Hiểu được bản chất của ngày kết thúc

Ngày đóng cửa là đỉnh điểm của tuần-hoặc thậm chí là tháng của nỗ lực trong một giao dịch bất động sản. người mua, người bán, bất động sản, người cho vay, người cho vay, công ty tựa, và luật sư tất cả hội tụ để hoàn thành thỏa thuận. mặc dù kế hoạch tỉ mỉ, các vấn đề phút cuối vẫn có thể tiếp tục, đe dọa hoãn hoặc thậm chí phá vỡ sự đóng cửa. khả năng định hướng những bất ngờ này với sự chắc chắn và hiệu quả ngăn cách một kết thúc êm đẹp từ một căng thẳng. bài báo này cung cấp một cuốn sách toàn diện để xử lý khủng hoảng thông thường, đảm bảo bạn ở lại trong thời điểm bất ngờ xảy ra.

Quá trình đóng cửa bất động sản bao gồm sự gia tăng các bước liên hệ phụ thuộc: sự chấp thuận cho vay, giấy phép sử dụng tiêu đề, việc thực hiện tài liệu, giải tán tài liệu và ghi âm. một trục trặc trong bất kỳ một trong những điều này có thể lan ra ngoài. bằng cách hiểu các điểm áp lực thông thường và có một khuôn khổ phản ứng sẵn sàng, bạn có thể giảm thiểu sự chậm trễ và bảo vệ lợi ích của tất cả các bên liên quan.

Những vấn đề thông thường cuối cùng bắt đầu đóng cửa

Trong khi mỗi giao dịch là độc nhất, một số vấn đề thường xuất hiện trong giờ trước khi thời hạn kết thúc. nhận ra những điều này trước đó giúp bạn xây dựng một công cụ trí tuệ để đáp ứng nhanh chóng.

  • Những sự kiện lệch lạc hay những lời nói dối chưa được giải quyết – Một vấn đề về thuế, hoặc vấn đề dễ dàng phát hiện vào giờ cuối cùng.
  • Những lời đề nghị với sự chấp thuận tài chính ) – các vấn đề xác nhận công việc vào phút cuối, hạn chế khóa, hoặc đánh giá giá giá giá giá đến dưới mức giá mua thỏa thuận.
  • Tài liệu hướng dẫn không chính xác – Dấu hiệu bị bỏ qua, thẻ nhận diện hết hạn, hoặc chứng nhận etopel bị mất.
  • Sự hoài nghi hoặc đánh giá ngạc nhiên – Một khuyết điểm trước đây được tìm thấy trong lần đi qua cuối cùng, hoặc một sự đánh giá không đáp ứng được những đòi hỏi tối thiểu của người cho vay.
  • Những xung đột hoặc sự trì hoãn ) – Một người bán từ xa không thể kết nối qua công chứng video, một tác nhân đóng cửa bị ốm, hoặc mất điện tại văn phòng tựa.
  • Vấn đề chuyển khoản ) – Sự chậm trễ, quỹ không đủ trong tài khoản của người mua, hoặc báo động gian lận khi chuyển ngân hàng đông lạnh.
  • Sự phối hợp nhanh ) – nhà bán nhà của người mua chưa đóng cửa, tạo ra một sự phá vỡ dây chuyền.

Mỗi kịch bản này cần một chiến lược khác nhau, nhưng các nguyên tắc cơ bản của giao tiếp bình tĩnh, đánh giá nhanh chóng và sự hợp tác chuyên nghiệp không thay đổi.

Bước 1: Hãy bình tĩnh và trò chuyện cởi mở

Thay vì thế, hãy hít thở sâu và mở đường liên lạc với người mua, rồi đồng thời thông báo cho người mua biết.

