Pag-unawa sa Mataas-Sakdal na Kalikasan ng Araw ng Closing

Ang pag-aayos ng araw ay ang kasukdulan ng mga linggo ⁇ or kahit na mga buwan ⁇ sa isang real estate transaksyon.Ang mga mamimili, mga nagbebenta, ahente ng real estate, nagpapautang, mga kompanya ng titulo, at mga abogado ay lahat na nagtatagpo upang ma-regrate ang mga transaksiyon. gayunpaman sa kabila ng maingat na pagpaplano, ang huling-minutong mga isyu ay maaari pa ring lumitaw, na nagbabantang ipagpaliban o i-discra ang pagsasara.Ang kakayahan na maglayag ang mga surpresang ito nang may kahinahunan at kahusayan ay naghihiwalay sa isang makinis na pagsasara mula sa isang maigting na playbook. Ang artikulong ito ay nagbibigay ng isang komprehensibong paglalaro para sa mga karaniwang huling-minuto, na krisis, na tinitiyak sa iyo sa mga di inaasahang pag-pag-pag-laban kapag ang mga di-pag-ayarihin.

Ang proseso ng pagsasara ng mga ari - arian ay nagsasangkot ng sunud - sunod na mga hakbang sa pag - aasawa: sa pamamagitan ng pag - unawa sa karaniwang mga punto sa pag - utang, pagbibigay ng titulo, pagpatay ng dokumento, pagdidisburan, at pagtatala.

Karaniwang Huling-Minutong na mga Isyu na Nag-aaresto sa mga Closing

Bagaman ang bawat transaksiyon ay natatangi, ang ilang problema ay kadalasang lumilitaw sa mga oras bago ang nakaiskedyul na pagsasara.

  • Ang mga pagkakasalungatan o hindi malutas na mga kasinungalingan[ – Isang hatol, isyu ng pagsisinungaling sa buwis, o paglutas ng mga di-pagsasasaad na natuklasan sa huling oras.Kahit ang isang maliit na natatanging utang ay maaaring humarang sa paglilipat ng malinaw na pamagat.
  • Mga problem na may pondong pagsang-ayon – Huling-minutong mga isyu ng empleo veripikasyon, rate lock expiration, o pagtatantiya ng halaga na pumapasok sa ibaba ng napagkasunduang presyo ng pagbili.
  • Pagtatanggal o hindi wastong dokumentasyon – Isang lagdang inalis sa isang exposure, isang late identification card, o isang nawawalang sertipiko ng HAA stappel.
  • Inspeksiyunin o pagtasa ng mga sorpresa – Isang dating hindi nai-impluwensyang depekto na natagpuan sa panahon ng huling walking-srough, o isang pagtasa na hindi nakatutugon sa mga kahilingan ng mga nagpapautang na ⁇ .
  • [Hangkin ang mga alitan o pagkaantala[ – Isang malayong nagbebenta na hindi makapag-uugnay sa pamamagitan ng video notary, isang ahenteng nagsasara na nadudulas, o isang extension ng kuryente sa title office.
  • Ang mga transfer isyu – Pag-antala ng Wiring, hindi sapat na pondo sa account ng mga customerizer, o pandaraya ay nagbababala sa pagyeyelong paglilipat ng bangko.
  • Contract contingencies exping influentials expiring infrainpt – Isang miliket feed resonancy na may vent revent ay nagsara pa, na lumilikha ng isang chain-break.

Ang bawat senaryong ito ay nangangailangan ng ibang estratehiya, pero ang mga simulain ng mahinahong pag - uusap, mabilis na pagtatasa, at pagtutulungan ng mga propesyonal ay hindi nagbabago.

Hakbang 1: Manatiling Mahinahon at Mahilig Makipagtalastasan

Ang unang likas na gawi kapag lumitaw ang isang problema ay kadalasang panic o sisihin.Sa halip, labanan ang dalawang malalalim na hininga at buksan ang linya ng komunikasyon sa lahat ng nangangailangang makaalam. Ang susi ay ang be replection nang hindi nagdudulot ng alarma. halimbawa, kung matuklasan ang isang pamagat na kasinungalingan.[kailangan ng sanggunian] Ang susi ay ang pagbigay-pansin sa ahente ng miliderimen, ahente ng marketifics, at abogado nang sabay-sabay upang ang lahat ng partido ay maaaring magsimulang gumawa tungo sa mga solusyon.

