hợp tìm thấy vùng riêng lẻ cho các nhà ở nhà riêng lẻ, tạo ít nhà ở cho mỗi nhà riêng lẻ hơn và giá trị đáng kể mỗi chân vuông hơn nhiều khu vực đa diện tích cho phép phát triển. Trong vùng San Jose, Seattle và nhiều khu dân cư hơn 90% các nhà phát triển, cho phép các nhà phát triển RT1, hoặc nhà riêng lẻ cho các nhà ở.

Nhiều vùng và vùng dùng hỗn hợp: hứa hẹn và cạm bẫy

Khu vực cho phép các khu vực ba tầng, bốn tầng, bốn tầng, và các tòa nhà lớn hơn (R-3, R-4) có thể tăng mật độ và giảm chi phí cho mỗi đơn vị. Tuy nhiên, các khu vực như thế thường giới hạn về mặt địa lý với các dải nhỏ dọc theo động mạch chính hoặc gần trung tâm thương mại. Ngay cả khi nhiều gia đình được phép sử dụng, các hạn chế về mặt lịch sử (như là các tầng, các tỷ lệ bán kính, giới hạn chiều cao, và chỗ đậu xe tối thiểu có thể gây ra các khả năng xói mòn đáng kể. Lấy thí dụ, một căn hộ bốn tầng trong một thành phố với giá 1.5 và một yêu cầu cho hai không gian đậu xe có thể chỉ một nửa chi phí đặt trong một bãi đỗ xe.

Những vùng bị lấn át và những cuộc phát triển đơn vị

Vùng phủ định cho phép các đô thị linh hoạt tăng mật độ hay các tiêu chuẩn thiết kế thay thế trong các khu vực cụ thể, thường là một đánh đổi cho các cam kết nhà ở có giá trị hợp lý. Các chương trình phát triển đơn vị kế hoạch (PUDs) cho phép các nhà phát triển tập hợp các đơn vị và bảo tồn không gian mở để đổi với các khoản trợ cấp mật độ rộng rãi hơn. Trong khi các công cụ này có thể tăng tốc sản xuất, thường đòi hỏi sự chấp thuận thận trọng qua các cuộc điều trần hợp đồng lên kế hoạch, mời người ta tạm thời mời người ta phản đối, và yêu cầu tái thiết thiết thiết thiết thiết lập giá trị cao. A 2021, do Hiệp hội Kế hoạch Mỹ phát hiện ra yêu cầu một số dự án cần thiết cấp điều kiện cho phép sử dụng mật độ trung bình hơn 14 tháng, và thêm chi phí để tăng giá trị nhà ở.

Những cơ khí đặc biệt làm tăng chi phí

Ảnh hưởng tích lũy của nhiều quy tắc quy định tạo ra một môi trường điều chỉnh nơi xây dựng bất cứ thứ gì ngoài nhà ở xa xỉ thì nguy hiểm về mặt kinh tế.

  • Kích cỡ của Minimum – tối thiểu 10.000 feet vuông trong khu vực nơi đất giá 200 đô la một feet vuông nghĩa là mỗi đơn vị gia đình phải hấp thụ 2 triệu đô la chi phí đất trước khi bắt đầu xây dựng.
  • Tỷ lệ Floor-area (FAR) mũ ) – giới hạn tổng diện tích của một tòa nhà lên đến 0.5 hoặc 1.0 lần diện tích tăng theo chiều ngang, giảm số đơn vị trên một mẫu đơn và do đó nâng giá đất lên trên mỗi đơn vị.
  • Tối thiểu ) – Việc giảm bớt số lượng xe có thể giảm trung bình 12% giá xây dựng trong mỗi khu vực đô thị.
  • Giới hạn ) – Caps 35–45 feet có hiệu quả giới hạn các tòa nhà thành ba hoặc bốn tầng, ngăn chặn mật độ các đơn vị có giá trị tài chính có thể đạt được trên đất cao.
  • Đặt lại những yêu cầu ) – những thất bại tối thiểu làm giảm dấu chân hữu dụng của nhiều người, đặc biệt là vấn đề cho những gói đồ lặt vặt.
  • Kích cỡ đơn vị Minimum ) – Một số thành phố yêu cầu tất cả các đơn vị phải ít nhất 800 hoặc 1.000 feet vuông, tự động hạn chế sự phát triển của các phân vùng vi phân hoặc đơn vị studio nhỏ có thể phục vụ một công nhân thu nhập thấp.