Tạo một văn bản nhóm hoặc chỉ email với các mối quan hệ phụ cận thiết yếu: đại lý đóng cửa, cả hai nhân viên bất động sản, chủ nợ (nếu có liên quan), và các luật sư cập nhật một cách ngắn gọn: những bước nào được thực hiện, và sự phân giải thời gian, như là “chúng ta có vấn đề về ngôn ngữ mơ hồ như“ chúng ta không có ngữ cảnh, nhưng hãy nói rằng người ta tìm thấy một người thợ máy 24300 đô la nằm trên đất.

Hãy nhớ rằng người mua và người bán thường đầu tư vào tình cảm, và đảm bảo với họ rằng bạn có một kế hoạch.

Bước 2: Nhận diện nhanh và ưu tiên các giải pháp

Khi bạn có một bức tranh rõ ràng về vấn đề này, hãy nhanh chóng đánh giá các lựa chọn của bạn. không phải tất cả các vấn đề đều quan trọng.

  • Việc đóng cửa vẫn có thể xảy ra ngày nay với một điều chỉnh nhỏ không? Có lẽ bạn cần một dây nối cho đến 8 giờ tối.
  • Vấn đề này có cần một tài liệu hay ký hiệu mới không? sắp xếp cho một công chứng viên di động hoặc một thông báo trực tuyến từ xa (BK) ngay lập tức.
  • nó có ảnh hưởng đến các điều khoản của hợp đồng không? ) Nếu vậy, hãy nhận sự chấp thuận của cả hai bên bằng cách thêm vào một sự sửa đổi hay sửa đổi.
  • nó có phải là một thỏa thuận không? Trong những trường hợp hiếm có, một vấn đề có thể không giải quyết được trong khung thời gian.

Chẳng hạn, nếu đánh giá thấp 10.000 đô la, bạn có nhiều con đường: thương lượng lại giá trị, yêu cầu xem xét lại giá trị (ROV) với số tiền hỗ trợ, cho người mua thêm tiền, hoặc so sánh với người cho vay. Mỗi tùy chọn có một dòng thời gian khác nhau. Hãy chọn cái có khả năng đóng lại thỏa thuận trong khung thời gian cần thiết.

Bước 3: Tham gia vào các chuyên gia với sự chuyên nghiệp sâu sắc

Không một tác nhân nào có thể giải quyết mọi vấn đề kết thúc. Sức mạnh của một đội bất động sản đến từ mạng lưới các chuyên gia bạn có thể gọi. khi một vấn đề về tiêu đề tiêu đề, nhân viên chức vụ hoặc một luật sư bất động sản nên dẫn đầu giải quyết. khi tài liệu cho vay bị mất, nhân viên cho vay hoặc bộ xử lý phải được kích hoạt. vai trò của bạn là tạo điều kiện và phối hợp, không phải trở thành một chuyên gia trong mọi lĩnh vực.

Chẳng hạn, nếu tìm được một người bị khai trừ, công ty tiêu đề sẽ điều tra xem người đó có trả tiền hay chưa, và cũng có thể ra lệnh cho người bán đóng cửa để đảm bảo tiền được chuyển khoản.

Nếu điểm tín dụng của người mua đột nhiên giảm do báo động gian lận, người cho vay có thể yêu cầu một bản sao lưu nhanh hoặc làm một báo cáo tín dụng mới.

Hướng dẫn cụ thể để giải quyết những vấn đề cụ thể

Những lời cầu nguyện mang danh Thiên Chúa và sự ra đi

Một cuộc tìm kiếm tựa đề được thực hiện sớm, nhưng đôi khi những người mới được nhận tiền bảo hiểm xuất hiện như là giấy tạm thời của một thợ máy sau khi tìm kiếm, hoặc một thuế bị lãng quên từ một người chủ trước.

