도시 토지 이용 규정의 기초

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이 규정은 이러한 규정에 따라 더 큰 공공의 좋은 개인 재산 권리를 균형을 맞추는 것을 목표로합니다. 그들은 공공 보건, 안전 및 복지의 문제를 해결합니다. (학교에서 중공업 공장과 같은), 적절한 빛과 공기가 거리에 도달하고, 현장 주차에 대한 수요를 관리합니다. 그러나 도시가 진화함에 따라, 너무 그들을 지배하는 규칙이 있어야합니다. 많은 도시 센터에서, 엄밀한 주차 최소한과 단일 사용의 조율 코드는 20 세기 전에 액세스 할 수있는 접근성을 재구성하고, 20 세기 이전에는 더 유연한 주차를 대체하고, 20 세기의 접근성을 확장하고, 더 많은 접근 방식을 변경하고, 20 세기의 접근성을 대체하는 것입니다.

이 문서는 역사, 기계, 그리고 현재 zoning 제한 및 주차 요구 사항의 문제로 중단되어 누구나 항해 도시 개발을 위한 실용적인 가이드를 제공합니다. 우리는 이러한 정책이 상호 작용하는 방법을 탐구 할 것입니다, 그들은 성공, 그리고 그들이 진행 상황을 갖는 곳, 실제 사례와 더 읽기에 대한 권위있는 소스에 대한 링크.

미국의 Zoning의 짧은 역사

우리는 20 세기 초에 시작된 것처럼 조닝, 산업 도시의 자치적 성장에 크게 응답. 첫 번째 포괄적 인 조닝 조례는 1916 년 뉴욕시에서 채택되었으며 주로 의류 공장에서 다섯 번째 애비뉴에서 고급 소매 속성의 가치를 보호하기 위해. 즉 조례 조절 건물 높이, 설정 및 토지 용도 - 오늘 밤을 막는 여전히 그 해적.

zoning의 법적 근거는 1926 대법원 사건 ] Euclid v의 위반에 고착되었습니다. Ambler Realty Co.], 경찰의 유효한 운동으로 zoning의 헌법을 새롭게 한. 이 결정은 지역 정부가 지구로 토지를 분할하고 사용 제한을 부과하기 위해 넓은 권한을 부여했습니다. 1930 년대에, 대부분의 주요 미국 도시는 zoning 코드를 채택했으며, 전 세계적으로 확산되었습니다.

Euclidean Zoning와 그것의 유산

이 모델은 Euclid은 종종 Euclidean zoning이라고 불리며, 토지의 분리가 엄격하게 정의된 지역에 사용되어 있습니다. 주거, 상업 및 산업. 이 접근법은 소음, 연기 및 교통과 같은 뉘앙스 주민을 보호하는 것입니다. 그러나, 그것은 또한 비 의도한 결과를 가지고 있었다 - 그것은 포클링 교외 개발, 증가 자동차 의존, 주거 지역에 대한 부족에 기여.

Euclidean zoning은 미국의 가장 일반적인 프레임워크를 유지하지만, 그 제한은 엄격한 사용 분리보다 이웃의 물리적 캐릭터에 초점을 맞춘 혼합 용도 및 형태 기반 코드에 대한 이동을 구동한다.

Zoning Restrictions 모양 도시 모양

Zoning 제한은 사용 범주의 세트보다 훨씬 더 많습니다. 그들은 차원 표준 (높이, 바닥 면적 비율, 설정 백), 밀도 캡 (에이커 당 단위)을 지정하고, 종종 미학을위한 디자인 지침을 포함합니다. 이 매개 변수는 개발자의 프로 포마와 완성 된 프로젝트의 문자에 직접 영향을줍니다.

키 Zoning 매개 변수

  • Floor Area Ratio (FAR): 건물의 총 바닥 면적의 비율은 많은 크기로 계산됩니다. 3.0의 FAR은 총 바닥 면적은 3배를 초과할 수 없습니다. 더 높은 FAR 값은 더 높은, 부피가 큰 건물을 허용합니다.
  • Setbacks: 건물의 봉투와 속성 라인(앞, 측면, 후방) 사이에 최소 거리. Setbacks는 빛, 공기, 프라이버시를 제공하지만, 개발 가능한 영역을 줄일 수 있습니다.
  • 높이 제한:피트나 스토리의 최대 건물 높이. 높이 제한은 종종 전망, 태양 액세스, 이웃 규모를 보존하는 데 사용됩니다.
  • Density Limits: 에이커 당 최대 거주 단위의 수. 이 한계는 성장하는 도시에 있는 주거 공급에 중요한 제약입니다.