Gumawa ng isang grupong teksto o email sinulid na may mahalagang mga stakeholders: ang ahenteng pangsara, parehong ahente ng real estate, nagpapautang (kung kasangkot ang pagtustos), at mga abogado. Magbigay ng maikli ngunit malaman na update: kung ano ang isyu, anong mga hakbang ang ginagawa, at ang tinatayang resolusyon ng panahon. Iwasan ang malabong pananalita tulad ng ⁇ ewe na may problemang recime right. Sa halip sabihin, ang ⁇ A $2,300 mechanicians ay natagpuan sa probinsya.Ang aming title officer ay nakikipag-ugnayan sa nagbebenta ⁇ s.

Tandaan na ang mga mamimili at mga nagtitinda ay kadalasang namuhunan sa emosyonal na paraan.Tiniyak sa kanila na ang mga isyu ay karaniwan at may plano. Ang pagiging mapagkakatiwalaan ay nakahahawa; kung ikaw ay magtatakda ng tiwala, ang ibang partido ay mas malamang na manatiling matulungin at matiisin.

Hakbang 2: Mabilis na Alamin at Unahin ang mga Solusyon

Kapag malinaw na ang iyong larawan, alamin agad ang iyong mapagpipilian, pero hindi lahat ng isyu ay parehong kritikal.

  • Maaari pa bang mangyari ang pagsasara sa ngayon sa pamamagitan ng isang maliit na pagbabago? [baka kailangan mo ng isang wire extension hanggang 8:00 PM. Thatificers madalas na doable.
  • Ang isyu ba ay nangangailangan ng bagong dokumento o lagda? Iayos para sa isang mobile notary o isang remote online notarization (RON) sesyon kaagad.
  • Naaapektuhan ba nito ang mga termino ng kontrata? Kung gayon, makakuha ng nakasulat na pagsang-ayon mula sa magkabilang partido sa pamamagitan ng isang adendum o susog.
  • Ito ba ay isang do-breaker? Sa mga bihirang kaso, ang isang problema ay maaaring hindi ma-solve sa loob ng timefame. ngunit kahit na iyon, ang isang pagpapaliban ay mas mabuti kaysa sa nabigong transaksiyon.

Halimbawa, kung bumaba ang pagtaya sa halagang $10,000, may ilang daanan: muling pag - isipan ang presyo, humiling ng muling pagsasaalang - alang ng halaga (ROV) na may sumusuportang mga comp, ipadadala sa mamimili ang karagdagang salapi, o pag - usapan ang pagtaya sa nagpautang.

Hakbang 3: Magsagawa ng mga Propesiyalista na May Matinding Paglitaw

Walang ahente ang makalulutas sa bawat problemang pagsasara lamang.Ang lakas ng isang koponan ng real estate ay nagmumula sa network ng mga dalubhasa na maaari mong tawagan. Kapag may nakasulat na titulo, ang titulong opisyal o isang abogado ng real estate ay dapat manguna sa resolusyon. Kapag nawawala ang isang dokumentong nagpapautang, dapat na expendite ang opisyal ng pautang o processor. ang iyong papel ay upang mapadali at pagtugmain ang pag-aasal, hindi upang maging dalubhasa sa bawat nasasakupan.

Halimbawa, kung ang isang voren ay matuklasan, ang titulong kompanya ay mag-iiimbestigahan kung ito ay binayaran ngunit hindi pa naipalabas. maaari rin silang mag-order ng isang stainment letter at makipag-ugnayan sa nagbebenta recessions at abogado upang matiyak na ang pondo ay na-de- kawad. Sa maraming kaso, maaari silang maglabas ng isang ⁇ Gap ⁇ coverage o isang band-harmless na kasunduan upang payagang ang pagsasara habang ang kasinungalingan ay na-linis.

Kung biglang bumaba ang iskor ng isang mamimili sa pangungutang dahil sa isang babala sa pandaraya, ang nagpapautang ay maaaring humiling ng isang mabilis na pag - asa o hatakin ang isang bagong ulat ng utang.Ang isang ahente ng sangla ay makatutulong din na humanap ng mapagpipiliang pondo kung ang orihinal na utang ay bumagsak. Mientras mas maaga kang nanlilimalo sa mga propesyonal na ito, mas mabilis ang solusyon.