  • Nhờ người bán cung cấp bằng chứng về việc thanh toán và yêu cầu được phát hành thẻ tín dụng. Nhiều chủ nợ có thể cung cấp ngay fax hoặc email để xác nhận.
  • Nếu giá chuộc nhỏ, hãy xem xét việc dùng tiền bán để đóng cửa, và công ty có thể hạn chế thêm tiền.
  • Ở một số bang, một công ty tựa đề có thể đăng “sự tán thành bằng chứng vững chắc về việc bị tạm giữ trong khi nó đang được giải quyết sau khi bị cướp.
  • Trường hợp xấu nhất: hoãn việc đóng cửa 24–48 giờ để cho phép phát hành kẻ bị cáo. Phần lớn người cho vay cho phép sự chậm trễ nhỏ mà không cần bắt đầu tiến trình viết lại.

Để có thêm tiền bảo hiểm và giải quyết nói dối, xin xem lời giải thích của Hiệp hội Điện tín (FLT: 1) về danh hiệu [FLT: 1).

Sự sụp đổ không lường trước được trong phút cuối

Người vay có thể bị thất bại vì nhiều lý do: người vay đổi việc, mua nhiều tiền, hoặc không tính toán được tài sản.

  • Yêu cầu người cho vay được cập nhật “một cách điều kiện, đôi khi vấn đề không quan trọng như một tài liệu bị mất tích mà có thể gửi đi trong vòng vài phút.
  • Nếu đánh giá thấp, yêu cầu [FLT: 0] xem xét lại giá trị [V: 1] với doanh số tương đương mà tác nhân cung cấp. Một số nhà phỏng đoán sẽ điều chỉnh sau khi xem xét bằng chứng mới.
  • Nếu người mua cần nhiều tiền hơn do đánh giá thấp hơn, hãy kiểm tra xem họ có thể nhận được quà từ gia đình hay khoản vay ngắn hạn từ số tiền 401(k).
  • Như là phương án cuối cùng, xem liệu người bán hàng có đồng ý giảm giá hay là khoản thế chấp thứ hai được bán để nối lại khoảng cách.

Hướng dẫn của NaAR về cho biết trước những vấn đề .

Tài liệu và văn bản ký tên

Thiếu chữ ký, ngày sai hoặc giấy chứng minh đã hết hạn thường gặp. Giải pháp thường nhanh hơn bạn nghĩ: [FLT: 0] ký [FLT: 1] qua các nền tảng như ký hiệu DocuSign hoặc Notariize có thể hoàn tất trong phút. Nhiều công ty tài trợ thông báo trực tuyến (RON: 0] cho phép ký hiệu ở bất cứ nơi nào có kết nối video. Nếu vấn đề là giấy phép quá hạn, hãy hỏi nhà điều khiển của cơ quan phát hành, nếu tình trạng này có thể cấp giấy phép điện tử. Một số người cho vay sẽ chấp nhận hộ chiếu hoặc chứng minh thư quân sự.

Để có một danh sách chi tiết, hãy đề cập đến sách [FLT: 0] Conbater Consumer Conbater Conbater Conbater Conchindary Concter iend port [FLT: 1).

Những điều ngạc nhiên trong lần đi bộ cuối cùng

Lần đi qua cuối cùng là để xác nhận tình trạng tài sản, nhưng đôi khi người mua phát hiện ra những vấn đề mới: một lò sưởi bị hỏng, nước bị hư hại do rò rỉ, hoặc rác thải bỏ lại. Điều này có thể gây ra cần sửa chữa hoặc ghi chú khi sắp đóng cửa.

  • Hãy chụp hình và ghi lại số báo đó, gửi cho người bán ngay lập tức.
  • Nếu món đồ nhỏ (v. d. là thảm dơ) thì hãy cho vay một khoản tiền nhỏ hoặc một người thợ thủ công thay vì chậm trễ.
  • Nếu vấn đề này có ý nghĩa (v.g., không sưởi ấm vào mùa đông), thương lượng sửa chữa sau khi tiền được tổ chức trong khi giao dịch.
  • Nếu người bán không hưởng ứng, người mua có thể cần phải tăng cường đến nhà môi giới quản lý hoặc xem xét việc xử lý hợp pháp (v. d., một hiệu suất cụ thể).

