Hiểu được những cách sử dụng không hợp lệ là thiết yếu cho bất kỳ người sở hữu bất kỳ tài sản, phát triển, hoặc tổ chức cộng đồng định hướng cảnh phức tạp của luật quy luật quy hoạch. Những cách này dùng đại diện một cây cầu hợp pháp giữa các quy định cũ và các điều lệ hiện thời, cho phép những thuộc tính nào đó tiếp tục hoạt động ngay cả sau khi sự thay đổi quy hoạch sẽ bị cấm. Không có khái niệm về việc sử dụng không hợp lệ, đô thị sẽ phải đối mặt với sự không ổn định và không chắc chắn pháp mỗi khi họ cập nhật các mã. Bài này khám phá định định, bảo vệ pháp lý, hạn chế, và các yếu tố thực tế của việc sử dụng không có tính chất, cung cấp một nguồn tài nguyên toàn diện cho bất cứ ai liên quan đến đất đai và tài sản thực sự.

Không điều chỉnh là gì?

Một việc sử dụng không hòa hợp được phát sinh khi một gói đất hay một cấu trúc được thiết lập theo các quy tắc quy định quy định quy định quy hoạch quy định một cách hợp pháp tại thời điểm nó được tạo ra, nhưng các quy định quy định quy định quy định quy định quy định quy định quy định được sau này được sửa đổi để sau này không còn hiệu lực sử dụng [FL: 0] điện trong ngày nó bắt đầu [FL: 1]; nó không bị mất đi các quy tắc vì nó đã thay đổi.

Mật mã độ thay đổi hoạt động tách biệt đất dùng để phân biệt các vùng không tương thích như ngành công nghiệp nặng từ khu dân cư và để khuyến khích sự phát triển trật tự. Tuy nhiên, việc phân vùng không phải là bất động. Cập nhật các dự án toàn diện của họ để phản ánh sự thay đổi dân số, ưu tiên kinh tế, hoặc mục tiêu môi trường. Nếu không có sự bảo vệ của các công nghiệp không hợp lệ, mỗi việc tái phát triển có thể buộc các doanh nghiệp hoặc nhà ở có thể buộc phải đóng cửa ngay lập tức, nâng cao các câu hỏi về quyền lợi và quá trình xử lý. Việc không hợp lệ sử dụng giáo lý thay đổi tính chất cho phép chuyển đổi ứng dụng các mục tiêu kinh tế, hoặc các mục tiêu môi trường mà các khoản đầu tư hiện có thể đáng được bảo vệ khi các cải cách cải cách vẫn còn tiến.

Gương gợi ý

  • Một cửa hàng tạp hóa đã có trước một sự thay đổi quy hoạch thành một khu dân cư.
  • Một cái hố sỏi được dùng để làm đất trồng trọt.
  • Một chiếc xe lửa trong một khu vực riêng biệt của gia đình được xây dựng trước khi mã phân vùng được ban hành.
  • Một bảng quảng cáo được cho phép đúng cách nhưng giờ vi phạm những hạn chế về độ nặng ký.

Tòa án và mã thành phố thường phân biệt không tuân theo [FLT:] sử dụng ) ) [hành động] và ) cấu trúc không tương ứng [FLT:] [FLT:]] (một tòa nhà không đáp ứng sự thất bại hiện thời, chiều cao, hoặc quy định lớn ngay cả khi sử dụng). Cả hai đều được bảo vệ, nhưng các quy tắc điều khiển thay đổi cấu trúc không tương ứng với cấu trúc không tương ứng với cấu trúc áp dụng cho chính nó.

Kiểu dùng không đều

Luật Zoning thường nhận ra hai loại ứng dụng không có hình thức, mỗi loại với cách xử lý hợp pháp riêng biệt:

Không điều chỉnh

Điều này xảy ra khi hoạt động được tiến hành trên tính chất không còn hợp lệ với điều khoản [FLT: 0] ông tổ [FL: 1), chẳng hạn, một doanh nghiệp làm sạch khô trong vùng dùng hỗn hợp sau này được phân vùng lại để tạo một việc sử dụng không có sự phối hợp. Hoạt động được cho phép tiếp tục dưới một điều khoản [FLT: 0] [FL: 1], nhưng giới hạn nghiêm áp dụng cho sự mở rộng hay sửa đổi của nó.