Zoning 지구의 유형

주거, 상업 및 산업은 넓은 범주이지만, 대부분의 도시는 이러한 더 divide입니다. 예를 들어 R-1 지역은 R-3 지역이 다 가족 아파트를 허용하면서 단일 가족 분리 된 주택 만 허용 할 수 있습니다. 일부 도시는 역사적인 보존, transit-지향적 개발 또는 과감한 영역 (예 : 저렴한 주택 세트 포함)을 추가 할 수 있습니다.

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주차 요구 사항의 메커니즘

주차 요구 사항은 새로운 개발을 위해 제공해야 할 최소의 오프 스트리트 주차 공간의 수를 지정합니다. 이 규칙은 도시의 거리로 자동차의 홍수를 관리하기 위해 중앙 20 세기에 도입되었습니다. 오늘날, 그들은 도시 개발의 가장 파괴 된 측면 중 하나입니다, 그들은 종종 좋은 것보다 더 해를 할 수있는 성장 합의.

주차 최소 계산 방법

일반적인 주차 비율은 사용의 유형과 크기에 묶인 공식에 근거를 둡니다. 예를 들면:

  • Residential: 1 ~ 2 대 1 대, 때로는 게스트 주차에 대한 요구 사항.
  • 자세한 사항 4 ~ 5 대 1,000 평방 피트의 총 바닥 면적.
  • 오피스: 2.5~4대 1,000평방피트
  • 레스토랑:] 10 ~ 20 대 1,000 평방 피트, 좌석 용량에 따라.
  • 산업1대 1,000~2,000평방피트, 트럭용 공간.

이 숫자는 종종 교통 엔지니어 (ITE) Parking Generation Manual]에서 파생됩니다. 교외 지역에서 데이터를 단일 점령 차량에 의해 지배되는 것을 컴파일합니다. 이 데이터가 나타났고, 가난한 사람들이 높은 투명성, walkability, 또는 rideshare 옵션을 가진 도시 설정을 반영합니다.

공유 주차 및 감소 전략

많은 시정촌은 개발자가 공유 주차장 계약을 통해 주차 공급을 줄이기 위해 허용, 단일 주차장은 교회 또는 극장과 공유하는 사무실 건물 (예 : 교회 또는 극장)과 함께 여러 용도를 제공합니다. 다른 전략은 다음과 같습니다.

  • 주차장: 과도한 주차공사에 허용된 공간 수를 넣는다.
  • 무휴 주차장: 주거용 단위에서 별도로 주차 임대 또는 판매, 그래서 거주자는 사용 공간에만 지불.
  • Transit-centric development (TOD) 면제: 이동역 근처의 프로젝트에 대한 주차 요구 사항 감소 또는 제거.
  • 실내요금:실내주차장의 경우 공공주차장의 도시 펀드에 수수료를 지불하는 경우, 현장공간을 구축하는 경우.

주차 정책의 철저한 분석에 대한 Donald Shoup의 책 ] 무료 주차의 높은 비용]는 정의 작업으로 간주됩니다. 그의 주요 인수의 요약은 Planetizen] 웹 사이트에서 사용할 수 있습니다.

주차 요구 사항의 숨겨진 비용

주차는 중요한 경제, 환경 및 사회적인 결과를 가지고 있습니다. 연구의 성장한 몸은 주거와 상업적인 발달의 비용을 인공적으로 팽창시키는 너무 많은 주차를 요구하는, 차 의존성을 격려하고, 주거, 공원, 또는 상업을 위해 다른 것이 이용될 수 있던 땅을 소모합니다.

주택의 영향

건설 주차는 비용이 많이 들 수 있습니다. 구조 주차장은 $ 20,000에서 $ 50,000 이상을 비용이 들 수 있으며이 비용은 10 세 및 구매자에게 전달됩니다. 단위 당 1.5 대의 공간을 제공해야 할 100 단위 아파트 건물을 위해 주차 비용은 만 달러에 도달 할 수 있습니다. 이 월 임대료에 수백 달러를 추가합니다. 주차 요구 사항이 과도한 도시에서 결과는 더 적은 주택 단위와 더 높은 가격으로 있습니다.