Những biện pháp ngăn ngừa để kết thúc tương lai

Dù không thể loại bỏ tất cả những bất ngờ vào phút cuối, nhưng cách tiếp cận chủ động làm giảm mức độ và mức độ nghiêm trọng của chúng.

  • Tìm kiếm và khảo sát sớm ) – Đừng đợi đến hai tuần trước khi đóng cửa.
  • Gửi tất cả tài liệu để xem xét 48–72 giờ trước ) – cả người mua và người bán nên xem lại và ký trước mọi thứ có thể. Việc này bắt gặp lỗi trước khi bàn đóng.
  • Giữ một lịch liên lạc đang được thực hiện – Kiểm tra hàng tuần với người cho vay, công ty tiêu đề, và các đặc vụ khác giữ mọi người liên tục. Hãy dùng một danh mục chung (v. d., Google Sheets) để theo dõi các dấu dấu hiệu quan trọng.
  • Các cuộc thanh tra và đánh giá các chuyến bay không trễ hơn 30 ngày trước khi đóng — Điều này cho chúng ta thời gian để sửa chữa, thương lượng lại, hoặc tranh cãi về việc đánh giá.
  • Có kế hoạch dự phòng cho các vấn đề thông thường ) – Ví dụ, biết dịch vụ công tố di động gần nhất, có một bảng mẫu tạm tạm tạm sẵn sàng, và duy trì danh sách các nhà thầu đáng tin cậy có thể sửa chữa khẩn cấp.
  • Những người mua tiền để tránh thay đổi tài chính – Không có thẻ tín dụng mới, thay đổi công việc, hoặc mua lớn giữa việc cho vay và đóng cửa. Hãy gửi email nhắc nhở một tuần trước.
  • Dùng bảng kiểm tra thời gian ngày đóng ) – gồm những công việc như “Điềm chế quỹ điện tử nhận được bởi công ty có tựa đề là “Người bán hàng đã ký tên vào mọi tài liệu và kiểm tra lại hai giờ trước khi đóng cửa.

Hiệp hội Thực vật Quốc gia xuất bản danh sách [FLT: 0] kiểm tra (PDF) [PLT:1] mà có thể thích nghi cho đội của bạn.

Công cụ kỹ thuật để làm mịn các vấn đề cuối cùng

Công nghệ hiện đại có thể cứu sống khi thời gian còn ngắn.

  • Nền tảng của Chương trình Trực tuyến Remote (RON) ) – như Notaze, DocuSign eNoary, hoặc iciX. Những cách này cho phép bất cứ người nào có thể truy cập Internet để thực hiện tài liệu ngay lập tức, ngay cả khi họ đang ở trạng thái khác.
  • Phần mềm quản lý thời gian tái sử dụng ) – công cụ như ) hoặc [FLT:] Property cung cấp bảng điều khiển nơi mà mọi bên có thể thấy địa vị tài liệu, nhiệm vụ hoàn tất, và lịch sử giao tiếp.
  • Dịch vụ xác thực quyền lực ) – Để tránh gian lận, hãy dùng dịch vụ xác nhận hướng dẫn dây điện qua cổng bảo mật. Nhiều công ty tiêu đề hiện đang sử dụng ) Dịch vụ Wire [FLT: 1] để có quyền hạn quỹ cùng ngày.
  • Chia sẻ tài liệu ) – Dropbox or Crix shareFile cho phép tải lên phút cuối những tài liệu đã sửa chữa mà không cần đóng dấu email trong hộp thư.
  • Video đối chiếu ) – Zoom hoặc FaceTime có thể được dùng cho các cuộc họp bộ đi bộ ảo hoặc ngẫu hứng với những người bán từ xa.

Xây dựng một nhóm gần gũi bền vững

Không có kế hoạch nào thay thế việc có đúng người.

