あなたの利益を保護するためにビジネスリース契約に含めるもの

リース契約に入ったとき、あなたの利益を保護する特定の条項と条件を含めることは不可欠です。よく寄せられたリースは、紛争を防ぎ、土地主とテナントの両方の明瞭さを確保することができます。プロセスを貫通したり、一般的なテンプレートに依存したりすることで、コストの高い誤解を招くことがあります。あらゆる条項は、正確な平方フィートを定義して、不動産税を支払うかどうかを特定することから、重要です。このガイドは、投資戦略の重要な要素を通る、重要な要素を歩き回ります。

ビジネスリース契約の重要な要素

包括的なリース契約は、いくつかの重要な分野をカバーする必要があります。これらの要素は、あなたの権利を保護し、明確に責任を概説するのに役立ちます。すべてのリースはユニークですが、これらのコアセクションは、健全な契約の基礎を形成します。土地主とテナントの両方は、署名する前に、各ポイントを慎重に確認する必要があります。

1. リース期間と更新オプション

開始日と終了日を含むリースの期間を指定します。更新オプションとリースの延長手順を含めて、後続の誤解を避けることができます。商業リースは一般的に3、5または10年間実行されます。テナントにとって、長期的には、ビルドアウトのビジネス計画と投資の安定性を提供します。土地主は予測可能な占有率と空室リスクを削減する恩恵を受けています。

更新オプションは、同様に重要です。事前に決定された家賃レベルで更新する最初の拒否またはオプションの右側はテナントレバレッジを与えます。テナントが更新する目的での土地主に通知しなければならない場合、リースは、テナントがどのように詳細に必要があり、また、新しい家賃を決定する方法(例えば、固定パーセンテージの増加、CPI調整、または市場評価)。明確な更新条項がなければ、テナントはプライムの場所を失う可能性があり、および所有者は空室状況に立ち往生する可能性があります。

また、早期終了の権利を考慮します。「キックアウト」条項は、販売対象が満たされていない場合、またはプロパティが不適切になった場合、リースを終了することができます。このような条項は、小売リースで一般的であり、もはや意味しない長期約束から両方の当事者を保護することができます。

リース条件構造の詳細については、 []] のチェックをオンにするためのガイドを調べて、商用リース[]を交渉します。

2. レンタル内容とお支払い条件

賃貸借料、支払スケジュール、遅延手数料、および許容支払方法の金額を明らかにします。家賃の上昇とエスカレーション条項の条項を含む検討してください。商業リースでは、家賃は、多くの場合、ベース額プラス運用費用(トリプルネット、ダブルネット、またはグロス構造)として引用されています。リースは、テナントが支払う費用を、プロパティ税、保険、および一般的なエリアメンテナンス(CAM)など指定する必要があります。

エスカレーション条項は、家主がインフレや上昇コストから保護します。一般的な方法は、固定された年間増加、CPI調整、またはスケジュールに縛られたステップアップが含まれます。テナントは、予測不可能なスパイクを避けるために、パススルー費用のキャップを交渉する必要があります。支払い罰則は合理的かつ明確に記述する必要があります。多くの州は、法的な限界を課します。また、ペナルティがキックする前に、猶予期間と任意の治療期間を定義します。

賃貸エスカレーションの詳細は、【】をご覧ください。Cornell Legal Information Instituteの商用リース概要を参照してください。

3. 返金保証金および返金条件

セキュリティーデポジット額、処理手順、および返品条件の概要。これは、損傷や未払いの家賃から保護します。商用セキュリティデポジットは、通常、家賃の3か月に等しいものです。リースは、控除が許容されるものを明確に述べるべきです。未払い家賃、通常の摩耗や破損、清掃費用、または法的手数料を超える特性の損傷。一部の州では、土地主が有利なアカウントの預金を保持し、セットの時間枠(例えば30〜45日)内でそれらを返す必要があります。

