アクセサリーの住居ユニット(ADUs) - おばあちゃんフラット、インロースイート、または裏庭のコテージと呼ばれるいくつかの時間 - 住宅の供給を増やすための強力なツールとして登場し、手頃な価格のレンタルオプションを作成し、既存の近隣の多世代の住むことを可能にする。 これらの自在住宅ユニットは、一世帯一世帯に単一の駐車場を共有し、通常、自分のキッチン、バスルーム、リビングルーム、リビングルームスペースが含まれています。 ADUsは明確な利点を提供しながら、それらの建設は、その土地の指示に応じて、必要なすべての場所を埋め立てられます。

ゾーニング規制の理解

ゾーニング規制は、自治体内の土地利用を規制する法的枠組みです。これらは、住宅、商業、産業、農業などの地域に市や郡を分割し、各地域にどのような構造や活動が許可されているかを指定しています。ゾーニングの主な目的は、秩序な開発を推進し、プロパティ値を保護し、公共の安全を確保し、近所のキャラクターを維持することです。 ADUの構築に興味を持つ家庭所有者や開発者にとって、ゾーニング法は、まず第一次および最も重要な一元である。

ゾーンへの権限は、州の警察の電力から来ています。これは、その後、地方政府に委任されます。歴史的に、一世帯の住宅地帯は、多くの場合、任意の二次住居ユニットを除外するために書かれていました。多くの場合、多くの土地の第二の家が過密に、駐車問題、または近所の文字の変化につながると仮定して、。しかし、住宅の有価な基準は、米国に深くなっているため、多くの州や自治体は、これらの規制が十分に調整されるように、これらの要件を事前に確認するために、これらの要件を変更することができます。

造形法の種類 製造ADUの欠陥

ゾーニング法は、ADUの設計と建設のほぼすべての側面に触れます。 詳細は異なるが、ほとんどの規制は一般的なカテゴリに収まります。 これらのカテゴリを知ることは、プロパティ所有者が制限を期待し、それに応じて計画を立てるのに役立ちます。

規制の使用

規制は、特定のゾーンで活動や構造が許可されているかを定義します。 多くの住宅地帯では、ADUsはプライマリ住居に「アクセスリユース」として分類されています。 これは、ADUがサイズと機能のメインハウスに従属していることを意味します。 古いゾーニングコードは、ADUsを完全に禁止していますが、他の人は、条件付き使用許可や特別例外によってのみ許可されています。多くの場合、公的な聴力と近隣の通知を含むプロセス。 カリフォルニア州を含む州の増加する状態の増加、ODUsは、少なくとも1つの法律が許可され、都市や都市の都市の都市の都市の法律が許可されています。

サイズ制限

ほとんどのゾーニングコードは、ADUsの最大のサイズ制限を課します。これらの制限は、最大床面積として表現することができます。多くの場合、800〜1,200平方フィート、または主要な住居の平方フィートの割合として、通常30%〜50%。一部の都市では、寝室またはバスルームの許可番号を調節することができます。サイズ制限は、ADUがメインの二次状態を維持し、密度や株のインフラを増加させないことを確認するために意図されています。プロパティ所有者は、それらの管轄区域がADUまたは別々の面積(AAR)に取り付けられたか、または別々の面積(ADU)を区別するか、または別々の面積を区別するか確認する必要があります。

設定バックの要件

設定バックは、プロパティライン、ストリート、および時々他の建物から構成される最小距離です。 プライマリホームの標準的なセットバックは、フロントプロパティラインから20〜30フィート、サイドとリアラインから5〜10フィートである可能性があります。 ADUの場合、多くの自治体は、特に小さな戸外ユニットのために、段取りを減らすことができます。 場合によっては、特定の火災安全基準を満たした場合、ゼロロットラインADU(プロパティ境界線に構築)が許可されることがあります。 しかし、それは、十分な要件を制限するために、十分な要件を制限することができます。

駐車場規制

ADUの最も内容的なゾーニングの問題の1つは駐車です。歴史的に、多くのローカル コードは1つまたは2つの付加的なオフストリートパーキングスペースをADUに必要としました。これは、フロントヤードを舗装したり、ドライブウェイを拡大したり、新しいガレージを建設したりするために住宅所有者を強制することができます。しかし、ADUsは、多くの場合、自動車を所有していない家族やテナントにサービスを提供することを認識し、多くの管轄区域は、特に、高速道路の近くに位置するユニットのために、または既存の駐車場を制限したり、既存の駐車場を禁止したり、既存の駐車場を禁止したりする場所を禁止したりすることができます。

