Pagpapakilala sa Batas ng Zoning at sa Eminenteng Mangaganap

Ang mga pampublikong proyekto tulad ng mga pagpapalawak ng highway, pagtatayo ng paaralan, transit lines, at mga upgrade ay kadalasang nangangailangan ng mga pamahalaan upang makakuha ng pribadong lupa. dalawa sa pinakamahalagang balangkas ng batas na namamahala sa prosesong ito ay Ang pagsosona ng batas ]] Ang pagsosona ng batas[, sila rin ay nagbabangon ng masalimuot na mga tanong tungkol sa karapatang pag-aari, patasan, at pagpaplano ng komunidad na higit na makakaunawa sa mga ari-ariang ito kapag ang mga interes ng mga ito ay na may kaugnayan sa kanilang mga bansa ay nakakaapekto sa kanilang mga ari-arian.

Ang mga batas sa pag-aartista ay nagdidirek kung paano maaaring gamitin ang lupa, na naghihiwalay ng mga hindi magkatugmang gawain tulad ng mabigat na industriya sa mga pamayanang residensyal.Eminenteng domain, sa kabilang banda, pinapayagan ng pamahalaan na sapilitang bumili ng pribadong ari-arian kapag ang paggawa nito ay nagsisilbi sa layuning pampubliko. Kapag magkasama, ang mga legal na mekanismong ito ay umaapekto sa na may-ari ng mga ari-arian, at nagpapaliwanag kung paano nag-arian ang dalawang area sa mga realular na proyektong pang-ekonomiya.

Pag - unawa sa Batas

Layunin at Awtoridad

Ang batas Zoning ay isang lokal na pamahalaan adminitors pangunahing kasangkapan para sa pagkontrol ng paggamit ng lupa. Sa ilalim ng kapangyarihan ng parlamentaryong pulisya, ang mga munisipalidad ay maaaring gumawa ng mga ordinansa na naghahati sa lupain sa mga distrito at magreseta ng mga uri ng mga gawaing ipinahihintulot sa bawat distrito. Ang mga pamantayang layunin ng pagsosona ay kinabibilangan ng pagtataguyod ng kalusugang pampubliko at kaligtasan, pagbabawas ng pagsisikip ng trapiko, pagpapanatili ng mga halaga ng ari-arian, at pagtiyak ng maayos na paglago.

Karamihan sa mga kodigong panson ay nagmula pa noong unang bahagi ng ika-20 siglo, nang pagtibayin ng Kataas-taasang Hukuman ng Pilipinas ang konstitusyunalidad ng komprehensibong pagsosona sa Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926). Mula noon, binigyang-diin ng bawat estado ang mga restorasyon nito na sundin ang mga regulasyong zoning.

  • [[T: Mga tahanang Single Selmone family, tirahang multipamilya, bahay bayanan, at apartment
  • Commercial: Mga tindahan ng retail, opisina, restawran, at otel
  • Industriyal: Mga plantang nag - aayos ng mga halaman, bodega, at sentro ng pamamahagi
  • Agricultural: Farms, rantso, at produksiyon ng ani
  • [[Talaksan: Mga pagsasama ng mga tirahan, komersiyal, at kung minsan ay light industriyal sa loob ng iisang gusali o lote

Mga Pagbabagu - bago, mga Gamit sa Kalagayan, at Pagkukulong - muli

Walang kodigong pansoning ang maaaring umasal sa bawat sitwasyon. Maaaring mag-aplay ang mga may-ari ng ari-arian para sa isang variance[[ kapag mahigpit na aplikasyon ng ordinansang zoning ay nagdudulot ng labis na kahirapan. Ang mga barian ay nagbibigay ng pahintulot na lumihis sa mga kahilingan tulad ng mga linya ng balakid, mga limitasyon ng taas, o saklaw ng kapalaran. Ang isang hiwalay na kategorya, ay nagbibigay ng mga pahintulot sa pag-aayos ng isang sonang pang-ekonomiya para sa isang pook-pamahayan, halimbawa ng isang pook na pang-komersidad o isang pook na pang-komersidad.