Detalyadong Patnubay sa Pagharap sa Espesipikong mga Problema

Mga Titulo at mga Kabisayaan

Ang isang paghahanap ng pamagat ay isinasagawa sa simula ng proseso, ngunit kung minsan ang mga bagong kasinungalingan ay lumilitaw na gaya ng isang kontratistang tagaplano na nagsisinungaling pagkatapos ng paghahanap, o isang nakalimutang pagsisinungaling sa buwis mula sa isang dating may - ari. Ang dapat gawin:

  • Kung ang nagbebenta ay nagbibigay ng katibayan ng pagbabayad at humiling ng isang huwad na paglaya mula sa nagpapautang, maraming nagpapautang ang makapagbibigay ng kagyat na fax o paskil sa email.
  • Kung maliit lamang ang pagsisinungaling, isaalang - alang ang paggamit ng mga napagbilhan upang bayaran ito sa pagsasara.
  • Sa ilang mga estado, ang isang kompanya ng pamagat ay maaaring maglabas ng ⁇ gap ⁇ na pagpapatibay sa insure sa kasinungalingan habang ang mga ⁇ ay pinapasiya pagkatapos-closing.
  • Pinakamalubhang-case: ipagpaliban ang pagsasara ng 24–48 oras upang pormal na pakawalan ang kasinungalingan. karamihan sa mga nagpapautang ay nagpapahintulot ng bahagyang pagkaantala nang hindi sinisimulan ang proseso ng pag-iintermitment.

Para sa higit pang impormasyon tungkol sa seguro at resolusyon sa titulo, tingnan ang Land Title Associationistens paliwanag ng titulong kasinungalingan.

Ang Pag - ulan ay Bumagsak sa Huling Minute

Ang isang mamimili ay maaaring bumagsak sa maraming kadahilanan: ang nanghihiram ay nagbago ng trabaho, gumawa ng malaking pagbili, o ang ari - arian ay hindi nag - aral ng taya ng pera.

  • Tanungin ang nagpapautang para sa iconditional convolutionisenciation update. Kung minsan ang isyu ay tulad ng isang nawawalang dokumento na maaaring isumite sa elektronikong paraan sa loob ng ilang minuto.
  • Kung mababa ang pagtasa, humiling ng [Pagisa-isahin ang Halaga (ROV) na may kahalintulad na benta na ibinibigay ng ahente. Ang ilang mga tagapagtaya ay mag-aangkop pagkatapos repasuhin ang bagong ebidensiya.
  • Kung ang mamimili ay nangangailangan ng mas maraming pera dahil sa mas mababang pagtatantiya, siyasatin kung makakakuha sila ng regalo mula sa pamilya o isang maikling-term na utang mula sa kanilang 401(k). Ang nagpapautang ay dapat na mag-record ng pinagkunan, ngunit magagawa ito ng parehong-araw sa maraming kaso.
  • Bilang huling resort, tingnan kung ang nagbebenta ay papayag sa pagbawas ng presyo o isang nagbebenta-financed second hulog upang ma-record ang puwang.

Ang mga NARificers guide sa ⁇ ay nag-aalok ng preemptive strategies.

Ang Document and Signature Snafus

Ang mga nawawalang lagda, maling petsa, o mga haplogroup na ID ay kataka-takang karaniwan. Ang solusyon ay kadalasang mas mabilis kaysa sa iyong inaakala: Ang mga electroic lagda sa pamamagitan ng mga plataporma tulad ng Docusign o Notarize ay kadalasang maaaring matapos sa loob ng mga minuto.[1] Maraming mga kompanya ng pamagat ngayon ang sumusuporta sa remote online notarization (RON), na na na na nagpapahintulot sa lumagda saanman na may koneksiyon sa video. Kung ang problema ay isang afternough officult license, tanungin ang estado kung ang ilang mga Philippines sa isang electronic serial na serial ventry o isang pasaporteng militar.D.

Laging mag-ingat ng listahan ng mga kinakailangang dokumento at kumpirmahin ang bawat isa 48 oras bago ang pagsasara. Para sa isang kumpletong listahan, tumutukoy sa Consumer Financial Protection Bureauivities pagsasara ng dokumentong gabay.

Inspeksiyunal na Sorpresa Noong Huling Walk-Pagtawid

Ang huling walk-rough ay nilayon upang pagtibayin ang kalagayan ng property, ngunit kung minsan ay natutuklasan ng mga mamimili ang mga bagong isyu: isang sirang hurno, pinsala sa tubig mula sa isang tulo, o basurang naiwan.Ito ay maaaring pagmulan ng mga kahilingan para sa mga pagkumpuni o kredito kung paanong magsisimula na ang pagsasara. Paano ito haharapin:[

  • Ipadala agad ang mga ito sa ahente ng mga tagabenta.
  • Kung ang bagay ay maliit (hal., marumi ang alpombra), magbigay ng maliit na kredito o bayad sa kombinyenteng mga kagamitan sa halip na ipagpaliban ito.
  • Kung ang isyu ay mahalaga (e.g., walang pagpapainit sa taglamig), makipag-ayos ng pagkukumpuni na ginawa post-closing na may mga pondong naka-scrow. Ang nagbebenta ay maaaring magdeposito ng pera sa titulong company ⁇ s account, at ang mamimili ay maaaring isaayos ang pagkukumpuni pagkatapos.
  • Kung ang nagbebenta ay hindi tumutugon, ang ahente ng mamimili ay maaaring lumaki tungo sa namamahalang broker o isaalang - alang ang legal na mga lunas (hal., espisipikong paggawa).