시애틀, 미네아폴리스, 버팔로를 포함한 모든 도시는 주차 최소 도시를 제거했습니다.] 이 개혁의 초기 증거는 개발자가 여전히 일부 주차 (시장 수요를 만족시키기 위해)를 제공하지만, 그들은 같은 사이트에 더 많은 단위를 구축 할 수 있습니다, 당 단위 비용을 절감. Strong Towns] 최소 조직은 광대 한 도시 금융에 대한 분석 방법을 출판했다.

환경 및 설계 효과

대형 지상 주차장은 도시 열 섬을 만들고, 폭풍우 런 오프를 흡수하고, 산책과 자전거를 타고. 그들은 도시 직물을 파고 종종 거리 수준에서 죽은 영역을 생산합니다. 주차는 또한 보도에서 건물을 밀어, 보행자 활동과 거리 수준의 활력을 감소. 장기적으로,이 규칙은 역방향으로 어려운 차 중심 패턴에 잠그.

미국 그린 빌딩위원회의 LEED 프로그램, 보상으로 주차 공급 및 자전거 주차, 전기 자동차 충전 및 자동차 공유 공간의 제공과 같은 현대 지속 가능한 개발 관행. 이러한 인센티브는 스마트 도시 성장과 환경 목표를 맞추고 있습니다.

Zoning 개혁 및 유연성

Euclidean zoning의 실패에 대한 응답에서 많은 도시는 지역 사회 특성을 보존하면서 더 많은 유연성을 허용하는 혁신적인 접근법을 채택하고 있습니다. 이 개혁은 주택 목표와 기후 탄력성을 달성하는 데 특히 중요합니다.

Form-Based 코드

전통적인 사용 기반 조깅과 달리, 양식 기반 코드는 건물의 물리적 형태를 조절합니다. 높이, 양산 및 거리와의 관계는 엄격하게 활동이 발생할 수있는 것을 통제 할 수 있습니다. 이 접근법은 상점 전면 위에 존재하는 혼합 사용 환경을 격려하고, 도보 도시와 더 호환됩니다. Form-Based Codes Institute이 이동을 고려하는 커뮤니티를위한 가이드라인 및 사례 연구를 제공합니다.

트랜지션스(Transitioned Development) 지역

TOD 영역 클러스터 고밀도, 혼합 사용 개발 반 마일 반경의 전송 정지. 이 영역은 일반적으로 감소 또는 제거 주차 요구 사항, 높은 높이 및 밀도 허용, 및 설계 표준을 사전에 보행자와 자전거 액세스. 성공적인 예는 Arlington, 버지니아, 포틀랜드, 오레곤에 있는 펄 구 로스린-Ballston 복도 포함.

포함 Zoning 및 밀도 보너스

많은 지방 쌍은 적당한 주거 필요조건으로 개혁합니다. 새로운 단위의 비율이 낮은것 또는 온건한 가구에 적당한 인다는 것을 포함해서 위임. 조밀도 보너스는 개발자가 아래에 시장 비율 단위를 제공하는 교환에 있는 추가 시장 비율 단위를 건설하는 것을 허용합니다. 이 프로그램은 보너스가 적당한 단위의 비용을 커버하는 것이 충분히 효과적일 수 있을 때 효과적일 수 있습니다.

예를 들어 샌프란시스코의 밀도 보너스 프로그램의 도시는 개발자가 적어도 20 % 저렴한 주택을 포함 할 때 단위 및 바닥 면적의 35 % 증가를 허용합니다. 비슷한 모델은 뉴욕과 보스턴에 존재합니다.

사례 연구: 시애틀의 최소 개혁

시애틀은 주요 미국 도시가 주차 규정을 변화시키는 방법에 대한 보완적인 예를 제공합니다. 2012 년 도시는 도시 중심가의 상업 및 주거 건물 및 빈번한 교통을 위해 최소한의 주차를 제거했습니다. 2018 년 시애틀은 모든 새로운 개발을 위해 주차 최소를 제거하고이 정책 도시를 확장했습니다.