Kapag ang isang may ari ng ari-arian ay nagnanais ng mas mahalagang pagbabago, maaari silang magpetisyon para sa [resoning, na binabago ang klasipikasyong pandistrito para sa isang balutan.[kailangan ng sanggunian] Ang resonansiyang resonance ay isang lehislatura sa kalikasan, at ang mga lokal na lupong namamahala (city councils, country commissions) ay may malawak na pag-iingat na pagkakaloob o pagbigay ng pahintulot. Gayunpaman, ang mga desisyon ng hukuman kamakailan ay nangangailangan na ang muling pag-pasya ay may makatuwirang ugnayan sa pampublikong kalusugan, kaligtasan, o kapakanan.

Epekto ng Pag - aaring Mahalaga at Pag - unlad

Ang Zoning ay tuwirang nakakaapekto sa mga halaga ng ari - arian. Ang isang pakete na may pahintulot para sa komersiyal na gamit ay karaniwang nagkakahalaga ng higit kaysa isang limitadong gamit sa tirahan, ang lahat ay pantay - pantay., ang pagbaba ng zioningideducting ay maaaring magpaliit sa ipinahihintulot na densidad o tindi ng paggamit ng citoxan current at maaaring pagmulan ng legal na pag - aangkin. Ang mga hukuman ay naglalagay ng isang regulatorytying pag - inom kung ito ay aabot sa sukdulan, gaya ng itinatag sa Penn Central Transportation Co. v.

Dapat subaybayan ng mga may - ari ng ari - arian ang mga mungkahi ng pagbabago sa kanilang lugar, lalo na kapag isinaplano ang malalaking proyekto sa publiko.

Ang Kapangyarihan ng Eminenteng Mangaganap

Ano ang Pangunahing Bagay sa Daigdig?

Ang Eminenteng nasasakupan ay ang likas na awtoridad ng pederal, estado, at lokal na mga pamahalaan na kumuha ng pribadong pag-aari para sa isang pampublikong gamit, kung sila ay magbabayad right recount[[1] Ang kapangyarihang ito ay kinikilala sa [[[[[[[T:3]] sa Saligang Batas ng Estados Unidos, na nagsasaad: ⁇ nor ⁇ ang pansariling pag-aari ay kukunin para sa pampublikong gamit, nang walang makatuwirang kabayaran.

Ang konsepto ay nagmula sa Ingles na common law, kung saan ang soberano ay maaaring kumuha ng pag-aari para sa mga mahahalagang proyekto tulad ng mga daan at kuta. sa Estados Unidos, ang tanyag na domain ay pinalawak upang isama hindi lamang ang mga tradisyonal na pampublikong akda kundi pati na rin ang ekonomikang pagpapaunlad, muling pagpapaunlad ng mga napinsalang lugar, at maging ang paglilipat ng mga ari-arian sa mga pribadong developer kapag ang mga benepisyo ng publiko (e.g., paggawa ng trabaho, paglago ng base sa buwis).

Kahilingan sa Pampublikong Paggamit

Ang kahilingan ng ⁇ Pahayagan na paggamit ng ⁇ ay ang unang pangunahing tseke sa tanyag na domain.[[kailangan ng sanggunian] Sa karamihan ng kasaysayan ng Amerika, binibigyang kahulugan ng mga hukuman ang paggamit ng pampublikong daang pang-impluwensya, paaralan, o post office na malinaw na nagsisilbi sa publiko. Ang kasong palatandaan Kelo v. Lungsod ng New London [2005] (2005) ay lubos na nagpalawak sa kahulugang iyan. Doon, nagpasyahin ng Kataas-taas pa ang Korte sa layuning pampubliko, kung ang layunin ay maglalakip ng mga pribadong ⁇ a ⁇ sa mga pribadong pag-ed.