高さ制限とロットカバレッジ

ゾーニングコードは、通常、最大ビルの高さを課します。これは、ADUが実現可能であるかどうかに影響します。 多くの管轄区域は、ADUを1つの物語に制限するか、または主要な住居と同じ高さに制限します。 ロットカバレッジは、建物を含む、不浸透性面で覆われる可能性のあるロットの割合を制限します。 ADUは、サイトに平方フィート数を追加するので、住宅所有者は、許可された限界の下での総カバレッジが滞在していることを確認する必要があるか、またはそれらは、または分散のために適用される必要がある場合があります。

所有者の占領条件

一部のゾーニングコードでは、プライマリホームまたはADUがオーナーが占める必要があります。 意図は、責任あるプロパティ管理を奨励し、多くの人がレンタル専用の投資プロパティになることを防ぐことです。 所有者が占める要件がますますリラックスしている間、特にADUフレンドリーなポリシーをプッシュする状態では、多くのコミュニティで効果が残っています。 この規則違反は、罰金や占有を停止する注文につながる可能性があります。

チャレンジと機会

ゾーニング規則のナビゲートは、ほとんど直進するが、潜在的な報酬は相当します。 課題側では、プロパティ所有者は、多くの場合、競合ルール、長い許可レビュー時間、予期しないコストの迷路に直面しています。 右のADUsを許す管轄区域でさえ、建物の許可を追跡し、ユーティリティを接続し、消防コードを満たすプロセスは数か月かかることがあります。 住宅所有者は、プライバシーのトラフィックや損失を恐れている近隣からの反対に遭遇する可能性があり、その恐怖や恐怖を訴えているプロジェクトや、またはその遅延を訴えるために導きます。

ADU の資金調達は、別の障害になることができます。従来の住宅ローン製品は常に別のユニットを構築するためのコストをカバーし、評価方法が ADU 値下げされる可能性があるため、同等の販売データが制限されています。しかし、FHA 203(k)リハビリローン、Fannie MaeのHomeStyle Renovation mortgage、および特殊な ADU 貸し手は、ギャップを埋めるために新興しています。不動産所有者は、施設の費用や費用を負担する費用に影響する必要があります。

これらのハードルにもかかわらず、機会は説得力があります。 ADUsは、住宅所有者が住宅ローンの相殺や財産税を相殺するのを助けるレンタル収入を生成できます。 彼らは、別の家を犠牲にすることなく、老化両親や大人の子供などの家族のための手頃な価格の住宅を提供します。 適切に設計されている場合、ADUsは、プロパティの全体的な価値を高めることができます。 より広い規模で、ADUsは、住宅ユニットを既存の近辺に追加するコンセプトにより、さまざまな特性やコミュニティの規模が変化するの要因を回避することができます。

ゾーニング法でADUを造る手順

ADUの建設は、基礎が注がれる前に、長い方法的なアプローチが必要です。次のステップでは、初期のアイデアから、準備単位を移動させる典型的なパスを概説します。

1. 地域ゾーニングコードの研究

最初のステップは、あなたの街のまたは郡のゾーニング条例、市町村のコード、または土地開発コードを検索し、読むことです。 多くの自治体は、主要な規則を要約するADU固有のガイドまたは事実シートを公開しています。 定義セクションに細心の注意を払ってください。一部の管轄区域は、「二次住居ユニット」、「おばあちゃんフラット」、または「アクセサリアパートメント」などの用語を使用して、ADUと交換できます。 ADUが明示的に許可されている洪水ゾーンに注意してください。 そのような変更は、Rigを制限する可能性があります。

2. 地方自治体の相談

ゾーニングコードは密接で解釈に開くことができます。 ローカルプランニング部門またはビル部門との事前申し込み会議をスケジュールします。 ラフサイトプランやプロパティ調査を持参し、セットバック、高さ、ロットカバレッジ、および許可手数料に関する特定の質問を準備します。 多くのプランナーは、一般的な誤解を明らかにする内部の手渡やチェックリストにあなたを指すことができます。 この会議は、ローカル制限を上回る可能性のある状態の予防法について尋ねる時間です。たとえば、Awasの要件が制限される場合、Awadiverを禁止します。

3. 規則内の設計

手順1と2から知識を武装させた、建築家、デザイナー、またはADU-savvyの請負業者と協力して、すべてのゾーニング制約に従う計画を開発します。あなたのロットが小さい場合は、付属のADUを、主屋と壁を共有すると、セットバック要件を減らすことができます。高さが秒のストーリーを除外する場合、コンパクトなフットプリントを備えた単階建てユニットは最高のオプションであるかもしれません。多くの管轄区域は、事前承認されたADUを提示し、これらの計画は既に計画を見直し、これらの計画が大幅に削減できる計画を計画しています。

