Hiểu được lợi ích của việc nộp thuế

Mức thu nhập thuê bao gồm bất cứ khoản tiền nào bạn nhận được để sử dụng hay ở nhà bạn. Dịch vụ đối chiếu nội bộ giao dịch bán đất (IRS) giao phó cho bạn báo cáo [FLT: 0] tất cả [FLT: 1) [FLT: 1) thu nhập thuê, bất kể số tiền hoặc phương pháp trả tiền thuê nhà hàng tháng, tiền thuê nhà được trả trước cho những thời gian sau này, tiền bảo hiểm được sử dụng như tiền thuê cuối cùng, và tiền công của người thuê nhà để làm những dịch vụ nói dối. Ngay cả khi người thuê nhà hủy bỏ tiền thuê trước và giảm tiền bảo hiểm, tiền thuê nhà sẽ hợp lệ phí thuê nhà.

Dưới phương pháp kế toán tiền mặt, áp dụng cho hầu hết các chủ nhà riêng lẻ, thu nhập có thể tính thuế vào năm 2024. Nếu bạn dùng phương pháp lập trình [FLT: 1] [FLT: 1], không phải khi nó được kiếm. Lấy tiền từ khi nào, ví dụ, nếu người thuê thuê thuê nhà trả vào ngày 2025 tháng 12 năm 2024, bạn phải báo cáo thu nhập đó về khoản thu nhập của bạn [FT: 0]. Nếu bạn dùng phương pháp điều khiển cho chủ nhà nhỏ (phụ kiện khách hàng), thu nhập được báo cáo khi nào được thu nhập được thu nhập (FL: 2 - 2S: tiền thuê vào tháng 1, [FL], Bản quyền lợi tức là: 5L] cung cấp một cách toàn diện bảo đảm về thu nhập hợp lệ.

Ít nguồn thu nhập rõ ràng hơn

Nhiều chủ nhà vô tình bỏ qua một số dòng thu nhập.

  • Các tiện nghi ) — Nếu người thuê nhà trả tiền mua nhiệt hoặc điện và bạn trả lại, thì tiền bồi thường là thu nhập thuê.
  • Giá trị và hình phạt ) – bất cứ khoản phí nào cho thuê quá hạn là thu nhập.
  • Tiền thuê và phí ) – thêm số tiền để cho phép thú cưng được nuôi.
  • Giá nhà kho ) – thuê nhà để xe hoặc kho lưu trữ trên tài sản.
  • Tiệm giặt hoặc máy tự động ) – Nếu bạn vận hành máy để sử dụng, thu nhập là người thuê.
  • Trả phí ) – Amounts được nhận để chấm dứt hợp đồng cho sớm.
  • Các nhà máy hoặc tài sản nhận được – Nếu người thuê cung cấp sửa chữa ống nước để đổi lấy tiền thuê giảm, giá trị thị trường công bằng của những dịch vụ này là thu nhập có thể báo cáo được.

Nếu nhận được tài sản hay dịch vụ thay vì tiền mặt, bạn phải báo cáo giá thị trường công bằng như là thu nhập thuê, chẳng hạn như nếu người thuê nhà xây một cái sàn mới để đổi lấy một tháng tiền thuê nhà, bạn cần phải xác định mức thị trường địa phương cho công việc đó và báo cáo số tiền đó.

Mẹo chính quy:) Mở một tài khoản ngân hàng đã đóng góp và thẻ tín dụng dành riêng cho các hoạt động thuê. Tính năng này đơn giản hóa theo dõi và cung cấp đường dẫn kiểm tra. Hãy dùng phần mềm kế toán như QuickBooks hoặc Stessa để tự động phân phối các giao dịch.

Giấy phép thuê dài hạn: Phóng to Tập tin Ghi chép

Thuế cho phép suy luận [FLT: 0] [FLT: 0] và cần thiết chi phí liên quan đến quản lý, bảo trì và duy trì tài sản thuê nhà của bạn. Chi phí thường được chấp nhận trong kinh doanh thuê; các chi phí cần thiết là thích hợp và hữu ích. Những suy luận này trực tiếp giảm thu nhập cho thuê. Các phân loại quan trọng:

  • Tiền lời ) – quyền lợi vay dùng để mua, xây dựng hoặc cải thiện tài sản. Điều này bao gồm việc trả tiền cho khoản vay, xin vay.
  • Thuế ) – thuế nhà nước và thuế bất động sản địa phương được đánh giá trên đất sở hữu.
  • Tiền bảo hiểm ) – mừng là phải trả giá địa phương, lửa, lũ lụt, trộm cắp và bảo hiểm mất mát.
  • Bảo trì và bảo trì ) – Chi phí để giữ cho đất có thể sinh sống, như sửa chữa một vòi nước bị rò rỉ, vá tường hoặc sơn lại một phòng.
  • Các tiện nghi – Nếu bạn trả tiền nước, xăng, điện, rác thải, hoặc cống rãnh, bạn có thể khấu trừ những chi phí đó.
  • Tiền phí quản lý ) – Fees trả cho một công ty quản lý hoặc quản lý cá nhân, thường là một phần trăm tiền thuê nhà.
  • Trích ) – Chi phí cho danh sách trực tuyến, ký hiệu sân, quảng cáo trên báo, hoặc nhiếp ảnh chuyên nghiệp.
  • Chi phí bán kính [FLT: 0] – Mileage và những chi phí khác để đi đến nơi cho việc bảo trì, sửa chữa hoặc sửa chữa.
  • Dịch vụ giáo dục ) – Fees for Luật sư, kế toán, nhân viên bất động sản, hoặc cố vấn liên quan đến việc cho thuê.
  • Giảm ) – Một suy luận phi-sh cho phép bạn khôi phục lại chi phí của tòa nhà và cải tiến nhất định trong 275 năm (thường) hoặc 39 năm (commercial). Đất đai không phải là điều dễ coi.

Việc giảm phân cách là một trong những cách suy luận có giá trị nhất cho chủ nhà. Bạn thường giảm giá trị đất (khoảng 27, 5 năm nếu một phần của tòa nhà, hoặc ngắn hơn cho các thiết bị cá nhân như thiết bị). Dùng [FL: 0] Đối với 452[FL1] để tính toán và nhận định. Hãy nhận biết khi bạn bán tài sản, bạn có thể thu hồi lại thu nhập tối đa 25%.

Sửa chữa tương ứng với cải tiến: Sự phân biệt nghiêm trọng

Một cạm bẫy thông thường là việc phân loại sai lệch cách sửa chữa tài sản, sửa chữa nhà cửa, giữ cho cơ sở hoạt động tốt và được suy luận đầy đủ trong năm. Thí dụ: vá lại một lỗ thủng mái nhà, sửa chữa một cửa sổ bị hư, hoặc thay một miếng gạch lát trong phòng tắm. Những đồ gia cố thêm giá trị, kéo dài đời sống hữu ích, hoặc thích ứng với những thứ mới. Thí dụ: cài đặt một lò sưởi mới, thay thế tất cả các cửa sổ, thêm một bộ phận sửa chữa nhà bếp.

IRS cung cấp các cuộc bầu cử cảng an toàn dưới quy định của Con Tangable Regions (TPRs). Việc [FLT: 0] cho phép bạn trừ đi bất cứ món đồ nào (hoặc tài sản) chi phí 2, 500 đô la hay ít hóa trị liệu, miễn là bạn có chính sách chính thức ở nơi có thể mua cảng an toàn [FLT: 1], bạn phải ghi tên cuộc bỏ phiếu để trả thuế trở lại. Một cảng an toàn [FT2] là cảng an toàn [FRE2] bảo trì [L: T] để tái lập lại công việc, và có thể sửa chữa như là một số công tác vụ, và có thể sửa chữa. [FT]

Khi không chắc chắn, hãy xem công việc như một sự cải thiện và lợi ích, dễ hơn để bảo vệ một suy luận cao hơn nếu bạn mắc một lỗi hợp lý.

Báo cáo về việc nộp thuế: Lịch E và xa hơn nữa

Phần lớn chủ nhà báo cáo thu nhập thuê và chi phí cho [FLT: 0] [Rem 1040] [Rem 1040] [Rem: 1] [FLT: 1], bổ sung iefal Incom và Loss. Bạn phải đăng ký một danh sách riêng biệt cho mỗi tài sản thuê, trừ khi họ được xếp nhóm các hoạt động nhóm của IRS. Mẫu này đòi hỏi bạn phải liệt kê mỗi địa chỉ, loại tài sản, và rồi báo cáo tổng số tiền thuê nhà. Kế đến mục tiêu là mỗi loại chi phí khấu trừ. Hình thức tính toán thu nhập của mạng hoặc mất mát, rồi chuyển sang 1040.