Yamang Kelo, maraming estado ang gumawa ng mga batas o mga susog na konstitusyonal na nagtatakda ng mga prominenteng nasasakupan para sa pagpapaunlad ng ekonomiya.[kailangan ng sanggunian] Dapat na maging pamilyar ang mga may-ari sa kanilang mga batas ng stateiphers, habang ang balanse sa pagitan ng publiko at pansariling pakinabang ay malawak na magkakaiba.

Basta Pag - aapuntuhan

Ang kahilingan ng makatarungang kabayaran ay nilayon upang gawing buo ang ari - arian. Karaniwan, ang kabayaran ay batay sa [[faiir market na halaga[ Ang pleksyong pambayad ng isang kusang mamimili ay magbabayad ng isang kusang-loob na nagbebenta sa isang bukas na pamilihan.[kailangan ng sanggunian] Sinusuri ng mga Appraisal ang mga kahalintulad na benta, potensiyal sa kita, at ang pinakamataas at pinakamahusay na paggamit ng lupain. Gayunpaman, ang ⁇ -judimesumesumesuity corption ⁇ ay hindi laging sumasaklaw sa lahat ng mga pagkalugi. Ang mga nawawalang kabutihang-loob ng negosyo, mga gastos, at paksa ng isang pamilya ay maaaring hindi ganap na sapat na pag-arian ng isang pormula sa ilalim ng isang pormula ng lupa.

Ang mga may - ari ng ari - arian ay may karapatan sa paglilitis sa hurado sa halaga ng kabayaran, at maaari silang umupa ng sarili nilang tagahatol upang hamunin ang mga tagahatol ng gobyerno na mag - ingat ng halaga ng natitirang lupain, anupat maaaring mabawasan ang bayad - pinsala sa ilang hurisdiksiyon.

Mga Kapansanan at Proteksiyon

Bukod sa paggamit ng publiko at makatuwirang kabayaran, may iba pang proteksiyon para sa mga may - ari ng ari - arian:

  • Notice and hearing: Dapat ipaalam ng pamahalaan sa may-akda ng layon nitong makuha ang ari-arian at magbigay ng pagkakataon na tumutol.
  • [[Talaksan] [Negotiation] May mabuting pananampalataya:[1][kailangan ng awtoridad ng paghatol upang tangkain ang isang connegosasyong pagbili bago magsampa ng demandang paghuhusga.
  • [[Talaksan: Maaaring hamunin ng mga May-ari] ang pag-aalsa sa korte sa kadahilanang katulad ng kawalan ng pampublikong paggamit, hindi wastong pamamaraan, o hindi sapat na kabayaran.
  • [[Talaksan: Ang Pederal at ilang batas ng estado ay nagbibigay ng mga gumagalaw na gastos at mga paglilingkod na pang-indibidwal sa mga residente at negosyong inilikas ng mga proyektong pederal (Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970).

Pag - uugnay sa Pagitan ng Zoning at Eminenteng Domain

Ang isang pampublikong proyekto ay maaaring pagmulan ng mga pagbabago sa pagsosona, at ang mga paghihigpit sa pagsosona ay maaaring makaapekto sa pagpapahalaga sa ipinagbabawal na ari - arian.

Liwanag ng Paghatol

Kapag ipinahayag ng isang pamahalaan ang isang pampublikong projectivixsay, ang isang bagong highway admitment sa pasilyo ay maaaring humina. ang mga potensiyal na mamimili ay maaaring mag-aalinlangan na bumili, at ang mga may ari ng ari ay maaaring mag-antala ng pagpapanatili. Ang kababalaghang ito, na kilala bilang , na kilala bilang , ay maaaring humantong sa mas mababang kabayaran dahil sa pag-alinlang ng panahon na nagpapaaninag ng mga kondisyon o kaya'y ang mga kondisyon na ang mga may-ari ay dapat na kilalanin ang halaga ng pamahalaan sa pamamagitan ng presensiya na premictiba sa mga aksiyon bago pa man o premisyon ng ⁇ ang ⁇ ang mga ⁇ ang ⁇ dia ⁇ psidia ⁇ ang mga ⁇ .