Khi các quy định này được sử dụng, họ tạo một ngưỡng bên dưới mà sự phát triển không khả thi về mặt kinh tế. Các nhà phát triển đáp lại bằng cách xây dựng các đơn vị cao cấp chỉ có thể điều khiển đủ tiền thuê hoặc bán giá để trang trải chi phí điều chỉnh, để lại khoảng trống nhà ở giá cả phải trả [FL1] mà không cần hỗ trợ công chúng.

Kinh tế của sự sợ hãi không thể xóa bỏ ở chợ cao

Trong khu vực tàu điện ngầm như San Francisco, Los Angeles và Boston, giá mỗi feet vuông đất cho nhà ở đa gia đình thường cao hơn 5 lần so với diện tích đất một gia đình. Trong khu vực này, các nhà phát triển cạnh tranh với một số lượng nhỏ có thể xây dựng ở những khu ổ cắm cao hơn. Giá này được chuyển thẳng đến những người thuê và mua. Theo nghiên cứu từ Trung tâm [FL] Furman [FU] [FU], khu vực bảo tồn có nhiều khu vực hơn 20% so với những khu vực bảo tồn của người da đỏ, và có thể so sánh với những nơi có nhiều hơn 20 gridn hơn những người đàn ông có chất lượng hơn và những nơi có thể mua chất lượng cao hơn.

Ngoài lạm phát giá cả, việc phân phối hạn chế biến đổi khuôn mẫu tăng trưởng đô thị bằng cách đẩy các cấu trúc mới đến ngoại ô hoặc các khu vực giao thông xa xôi nơi đất đai trở nên rẻ hơn và các quy định bị hạn chế. Các hộ thu nhập thấp sau đó đối mặt với "xe hơi nước" cho đến khi bạn đủ điều kiện: họ chỉ có thể mua nhà bằng cách chấp nhận các chuyến đi dài và chi phí giao thông cao. Điều này tăng tốc độ mở rộng, ngân sách cơ sở hạ tầng, và tăng số dặm đi, và tăng số lượng khí thải trong xe hơi nước tăng lên đến mức độ tăng lên đến mức độ tổng hợp nhà kính áp suất cao. 2020) Bài báo [FT: 0] Nghiên cứu [FA:] Trong tạp chí [Fle] [T]

Phong trào Cải cách và Nghiên cứu Trường hợp đáng chú ý

Minneapolis 2040: toàn thành phố phủ nhận sự độc thân của Zoning

Vào năm 2018, Minneapolis trở thành thành thành phố lớn đầu tiên ở Mỹ để chấm dứt quy hoạch riêng lẻ tại các khu vực riêng lẻ. kế hoạch tổng quát năm 2040 cho phép ba đơn vị nhà ở trong mỗi bãi đất, hợp pháp hóa ba trục ở khắp nơi. Thành phố cũng đã loại bỏ những yêu cầu đỗ xe tối thiểu cho tất cả các khu vực phát triển mới và giảm thiểu số lượng công việc ở nhiều khu vực.

Houston: Vụ án không có sự thay đổi

Houston là thành phố lớn duy nhất ở Mỹ không có một quy định quy định chính thức về việc phân vùng, thay vì sử dụng các hạn chế văn tự, các quy định đậu xe và quy định đậu xe để quản lý đất đai. Tính linh hoạt này cho phép các nhà phát triển phản ứng nhanh chóng với nhu cầu thị trường, và thành phố này đã duy trì giá nhà ở tương đối ổn định ngay cả trong giai đoạn tăng trưởng nhanh chóng. Tuy nhiên, giá nhà ở của Houston đã luôn luôn nằm dưới 30–40% so với những thành phố tương tự như Dallas hoặc Phoenix. tuy nhiên, sự thiếu hụt của việc phân vùng cũng có kết quả trong việc sử dụng đất thấp như các cơ sở công nghiệp kế tiếp, và có thể dẫn đến các nhân vật sống gần đây.

