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비 형성 용도는 무엇입니까?

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일러스트 예제

  • 주거용 지구로의 조율 변화를 미리 정해진 식료품점.
  • 농업용에 지정된 땅에 자갈 덩굴 운영.
  • zoning 코드가 정정되기 전에 만들어진 단일 가족 영역의 이중.
  • 제대로 허용되었지만 이제는 sign-height 제한을 위반합니다.

법원과 시정 코드는 종종 ]non-conforming use] (활동 자체)와 non-conforming Structure] (사용이 허용되는 경우에도 현재 설정, 높이 또는 대량 요구 사항을 충족하지 않는 건물) 사이에 구별됩니다. 둘 다 보호되지만, 비 형성 구조에 대한 규칙은 사용 자체에 적용하는 사람들로부터 다를 수 있습니다.

Non-Conforming 용도의 유형

Zoning 법은 일반적으로 비 형성 용도의 두 가지 넓은 범주를 인식하고, 각각 특정 법적 치료 :

Non-Conforming 사용 (활동)

이 속성에 수행 된 활동이 더 이상 현재의 조율 지구의 허용 사용과 비교하지 않습니다. 예를 들어, 독점적으로 주거에 재배 된 혼합 사용 영역의 건조 세척 사업은 비 형성 사용을 만듭니다. 활동은 grandfather 절에서 계속 허용되지만 엄격한 제한은 확장 또는 수정에 적용됩니다.

비 형성 구조

이 건물 자체는 바닥 면적 비율, 야드 설정, 또는 높이 제한과 같은 치수 표준을 위반합니다. 고전적인 예는 현재 20 피트 측면 설정이 필요합니다 지구의 부동산 라인에서 10 피트를 내장 한 집입니다. 구조는 남아있을 법적이지만, 모든 추가는 현재 설정 규칙을 준수해야 할 수도 있습니다. 또는 전체 구조는 비 형성 상태를 잃습니다.

일부 관할권은 비 적합성 사용의 특정 하위 유형에 끊어집니다. ]legal non-conforming] (원래 요구 사항과 포기하지 않는) versus illegal non-conforming]] (이전 법 위반으로 인해 나중에 실수로 인식). 정확한 유형은 제한 및 기타 보호 때문에 중요한 보호가 중요하기 때문입니다.

Non-Conforming 용도에 대한 법적 보호

비컨대응용법은 미국 헌법에 다섯 번째 개정에서 오는 반면, 이는 단지 보상없이 민간 재산을 복용하는 정부를 금지합니다. zoning 변화에도 불구하고 계속적으로 묵시적 인 접근법이 허용하는 사용은 ] 규칙적인 복용]을 피하는 방법입니다. 법원은 지속적으로 zoning ordinances가 복조하지 않는 것을 계속적으로 금지하고, 공공 목적이 허용되지 않는 한, 심지어는 금지되어, 적용되지 않는 한, 적용할 수 없습니다.

대부분의 도시 조율 코드는 명시적으로 비 적합 사용 ]may가 계속], 종종 같은 언어를 사용하는: “이 조례의 채택 시간에 기존의 법이 비 적합 사용은 계속 될 수 있지만, 이러한 사용은 이 조례의 규정에 따라하지 않습니다.” 이 보호는 절대적 아니다; 그것은 영구적 인 blight 또는 blight에 확장에서 비 적합 사용을 방지하기 위해 설계 된 조건을 적용하는 것입니다.

보호를위한 주요 조건

  • 사용은 legally 설립 사전 zoning 규정에 따라. 시작에서 불법적 인 사용 (예 : 필수 허용없이 운영) 비 적합 사용이 될 수 없습니다.
  • 사용은 active and progress이어야 합니다. 속성 소유자가 지정된 기간에 비 적합 사용 중지 (지역 코드에 따라 6 ~ 12 개월,), 계속 손실 될 권리.
  • 구조는 substantially 파괴이어야 한다. 비 형성 사용을 포함하는 건물이 그것의 가치의 특정 비율을 초과하는 경우에만 많은 ordinances 국가는 (예를들면 50%), 새로운 구조가 현재 조율과 비교하면만 재건될 수 있다.
  • 속성 소유자는 expand 또는 intensify 비 형성 사용이어야 합니다. 예를 들어, 비 형성 자동차 수리 가게는 바닥 면적을 증가시킬 수 없으며, 더 많은 서비스 만 추가 또는 추가 소음이나 트래픽을 생성하는 더 큰 장비를 작동 할 수 없습니다.