Theo lịch E, một phần của “số lượng tiền có thể gây nguy hiểm, bạn phải tính toán số tiền bạn có trong mỗi hoạt động (tiền đầu tư và nợ tiền gửi).

Những quy tắc hoạt động thụ động và những chuyên gia bất động sản

Bất động sản thuê thường được phân loại theo hoạt động thụ động. Điều này có nghĩa là sự mất mát chỉ có thể bù đắp lợi tức thụ động khác (v. d. từ những người thuê khác hoặc sự hợp tác hạn chế). Tuy nhiên, có một ngoại lệ quan trọng: nếu bạn [FLT: 0] tham gia [FLT: 0] chủ động [FLT: 1) trong hoạt động thuê (làm cho thuê như chấp nhận ứng dụng, đặt điều khoản thuê, sửa chữa ứng dụng), bạn có thể khấu trừ tới $25,000 số tiền thuê so với thu nhập không phải nhập như tiền công hoặc lương. Việc này cho phép bắt đầu giảm dần thu nhập (AI) và hoàn toàn loại bỏ tại $00.000.

Nếu bạn là một nhà bất động sản chuyên nghiệp ) — bạn có thể tham gia vào hoạt động bất động bất động sản trong hơn 750 giờ mỗi năm và hơn 50% dịch vụ cá nhân của bạn là trong giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp thực sự – thì sự mất mát cho thuê của bạn không phải là do hạn chế hoạt động thụ động. Bạn có thể bù đắp thu nhập, bao gồm tiền lương và thu nhập hoạt động. Tình trạng này được phân tích bởi IRS; bạn phải giữ nhật ký chi tiết và có thể phụ trợ giờ. Nhiều chuyên gia bất động sản chọn để tăng tất cả tài sản của họ vào một cuộc thử nghiệm.

Đạo luật về thuế và Jobs cũng tạo ra một kết quả lợi nhuận kinh doanh (QB) có khả năng suy ra theo mục 199A cho các hoạt động bất động bất động sản nào đó. Nếu bạn cho thuê nhà như một giao dịch hay doanh nghiệp (hơn là đầu tư), bạn có thể có đủ điều kiện để khấu trừ 20% thu nhập cho thuê mạng. Những người cho thuê ngắn hạn (thường xuyên ở lại 7 ngày hoặc ít hơn).

Tình huống đặc biệt: Nhà nghỉ dưỡng, tiền thuê xe ngắn và tài sản đã trộn

Quy tắc 15 ngày

Nếu bạn thuê một tài sản cho [FLT: 0] 15 ngày hoặc ít hơn ) trong năm, IRS cho phép bạn loại trừ mọi khoản thu nhập thuê từ khoản thuế của bạn. Tuy nhiên, bạn không thể trừ bất cứ chi phí cho thuê nào (trừ tiền lãi vay và thuế nhà, mà bạn có thể viết vào lịch A). Quy tắc này áp dụng cho bất cứ nhà nghỉ nào của bạn. Ví dụ, nếu bạn cho thuê hồ nước trong 12 ngày, bạn không báo cáo thu nhập thuê, nhưng bạn cũng mất khả năng trừ đi những chi phí cá nhân có thể làm mục tiêu.

Những ngày tháng sử dụng cá nhân và sự định vị đầy ý nghĩa

Nếu bạn dùng tài sản thuê riêng . Trong trường hợp đó, bạn phải phân phát chi phí giữa việc thuê và việc thuê nhà. Chi phí thuê (không phải là lợi nhuận và thuế) chỉ có thể khấu trừ theo mức thu nhập thuê — bất kỳ sự suy giảm nào — việc chuyển khoản tiền cho thuê / chuyển tiếp. Việc định vị thường dựa trên tỷ lệ thuê ngày / ngày (không có ngày) và ngày tháng cho phép thuê. Giữ lại cả lịch lẫn ngày.

Để cho thuê các kỳ nghỉ ngắn hạn (v. d., Airbnb, VRBO), IRS coi chúng như tài sản thuê nếu thời gian cho thuê trung bình là [FLT: 0] 7 ngày hoặc nhỏ hơn và bạn không cung cấp dịch vụ có giá trị dịch vụ nhiều (như dịch vụ nhà hàng ngày). Nếu bạn cung cấp dịch vụ đáng kể, IRS có thể xem nó là doanh nghiệp khách sạn hay nhà ở, có thể báo cáo trên lịch trình C thay vì E. cho phép suy luận về chi phí kinh doanh và cũng có thể cho phép bạn tự động hóa. Việc giảm thuế là quan trọng.

