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Zoning Variances에 대한 이해

zoning variance는 지역 조정 또는 호소의 zoning 보드에 의해 부여 된 재량 예외입니다. 그것은 zoning ordinance에 의해 그렇지 않으면 금지되는 방식으로 토지를 사용하는 것을 허용한다. 채식은 법에서 면제되지 않습니다; 그들은 규칙의 엄격한 응용 프로그램을 만들 필요성 또는 실용적 어려움을 겪는 상황에 대한 구호 메커니즘입니다. 개념은 zoning의 원칙에 뿌리를두고 전체 재산 또는 전반적인 재산에 따라 유연하게 수용해야합니다.

대부분의 관할권은 다양한 규정을 승인하기 전에 특정 기준을 입증해야 합니다. 이 기준은 지역 사회에 따라 약간 다를 수 있지만, 핵심 요구 사항은 일반적으로 포함됩니다. 선행은 재산에 독특합니다. variance는 이웃의 근본적인 문자를 변경하지 않습니다. 선행은 자기 작성되지 않습니다; 그리고 variance는 기복에 필요한 최소한입니다. 이 표준을 초기에 이해하는 과정에서는 보상 응용 프로그램을 제작하는 데 필수적입니다.

채식의 종류

variances의 2 가지 범주가 존재하며 각 방아쇠는 검토의 다른 표준을 유발합니다.

  • Variance:는 현재 zoning 지역에 허용되지 않는 토지 사용을 허가합니다. 예를 들어, 주거 지역에 소매점을 개설합니다. variances를 사용하려면 일반적으로 사용중인 기본 변경을 포함하기 때문에, 지역에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 신청자는 일반적으로 허용된 사용 하 여 합리적인 반품을 수 없다는 것을 증명해야 합니다.
  • Area Variance:는 setback, height, lot 적용, floor‐area ratio, 또는 parking와 같은 차원 또는 물리적 표준에서 편차를 허용한다. 지역 차이가 토지의 사용을 변경하지 않습니다. 영향이 종종 더 심각하기 때문에 지역 차이가 더 일반적이지 않으며 증거의 부담은 약간 낮습니다. 신청자는 여전히 실질적으로 모양이 많은 또는 기존의 구조에 대한 준수를 방지하기 위해 실질적인 어려움을 보여주어야합니다.

어떤 유형이 프로젝트에 적용하는지 알고있는 것은 응용 프로그램을 맞춤화하는 첫 단계입니다. 일부 보드는 하나의 유형만 부여하고, 둘 다 청력을 complicate 할 수 있습니다.

Variance 응용 과정

타임라인은 관할권에 따라 60 ~ 180 일 정도의 변화가 가능하지만, 프로세스는 예측 가능한 시퀀스를 따릅니다. 각 단계에서 철저한 준비는 가장 일반적인 지연 원인을 제거합니다.

사전등록연구 및 상담

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계획 부서 또는 zoning 관리자와 사전 신청서 회의를 계획하십시오. 이 통지 대화는 승인과 특정 문서가 필요한지 여부에 대한 유용한 피드백을 제공 할 수 있습니다. 일부 커뮤니티는 제안의 스케치를 제시하고 공식 입력을받을 수있는 "콘셉트 리뷰를"도 제공합니다. 이 회의 동안 메모를 가져와 형식 응용 프로그램에서 제기 된 모든 우려를 주소.

속성이 특이한 기능이있는 경우 – 극한 토피, 역사적인 지적, 환경 제약 – 전문가 보고서를 일찍 수집합니다. 설문 조사, 토양 테스트, 교통 연구 및 그림자 ‐ 분석 문서는 비용이 들 수 있지만 나중에 추가 정보를 예방하여 시간을 절약 할 수 있습니다.

Application Package 준비

완전한 직업적인 신청 포장은 당신의 가장 강한 공구를 위한 지연을 피하기 위한 것입니다. 최소한에, 포장은 다음을 포함합니다:

  • 모든 필수 서명과 함께 응용 양식을 작성했습니다.
  • 상세한 narrative variance, hardship 또는 실질적인 어려움에 대한 필요성을 설명하고, 왜 차이가 필요한 최소 완화입니다.
  • 사이트 계획, 건축 도면 및 사진 명확하게 기존 조건과 제안 된 변경을 설명합니다. 치수, 설정 및 고도는 정확해야합니다.
  • 소유권 또는 허가 속성 소유자의 재산입니다.
  • 특정 반경 (지정 목적으로 200 ~ 500 피트)의 모든 부동산 소유자의 메일링 목록.
  • 필요한 신청 수수료, 몇 백에서 수천 달러로 범위할 수 있습니다.