  • Một công ty danh hiệu hay luật sư nổi tiếng nhanh chóng thay đổi hồ sơ vội vã và cùng ngày thu âm.
  • Một người cho vay với một đội xử lý nội bộ có thể xử lý các thay đổi trong phút cuối cùng theo cách viết.
  • Những người làm việc trong khu vực này có kinh nghiệm đóng cửa khó khăn và không dễ bị hoảng sợ.
  • Một dịch vụ công chứng cung cấp các cuộc hẹn di động 24/7.

Hãy nuôi dưỡng những mối quan hệ này trước khi bạn cần chúng. gửi lời cảm ơn sau khi kết thúc êm đẹp và thỉnh thoảng đề cập đến công việc của bạn đối tác. khi khủng hoảng xảy ra, những chuyên gia này sẽ ưu tiên cuộc gọi của bạn.

Quan tâm đến pháp lý và thực tế

Vấn đề vào phút cuối có thể đẩy lùi những ranh giới đạo đức, luôn hành động vì lợi ích tốt nhất của thân chủ trong khi trung thực với mọi đảng chẳng hạn, nếu bạn phát hiện ra một khuyết điểm mà người mua không để ý, bạn có trách nhiệm tiết lộ nó ngay cả khi điều đó trì hoãn. sự thật vật chất có thể dẫn đến việc kiện tụng và hủy bỏ giấy phép.

Nếu bạn đồng ý hoãn lại, ký hợp đồng với cả hai bên, thỏa thuận bằng miệng rất nguy hiểm.

Nếu vấn đề này kết thúc trong việc kiện tụng (v.g., một cuộc tranh chấp về tiền bạc tha thiết), hãy khuyên thân chủ tìm một luật sư riêng lẻ.

Nghiên cứu trường hợp trên thế giới

Vụ 1: Lyen nửa đêm

Người bán đã trả nợ nhưng chưa được ra mắt.

Câu 2: Khoảng cách Áp dụng

Một người mua đã thu được một khoản tiền là $15,000 trước khi đóng cửa, và người mua chỉ thu được 5%. Người bán nhanh chóng thu được ba vụ bán tương đương gần đây, trong số đó người đo lường đã bỏ sót [FL: 1] không bao giờ chấp nhận một đánh giá thấp nếu bạn không có tính toán chắc chắn.

Trường hợp 3: Người ký tên mất tích

Người mẹ lớn tuổi của người bán đã sống ngoài vòng quốc gia và là đồng sở hữu tài sản, bà đã ký vào văn tự nhưng không phải là bản cam kết của người bán, được phát hiện lúc 4 giờ tối ngày đóng cửa. Nhân viên đóng cửa đã sắp xếp một phiên họp từ xa thông qua Zoom. Tài liệu đã gửi email đến công ty trong vòng 30 phút. [FL: 0] KAM: 1 / 3] Không thay đổi cách: [FL: 1] không có máy tính trực tuyến hóa trò chơi điện tử là một ký tên trong phút cuối cùng.

Kết luận: Biến căng thẳng thành thành thành công

Trong khi vấn đề phút cuối không bao giờ được chào đón, chúng là một phần không thể tránh khỏi của bất động sản. sự khác biệt giữa đóng cửa thất bại và thành công thường được rút gọn để chuẩn bị, thông tin liên lạc, và một suy nghĩ bình tĩnh, giải quyết vấn đề. bằng cách hiểu được những cạm bẫy chung, có một kế hoạch hành động rõ ràng cho mỗi trường hợp, và xung quanh bạn với những nhà chuyên gia có khả năng, bạn có thể giải quyết bất kỳ ngạc nhiên nào đến với bạn. hãy nhớ rằng: ngày kết thúc là một phần của câu chuyện kịch, nhưng với cách tiếp cận đúng, nó có thể có một kết thúc hạnh phúc cho tất cả mọi người tham gia.

Giữ cho hướng dẫn viên này tiện lợi và, thậm chí tốt hơn, chia sẻ nó với đội của bạn để mỗi ngày đóng cửa là một ngày bạn có thể đối mặt với sự tự tin.