テナントは、事前調査および写真の文書を要求して、後で紛争を回避する必要があります。土地主は、任意の控除を項目化し、領収書を提供する必要があります。テナントが現金預金のクレジットの手紙を代替することを可能にする条項を含む、当事者の両方に利益をもたらすことができます:テナントは現金の流れを保存し、土地主は、安全な保証を持っています。

4. 維持および修理

メンテナンスと修理の責任を定義します。土地主またはテナントが紛争を防ぐための特定の修理を担当しているかどうかを明確にします。共通の差別化は、土地主が構造コンポーネント(屋根、基礎、外部壁、主要なシステム)をテナントが内部のアップキープ(フルーリング、塗料、配管備品、HVACフィルタ)を管理している間、土地主が処理するということです。しかし、これらのラインは、特にCAM費用カバー共有エリアのマルチテナントビルで、ぼやけることができます。

リースは緊急修理にも対処すべきです。それらを承認する人、コストが共有され、緊急事態を構成するもの。テナントは、土地主が合理的な時間(書面による通知後)内で行動しなくなった場合、必要な修理を行う権利を有し、費用を差し引く権利を有していることを確認してください。土地主は、特定のドル額を超える作業の前に承認を要求することによって、自分自身を保護することができます。

メンテナンス条項を深く見てみると、 ]Nolo は商用リースメンテナンスに関する記事が便利です。

5. 物件の利用

テナントの活動をゾーニング法と土地主の期待に合わせることを確認するために、財産の許容使用を指定します。条項は、幅(「合法的な目的」)または制限(例えば、「服の小売のみ」)であることができます。テナントは、時間をかけてビジネスモデルを適応させるために柔軟性を交渉する必要があります。あなたは今コーヒーショップを開く予定が、後でパッケージされた商品を販売するかもしれませんが、リースは、付随的使用を許可する必要があります。

ゾーニングコンプライアンスは重要です。テナントは、意図した使用が地方のゾーニング条例に落ちることを検証しなければなりません。土地主は、使用が合法であるテナント表現を必要とするべきです。さらに、排他的な使用条項(ショッピングセンターで共通)は、土地がリースから競合他社に落ちるのを防ぐ必要があります。逆に、有害物質や高トラフィックの操作など、土地主のための制限を使用して、プロパティ値と安全を保護します。

例えば、ストリップモールでは、土地主が中心にある他のレストランが同じタイプの料理を提供することができない排他的な条項をレストランに付与するかもしれません。これは、台所用品やブランディングにおけるテナントの投資を保護します。

6. 終了とデフォルトクロース

リースが初期と初期の罰則を解除できる条件を含まず、当事者が合意に違反した場合、法的条件を提供します。デフォルトは「実行可能」(期間内に固定可能)または「非治療」(例えば、破産、不溶性)であることができます。典型的な治療期間は、金銭のデフォルトと30〜60日間で10〜30日間です。

初期の終了の権利は、相互(例えば、建物が民主化されている場合)または片面であるかもしれません。前述の「キックアウト」条項は、早期終了の形態です。土地主人は、リースが早期に解除した場合、テナントが何をするかを計算する「損害賠償」をしばしば望んでいます。残りの賃貸マイナス緩和(土地主任の再流義務)の現在の値が適用されるかどうか。一部の管轄区域は、土地主がこの義務を負うべきかどうかを負う必要があります。

もう一つの重要なデフォルトのシナリオは、割り当てまたは削除です。リースは、土地主の同意を得るテナントが必要であり、それは不当に許されない。これは、テナントがビジネスが販売またはダウンサイズされている場合、スペースを転送することができます。一方、土地主は不適切な占有者から保護します。

その他の検討

その他の重要な要素には、保険の要件、署名権、保険の延長、および紛争解決手順が含まれます。これらの領域に対処することで、あなたの利益を保護することができます。以下に、私たちはより深さでこれらを探求します。