4. 必要な許可を得る

ほとんどの ADU プロジェクトは少なくとも建物の許可と、別のゾーニングクリアランスまたは土地使用許可を必要とします。いくつかの領域では、条件付き使用許可、差動(もしあなたの設計がコードから逸脱した場合)、またはプロパティが指定された地区にいる場合、歴史的なレビューが必要な場合もあります。あなたの計画セット、サイトプラン、および任意のアプリケーション手数料を提出してください。いくつかの週から数ヶ月にどこまでもかかるレビュープロセスを期待してください。複雑な状況や計画中にバックログに応じて、または必要に応じて、このセクションを移動してください。

5. 安全資金調達と雇用請負業者

許可が検討中, あなたは資金調達を開始することができます. あなたは、ポケットから支払いている場合, あなたは予見しないサイトの条件や価格の増加のためのコンポジションを含む現実的な予算を持っていることを確認してください. あなたは、融資を必要とする場合, 伝統的な住宅やADU固有の製品の両方を探索. 利益率を比較, コストを閉じます, そして、返済条件. 同時に, 少なくとも2または3つのライセンスされた一般的な契約者から入札を取得する 建物ADUの参照のために完了したプロジェクト. とADUの評価可能なプロジェクトは、可能なプロジェクトを把握し、可能な場合.

6. 点検を造り、渡して下さい

許可が発足し、融資が行われると、建設が始まります。 建物部門が基礎、フラミング、配管、電気、最終承認のために定期的な検査の準備が整います。 各検査では、作業が承認された計画と適用可能な建築コードを満たしていることを確認します。 これらの検査を速やかにシュルディングすると、遅延を防ぎます。 最終検査がオフにすると、あなたは占有証明書(または同等の)を受け、あなたは合法的に賃貸またはユニットを占有することができます。

進化する規制とトレンド

ADU ゾーニングの風景は急速に変化しています。過去10年以上にわたり、ダース州よりも、地元の制限を上回る法律が制定されており、ADUを容易に構築しています。カリフォルニアは、他のものの間で、限られた駐車場の要件、影響コストの削減、および要求された最小承認(裁量的レビューなし)が最もADUsに及ぶことを一連の法案を主導しました。Oregon、ワシントン、Colorado、Maine、Rhode Islandなどの他の州は、多くの場合、政府の法規制を遵守しているとされています。これらの法は、これらの法規準的な規制を組み合わせることがよくあります。

同時に、多くの都市は、より広い住宅戦略の一環としてADUを組み込むことです。例えば、ポートランド、オレゴンは、多くのADUを2個使用し、住民が住民の費用を見積りするのに役立つ費用計算機を提供しています。シアトル、ワシントン、ADUsの市全体を許可し、所得制限された単位の特定の手数料を免除しました。連邦レベルでは、住宅と都市開発(HUD)の部門は、ADUの資金調達および規制ベストプラクティスに関するガイダンスを発表しました。さらに、ADUの需要を増加させ、所有者の制限を制限するような規模を増加させ、さらには、ADUの要件を制限します。

テクノロジーは、ADU開発に影響を与えています。 工場制御の品質、迅速な建設の適性、およびカスタムビルドと比較してコストを削減するため、プレハブおよびモジュラーADUキットがより人気になります。 一部の企業は、設計、許可、およびインストールを含むターンキーサービスを提供します。これにより、住宅所有者のためのプロセスが簡素化されます。 建築材料が進化し、建設方法が改善されるにつれて、ADUの平方フィートあたりのコストは低下し始め、それらがより広い聴衆にアクセスできるようにしています。

コンテンツ

アクセサリーの住居ユニットを構築することは、地元の動物園の規則に注意を払う必要がある重要な約束です。これらの法律は制限を感じることができますが、彼らは、近隣のキャラクター、インフラ容量、および安全を維持するために必要な追加の住宅の利点のバランスをとるために存在します。 動物園のルールの重要なタイプを理解することによって、使用、サイズ、設定バック、駐車場、高さ、ロットカバレッジ、所有者の占有率 - 所有者は、自信を持ってプロセスをナビゲートし、コストの間違いを避けることができます。

ADU フレンドリーゾーニングに対する成長している国民の傾向は、これらのユニットは、住宅の不足に対処することと手頃な価格のライフスタイルを提供する上でますます重要な役割を果たしることを提案しています。あなたが家族を収容する計画しているかどうか、レンタル所得を生成するか、単にあなたの財産の価値を高めるか、学習とゾーニング法に従う努力は、オフを支払う投資です。適切な研究、専門的ガイダンス、現実的なタイムラインでは、あなたは、あなたの施設の視力または内視線を回すことができます。あなたの家や財産、あなたの価値を高めるために、あなたの価値を高めることができます。

さらなる読書とリソースについては、 ]HUD ADUガイド、 ]]ADUsのAmerican Planning Associationのリソース、および[]] - カリフォルニアADU State Handbook - 1つの州のアプローチに深く潜むための詳細なダイビング。