Hiểu được những vấn đề tựa đề làm suy sụp sự đóng cửa của bất cứ vật gì

Khi vấn đề này nảy sinh, quá trình này có thể bị đình trệ, gây căng thẳng về tài chính, căng thẳng về cảm xúc, và mất cơ hội cho tất cả các bên liên quan. vấn đề là một trong những lý do phổ biến nhất để trì hoãn hoặc hủy bỏ, ảnh hưởng đến khoảng 25% các giao dịch dân số theo dữ liệu.

Tựa là ý niệm hợp pháp để xác định quyền sở hữu. Một tựa đề "sạch" có nghĩa là người bán có quyền không được phép chuyển nhượng quyền sở hữu không bị cản trở. Khi vấn đề xuất hiện trong việc tìm kiếm tựa đề hoặc kiểm tra, họ phải tạo "đám mây" được dọn sạch trước khi công ty bảo hiểm sẽ đưa ra một chính sách và người cho vay sẽ tài trợ cho vay. Những đám mây này có thể từ những lỗi đơn giản từ văn phòng đến việc kiện kiện tụng pháp lý phức tạp đòi hỏi sự can thiệp của tòa án.

Những vấn đề thường gặp gây ra sự trì hoãn hoặc hủy bỏ

Trong khi mỗi giao dịch là độc nhất, một số vấn đề về tiêu đề tiêu đề lại được lặp lại với tần số cao rằng các chuyên gia bất động sản nên được chuẩn bị để giải quyết chúng.

  • Lịch sử quyền sở hữu ) Gap trong chuỗi tiêu đề nơi một sự chuyển nhượng không được ghi lại đúng cách, hoặc nơi quyền thừa kế không được chuyển giao đúng cách sau khi chết.
  • Những lời nói dối hoặc phán quyết không được trả lương: ) những người thầu không trả lương, tiền thuế, tiền công thế chấp, hoặc những phán quyết của tòa án về tài sản gắn liền với tước hiệu và phải được thỏa mãn trước khi bán.
  • những cuộc tranh chấp hay xâm phạm: những người láng giềng thừa nhận một phần của đất đai, hàng rào hay kiến trúc vượt qua ranh giới tài sản, hoặc những sự dễ dàng chưa bao giờ được ghi nhận.
  • Tài liệu giả hoặc giả: Được ghi chữ ký trên các hành động, chuyển nhượng gian lận, hoặc bị đánh cắp danh tính nơi một người giả làm chủ và bán tài sản.
  • Mô tả pháp lý không đúng:) lỗi trong mô tả hợp pháp của tài sản này – số sai, dấu hiệu và biên giới sai, hoặc dấu phụ giữa tài liệu đã ghi và khảo sát thực tế.
  • Những người thừa kế hay ủy thác không bị ngăn cách: ) Khi một người chủ trước chết mà không có di chúc, hoặc một sự tin cậy nào không được tài trợ đúng cách, để lại nhiều người thừa kế với những quyền lợi không thể thỏa đáng.
  • Vấn đề liên kết căn hộ: ) Đánh giá không lương, phạt phạt phạt, hoặc hạn chế không được tiết lộ và ảnh hưởng đến việc người mua sử dụng có ý định.

Mỗi vấn đề này đòi hỏi một chiến lược giải quyết khác nhau. độ nghiêm trọng từ sửa giấy tờ nhỏ đến kiện cáo toàn diện có thể mất nhiều tháng để giải quyết.

Những bước ngay khi một vấn đề tựa đề được khám phá

Khi công ty tiêu đề cảnh báo bạn về một vấn đề, thời gian trở thành kẻ thù. thỏa thuận tiêu dùng bao gồm một điều khoản "thời gian là cốt lõi" và mỗi ngày của sự chậm trễ rủi ro mức độ khoá của người mua bị rút hạn, hủy bỏ hợp đồng thuê hoặc ngày kết thúc thế chấp. đây là một phương pháp có hệ thống:

1. Nhận diện vấn đề một cách nhanh chóng và trọn vẹn

Hãy làm việc trực tiếp với nhân viên kiểm tra tựa đề, biên tập viên và luật sư bất động sản để có được lời giải thích đầy đủ về vấn đề này. Yêu cầu sao chép các tài liệu thích hợp — ngoại lệ khảo sát — giấy tờ gian lận, văn kiện giả mạo. Đừng dựa vào lời khai. [FLT: 0] Việc nhận diện toàn bộ các tài liệu [FLT: 1], nhưng chỉ khi bạn có toàn bộ hình ảnh. Hãy hỏi: Tôi là đám mây đơn giản này có thể được chữa lành bằng hành động đúng đắn hay lời tuyên bố?

Chẳng hạn, một chữ ký bị mất trong một hành động trước đó có thể được giải quyết bằng cách xin một tờ giấy cải tạo từ người tài trợ trước, nhưng nếu người tài trợ đó đã chết hoặc không hoạt động, giải pháp trở nên phức tạp hơn.

2. Nói chuyện cởi mở với mọi người

Khi một vấn đề về tài sản phát sinh, phản ứng tự nhiên là giảm bớt hoặc che giấu sự nghiêm trọng để tránh làm người mua hoặc người bán hoảng sợ, nhưng điều này có thể làm phản tác dụng, thay vì thế, hãy tổ chức một cuộc gọi điện thoại cho người mua (hay thư điện tử) với người mua, người bán, người đại diện, người quản lý, và đội xử lý người cho vay, hãy sắp xếp lại vấn đề, người sắp xếp thời gian cho giải quyết và người sẽ xử lý mỗi nhiệm vụ.

khi bạn giải thích rằng việc chia thuế có thể quản lý sự mong đợi và giảm sự thất vọng. Nhiều người giả định rằng "tryest" có nghĩa là họ sẽ mất nhà. Khi bạn giải thích rằng một secondn thuế từ 2012 chỉ đơn giản cần một lá thư thu tiền và ghi lại của một bản phát hành, họ thư giãn. Ngược lại, nếu bạn phát hiện một ranh giới đòi hỏi rất nhiều điều chỉnh dòng, đang trung thực về hai đến ba tháng trì hoãn cho phép người mua để thương lượng một mức độ mở rộng hoặc khóa tiền bảo hiểm với người cho thuê của họ.

3 Tùy chọn độ phân giải

Tùy thuộc vào vấn đề, chiến lược phân giải theo một hệ thống phân cấp đơn giản nhất, phức tạp nhất cuối cùng.

  • Đang giải quyết các lời nói dối hoặc phán quyết: ) liên lạc với người giữ căn (IRS, đô thị, nhà thầu) để có được một tuyên bố trả tiền thưởng.
  • Sửa đổi những mô tả pháp lý: Hãy ký tên vào một nhà khảo sát đất có bằng cấp để xác minh đúng về cách mô tả pháp lý. So sánh với hành động trước và ghi chép. Nếu mô tả là không đúng, người chủ có thể thực hiện một hành động sửa đổi. Nếu hành động trước đây có lỗi chưa bao giờ được sửa đổi, có lẽ bạn cần phải thay đổi cách xét xử.
  • Giải quyết các tranh chấp biên giới: ) Bắt đầu với một cuộc khảo sát. Nếu cuộc tranh chấp là hàng rào của hàng xóm xâm phạm 6 inches, các bên có thể đồng ý với một điều chỉnh dòng nhiều qua một thỏa thuận đường biên được ghi chép. Nếu hàng xóm tranh chấp khảo sát, sự thông tin có thể tránh kiện tụng. Trong trường hợp nghiêm trọng, một vụ kiện danh hiệu là cần thiết.
  • Thay đổi cách giả mạo hay giả mạo: ) Đây là điều nghiêm trọng nhất. Nếu văn kiện có chữ ký giả, tài liệu này sẽ không có giá trị ab inirio. Công ty tựa đề có thể sẽ từ chối việc đăng tin. Người chủ hợp pháp phải nộp báo cáo cảnh sát và một bộ luật dân sự để hủy bỏ việc làm. Người bảo đảm thường trả phí bảo vệ theo chính sách. Người mua bị bắt thường phải hủy bỏ việc mua và tuyên bố bị hư hại.
  • Những người thừa kế không bị ngăn cấm: ) Nếu một người chủ trước chết vì không có ý muốn (không có ý muốn) thì tất cả những người thừa kế hợp pháp phải từ chối quyền lợi hoặc ký vào một hành động chuyển nhượng tài sản cho người thừa kế. Việc di cư từ xa có thể mất nhiều tuần lễ.
  • Đang thực hiện với các vấn đề HOA: [FLT: 1] Mở một thư etopel từ bảng điều khiển HRA hiển thị tất cả các đánh giá nợ. Người bán trả các phí tổn đó. Đối với vi phạm (v. d., màu sơn không được sửa), người bán phải chữa vi phạm hoặc nhận một lệnh thôi việc từ chức từ bỏ. Việc này có thể đóng cửa vài tuần nếu chu kỳ của hội đồng là chậm.