保険の要件

リース期間中に発生する可能性のある損害や債務から保護するために十分な保険のカバレッジを運ぶためにテナントが必要です。典型的な最小限には、一般的な責任保険($ 1〜2百万)、テナントの改良をカバーする不動産保険、および労働者の補償が法律で要求されるように。土地はテナントの方針で保証された追加の保険として名前を付けるべきであり、テナントは毎年のカバレッジを提出する必要があります。土地主は、独自の財産と責任保険を維持する必要がありますが、リースはテナントの損害を緩和する義務を負わないべきである。

高リスク企業(レストラン、デイケア、製造など)では、より高い限界や専門的カバレッジを検討してください。テナントは、そのポリシーが事業中断をカバーするかどうかをチェックする必要があります。これは、操業が火災や洪水によって停止されている場合に家賃を支払うことができます。リース条項は、しばしば、保険会社が主張した後、他の当事者を訴えることができないことを意味し、保険業者は、保険会社が要求の放棄を必要としています。これは、二重回復を防ぐことができます。

詳しくは、【】のIRSページを、商用リースの保険要件[ にお読みください。(注:これは一般的なリソースです)。

サインの権利

商業テナントは、顧客を引き付けるために署名に依存します。リースは、兆候がどこに置くことができるか、サイズが許可されているか、インストールまたはメンテナンスのための追加費用があるかどうかを指定する必要があります。ショッピングセンターでは、看板は、多くの場合、別のマスターサイネージプランによって支配されます。テナントは、ローカルサインの条例に従って、メインロードから表示されている兆候をインストールする権利を交渉する必要があります。土地は、特定の材料、照明、または色を制限することができます。また、条項は、電気代と許可のための費用を支払う必要があります。

割増・譲渡

既定の条項に記載されているように、借用と譲渡規定は、テナントがリース利益を別の当事者に譲渡することを可能にしています。これは、成長、縮小、または販売するビジネスにとって重要です。リースはテナントが土地の合理的な同意を下回るか、または割り当てることができることを保証する必要があります。「合理的な」とは、土地主が承認を任意に認めることができないことを意味します。これは、金融能力や互換性のある使用など正当なビジネス上の理由を、唯一の拒否することができます。そのような土地所有者が直接「テナント」を要求する可能性があることを宣言します。

十分に引き寄せられた下垂節は、元のテナントが家賃に責任を負っているかどうかを綴る。通常、元のテナントは、土地主が明示的にそれらを解放しない限り、保証人を維持します。あなたが服従する予定ならば、リースは、合理的な地面なしで(例えば、ポップアップや季節イベントのために)短期的なサブリースを制限しないことを確認してください。

紛争解決

長い法的戦いを避けるために、調停や仲裁などの不審な解決のための条項を含める。調停は非拘束であり、通常、高価です。仲裁は、結合と最終的なが、裁判所よりも速くなります。多くのリースは、訴訟の前提条件として調停を必要とします。位置と規則(例えば、米国仲裁協会)を指定します。さらに、法律条項(州の法律が適用される)の選択と、これらのフォーラム(または未使用)を防止し、これらのフォーラムを防止します。

土地主とテナントは、紛争解決条項の弁護士の審査から利益の両方を享受します。テナントのために、あなたは土地主の違反(例えば、静かな楽しみの違反)のために訴える権利を保持することを確認してください。土地主にとって、よく細工された仲裁条項は、罰的損傷や陪審裁判に暴露を制限することができます。

ユーティリティと運用費

リースリースでは、土地の賃主はユーティリティを支払います。 3 本のネットリースでは、テナントはすべての運用費用を支払います。リースは、ユーティリティが含まれている(水、電気、ガス、ゴミなど)と個別にメーターで計られたかどうかを明確に定義しなければなりません。マルチテナントビルのテナントは、多くの場合、一般的な面積ユーティリティのプロラタシェアを支払います。株式が計算される方法を確認します。正方形の映像対。使用量。建物が HVAC または重要な計算を把握することができます。