Dự án Nghiên cứu Địa lý Portland

Portland, Oregon, chấp nhận Dự án Inshidenal Involttion (RIP) vào năm 2020, cho phép 3 trục, 4 đường kính, và 6 đường phân tán trên rất nhiều nhà một hộ gia đình. Chính sách cũng có tỷ lệ tối thiểu trong một số vùng nhất định và loại bỏ số lượng tối đa các đơn vị. Dữ liệu đầu tiên từ Cục Kế hoạch cho phép sự tăng 40% các loại nhà ở giữa (duplex, 3x, 4x) trong 2021–20, so với năm trước hình dạng. Tuy nhiên, chi phí xây dựng và hỗ trợ hỗ trợ hỗ trợ hỗ trợ các rào cản đáng kể, và được gọi để đảm bảo các tổ hợp phụ có thể có mức thu nhập thấp nhất.

Tiền đề chính sách chính sách của California: SB 9 và AB 2097

California đã áp dụng phương pháp cấp bang mạnh nhất để vượt quá các hạn chế quy định địa phương. Thượng nghị sĩ Bill 9 (2021) cho phép 4 đơn vị nhà ở trong khu vực trước đây được phân vùng cho các nhà riêng lẻ, hợp pháp hóa các nhà riêng biệt trong phạm vi rộng rãi. Nghị viện Bill 2097 (2022) loại bỏ tối thiểu các bãi đậu xe cho các tiến trình trong nửa dặm của trạm dừng ở các điểm giao thông lớn. Trong khi những luật này đối mặt với các rào cản thực thi - như các yêu cầu về môi trường và sự kháng chiến địa phương qua đánh giá - họ đại diện một mô hình chuyển hướng sang chính sách nhà nước. Trong khi những người nhập cư đầu tiên, như San Diego và các ứng dụng tăng khiêm tốn trong các thành phố 9, B.

Thuật toán hóa học: Giữ thăng bằng giữa các ngày với động cơ

Khi được thiết kế tốt, IZ có thể sản xuất một luồng đơn vị có giá trị cao trong các khu vực lân cận cao. Tuy nhiên, các ủy ban nghiêm ngặt có thể giảm thiểu việc sản xuất tổng số nhà ở bằng cách làm giảm ngân sách bằng cách làm cho các dự án tài chính không đủ điều kiện. Một nghiên cứu toàn diện [FT:0] Trung tâm dự trữ dịch vụ tiêu chuẩn ở vùng lân cận cao (LTT: 1] tìm thấy rằng các thành phố IZ với nhu cầu quá mức sản xuất và không có tiền lãi suất cao hoặc giảm giá trị kinh phí. Một nghiên cứu toàn diện (FT: 0) so với các chương trình [FT: 0] Trung tâm dự án trung tâm nghiên cứu trung tâm quản lý cho phép các đơn vị công cộng tại Berkeley [FTTT] phát triển thêm các đơn vị công cộng, giảm thiểu thiểu thiểu số tiền thuế, giảm thiểu thiểu lợi nhuận, giảm thiểu 10 chi phí cho phép lợi nhuận, giảm chi phí cho phép lợi nhuận của bang Maryland và lợi nhuận của địa phương pháp và lợi nhuận công cộng.

Chi phí xã hội và môi trường cho việc tiêu thụ các sản phẩm đặc biệt

Sự phân vùng hạn chế không chỉ là một sự kiện kinh tế không hiệu quả, mà còn là một người điều khiển sự phân biệt chủng tộc và kinh tế. Các tiến trình phân chia lịch sử được thiết kế rõ ràng để tập trung nghèo đói và loại bỏ màu sắc. Trong khi Tòa án Tối cao giảm bớt phân biệt chủng tộc vào năm 1917, những yêu cầu tối thiểu về việc phân biệt chủng tộc, cấm ở nhiều nơi có nhiều gia đình, và sự chấp thuận thận trọng cũng dẫn đến những kết quả tương tự. Một bản báo cáo [FT: 0] giảm thiểu thu nhập quốc gia [FL1] thấy rằng 25 khu vực phân chia trong nước Mỹ cũng là khu vực có nhiều nhà ở một khu vực thấp nhất cho các hộ gia đình và thường bị ép buộc phải vào các trường công viên, và giảm bớt chất lượng công viên, và giảm bớt đi các trường chất lượng công viên.