Trong nhiều trường hợp, các tác giả của công ty tiêu đề có thể đưa ra một cam kết "gap" hoặc "p" để loại bỏ danh sách ngoại lệ.

Những biện pháp ngăn chặn để tối thiểu hoá sự trễ về tiêu đề

Những chuyên gia bất động sản kinh nghiệm biết rằng thời điểm tốt nhất để giải quyết vấn đề là trước khi nó xảy ra.

Sắp đặt tìm kiếm tựa đề

Đừng đợi đến tuần trước khi kết thúc. và ngay khi hợp đồng mua hàng được ký và số tiền thật được gửi, hãy đặt hàng đầy đủ tiêu đề từ công ty tựa đề. Lý tưởng, điều này xảy ra trong vòng ba ngày kinh doanh xác định. Việc tìm kiếm sớm hơn cho bạn vài tuần, không phải là giờ, để giải quyết các vấn đề. Nhiều công ty chức vụ cung cấp một cuộc tìm kiếm thêm tiền lệ phí — nó đáng giá để tính chất phức tạp hoặc dòng thời gian khép kín.

Cần có bảo hiểm tiêu đề cho cả người mua lẫn người bán

Đối với người mua, chính sách của người sở hữu bảo vệ chống lại những khuyết tật danh hiệu chưa được khám phá mà bề mặt bề mặt của nó sau khi đóng. Đối với người bán, chính sách của người bán, hoặc của người mua (người mua) cung cấp thông tin về vấn đề người bán đã vô tình gây ra. [FLT: 0] Bảo hiểm Titter bảo vệ chống lại các vấn đề bất ngờ [FLT: 1] mà việc tìm kiếm không tiết lộ – như tài liệu giả, người thừa kế không bị che giấu, hoặc lỗi trong tài liệu công cộng. Không có gì, sau này có thể buộc người mua bảo vệ tựa đề của họ bằng cách riêng mình.

Khuyến khích người mua ôn lại các báo cáo và cuộc khảo sát tựa đề

Người mua thường bỏ qua cam kết tựa đề và thăm dò một khi sự hứng thú của một đề nghị được chấp nhận. [FLT: 0] người mua để xem lại báo cáo [FLT: 1] với luật sư hay đại lý của họ. Hãy xem danh sách ngoại lệ B (danh sách các luật nói dối, sự thoải mái, hạn chế mà công ty không bao giờ bao gồm). Hãy hỏi người mua: Bạn có hiểu mọi trường hợp ngoại lệ không? Có ai trong số họ phá vỡ thỏa thuận để sử dụng (v. d. cài đặt hàng rào hay xây hồ bơi) không? Trước khi kết thúc cuộc thương lượng.