신청 마감일에 대한 마지막주의를 기울여야 합니다. 많은 보드에는 매달 또는 비스듬한 제출 커트오프와 함께 매달 회의가 있습니다. 마감일을 미스하면 전체 월이나 더 많은 보청기를 밀어줄 수 있습니다. 직원이 배출을 발견하면 보정을 위해 시간을 허용하기 전에 적어도 일주일에 패킷을 제출하십시오.

대중적인 Hearing

공청 청문은 당신의 제안이 zoning 널과 공동체에 의해 scrutinized 어디에 있는지 입니다. 전형적인 청문은 다음과 같이 진행합니다:

  1. Staff Report: 기획부 직원은 응용 프로그램 및 권장 사항 요약을 제시합니다 (조건 또는 deny로 승인, 승인).
  2. Applicant Presentation: 당신은 또는 당신의 대표자는 케이스를 선물. ‐and‐after 렌더링, 그리고 그래프를 ‐ 이전의 비주얼을 사용하여 인수를 명확하게합니다. variance 기준에 직접 말하십시오.
  3. 공공개 댓글: 이웃과 다른 관심 당사자는 variance에 대해 또는 이야기합니다. 이것은 종종 메이크업 ‐ 또는 ‐ break 순간입니다.
  4. 보드의 정의와 투표: 보드는 응용 프로그램과 투표를 논의합니다. 결정은 나중에 회의를 위해 즉시 또는 표할 수 있습니다.

당신의 보드 사용에 대한 구체적인 기준을 집중하기 전에 발표를 연습하십시오. 기술적인 단지를 피하고 존경을 지키는. 강한 야당을 예상한다면, 전문 플래너 또는 변호사를 대신하여 전문 플래너를 가져와야합니다.

지연 및 부인을 방지하는 전략

지연과 denials는 거의 항상 적절한 전략으로 예방됩니다. 다음 전술은 가장 일반적인 pitfalls를 주소.

커뮤니티 참여 및 이웃 지원

variance 응용 프로그램에 의해 장님 편한 이웃은 훨씬 더 반대 할 가능성이 있습니다. Proactive 통신은 모든 것에 잠재적 인 조언자를 변환합니다. 파일 전에, 당신의 즉각적인 이웃과 함께 당신의 프로젝트를 설명하고 그들의 우려를 듣고. 약간 피트 또는 매립에 의해 설정 증가와 같은 미성년자 디자인 조정을 만들기 위해 준비 - 그것은 그들의 걱정을 완화하는 경우. 이러한 회의를 문서와 응용 프로그램에 대한 지원의 문자를 포함.

의논하기 전에, 우리는 우리의 회사에서 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트를 위한 우리의 클라이언트

Hiring 전문 지원

튜닝 법은 복잡하고 실수를 만드는 비용은 크게 될 수 있습니다. 관할권 전문 변호사는 귀하의 경우 법적 약점을 확인하고 최고의 전략에 조언할 수 있습니다. 변호사는 또한 지역 이사회 역학을 이해하고 논쟁 할 수 있습니다.

법률 상담 외에도 전문 플래너 또는 설문 조사를 고용하여 사이트 계획 및 정당화 보고서를 준비하십시오. 이사회는 고도의 전문성을 반영하는 응용 프로그램을 존중합니다. 다양한 방법의 설명이 각 선임에 따라 투자 가치가 얼마나 자주 있는지 설명하는 잘 관리 된 계획 보고서.

제안 된 차이는 환경 문제와 같은 습지, 홍수plains, 또는 가파른 사면 - 민간 엔지니어 또는 환경 과학자 같은 컨설턴트가 필요할 수 있습니다. 그들의 전문가 평가는 프로젝트가 해를 일으킬 것이라고 주장 할 수 있습니다.

Clear Justification 및 문서

모든 청구는 증거로 다시해야합니다. 예를 들어 엄격한 설정이 홍수 보호 구역에 구축 할 수 있다고 주장하면 홍수 ‐ 지역 맵과 엔지니어의 편지를 포함합니다. 해당 속성이 불규칙한 모양 때문에 독특한 것으로 주장하면 고유 한 영향을 입증 할 수있는 인접한 제비와 비교를 제공합니다.

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최소 구호에 대해 정확히해야합니다. 20 풋 세트백 가변성을 요청하지만 10 풋 편차가 필요합니다. 보드는 과도한 응용 프로그램을 거부 할 수 있습니다. 여전히 속성을 사용하는 것을 허용하는 가장 작은 금액에 대한 귀하의 요청을 좁은. 이것은 조율 계획에 대한 존경을 보여 주며 신뢰를 증가시킵니다.