Hindi Makatuwirang Paghatol

Kapag ang isang aktibidad ng pamahalaan ay gaya ng isang regulasyon sa pagsosona na sumisira sa lahat ng mga paggamit ng ekonomiya ng mga landiler ay hindi kinasasangkutan ng pormal na pagkuha ngunit mabisang pag-aalis ng mga karapatan sa pag-aari, ang may-ari ay maaaring magdala ng isang infast kondena[[kailangan ng sanggunian][kailangan ng sanggunian] Ang pag-aari ay maaaring pormal na kinondena. Ang desisyon ng Supreme Courtistensiya sa LO.[2] Ang propesyunal na Konseho[TFLFLFLF) ay nagreaduhan ng mga patakarang moral na nagresultack na nagresultailbisa sa isang Philippines.

Ang mga kaso ng maling paghatol ay masalimuot at kadalasang nangangailangan ng ekspertong patotoo kapuwa sa pag - aayos at pagpapahalaga sa ari - arian na nakakaharap ng mga may - ari ng lupa na nakakaharap ang mahigpit na pagbabawal sa pagsosona na waring determinadong ibaba ang halaga ng pagbili ay dapat sumangguni sa isang abogado na may karanasan sa pagdedemanda sa lupa.

Detegikong Paggamit ng mga Pamahalaan sa Zoning

Halimbawa, ang isang lunsod ay maaaring mag - alis ng isang bahagi ng negosyo upang buksan ang mga karapatan sa pagpapaunlad, sa gayo'y ibinababa ang halaga ng pamilihan at ang kinakailangang kabayaran.

Dapat isulat ng mga may - ari ng ari - arian ang lahat ng gawaing panunood na may kaugnayan sa kanilang ari - arian, pati na ang mga talaan ng mga miting, ulat ng mga tauhan, at pangmadlang mga rekording sa pagdinig.

Pangangalaga sa Iyong mga Karapatan sa Pag - aari sa Isang Proyektong Pangmadla

Maaga at May - kabatirang Pagkilos

Ang kaalaman ang unang linya ng depensa. Mga ari-arian ay dapat subaybayan ang mga lokal na patalastas ng pamahalaan, pagpaplano ng mga pulong komisyon, at naglathala ng mga notisya ng mga iminungkahing pagkakamit. Online mga yaman tulad ng Mga IRS at kagawaran ng estado ng mga website ng transportasyon ay kadalasang nagtatala ng mga paparating na proyekto.Ang maagang kabatiran ay nagpapahintulot sa mga may-ari na makilahok sa mga pampublikong pagdinig, magsumite ng mga komento, at bumuo ng mga koalisyon sa mga kapitbahay.

Kapag ang isang mabuting abogado ay nagpahayag ng interes sa pagbili ng ari - arian, dapat na may abogadong nagdadalubhasa sa mga bagay na mahalaga, marami ang nag - aalok ng libreng paunang pagsangguni, maaaring makipag - ayos ng mas mataas na halaga ng pagbili, magkaroon ng tiyak na benepisyo sa paglilipat ng mga ari - arian, at hamunin ang determinasyon ng publiko na gumamit ng mga armas kung kinakailangan.

Ang mga ari-arian ay dapat na umupa ng isang sertipikadong tagatantiya na nakauunawa sa lokal na mga kalagayan sa pamilihan at may karanasan sa mga hinatulang katangian. Ang mga ari-arian ay maaaring magbunyag ng mga pagkakamali sa ekwasyon ng pamahalaan, tulad ng hindi pagsasaalang-alang sa pinakamataas at pinakamahusay na paggamit o pagtanggal ng mga pagpapabuti ng kita.