Làm việc với các công ty và luật sư có phụ đề

Không phải tất cả các công ty tựa đề đều có cùng một hướng dẫn hay chuyên môn viết. Một công ty chuyên về tái tạo dân cư có thể không được trang bị để xử lý một tài sản có liên quan đến một ủy thác hay bất động sản. [FLT: 0] làm việc với các công ty tựa đề kinh nghiệm những người có kiến thức địa phương về việc ghi âm hạt, những người có thể giao dịch với các tòa án địa phương, và có thể thao tác quản lý. Hỏi nhân viên: bạn đã làm sạch bao nhiêu lần một công ty cơ khí nằm trên một cơ sở vật chất trong ba tháng qua? Câu trả lời của họ về khả năng của họ.

Chạy thử tên trước

Hai tuần trước khi kết thúc lịch trình, hãy cho công ty tiêu đề điều hành cuộc tìm kiếm "gap" — kiểm tra bất kỳ mã số, bản xác định, hoặc chuyển khoản nào mới được ghi lại kể từ khi tìm kiếm ban đầu. Điều này rất quan trọng vì người bán đôi khi mắc nợ mới (như một bản đánh giá tín dụng hoặc một người thầu) sau khi hợp đồng được ký kết nhưng trước khi kết thúc.

Quản lý dòng thời gian và phần mở rộng

Khi một vấn đề tựa đề không thể được giải quyết trước ngày đóng cửa ban đầu, thách thức tiếp theo là quản lý dòng thời gian. người mua và người bán có quyền hợp đồng, nhưng cả hai đều muốn thỏa thuận kết thúc thay vì sụp đổ. phương pháp thông thường là đàm phán một phần mở rộng ngày kết thúc.

Các yếu tố then chốt bao gồm trong một thỏa thuận mở rộng:

  • [FLT: 0] Tọa độ: Một ước tính thực tế từ luật sư tựa đề.
  • Trình quản lý tài khoản: ) Ai trả tiền cho phần mở rộng? Nếu vấn đề tiêu đề là lỗi của người bán (v. d., người bán nên trả thêm chi phí để trả phí khác – mức giá khóa tiền mở rộng, tiền thuê thêm cho xe tải chuyển động. Nếu đó là khuyết tật không thể tránh khỏi (v. d. hành động giả từ người chủ trước), các bên có thể chia hoặc người mua có thể hấp thụ chúng.
  • Các biện pháp đã được giải quyết: ) Người bán có thể đồng ý trả tiền để ghi âm, giao tài liệu qua đêm, hoặc phiên tòa án cấp tốc.
  • Quyền tự chủ:) Người mua có thể giữ quyền chấm dứt nếu không được xóa một ngày nào đó, đặc biệt nếu sự chậm trễ ảnh hưởng đến tài chính hoặc hợp đồng thuê. Người bán sẽ muốn quyền được mở rộng hơn nếu người ấy tiếp tục làm công việc chữa bệnh.

Nếu người mua không thể đợi đến lượt rút tiền hoặc kết thúc hợp đồng, tùy chọn duy nhất có thể là hủy hợp đồng. Trong trường hợp đó, các bên phải xác định ai là người có tiền. Thông thường, nếu vấn đề tiêu đề tiêu đề đã có trước khi hợp đồng được tiết lộ, người mua có thể hủy bỏ và lấy lại tiền gửi sau hợp đồng (v. d., việc đặt số tiền bị ký tên mới do nhà thầu) cung cấp, người bán có thể có quyền giữ tiền gửi nếu họ đã cố gắng chữa trị bằng phép tính chất tốt.

Những sự kiện tài chính làm trì hoãn việc đóng cửa

Sự chậm trễ tốn tiền.

  • Ý kiến về khoá khoá: ) Nếu người mua hết hạn trả lãi suất, họ có thể phải đối mặt với mức phí mở rộng mức độ khóa cao hơn (thường là 0.01% đến 0.25% số tiền cho vay mỗi 15 hay 30 ngày). Trong một khoản thế chấp 30 năm, ngay cả một tỷ lệ gia tăng 0.5% có thể đáng kể hàng chục ngàn đô la.
  • phí thử nghiệm có hạn: ) Các công ty tựa đề và các đại lý hạn chế tính phí hàng ngày hoặc hàng tuần để giữ tiền trong quá thời gian gần nhất ban đầu.
  • Chi phí nhà ở dành cho khách sạn: những người mua xe tải đã thông báo về việc thuê nhà, hoặc những người bán đóng cửa nhà mới, có thể cần nhà tạm thời — khách sạn, nhà kho, xe tải di chuyển — tất cả các loại xe tải bị mất tiền.
  • Cả hai bên có thể mất đi những đặc tính khác hoặc giao dịch bằng cách bị ràng buộc trong một giao dịch bị hoãn.