Việc thuê ngắn hạn đã trở thành trọng tâm của các tổ chức kiểm toán thuế. Cơ quan này sử dụng dữ liệu từ các nền tảng như Airbnb (via Điều luật hành và hình thức 1099-K). Nếu bạn nhận hơn 600 đô la trong việc thanh toán thông qua các tổ chức định cư bên thứ ba, bạn có thể nhận một định trước 1099-K. Luôn luôn hòa hợp với hồ sơ của bạn. Tính năng theo dõi theo dõi cá nhân, sử dụng cá nhân, và bất kỳ dịch vụ nào được cung cấp cho khách hàng.

Ghi chép: Nền tảng của sự hòa thuận

Sở Thuế Vụ yêu cầu bạn lưu giữ những hồ sơ ủng hộ thu nhập và chi phí, đồng thời khuyến khích:

  • Giữ riêng tài khoản ngân hàng và thẻ tín dụng cho mỗi tài sản thuê hoặc tối thiểu cho tất cả các hoạt động thuê được cộng lại.
  • Dùng phần mềm kế toán dành riêng hoặc bảng tính để ghi lại mọi giao dịch, phân loại theo kiểu (v. d.: “Những người nhập cư, người theo chủ nghĩa tình dục, “Sự quan tâm khách quan,“ các tiện nghi ”.
  • Giữ bản sao hợp đồng thuê nhà, đơn thuê nhà, hóa đơn hóa đơn, hóa đơn, tài khoản ngân hàng, và hủy ngân phiếu.
  • Lưu ý mục đích của mỗi chuyến đi.
  • Tài liệu cho thấy giá trị thị trường công bằng của bất cứ dịch vụ hay tài sản nào nhận được để đổi lấy tiền thuê nhà.
  • Để giảm hao, hãy ghi lại chi phí ban đầu, giá trị di dời đất đai, cải thiện và khi mỗi tài sản được phân công.

Giữ hồ sơ ít nhất [FLT: 0] ba năm [FLT: 1] sau ngày trả thuế, nhưng IRS đề nghị sáu năm. Để giữ lại các tài sản không đáng kể trong suốt thời gian phục hồi cộng với năm bán. Khi bán tài sản, bạn sẽ cần những hồ sơ đó để tính toán và thu hồi lại khấu hao.

[FLT: 0] Tip: Di chuyển tất cả các biên nhận giấy. Hãy dùng ứng dụng như Expensify, Receidt Bank, hoặc đơn giản quét và lưu trữ trong các thư mục mây tổ chức hàng năm và tài sản. Các hồ sơ kỹ thuật số dễ lấy và giảm bớt khả năng mất.

Ước tính thuế và tránh bị bắt giam

Thu nhập thuê có thể tăng mức thuế chung của bạn, đặc biệt nếu nó sinh ra thu nhập ban đầu. Sở thuế đòi hỏi người đóng thuế phải đóng thuế để đóng thuế thu nhập, thường là vì giữ lại hoặc ước tính một phần tư. Nếu bạn có thu nhập thuê quan trọng, bạn có thể cần phải trả thuế ước lượng bằng cách dùng [FLT: 0] Form 1040-ES [FLT: 1]. Hoặc bạn có thể tăng lương của bạn bằng cách gửi một cập nhật W-4.

Để tránh bị phạt, bạn có thể rơi vào một cảng an toàn: trả ít nhất là 90% thuế năm nay, miễn phí và ước tính. Hãy dùng [FLT: 2] Đối với 2210[FL] [FL] để tính toán mức phạt nếu bạn không đáp ứng những điều này.

Tỉ lệ lãi suất thấp hiện thời của thuế vụ là 8% mỗi năm, được tính theo ngày. Giá trị này có thể cộng nhanh chóng. Một thực hành tốt là dành 20- 30% mỗi khoản tiền thuê trong tài khoản tiết kiệm riêng lẻ cho thuế. Bằng cách này, bạn có tiền sẵn sàng khi tiền đã được trả ước tính là 15 tháng 6 năm 15 tháng 6 và 15 tháng 1 năm sau.

Xem xét thuế bang

Hầu hết các bang đều tuân theo luật liên bang về thu nhập thuê, nhưng có thể có sự khác biệt.