Chương trình này cũng cắt ngang với sự bền vững của khí hậu. Bằng cách đẩy sự phát triển sang các vùng phụ thuộc xe và hạn chế mật độ trong khu vực giàu có, sự khu vực quy tụ chặt chẽ tăng độ thải cacbon trên đầu người. Viện Phát triển không gian đã ước tính rằng cho phép nhiều nhà ở gần trạm giao thông có thể giảm 30–50% lượng phát tán trong nhà ở ngoại ô. Một số thành phố, bao gồm Denver và Seattle, đã chấp nhận sự phát triển trung chuyển trong vùng đất giữa các trạm xe buýt và trạm vận chuyển nhanh, với yêu cầu cho phép các đơn vị mới được phép. Kết quả là: chương trình Denver TOTORTT.G.A.

Những trở ngại về pháp lý và chính trị làm thay đổi sự cải cách

Mặc dù sự nhất trí rộng rãi giữa các nhà kinh tế và các nhà hoạch định rằng việc tái thiết quy hoạch là cần thiết, sự chống đối chính trị địa phương vẫn là một rào cản đáng kể. các chủ nhà thường phản đối lo lắng về giá trị tài sản, tắc nghẽn giao thông, hay tính cách hàng xóm. bởi vì quy hoạch quy hoạch quy hoạch thành phố bởi các ủy ban và các hội đồng thành phố, một nhóm nhỏ những người dân có thể ngăn chặn những thay đổi mà có lợi cho khu vực rộng hơn. "NMBY" này đặc biệt sôi nổi ở vùng đất giàu có nơi mà giá trị đất cao và dân cư có nguồn lực để kiện hoặc tổ chức.

Để đáp lại, một số bang đã bắt đầu ưu tiên quyền lãnh thổ địa phương. Oregon, California, Washington, và Massachusetts đã thông qua các luật lệ yêu cầu các thành phố để cho phép các thành phố hay ba cấp khu vực khu vực. sự tiên đoán này đã gây ra những thách thức pháp lý dựa trên quy định nhà ở. một vụ kiện 2023 ở quận Los Angeles đã vi phạm sự bảo đảm của Hiến pháp California, nhưng xu hướng cải cách nhà nước đang tăng tốc khi khả năng nhà nước có thể trở thành một vấn đề chính trị ở mọi cấp độ chính phủ.

Chiến thuật để cải tạo hữu hiệu

Lên gần những người đi trên con đường mòn

Mật độ tập trung quanh việc vận chuyển tối đa đầu tư cơ sở hạ tầng và giảm sự phụ thuộc của xe hơi. các thành phố như Seattle, bang Virginia, Austin và Austin đã áp dụng các khu vực TD, cho phép các tòa nhà 6–12 tầng trong phạm vi nửa dặm các trạm giao thông lớn, thường với nhu cầu nhà ở phân phối. Các dự án đầu tiên từ Seattle cho thấy các dự án xây dựng dưới quy định TOD có 25% chi phí cho mỗi đơn vị, sau khi chi phí đất đai được tính toán, vì mật độ cho phép tăng chi phí cho phép sử dụng đất đai trên các đơn vị.

Loại trừ nhu cầu đỗ xe tối thiểu

Việc thuê đỗ xe là một trong những quy định phân vùng nguy hiểm nhất vì họ áp đặt một chi phí cố định cho mỗi đơn vị mà không tương xứng với ảnh hưởng nhỏ hơn, giá rẻ hơn. thành phố bao gồm Buffalo, New York; Edmonton, Alberta; và San Diego đã hủy bỏ yêu cầu đỗ xe tối thiểu thành phố. một phân tích của Viện vận chuyển và phát triển phát triển phát hiện việc loại bỏ những khu vực nhỏ nhất trong khu vực vận chuyển và khu vực trung bình tốn đi lại trung bình là 35,000 đô la cho mỗi đơn vị và dẫn đến tăng 15% trong việc xây dựng các khu vực cho phép xây dựng phòng thu và một căn hộ phòng ngủ.