Mga Hakbang sa Pag - iingat Para sa mga Closing sa Hinaharap

Bagaman imposibleng alisin ang lahat ng mga huling-minutong sorpresa, ang isang proactive na pamamaraan ay binabawasan ang kanilang dalas at kalubhaan.Implement ang pinakamahusay na mga gawaing ito sa bawat transaksyon:

  • [update title search at surveys maaga – Donimit maghintay hanggang dalawang linggo bago magsara. mientras mas maagang matatagpuan ang isang isyu ng pamagat, mas maraming panahon upang mahinahong malutas ito.
  • [[update]] Ang lahat ng mga dokumento para sa review 48–72 oras patiuna[ – Ang parehong mamimili at nagbebenta ay dapat magrepaso at mag-sign ng lahat ng posibleng posibleng mga pangyayari.Ito ay sumisimbolo ng mga pagkakamali bago ang pagsasara ng mesa.
  • panatilihin ang isang patuloy na iskedyul ng komunikasyon – Lingguhang tseke-ins sa mga nagpapautang, kompanya ng titulo, at iba pang mga ahente ay nagpapanatili sa lahat ng mga magkakahanay. Gamitin ang isang partikulong Listahan (e.g., Google Sheets) upang i-transport ang mga valuentials.
  • Ang mga pagsisiyasat at pagtatantiya ng schedule ay hindi lalampas sa 30 araw bago ang pagsasara – Ito ay nagbibigay ng panahon para sa mga pagkukumpuni, renegoriasyon, o pagpoprotesta sa isang pagtasa.
  • [kailangan ng sanggunian][kailangan ng sanggunian] [ – Halimbawa, alamin ang pinakamalapit na serbisyong pang-transportasyon, magkaroon ng eskrow na stack template na handa, at panatilihin ang isang talaan ng maaasahang mga kontratista na makagagawa ng mga emergency na pagkukumpuni.
  • [[C] Ang mga mamimili ay nag-eeensayo upang maiwasan ang mga pagbabago sa pananalapi – Walang bagong credit card, pagbabago sa trabaho, o malaking pagbili sa pagitan ng pagsang-ayon ng utang at pagsasara. Pagpadala ng isang paalala email isang linggo bago nito.
  • Use a pagsasara day timeline Listahan – Kasama ang mga gawain tulad ng ⁇ Verify wire funds natanggap sa pamamagitan ng title companyiivić at ⁇ Confirm na nagbebenta ay lumagda sa lahat ng mga dokumento nai-i-ini-record at suriin ang mga ito ng dalawang oras bago ang pagsasara ng oras.

Ang National Association of Realtors ay naglalathala ng isang closing opsiyong pang-ekonomiya (PDF) na maaaring iangkop para sa inyong koponan.

Mga Kasangkapang Technological sa Huling mga Isyu ng mga Motorno

Ang modernong teknolohiya ay maaaring maging isang tagapagligtas - buhay kapag maikli na ang panahon.

Pagtatayo ng Isang Nagsasasalubong na Kolehiyo

Kapag nagtitipon ka ng iyong pangwakas na team, huwag gaanong magplano para sa tamang mga tao:

  • Isang kompanya ng mga titulo o abogado na kilala sa mabilis na pagbaligtad ng mga rush stage at parehong-araw na pagrerekord.
  • Isang nagpapautang na may in-house processing team na maaaring humawak ng huling-minuto sa ilalim ng mga pagbabagong-sulat.
  • Ang mga ahente ng lupa't bahay na may mahirap na mga pagsasara ay hindi madaling matritekta.
  • Isang serbisyong notaryo na nag-aalok ng 24/7 mga paghirang na mobile.

Patuluin ang mga relasyong ito bago mo sila kailanganin. Padalhan ng mga tala ng pasasalamat-you pagkatapos ng mga maayos na pagsasara at paminsan-minsang tumutukoy sa negosyo sa iyong mga kasosyo. Kapag nagkaroon ng krisis, ang mga propesyonal na ito ay maunang i-impluwensya ang iyong tawag.