Cấu trúc không cấu hình

Ở đây, tòa nhà vi phạm tiêu chuẩn chiều như tỷ lệ mặt sàn, trục trặc sân, hay giới hạn chiều cao mặc dù việc sử dụng được cho phép. ví dụ điển hình là một ngôi nhà xây dựng từ một đường đất trong một khu vực mà bây giờ cần một sự thất bại 20 feet. cấu trúc này là hợp pháp để tồn tại, nhưng bất kỳ bổ sung nào có thể cần tuân thủ với các quy tắc thất bại hiện tại, hoặc toàn bộ cấu trúc mất đi trạng thái không có sự tương tác.

Một số thẩm quyền phân chia xa hơn nữa các điều kiện ban đầu không hòa giải được sử dụng để tạo ra các kiểu con riêng biệt: [FLT: 0] không lập pháp (nhận diện những yêu cầu ban đầu và không bao giờ bỏ rơi) so với không đối lập [FLT:] [FLT:] ] [đã vi phạm pháp luật trước nhưng sau này được bảo vệ bởi lỗi - sơ bộ]. Sửa chữa để xác định loại là quan trọng vì sự bảo vệ và hạn chế thay đổi.

Bảo vệ pháp lý cho những việc không cấu hình

Bảo vệ pháp lý chính cho việc sử dụng không hòa nhập là từ tu chính án thứ năm đến Hiến pháp Hoa Kỳ, cấm chính phủ không lấy tài sản cá nhân mà không cần bồi thường. Cho phép sử dụng có quyền tự do khi bắt đầu sử dụng, bất chấp sự thay đổi quy hoạch là cách để tránh dùng [FLT: 0] [FLT: 0]. Các tòa án đã luôn giữ các điều lệ phân vùng không thể tự động loại trừ sử dụng một cách nào đó trừ khi có mục đích công cộng được thực hiện, và ngay cả đòi hỏi bồi thường.

Hầu hết các mã quy hoạch thành phố rõ ràng sử dụng [FLT: 0] có thể tiếp tục [FLT: 1] [FLT:], thường dùng ngôn ngữ như:“ Bất cứ cách nào không hợp pháp không hợp pháp để thay đổi vào thời điểm chấp nhận điều luật này có thể tiếp tục, mặc dù cách dùng như thế không phù hợp với điều luật này.

Điều kiện then chốt để che chở

  • Việc sử dụng phải được thiết lập theo luật theo luật quy định về quy định quy định quy hoạch trước. Việc sử dụng đó là bất hợp pháp ngay từ đầu (v. d., hoạt động không cần thiết) không thể trở thành một việc sử dụng không hiệu lực.
  • Cách sử dụng phải hoạt động [FLT: 1]. Nếu người sở hữu tài sản tự nguyện ngừng sử dụng không thỏa thuận trong một khoảng thời gian đã xác định (khoảng 6 đến 12 tháng, phụ thuộc vào mã cục bộ), quyền được tiếp tục bị mất.
  • Cấu trúc không cần phải ] bị phá hủy ). Nhiều điều lệ quy định cho biết nếu một tòa nhà chứa một việc sử dụng không hòa hợp thì sẽ bị hư hỏng vượt quá một phần trăm giá trị (v. g, 50%), nó chỉ có thể được xây dựng lại nếu cấu trúc mới được cấu trúc hợp nhất với cấu trúc hiện thời.
  • Người sở hữu bất động sản không được [FLT: 0] [FLT: 0] [FLT: 1] sử dụng không khớp. Ví dụ, một cửa hàng sửa chữa xe không thể tăng diện tích sàn, thêm nhiều khoang dịch vụ, hoặc hoạt động to hơn các thiết bị tạo ra nhiễu hoặc giao thông.

Giới hạn và triệt tiêu các cách dùng không nhất quán

Trong khi những cách sử dụng không hòa hợp được bảo vệ đáng kể, chúng không phải là vĩnh viễn. một số cơ chế cho phép các đô thị để tách ra hoặc chấm dứt sử dụng như vậy theo thời gian, thúc đẩy sự phù hợp cuối cùng với kế hoạch phân vùng.