Bộ xử lý sự chấp nhận luồng

Khi các dự án yêu cầu sự xem xét cẩn thận-như là sự chấp thuận hay dự án điều kiện xét xử ủy ban họ phải đối mặt với sự chậm trễ, sự chống đối cộng đồng và chi phí thiết kế lại có thể giết chết khả năng chi trả. theo quy hoạch đúng đắn cho phép các dự án tuân thủ với tất cả các tiêu chuẩn khách quan được chấp thuận trong nhiều tuần thay vì trong nhiều tháng. Austin, Texas, đã chấp nhận các tiến trình đúng đắn cho các đơn vị ba lần và các nhà ở phụ trợ. từ năm 2020 thành phố đã tăng 50% trong AD và giảm 30% trong thời gian trung bình các dự án đa giáo dục.

Khu vực phủ sóng đáng giá

Một vùng phủ có thể được áp dụng cho các khu vực riêng biệt để cung cấp mật độ thêm, giảm các thất bại, hoặc giảm yêu cầu đậu xe để đổi lấy các đơn vị có giá trị hợp lệ. Ví dụ, Portland tạo một "4 + phủ" cho phép 4 đơn vị trên nhiều nếu ít nhất một đơn vị được dành riêng cho một số nhà thu nhập khu vực ít hơn 60% hoặc ít hơn. Phương pháp này phụ thuộc vào khả năng hỗ trợ khả năng phát triển thị trường, và nó có thể được điều chỉnh theo điều kiện địa phương. Tính năng quản lý có thể được sử dụng để cho phép nhà nhỏ, đơn vị mô phỏng, hoặc các dự án co-hoar, hoặc các dự án tương ứng tiêu chuẩn không theo tiêu chuẩn thông thường.

Điều khiển sự máy móc để cải tạo

Việc cải cách kiểu Zning không thể giải quyết được khủng hoảng nhà ở vừa phải; nó phải được kết hợp với các công cụ tài chính đích đến. Giá trị tiền thưởng, giảm thuế và giảm thuế giúp bù đắp chi phí của các đơn vị có giá cả hợp lý. Các chính sách đất công cộng cung cấp ưu tiên cho dự án nhà ở có giá trị có thể tăng tốc sản xuất. Đặc biệt là chiến lược "bắt giữ giá trị" mà cho phép các đô thị bán đấu giá có mật độ cao hơn quỹ nhà ở có thể gây quỹ nhà ở hợp lý. Chẳng hạn, chương trình xây dựng nhà ở New York sử dụng mật độ tự nguyện kết hợp với một thành phần phụ thuộc vào khu vực bị hạn chế; nó đã tạo ra hơn 30.000 đô la. Từ khi các đơn vị cải cách giá trị hợp lệ hóa 2005 có thể được hỗ trợ với các ngân sách tài trợ tài trợ về mặt sở hữu nhà đất như tiền mặt sở hữu, hoặc thay đổi thuế có thể thay đổi mật độ.

Con đường phía trước: Giữ thăng bằng với nhu cầu cộng đồng

Những luật này không phải là có hại - chúng mang lại khả năng dự đoán, những cách sử dụng riêng biệt, và có thể bảo vệ nguồn lực, nhưng khi quy hoạch trở thành một công cụ loại bỏ, nó sẽ làm suy yếu mục tiêu cơ bản là cung cấp chỗ ở cho mọi mức thu nhập. bằng chứng từ Minneapolis, Portland, Houston, và California cho thấy cải cách quy hoạch để có nhiều mật độ hơn, giảm quy mô bãi đậu xe và quy mô quy mô, và việc phân phối có thể tăng nguồn cho phép sử dụng các đơn vị chi phí nhà ở giá phải chăng và mức chi phí nhà ở vừa phải qua thời gian.

Những trở ngại chính trị vẫn còn quan trọng, nhưng thủy triều đang chuyển hướng. sự tiên đoán của nhà nước, tăng nhận thức về khủng hoảng nhà nước, và sự thành công của việc cải cách gia tăng đang tạo một trong những sự cải cách lớn nhất, những nhà chính sách phải tham gia vào các cộng đồng sớm hơn, cung cấp những lợi ích rõ ràng như là sự chuyển giao và không gian công cộng cải thiện, và đảm bảo rằng sự phát triển mới bao gồm sự bảo cho những người thuê nhà hiện có. với thiết kế và đầu tư bền vững, cải cách tái thiết kế nâng cao nhất cho việc mở rộng nhà cửa và xây dựng những thành phố có giá trị cao hơn, bền vững hơn trong thế kỷ 21.