Những chi phí này tạo áp lực để giải quyết vấn đề tiêu đề nhanh chóng. nhưng điều này là nguy hiểm và đòi hỏi sự chấp thuận của người cho vay.

Sự xét xử và giải quyết bất hợp pháp

Khi một vấn đề tựa đề đe dọa hủy bỏ một lựa chọn pháp lý không chỉ đơn giản là bỏ đi.

  • Hành động tựa đề:) Một vụ kiện được đệ trình để xác định quyền sở hữu và loại bỏ những tuyên bố bất lợi. Đây là biện pháp cuối cùng cho những cuộc tranh chấp phức tạp hoặc người thừa kế, mất 60 đến 180 ngày.
  • Sự sửa phạt: ) Về những lỗi nhỏ trong một hành động, một bản cam kết do Nhà tài trợ ban đầu ký có thể chữa khỏi lỗi lầm mà không cần phải xét xử.
  • Thuyết cơ khí: ) Người bán có thể ký một thỏa thuận không hợp lệ giữ người mua vô hại vì người mua bị mất một tiêu đề cụ thể. Công ty tựa đề có thể chấp nhận trong trường hợp giới hạn, nhưng người cho vay hiếm khi ký kết vì nó không bảo vệ vị trí của người bị mất.
  • Điểm dừng ) có thể tổ chức tiến trình đóng cửa để trả một cuộc tranh luận một khi đã giải quyết. Điều này cho phép người mua lấy tiêu đề trong khi bảo vệ tiền thu của người bán.

Trong bất kỳ tiến trình pháp lý nào, sự hiện diện của một luật sư bất động sản có kiến thức không thể thương lượng được. và cố vấn về khả năng thành công.

Ảnh hưởng đến tình cảm và sự quản lý mối quan hệ

Người mua có thể cảm thấy lo lắng về việc mất nhà mơ ước hoặc mất lòng tin đối với người bán, vì thế người bán cảm thấy thất vọng vì danh hiệu sạch của họ bị đặt nghi vấn.

Những thực hành tốt nhất để quản lý các mối quan hệ trong thời gian trì hoãn:

  • Cập nhật bình thường:[FLT: 1] Cập nhật ngắn mỗi 48 giờ, ngay cả khi không có tiến triển. Im lặng gây ra nghi ngờ.
  • những lời tuyên bố đồng cảm: thừa nhận sự căng thẳng. "Tôi hiểu điều này thật bực bội.
  • Về giải pháp: ) khung tất cả các giao tiếp xung quanh các bước được thực hiện, không phải lỗi. tránh nói "người bán không trả được hóa đơn thuế" - thay vì nói "Chúng tôi đang nhận được tiền thuế và nó đang tăng lên."
  • Viết tắt mọi thứ: Giữ một bản ghi những gì nói, khi. Điều này bảo vệ tất cả các bên nếu cuộc tranh chấp leo thang đến sự dàn xếp hoặc thẩm vấn.

Dùng công nghệ để ngăn chặn và giải quyết các vấn đề về đề tựa đề

Các công ty tư vấn hiện đại sử dụng công nghệ phức tạp để tìm kiếm và xác định các rủi ro sớm.

  • Hệ thống này quét hồ sơ của hạt để tìm thuế, phán quyết và phá sản trong thời gian thực, giảm lỗi của con người.
  • tựa đề dựa trên Blockchain:) Mặc dù vẫn còn nổi lên, một số thẩm quyền đang được thử nghiệm với công nghệ phân phối sổ cái để tạo ra hồ sơ quyền sở hữu không thay đổi, có khả năng loại bỏ khoảng cách giả mạo và chuỗi danh sách.
  • Nền tảng đóng gói digital: phần mềm tích hợp tiêu đề tìm kiếm kết quả, tài liệu chuẩn bị, và ghi lại – cắt thời gian quay từ ngày sang giờ.
  • Xem xét tiêu đề tự động của AI: máy học thuật toán mà cờ khác thường trong mô tả hành động, quyền hành pháp, và sự tán thành, cho phép các giám định nhân loại tập trung vào các vấn đề phức tạp.