Bị bỏ rơi

Nếu một sử dụng không hợp lệ bị ngừng trong một khoảng thời gian định nghĩa - một năm nhưng đôi khi là ít như sáu tháng hoặc dài như ba năm - tính chất mất đi trạng thái của mình. Sau đó, bất kỳ sử dụng mới nào phải tuân theo với phân vùng hiện thời. Việc bỏ qua cần một mục tiêu cho thấy người chủ có ý định ngừng sử dụng. tính dung nạp tạm thời (v. d., một cửa hàng đóng cửa để nâng cấp) thường không bị bỏ, nhưng có thể kéo dài.

Hủy diệt

Phần lớn các mã phân vùng bao gồm một điều khoản phá hủy: nếu nhà ở có một nhà không hợp lệ bị hư hại hoặc bị phá hủy ngoài một ngưỡng nhất định (chỉ 50% giá trị thị trường công bằng hoặc chi phí thay thế), tòa nhà có thể được xây dựng lại chỉ với các quy định quy định quy định quy định quy định quy hoạch quy hoạch. Quy định này khuyến khích chủ sở hữu để duy trì các tòa nhà của họ, và nó tránh vĩnh viễn sự kéo dài của một sự kiện không hoạt động thay thế sau một sự kiện thảm họa.

Sự mô tả

Một số quyền hạn chấp nhận một giai đoạn [FLT: 0] [FLT:]] [thời gian đầu tư [thời gian] [thời gian đã đặt ra một số thời gian nhất định (v. g. 5, 10, hoặc 20 năm) trong đó một không tương ứng sử dụng có thể tiếp tục, sau đó nó phải ngừng lại. Phương pháp này cân bằng lại quyền đầu tư tài sản với lợi của cộng đồng về sự phù hợp. Tòa án đã ủng hộ sự mô phỏng khi thời gian hợp, xem xét các yếu tố như độ tuổi của cấu trúc, của chủ, và gây ra sự thiệt hại do sự đầu tư, và sự tác động của các tác động của các tác.

Cấm đoán phát triển

Sự mở rộng của một sử dụng không hòa hợp hầu như bị cấm. Quy tắc này đảm bảo rằng việc sử dụng không phát triển theo cách làm suy yếu mục đích của vùng quy hoạch mới. Tuy nhiên, một số mã cho phép mở rộng giới hạn - như một bổ sung nhỏ vào một ngôi nhà mà không hiệu quả trong thất bại. Nếu sự mở rộng không tăng tính không tương ứng. Ví dụ, thêm một bộ phận nằm trong dấu chân hiện có thể được cho phép, nhưng mở rộng thêm một cấu trúc cần thiết để đi vào một sự thất bại không phải là cách cần thiết.

Cầu xin cho chủ sở hữu tài sản

Đối với người sở hữu tài sản, việc giữ trạng thái sử dụng không hòa hợp có thể là tài sản và một trách nhiệm trách nhiệm. Trạng thái bảo vệ doanh nghiệp đang có hoặc sử dụng không bị ép buộc bởi các thay đổi quy hoạch, bảo tồn tính chất kinh tế của bất động sản. Một cửa hàng sửa chữa xe không hiệu chỉnh trong khu dân cư vẫn có thể là một tài sản có giá trị cung cấp thu nhập vì không có đối thủ mới nào có thể mở một cửa hàng tương tự gần đó. Tính chất ngoại lệ này có thể tăng giá trị tài sản.

Tuy nhiên, những giới hạn là quan trọng. Người chủ không thể mở rộng hoặc thay đổi khả năng sử dụng khác nhau để sử dụng không hiệu quả. Bán tài sản có thể phức tạp, như người mua thừa kế cùng một hạn chế. Người chủ có thể xem tính chất không hợp lệ hơn- đặc biệt nếu sự hủy diệt hoặc bị bỏ rơi gây ra sự không chắc chắn về phục hồi trong tương lai. Hơn nữa, nếu người dùng đòi hỏi nâng cấp đáng kể (v. d., việc xây dựng lại các mã hiện tại), giá có thể bị giảm cân bằng về tài sản.