両方のパーティーのための交渉戦略

あなたの利益を保護することは、ドラフトに終わらない; 交渉は重要です。土地主は、リスクを最小限に抑える明確で強制的な条項のために努力する必要がありますが、また、良いテナントを引き付け、保持するために公正なままです。テナントは、柔軟性のために交渉する必要があります - 更新オプション、割り当ての権利、および費用対訳上のキャップ。両側は、すべての標準的なフォームリースへの修正として書面で交渉された変更を文書化する必要があります。

商業リースを専門に扱う商業不動産ブローカーや弁護士に携わると考えてください。彼らは、落落葉(隠れた「使用」制限や、無条項による自動更新など)を探し、市場基準の用語を提案することができます。例えば、多くのオフィスリースは、土地主が建設費用に貢献する「テナント改善手当」を提供しています。リースは、その手当がいかに詳細に必要とされているかを詳しく説明します。

チェックリストは便利です: 賃貸可能対使用可能な平方フィートの面積を確認し、駐車比率を理解し、障害者法(ADA)でアメリカ人とコンプライアンスを検証し、高速インターネットへのアクセスを確保します。小さな詳細でさえ、隣接するスペースで最初の拒否の権利のように、将来の拡張のために有意にすることができます。

避けるべき一般的な落札

徹底したリースであっても、間違いは起こります。 1つの共通落とし穴は、その範囲を理解しずに個人保証に同意します。多くの家主は、個人的にリースを保証するためにビジネス所有者を必要とします。ビジネスのデフォルトでは、所有者の個人資産の後に家主が行くことができます。テナントは、車載を交渉しようとするべきです(例えば、保証は、すべての損傷ではなく、レンタルに適用されます)またはオンタイム支払いの期間後に保証を削除した日没句。

もう1つの落とし穴:「キエット・ファンメント」の句を無視します。これは、テナントの権利で、土地主から干渉することなくプロパティを使用する権利です。リースにはそれが含まれています。リースが制限されていることを確認してください(家主が過去1ヶ月の間に新しいテナントにプロパティを表示する権利など)は合理的でスケジュールされています。

入居時に施設の状態を文書化できなかった場合は、預金紛争につながる可能性があります。写真を取る、移動インチェックリストを使用して、土地主が条件に署名する。同様に、両方の当事者は定期的な検査を実施するためのプロセスを理解しなければならない。

最後に、自動更新条項に注意しましょう。リースが通知を通知する限り自動的に更新されると、ビジネスが変化した後にロックされる危険性があります。カレンダーリマインダーを設定し、タイムリーな通知を送信します。

ビジネスリース契約を破棄する方法:実用的なヒント

法的アドバイスを提供できない間、ここでは実用的な手順です。

評判の良いフォームから始めます。[ 不動産協会や州のバー協会からフォームを使用する。ローカルの法律要件をカスタマイズします。
[]全ての当事者を擁護する。]] 完全な法的名と団体を使用する。テナントがLLCの場合、立っていることが確認される。
Attach 展示。[] フロアプラン、サイトプラン、承認済み使用リスト、および規則を含む。
]プロパティが融資している場合、非リコース条項[(貸し手の場合)を追加します。これは一般的に、強制的に貸し手が強制的に保持される場合を除いています。
州固有の法律を見直します。[ 一部の州では、商用リースが公証または記録される必要があります。

結論:あなたのビジネスを強いリースで保護します

貴社の事業リース契約においてこれらの要素を慎重に含めることで、投資を保護し、関係者全員が理解できるようにすることができます。商用リースは、単なるレンタル契約ではありません。それは長期にわたるビジネスパートナーシップ文書です。各条項の草案と交渉における時間を投資することは、紛争を回避し、コストをコントロールし、安心して保護する配当を支払います。初めてのテナントや経験豊富な土地であるかどうかにかかわらず、シーズン不動産弁護士と協力して強くお勧めします。リースガイドを使用して、適切な質問をしてください。