Ang mga huling-minutong isyu ay maaaring magtulak kung minsan laban sa mga hangganang etikal. Laging kumilos sa pinakamabuting interes ng iyong kliyente habang nananatiling tapat sa lahat ng partido. halimbawa, kung matuklasan mo ang isang depekto na napansin ng mamimili, may tungkulin kang ihayag ito ⁇ i ⁇ kahit na kung ang pag-antala ng mga materyal na katotohanan ay maaaring humantong sa mga demanda at referasyon ng lisensiya.

Gayundin, maging may kamalayan sa mga deadline ng kontrata. Kung papayag kang ipagpaliban ang pagsasara, kumuha ng nakasulat na ekstensyon na nilagdaan ng dalawang partido.Ang mga kasunduan sa oral ay mapanganib. Karamihan sa mga pamantayang kontrata sa pagbili ay pinapayagan ang ⁇ time ay ang esensiya ⁇ sugnay, kaya kahit na ang isang-araw na pagkaantala na walang ekstensiyon ay maaaring maging isang paglabag. kumonsulta sa kontratang wika bago gumawa ng mga desisyon ng unilateral.

Kung ang isyu ay humantong sa demanda (hal.g., isang pagtatalo tungkol sa taimtim na salapi), payuhan ang iyong kliyente na humingi ng independiyenteng legal na payo.

Mga Pag - aaral Tungkol sa Tunay na Kaso sa Daigdig

Kaso 1: Ang Hatinggabi ay Nagsisinungaling

Dalawang oras bago ang pagsasara, natuklasan ng titulong kompanya ang $5,000 IRS tax na nasa pagbebenta.Ang nagbebenta ay kababayad lamang ng utang ngunit ang IRS ay may admitt na inilabas.Ang titulong opisyal na tinatawag na IRS ⁇ S equity feed line at nakakuha ng numerong kumpil. Pagkatapos ay naglabas siya ng isang ⁇ Gap ⁇ na pag-aaanunsiyo, ipinagpatuloy ang pagsasara, at ang pormal na release ay dumating makalipas ang tatlong araw.Key takeway: Ang mga opisyal ng ⁇ ay may ad na pang-extitified exitification ent.

Kaso 2: Ang Gagap sa Appraisal

Ang isang tantiya ng mga mamimili ay umabot ng $15,000 sa ilalim ng kontrata isang araw bago ang pagsasara. Ang mamimili ay nagkaroon lamang ng 5% pababa. Mabilis na tinipon ng ahente ang tatlong maihahambing na benta na dalawang beses na hindi tinanggap ng tagatantiya ang ROV. Ang tagatantiya ay nag - adjust ng halaga pataas ng $10,000, at ang nagbebenta ay sumang - ayon sa isang $5,000 na pagbabawas.

Kaso 3: Ang Nawawalang Tagapagsenyas

Ang nagbebentang adminitors affidavit, na natuklasan sa 4:00 PM sa pagtatapos ng araw.Ang ahenteng nagsasara ay nagsaayos ng isang malayong sesyon ng notarisasyon sa pamamagitan ng Zoom. Ang normadong dokumento ay na-publish sa title company sa loob ng 30 minuto. Keykeway: Ang online notmarization ay isang lagda sa laro sa huling lagda.

Konklusyon: Gawing Matagumpay ang Kaigtingan

Bagaman hindi kailanman malugod na tinatanggap ang mga huling-minutong isyu, ang mga ito ay hindi maiiwasang bahagi ng real estate. Ang pagkakaiba sa pagitan ng bigong pagsasara at ang isang matagumpay na pag-iisa ay kadalasang bobod sa paghahanda, komunikasyon, at isang kalmado, problema-solving na pag-iisip. Sa pag-unawa sa karaniwang mga patibong, na may malinaw na plano ng aksiyon para sa bawat senaryo, at ang paligid mo ang iyong sarili na may kakayahang mga propesyonal, maaari mong harapin ang anumang sorpresa na dumarating sa iyo. Tandaan: ang pagtatapos ng drama ay bahagi ng kuwento, ngunit sa pamamagitan ng tamang paraan, maaari itong magkaroon ng masayang pagtatapos sa lahat ng mga kasangkot.

Panatilihing ang giyang ito ay madaling gamitin, mas mabuti pa, ibahagi ito sa inyong pangkat upang ang bawat araw ng pagsasara ay isa na mahaharap mo nang may pagtitiwala.