Pag - urong at Pagkalugi ng Negosyo

Ang mga resolidymental na nangungupahan at maliliit na may-ari ng negosyo ay may espesipikong karapatan sa ilalim ng Uniform Relocation Act. Kabilang dito ang paglipat ng mga gastos sa gastos, pagpapalit ng mga bayarin sa pabahay, at mga serbisyong pang-indibidwal.Ang mga negosyo ay maaari ring mag-angkin ng pagkawala ng nakikitang personal na pag-aari, mga gastos sa paglipat ng kagamitan, at sa ilang mga kaso, muling pagtatatag ng mga gastos.[kailangan ng detalyadong rekord ng lahat ng gastos at paghiling ng mga advancement feed reassignment.

Para sa may awtoridad na paliwanag tungkol sa mga pakinabang sa paglilipat, tingnan ang Kagawaran ng Transportasyon sa E.U. (sa Ingles) Relocation Assistance page.

Pag - apela at Pang - akit

Kung mabigo ang negosasyon, ang pamahalaan ay nagsasampa ng isang petisyong pagkondena sa korteng estado o pederal.Ang may-ari ng ari-arian ay maaaring tumugon sa pamamagitan ng isang sagot, nagpoposisyon ng mga depensa tulad ng kawalan ng paggamit ng publiko, hindi makipag-ayos sa mabuting pananampalataya, o mga pagkakamaling procedual. Ang pinaka-karaniwang isyung paglilitis ay ang halaga ng kabayaran, na pinasiyahan ng isang hurado.Ang mga apela ay maaaring dalhin sa mas mataas na hukuman sa mga tanong ng batas.

Kahit na pagkatapos magbayad, ang mga may-ari ay maaaring may karapatang humingi ng karagdagang kabayaran kung ang pamahalaan ay magbibitiw sa proyekto o sa huli ay gagamitin ang ari-arian para sa isang hindi kaugnay na pansariling layunin. ang ilang mga estado ay pumapayag sa may-akda na tubusin ang ari-arian sa orihinal na kabayarang halaga kung ang proyektong pampubliko ay inabandona sa loob ng isang itinakdang panahon (hal., limang taon).

Pag - alam sa Pagiging Timbang: Mga Pangangailangan ng Bayan at mga Karapatang Pribado

Ang kambal na haligi ng batas sa pagsosona at tanyag na nasasakupan ay nagpapabanaag ng isang mahalagang tensiyon sa batas sa pag - aari. Ang Samahan ay nangangailangan ng mahusay na transportasyon, ligtas na imprastraktura, at masiglang mga pamayanan, na pawang nangangailangan ng magkakaugnay na paggamit ng lupa at paminsan - minsang sapilitang paglilipat. Gayunman ang pagmamay - ari ng ari - arian ay isang batong - panulok ng kalayaang Amerikano, at hinihiling ng Konstitusyon na ang pasanin ng mga proyektong pampubliko ay ibahagi nang walang pagtatangi sa iilan.

Kapag iginagalang ng mga artista ng gobyerno ang mga procedual protectural na pananggalang, gumagawa ng malinaw na pagpaplano, at nagbabayad ng makatuwirang kabayaran, maaaring magpatuloy ang mga proyektong pampubliko nang hindi nilalabag ang karapatan sa pag - aari.

Pagsasaayos

Ang parehong pagsosona ng batas at tanyag na nasasakupan ay mahahalagang kasangkapan para sa pagpapaunlad ng publiko, ngunit ang mga ito ay nagdadala ng mga mahalagang resulta para sa mga may ari ng ari-arian.Si Zoning ay nagaayos ng paggamit ng lupa upang itaguyod ang kapakanan ng pamayanan, habang ang mga prominenteng domain ay pilit na kumukuha kapag ang isang layuning pampubliko ay malinaw. pag-unawa kung paanong ang dalawang larangang ito ay nag-aasal ng mga karapatang pansining pansinin, patas na kabayaran, at ang mga ransiyong review na terimbisa sa mga may ari-arian na manindigan sa kanilang pag-arian.

Habang patuloy na lumalawak ang mga proyektong pampubliko bilang tugon sa pagdami ng populasyon at mga pangangailangan sa imprastraktura, ang kahalagahan ng matatag na mga karapatan sa pag - aari ay lalo lamang lálaki.