Non-Conforming 용도의 제한 및 종료

비응형 용도는 상당한 보호를 즐긴다. 그들은 영구적이지 않습니다. 몇몇 기계장치는 조율 계획과 더불어 사건적 적합을 승진시키는 동시에 그런 용도를 실행하거나 종결하는 지방 주민을 허용합니다.

의정부

비 응대적 사용은 정의 된 기간 동안 중단되지만 때때로 6 개월 또는 3 년 동안의 재산은 그 할아버지 상태를 잃게됩니다. 그 후, 새로운 사용은 현재 조율에 따라야합니다. Abandonment는 사용 중지를 위해 의도 한 소유자가 표시하는 목적을 요구합니다. 임시 예방 (예 : 업데이트가 닫힌 상점) 일반적으로 포기하지 마십시오. 그러나 prolongedness는 idleness를 할 수 있습니다.

의욕구

대부분의 조율 코드는 파괴적인 항목이 포함됩니다. 구조 주거가 비 응대적 인 사용이 손상되거나 특정 임계값 (매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매매

분류: 분류

일부 관할권은 ]amortization period---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

확장 금지

이 규칙은 새로운 조율의 목적을 달성하지 않는 방식으로 성장하지 않습니다. 그러나 일부 코드는 제한된 확장을 허용하지만, 확장이 비 적합하지 않는 경우, 설치되지 않는 경우, 설치되지 않는 경우, 설정에서 비 적합성으로 인해 가정에 작은 추가 가정에 이러한 코드 허용 제한 확장을 허용한다. 예를 들어, 기존의 발자국 내에서 배치되는 데 갑판을 추가 할 수 있지만, 더 구조가 설정되지 않는 경우.

부동산 소유권에 대한 공증

부동산 소유자의 경우 비 적합 사용 상태를 유지하면 자산과 책임 모두 될 수 있습니다. 상태는 기존의 비즈니스를 보호하거나 변경 사항에 따라 강제로 사용되며 부동산의 경제적 책임을 보존합니다. 주거 지역에 대한 자동 수리 상점이 아닌 새로운 경쟁자가 유사한 상점을 열 수 있기 때문에 귀중한 소득을 생산할 수 있습니다. 이 exclusivity는 부동산 가치를 증가 할 수 있습니다.

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재산 소유권에 대한 전략

  • Documentation:는, 이전 소유자로부터의 변경, 세금 기록, 사진 및 affidavits 전에 법적으로 설립 된 레코드를 유지.
  • 연속 작업:] 시정촌이 포기로 해석할 수 있는 어떤 간격을 피하십시오. 간결 마감(예: Remodeling)도 계속될 지속적인 의도의 증거에 의해 동반되어야 합니다.
  • Know the local code: 특정한 포기 기간, 파괴 임계값 및 귀하의 관할권에 대한 확장 규칙을 이해한다. 어떤 수정 전에 토지 사용 변호사를 상담한다.
  • variance:] 확장이 필수적이라면, ]variance]를 zoning board에서 적용할 수 있습니다. variance는 속성이 독특한 하드 ship을 겪는 경우 합리적인 확대를 허용할 수 있습니다.

커뮤니티에 대한 토론

도시 관점에서 비 형성은 부동산권에 대한 조율적인 비전과 존경의 집행 사이에 긴장을 선물합니다. 한 손으로, 성장하는 주거 지역에 지속되는 지속 가능성에 대한 지속적인 사용은, 교통, 냄새 및 안전 위험 - 새로운 주민을 녹여 지역 사회의 장기 계획 목표를 달성 할 수 있습니다.

다른 한편으로는, 비 형성을 제거하거나 강제 폐쇄 또는 철거를 통해 법적 문제, 보상 청구 및 정치 백래쉬로 이어질 수 있습니다. 스마트 커뮤니티는 유능한 전략을 통해이 균형을 관리합니다.

Voluntary Conformity에 대한 인센티브

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버퍼 존 및 Mitigation

일부 조깅 코드는 비 응집 용도가 필요하며, 증가된 조경, 사운드 벽, 또는 제한된 운영 시간과 같은 버퍼를 제공 할 필요가 있습니다. 이웃에 영향을 최소화하기 위해. 이것은 마찰을 줄이기 위해 사용 할 수 있습니다.

Periodic Code 업데이트

새로운 zoning 코드의 분류는 영구적인 할아버지를 위한 필요를 감소시킵니다. 비 응대 용도를 위한 finite 기간을 계속 조정해서, 도시는 결국 모든 땅이 현재 계획과 일치하도록 한다는 것을 보증할 수 있습니다. 법원은 일반적으로 상하 구색, 특히 특이한 또는 위험한 용도를 위해, 특히 구색합니다.