이 결과는 눈에 띄게되었습니다. 2012 년과 2019 년 사이에 연구 한 연구는 시애틀의 새로운 아파트 건물 중 약 절반이 단위 당 0.5 주차 공간보다 적은을 건설했으며 많은 내장 된 제로를 구축했습니다. 정책은 주변 거리에서 주차 부족으로 이어지지 않았습니다. 거리의 점령률은 관리 할 수 있습니다. 대신 개발자는 더 많은 단위를 구축하기 위해 저축을 사용했으며 편의 시설을 추가하거나 임대를 줄일 수 있습니다. 도시는 또한 지상 바닥 소매 및 보행자 친화적 인 거리에 증가를 보았습니다.

시애틀의 경험은 주차 개혁이 부정적인 결과없이 구현 될 수 있음을 보여줍니다. 좋은 교통 및 활성 운송 인프라와 결합됩니다. 전체 보고서는 Sightline Institute]에서 사용할 수 있습니다.

성장과 책임 증진에 대한 균형

규제 및 개발 사이의 긴장은 0-sum이 아닙니다. 충분한 조율과 주차 정책은 경제적 성장, 환경 지속 가능성 및 사회적 평등을 지원할 수 있습니다. 열쇠는 한 크기의 피트의 모든 규칙이 종종 실패한다는 것을 인식하는 것입니다. 강력한 transit, 자전거 공유 및 워크로드 거리와 도시 중심은 보도없이 교외 사무실 공원과 동일한 주차 요구 사항을 필요로하지 않습니다.

가장 좋은 연습

  • 실제 수요를 기준으로 주차 표준 설정, 교외 테이블. 차량 소유권, 교통 사용 및 탈주 행동에 대한 로컬 데이터를 사용합니다.
  • 주차장을 채택하여, 최소, 모드 이동을 촉진하기 위해 트레비리 영역에서.
  • 모든 주차 요구 사항의 감소 또는 면제 transit, 자전거 인프라, 또는 자동차 공유 프로그램에 투자에 대한 교환.
  • 형태 기반 코드를 사용하여 단면 영역보다 활기찬 혼합 사용 영역을 만듭니다.
  • Regularly update zoning maps 를 업데이트하여 현재 경제 및 인구학적 동향을 반영하고, 주거 및 혼합 용도 개발을 위한 재사용 산업 토지를 분리했습니다.
  • 커뮤니티 초기를 활용하고, 다른 규제 접근법의 거래 오프를 설명하는 객관적인 데이터가 사용됩니다.

조닝과 주차의 미래

도시는 기후 변화, 주택의 생존 가능성 위기, 이동 이동성 패턴 (자치 차량, 마이크로모빌리티, 원격 작업), 규제 프레임 워크는 진화해야. 이미, 일부 도시는 모든 새로운 개발을위한 Zero-parking 요구 사항을 실험하고 있으며, 다른 사람들이 탄소 배출 또는 보행자 트래픽과 같은 결과를 측정하는 성능 기반 코드와 완전히 사용 기반을 대체하는 동안.

국가 수준의 법률은 또한 역할을하고있다. 오레곤과 캘리포니아는 효과적으로 지역 지역 지역 사회의 제한을 금지하는 법이 통과했다. 이 이동 신호는 지역 사회가 할 수 있도록 성장 인식을 이동 지역 주택과 기후 목표.

개발자와 플래너들은 이러한 추세를 앞서가는 것이 필수적입니다. 앞으로 수십 년 동안 지속 가능성, 밀도 및 워크 가능성의 원칙을 가진 토지 이용 규정을 정렬하는 도시입니다. 조율 및 주차의 역사와 기계 이해는 그 공동체를 건설하는 첫 단계입니다.

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이 규칙은 도시 개발에서 보이지 않는 손이다. 그들은 당신이 발에 errands를 실행할 수있는 세 차 차고 또는 dense 도보 이웃과 함께 해적 교외에서 살고 있는지 결정한다. 그들은 당신의 아파트의 비용에 영향을, 당신의 거리에 교통, 그리고 당신이 숨을 공기의 품질. 이러한 규칙에 대해 알려함으로써, 우리는 도시를 형성 할 수 있습니다. 또한, 그것은 또한 활기찬 세대뿐만 아니라 활기찬 세대에 대한 기능뿐만 아니라 활기찬 도시를 형성 할 수 있습니다.