Các chuyên gia bất động sản nên hỏi các đối tác danh hiệu về những khả năng này. một công ty công nghệ-công nghệ có thể xác định các vấn đề trong vòng vài giờ thay vì ngày, mua thời gian quý giá cho giải quyết.

Nghiên cứu trường hợp: Độ phân giải vấn đề thật trên thế giới

Để minh họa các khái niệm được thảo luận, hãy xem xét những ví dụ vô danh này từ các giao dịch thật:

Vụ 1: Di truyền Lien

Một người bán đã sở hữu một căn nhà trong 30 năm. một công ty thầu trị giá 5.000 đô la từ năm 1988 xuất hiện - lâu trước khi người bán bán bán đóng cửa trong khoảng 45 ngày, người bán trả phí bảo hiểm $1200.

Lsson:) Ngay cả cũ, có vẻ như đã chết phải được chính thức rõ ràng. hành động pháp lý chủ động tránh hoảng loạn phút cuối.

Trường hợp 2: Hành động sai trái

Một người mua sau khi ký hợp đồng đã phát hiện ra rằng một vụ chuyển nhượng trước đó từ người chủ đã chết đến người bán hiện thời có liên quan đến một văn tự với chữ ký giả của người thừa kế. Công ty tựa đề từ chối đảm bảo. Người bán hiện tại kiện người bán bị cáo ở phiên tòa, nhận được một bản cáo buộc không được phép giải quyết, rồi ghi lại một văn tự mới từ bất động sản hợp pháp. Quá trình này mất bốn tháng. Người mua được hủy hợp đồng nếu không thể chuyển nhượng trong vòng 60 ngày. Người bán trả lại tiền và người mua tài sản khác.

Lêson: ) trường hợp gian lận là những trường hợp tai hại nhất.

Vụ 3: Kết giới được giải quyết bởi sự thỏa thuận

Một cuộc khảo sát cho thấy rằng đường vào nhà hàng xóm đã được bán ra 2 feet, người bán đã thương lượng một thỏa thuận đường biên giới với hàng xóm, ghi lại và được xác nhận ngoại lệ từ công ty tiêu đề. đóng cửa trước 2 tuần trong khi luật sư của hàng xóm xem xét lại thỏa thuận. người bán trả tiền cho mức mở rộng và tiền bảo hiểm của người mua và tiền phí lưu trữ.

Lsson: Sự tranh chấp về giới hạn thường có giải pháp dễ dàng nếu cả hai bên giao tiếp với nhau.

Kết thúc

Vấn đề tựa đề không nhất thiết phải đánh vần thảm họa cho việc đóng cửa bất động sản. Trong khi sự trì hoãn và hủy bỏ là yếu tố gây căng thẳng, hiểu được các nguyên nhân chung và có một kế hoạch giải quyết có hệ thống có thể biến khủng hoảng tiềm năng thành một vấn đề có thể kiểm soát được. [FLT: 0] Giao tiếp chủ động, hành động nhanh chóng, và biện pháp phòng ngừa là chìa khóa để sửa đổi những vấn đề khó khăn này. [FLT: 1] Những chuyên gia bất động sản giỏi về giải quyết vấn đề giải quyết vấn đề khó khăn gây ra bằng cách tạo danh tiếng đáng tin cậy và kiếm được người bán, và tham khảo. Bằng cách đặt tên gọi, chọn danh hiệu, và chuẩn bị các ứng viên có khả năng gây ngạc nhiên, và giảm thiểu: vấn đề về thời gian: - hãy nhớ rằng vấn đề có thể giải pháp chính là ba cách làm việc, và thông minh.