  • California đòi hỏi báo cáo riêng về thu nhập thuê khi thu nhập của bang và không cho phép một suy luận về thuế thu nhập của bang.
  • Một số bang có thời khóa biểu khác nhau về tội suy dinh dưỡng (v. d., New York) hoặc đòi hỏi thêm vào một số chi phí.
  • Nếu bạn sở hữu tài sản riêng ở nhiều bang, có lẽ bạn cần phải đệ trình thuế không đồng thời ở mỗi bang nơi bạn có tài sản thuê. Điều này có thể tạo ra các vấn đề phân phối phức tạp.
  • Một số bang, như Texas và Florida, không có thuế thu nhập bang, đơn giản hóa hồ sơ.

Luôn luôn tham khảo ý kiến của bộ thu nhập của bang hoặc một chuyên gia thuế địa phương để đảm bảo tuân thủ các yêu cầu của nhà nước.

Lỗi thường gặp và những vụ nổ thử

IRS sử dụng các phần mềm trùng dữ liệu và cờ đỏ để xác định khả năng phi đối phó.

  • giảm thu nhập ) – Không báo cáo tất cả các khoản thuê được nhận, đặc biệt là khi bạn nhận Form 1099-MISC hoặc 1099-K.
  • Đang tính phí tổn cá nhân như suy luận ) – dùng tài sản cho mục đích cá nhân và khấu trừ chi phí liên quan.
  • Những cải tiến phân loại để sửa ) – Mua một mái nhà mới và trừ nó đi trong vòng một năm thay vì để thủ tiêu và làm giảm nó.
  • Tính toán sai ) — dùng thời gian phục hồi sai hoặc không gây ảnh hưởng giữa đất và việc xây dựng.
  • -- -- Liên doanh cho thuê nhà năm này qua năm khác ) - IRS có thể đặt câu hỏi liệu hoạt động này có thực sự là một doanh nghiệp có lợi nhuận hay không (luật mất mát ngân hàng).
  • Mở tập tin lên kế hoạch E) – Ngay cả khi bạn không có thu nhập lưới, bạn phải nộp tập tin nếu bạn có tài sản thuê nhà.
  • Không tuân thủ quy tắc 15 ngày ) – thuê một nhà nghỉ trong 20 ngày và không báo cáo thu nhập.

Nếu IRS chọn bạn để kiểm toán, bạn cần phải chứng minh mọi suy luận bằng chứng tài liệu. Giữ sổ sách tốt là biện hộ tốt nhất. Nhiều kiểm tra được giải quyết qua thư từ, nhưng một số yêu cầu họp trợ giúp hoặc thăm viếng thực địa. Xem xét việc thuê đại diện (CPA, đặc vụ ghi danh) để xử lý việc kiểm toán.

Khi nào nên cấm thuế

Trong khi nhiều chủ nhà có thể chuẩn bị lịch trình riêng, một số tình huống có thể đảm bảo sự trợ giúp của chuyên gia:

  • Sở hữu nhiều thuộc tính (đặc biệt trên các trạng thái khác nhau).
  • Cho thuê xe ngắn hạn (Airbnb, VRBO) với dịch vụ đáng kể.
  • Cho rằng địa vị chuyên nghiệp về bất động sản là để tránh bị mất đi những giới hạn thụ động.
  • Có thể dùng những tổn thất lớn do động tác gây ra để chống lại thu nhập tích cực.
  • Bán tài sản thuê (cần phải tính lại việc thu nhập và thu lợi vốn).
  • Chuyển đổi tài sản cá nhân thành thuê (hoặc ngược lại) giữa năm.
  • Nhận được thông báo thuế hay kiểm toán.
  • Khả năng tính toán của mục 199A QBI (các phân loại cẩn thận).

Một chuyên gia thuế có thể giúp bạn lên kế hoạch trước, xác định tất cả các kết luận có sẵn, và tránh những lỗi sai đắt đỏ.

Ý kiến cấp: IRS cung cấp tài nguyên miễn phí như ) trợ lý thuế chủ động [FLT:] [FLT:] và [FLT:] Ứng dụng]. Đánh dấu này và nhắc đến chúng trước khi quyết định. Một cách đúng đắn, thông báo thu nhập và chi phí cho thuê không chỉ là tránh hình phạt (nó là việc tối ưu hóa tiền mặt sau khi sử dụng và tài sản thực sự được xây dựng dài hạn. Với một sự hiểu biết vững chắc, bạn có thể tự chủ và quản lý lợi nhuận và đảm bảo hơn việc quản lý lợi nhuận của bạn.