Chiến thuật cho người sở hữu tài sản

  • Ghi chép:) Giữ sổ sách chứng minh sử dụng đã được thiết lập hợp pháp trước khi thay đổi quy hoạch cũ, hồ sơ thuế, hình ảnh và bản khai thác từ người chủ trước.
  • Thao tác continuous:) tránh bất cứ khoảng trống nào mà thành phố có thể giải thích là bị bỏ rơi. Ngay cả việc đóng cửa ngắn (v. g. để tái thiết) nên đi kèm với bằng chứng về ý định tiếp tục tiếp tục.
  • Hãy biết mã địa phương: hiểu thời gian bị bỏ rơi, ngưỡng phá hủy và luật mở rộng trong thẩm quyền của bạn.
  • Hãy xem xét một biến thể: ) Nếu sự mở rộng là cần thiết, hãy áp dụng cho biến thể ) từ bảng phân vùng. Sự biến đổi có thể cho phép một sự phóng đại hợp lý nếu tài sản gặp khó khăn đặc biệt.

Cầu xin cho cộng đồng

Từ quan điểm của thành phố, không hòa nhập sử dụng sự căng thẳng giữa tầm nhìn quy tụ và sự tôn trọng quyền sở hữu một mặt, cho phép sử dụng công nghiệp nặng để duy trì trong khu dân cư đang tăng trưởng có thể tạo ra những phiền toái - tiếng ồn, giao thông, mùi thơm và an toàn nguy hại cho cư dân mới và phá hoại mục tiêu kế hoạch lâu dài của cộng đồng.

Mặt khác, loại trừ đột ngột những cách dùng không có hậu bằng cách ép buộc hoặc phá hủy có thể dẫn đến những thách thức pháp lý, những yêu cầu bồi thường, và những sự bù đắp chính trị.

Động lực thúc đẩy sự tự nguyện hóa

Thay vì giới hạn, nhiều thành phố khuyến khích chủ sở hữu tài sản tự nguyện mang lại lợi ích cho phù hợp. Các khoản thuế giảm thuế, tiền thưởng mật độ, hoặc viện trợ cho phép tái phát triển có thể là công cụ mạnh mẽ. Ví dụ, một thành phố có thể cho phép một hố sỏi không được sửa chữa tiếp tục cho một thuật ngữ cố định, với chủ sở hữu đồng ý tái phát triển một kế hoạch có thể kết thúc với một tiểu phạm dân cư.

Vùng đệm và sự chuyển động

Một số mã quy hoạch đòi hỏi sử dụng không hiệu quả để cung cấp bộ đệm - chẳng hạn như tăng cường các vùng đất, các bức tường âm thanh, hoặc các giờ hoạt động hạn chế để giảm thiểu tác động của chúng lên các hoạt động phù hợp với bên cạnh. Điều này cho phép sử dụng để duy trì trong khi giảm ma sát.

Định kỳ

Các dự án thu thập trong các mã quy hoạch mới giảm nhu cầu cho việc làm tổ chức vĩnh viễn. Bằng cách thiết lập một khoảng thời gian nhất định cho các công cụ không hiệu quả để tiếp tục, các thành phố có thể đảm bảo rằng cuối cùng tất cả các vùng đất sử dụng đều phù hợp với kế hoạch hiện tại. Các tòa án thường ủng hộ sự thu hồi, đặc biệt là cho các sử dụng mà đặc biệt không tương thích hoặc nguy hiểm.

Không điều chỉnh sử dụng.

Điều quan trọng là phải phân biệt giữa một bộ quy định không được phép và một [FLT: 0] biến đổi ). Sự biến đổi là một sự cho phép chính thức do bảng phân vùng cho phép để cho phép sự lệch hướng từ quy tắc phân vùng (thường là cho phép sử dụng hay cấu trúc mới). Một cách khác nhau, dùng không tương phản, là một cách sử dụng có sẵn vào thời điểm tạo ra nó. Sự khác biệt: sự khác biệt giữa các bộ quy tắc: một ứng và hiển thị [FL: 2] để hiển thị [FL] [FL]: tính cứng (không có tính chất chữ, không đối chiếu, trong khi một trạng thái không hợp pháp, một trạng thái không hợp pháp được tự động hóa. Sự khác biệt là sự lựa chọn: một sự khác biệt chính thức được tự động ứng dụng [FL] và cách hiển thị [FL] [FL] [FT].]

[FLT: 0] Tip: Một người sở hữu tài sản không thể có được một trạng thái sử dụng không hợp lệ bằng cách đơn giản bắt đầu một hoạt động bị cấm và hy vọng được tổ chức sau này. Việc sử dụng phải tồn tại trước khi thay đổi quy mô. Nhiều tính năng là tuyến duy nhất cho các hoạt động không có sự hiểu biết mới.