Zoning Variance Denials에 대한 일반적인 이유

왜 차이가 나지 않는지 이해하는 것은 중요한 것은 그것이 어떻게 승인되는지 알기 때문에 중요합니다. 다음은 예방 조치와 함께 응용 프로그램을 거부하는 최고 이유입니다.

  • 인더스트리드쉽:] 보드는 어려움이 독특하지 않다는 것을 발견하거나 재산은 차이가 없이 개발될 수 있다. Prevention: 대안을 보여주는 주변 속성과 우정 분석과 상세한 비교를 제공합니다.
  • 자체 ‐결속된 Hardship: 토지를 소지하거나 비결력을 강제 한 구조로 구축 된 지원자. Prevention:] variance에 필요한 모든 작업을 피합니다. 소유권 이전에 존재하는 경우, 재산 기록과 사전 설문 조사를 문서화하십시오.
  • Neighborhood Opposition: Vocal 상대는 다른 강력한 응용 프로그램을 탈 수 있습니다. Prevention: 가능한 한 번의 수정 및 협상 전에 이웃을 참여합니다. 트래픽, 소음, 그림자 및 프레젠테이션의 미학에 대한 우려.
  • 종합 계획과의 계약:] variance가 기술적으로 단결되는 경우에도, 보드는 커뮤니티의 장기 계획 목표를 달성하는 경우 그것을 거부 할 것입니다. Prevention:] 의 시정촌의 종합 계획과 프로젝트가 인필 개발 또는 보존 개방 공간과 같은 비전과 일치하는 방법을 연구합니다.
  • Incomplete Application: 문서를 미스 또는 vague narratives continuances 또는 denials로 이끌어 낸다. Prevention:] 계획 부서에서 체크리스트를 사용 하 고 제출 하기 전에 패킷을 전문 검토.

복잡한 프로젝트의 특별 고려

다 단위 주거 발달을 위해, 혼합 사용 프로젝트, 또는 역사적인 지역에 있는 재산은, variance 과정 더 nuanced 조차 됩니다. 사생활 보전은 수시로 variance가 고려될 수 있기 전에 분리되는 “certificate of properness”를 요구합니다. 그 경우에, 역사적인 널과 협조하고 당신의 디자인은 가늠자, 물자 및 모양에서 호환이 됩니다.

프로젝트가 환경 허가를 포함하면 - 환경 보호국 또는 자연 자원의 국가 부서와 같은 - 동시에 응용 프로그램을 시작합니다. 하나의 허용에서 지연은 퇴행 할 수 있으며 다양한 타임 라인에 비교 할 수 있습니다. 많은 보드는 다른 모든 승인이 확보 될 때까지 다양한 테이블을 배치하므로 일정을 동기화합니다.

큰 프로젝트는 또한 간단한 차이가 아닌 "계획 된 단위 개발"(PUD)를 다시 구축 할 수 있습니다. PUD는 더 유연한이지만 더 이상 정치적인 승인을 필요로합니다. 변이 또는 재조명이 특정 케이스에 대한 더 나은 경로인지 변호사와 토론하십시오.

부드러운 Variance 공정에 대한 준비 체크리스트

트랙에 응용 프로그램을 유지하려면, 각 이정표 전에 참조:

  • ✔️ 지역 조율 및 variance 기준을 검토하십시오.
  • ✔️ 기획 직원과 사전 신청서 회의 일정.
  • ✔️ 전문가 보고서 (비밀, 엔지니어링, 환경 필요시).
  • ✔️ 디지털 사본과 함께 잘 조직 된 바인더의 모든 문서를 컴파일합니다.
  • ✔️ 모든 인근 재산 소유자와 solicit 입력을 통지합니다.
  • ✔️ 자신의 청력 앞에 관찰자로 zoning board 회의를 참석했습니다.
  • ✔️ 각 선명한 발표를 초안합니다.
  • ✔️ 게시판이나 공공의 어려운 질문을 예상하는 FAQ 문서 준비.
  • ✔️ 시정촌과 함께 신청 마감일 및 수수료 확인.
  • ✔️ 영수증 확인을 위해 먼저 완료된 패킷을 제출하십시오.

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더 많은 권한 지도를 위해, ]American Planning Association, ]]Nolo legal encyclopedia on variances], 특정 응용 프로그램 양식에 대한 귀하의 지방 웹 사이트. HUD에 커뮤니티 개발 부서는 별로 응용 프로그램을 찾는 개발자의 유연성을 찾는 개발자를위한 최고의 전략지도를 제공합니다. plague 의 응용 프로그램에서 몇 달 동안 많은 승인이 가능합니다.