비 형성 용도 vs. 채식

비응형 사용과 variance과 구별하는 것이 중요합니다. variance는 새로운 사용이나 구조에 대한 편차를 허용하는 호소의 zoning board에 의해 부여 된 공식 허가입니다. 비응형 사용, 대조적으로, 그것의 창조의 시간에 법률이 주어진 기존 사용입니다. 주요 차이점은 다음과 같습니다. (-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tip: 속성 소유자는 단순히 금지된 활동을 시작하고 나중에 거두는 것을 막기 위하여 해서 비 응대적인 사용 상태를 얻을 수 없습니다. 사용은 조율 변화의 앞에 존재해야 합니다. 채식은 새로운 비 형성 활동을 위한 유일한 노선입니다.

최근 동향 및 도전

Zoning law는 진화하고 비 형성 용도는 여러 현대적 논쟁의 중심에 있습니다.

Gentrification와 진지변환

수많은 지역 사회에서, 이전 산업 또는 상업적 용도는 종종 주거 지역 확장으로 비 형성된다. 도시는 이러한 용도 (저장한 작업 및 서비스 보존) 또는 단계 (새로운 거주자를 위한 수치를 감소)를 보호하는지 결정해야합니다. 일부 지역 사회는 "직업"보호를 채택하여 장기간 거주자를 봉사하는 비 형성 용도를 유지합니다.

기후 변화 및 탄력

홍수로 인한 비 오염 구조 또는 야생 화재 영역은 새로운 위험을 제시합니다. 많은 지방 주민들은 건물 코드를 업데이트하지만 비 오염 된 건물에 대한 개조적 요구 사항을 적용하는 것은 어렵습니다. 일부는 해안 발달을 단계로 분류하는 것이고 다른 사람들은 반복적으로 손상된 속성을 위해 buyout을 제공하고있다.

단기 대여

에어비앤비와 유사한 플랫폼의 상승은 많은 비응형 용도를 만들었습니다. 이 활동은 이러한 활동을 금지하는 영역에서 단기 임대로 사용되는 가정. 기존의 임대를 하거나 구색을 통해 삭제 여부와 도시 그랜버리는 종종 사용이 보호 된 투자 수익의 예상을 주장하는 소유자로부터 법원의 도전에 직면.

농장에

농촌 농촌 농촌은 종종 비 오염되지 않는 용도가되었습니다. 많은 국가들은 "농촌"법적 소송과 zoning 강제로이 농장을 보호하는 법에 따라 통과했으며, 효과적으로 지방 주민이 되기 어려운 행동 비 오염 사용을 만듭니다.

관련 기사

비컨테이팅은 지역 사회의 변화에 따라 지역 사회의 변화에 영향을 미치는 영향을 파악하기 위해 지역 사회의 변화에 대한 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 미래에 대한 인식을 향상시키기 위해 지역 사회의 변화에 대한 인식을 향상시키기 위해 지역 사회의 변화에 대한 인식을 강화하고 있습니다. 이 법은 지역 사회의 미래 비전과 점차적으로 기존의 사용을 점차적으로 조정하는 데 도움이되는 한계, 파괴, 구색 및 확장 금지가 없습니다.

부동산 소유자는 비 형성 상태를 유지하는 규칙을 이해하기 위해 계속 운영을 유지하고, 업데이트, 판매, 또는 확장에 대한 정보를 제공하기위한 것이 필수적입니다. 시립 플래너, 집행과 균형 보호는 생각이 많은 코드 초안과 적극적인 커뮤니티 참여를 필요로한다. 그리고 부동산에 관련된 사람, 비 형성의 단단한 파악은 재산 권리와 공공 계획의 복잡한 교차점을 탐색하는 데 도움이.

zoning law는 기후의 탄력과 경제의 공유에 대한 새로운 도전에 적응하기 위해 계속됩니다. 비 형성 용도의 원칙은 지금까지 관련이있을 것입니다. 과거에 존경함으로써 미래 계획은 토지 사용 변경을 관리하기위한 공정하고 실용적인 프레임 워크를 제공합니다.

]더 읽기를 위해 미국 기획협회 ] 모델 zoning 코드, ]] Cornell ] 규정 준수, 또는 현지 시정촌의 LTLTLT:0] ] ]] ]]] ]] ]]]]] ]]]]]]]] ]]]]]] ] ]] ]] ] ] ]] ]]]]]] ]]]]]]]]]]] ]