Những cuộc tranh cãi và thử thách gần đây

Luật Zoning tiếp tục tiến hóa, và những cách sử dụng không hòa hợp là trung tâm của một số cuộc tranh luận đương đại:

Sự biến dạng và biến dạng

Trong những khu phố, những khu công nghiệp cũ hoặc thương mại thường trở nên không hợp lệ khi khu dân cư mở rộng. các thành phố phải quyết định có nên bảo vệ những công việc này (những công việc và dịch vụ có giá trị đáng được sử dụng) hoặc loại bỏ (làm phiền khách mới).

Biến đổi khí hậu và sự kiên cường

Những cấu trúc không có sự tương tác nằm trong các khu vực phân giải lũ lụt hay khu vực cháy rừng có những nguy cơ mới. nhiều đô thị đang cập nhật các mã xây dựng của họ nhưng đang đấu tranh để áp dụng các yêu cầu phản tác dụng cho các tòa nhà không được hiệu chỉnh. một số đang sử dụng mô phỏng để phân loại giai đoạn phát triển bờ biển, trong khi những thành phần khác đang cung cấp mua những tài sản bị hư hại liên tục.

Rentals ngắn hạn

Sự gia tăng của Airbnb và các nền tảng tương tự đã tạo ra nhiều công dụng không hòa nhập - nhà được sử dụng như thuê ngắn hạn trong các khu vực cấm hoạt động như vậy. thành phố đấu tranh với việc cho thuê hoặc loại bỏ chúng thông qua sự mô phỏng, thường đối mặt với các thách thức của các chủ nhân những người cho rằng họ sử dụng là một dự đoán được bảo vệ đầu tư.

Ngay vào nông trại

Các hoạt động nông nghiệp trước thời ngoại ô thường trở thành những lợi ích phi hình thành.

Kết thúc

Sử dụng không hòa nhập là một thành phần quan trọng của luật quy hoạch quy hoạch, đảm bảo rằng chủ sở hữu bất công không bị trừng phạt bởi những thay đổi trong quy định sử dụng đất đai. họ cung cấp sự ổn định, bảo vệ đầu tư, và cho phép các cộng đồng cập nhật các mã phân vùng của họ mà không gây ra sự gián đoạn đột ngột. tuy nhiên giáo lý không phải là không có giới hạn - một sự bãi bỏ, hủy hoại, sự triệt sản, sự khai thác và sự mở rộng tất cả hoạt động dần dần kết nối với tầm nhìn của cộng đồng trong tương lai.

Đối với người sở hữu tài sản, hiểu biết các quy tắc điều khiển trạng thái không hòa hợp là thiết yếu để duy trì quyền để tiếp tục hoạt động và đưa ra những quyết định có hiểu biết về việc nâng cấp, bán hàng, hoặc mở rộng. đối với các nhà hoạch định thành phố, sự cân bằng bảo vệ với cơ quan thực thi pháp luật đòi hỏi sự chuẩn bị và sự tham gia tích cực của cộng đồng và đối với bất động sản, sự nắm vững chắc của những người không có bất động sản sử dụng để giúp định hướng giao diện phức tạp của quyền công và kế hoạch công cộng.

Vì luật quy hoạch tiếp tục thích nghi với những thách thức mới từ sự phục hồi khí hậu cho nền kinh tế chia sẻ những nguyên tắc cơ bản không hòa hợp sẽ vẫn còn có giá trị như trước đây. bằng cách tôn trọng quá khứ khi lên kế hoạch cho tương lai, giáo lý cung cấp một khuôn khổ công bằng và thực tế để quản lý sự thay đổi sử dụng đất đai.

[FLT:] để đọc thêm, hãy tham khảo [FLT:] [FLT:] [FLT:] [FLT:] [FLT:] [FLT: mật mã phân loại [FLT:] [FLT] [FLT] [FLT] [FLT]] [FL] [FLT] [FL]] [FL]] để xem xét pháp luật về luật về luật, hoặc về lệnh lập pháp nơi Mạng nội bộ để xác định cụ thể]. Để biết cách lặn sâu hơn [FT] [FL] [FL] [FL] [FL] [FK] [FK] [FK] [FK] [FL] [FL] [FK]] [traK] [tra]] [tracylesyles]] [t]]]] [t]]] [trayy:] [FL]]] [tracy]]] [tra