非営利の用途を理解することは、任意のプロパティ所有者、開発者、またはコミュニティプランナーがゾーニング法の複雑な景観をナビゲートするのに不可欠です。 これらの使用は、過去の規則と現在の条例の間の法的橋を表し、ゾーニング変更後の操作を続けるために特定の特性がそれらを禁止する可能性がある。 非適合の使用の概念がなければ、自治体は、彼らが彼らのゾーニングコードを更新するたびに、一定の混乱と法的不確実性に直面します。 この記事では、定義、法的保護、規制、および包括的な制限を調査し、誰にも提供するために、包括的な制限を使用することができます。

非コンフォーメーションの使用は何ですか?

土地または構造の小包が作成時に効果のゾーニング規則の下で合法的に確立されたとき非形成の使用は、適用されたゾーニング条例は後で変更され、既存の使用が新しい規則に従わないように。例えば、単世帯住宅使用が非公式に使用される地区で合法的に作動する小さな自動修理店は、非構成的使用になります。重要な要素は、使用がステータス[FLT]を失わないことです。[FLT]は、単にそれによって変更されます。

ゾニングコードは、住宅地から重工業、秩序的な成長を促進するために、そのような不互換の土地の使用を分離する機能を提供します。しかし、ゾーニングは静的ではありません。都市は、人口統計、経済優先、または環境目標を変更することに重点を置いた計画と条例を更新します。非適合の使用の保護なしで、すべての再ゾーニングは、既存の事業や家がすぐにシャットダウンし、不動産の権利とデュースプロセスに関する重大な憲法上の質問を上げることができます。非構成は、既存の改革を可能にし、既存の投資を促進します。

イラスト例

  • 住宅街に変わるゾニングを施す食料品店。
  • 農業用として指定されている土地で動作する砂利ピット。
  • ゾーニングコードが制定される前に建てられた一戸建てのゾーンにデュプレックス。
  • 適切に許可されたが、今はサイン高さ制限に違反した掲示板。

裁判所と地方自治体のコードは、多くの場合、 ]非構成のuse[(アクティビティ自体)と非構成構造[]の間で区別します(使用が許されている場合であっても、現在の設定バック、高さ、またはバルク要件を満たしていない建物)。 両方が保護されていますが、非構成構造への準拠法の変更は、それ自体を使用するために適用されるものと異なる可能性があります。

非変形使用の種類

ゾーニング法は、通常、異なる法的処理を持つ非成形用途の2つの広いカテゴリを認識します。

非成形用途(活性)

プロパティで実施された活動が、現在の動物園の許可された使用ともはや準拠していない場合に発生します。例えば、住宅のみが非適合の使用を作成するために再ゾーンされる混合使用ゾーンでのドライクリーニング事業。この活動は、[]]の下を継続することができます。祖父の節は、その拡張または変更に適用されます。

非構成構造

建物自体は、床面積比、庭のセックバック、または高さ制限などの寸法基準に違反しています。 古典的な例は、現在20フィートの側面のセックバックを必要とする地区のプロパティラインから10フィートを建てた家です。 構造は残っている法的ですが、任意の追加は、現在のセックバックルールを遵守する必要があるか、または構造全体がその非構成状態を失うことがあります。

一部の管轄区域では、非適合性が特定のサブタイプに使用しています。 [] 法的非適合] (元の要件と決して放棄されない) versus ] 違法非適合] (前の法律違反で確立されたが、後で誤って保護された)。 正しくタイプを識別することは、保護が異なるため、重要な保護と制限が異なります。

非情報収集用途の法的保護

規制されていない使用のための主要な法的保護は、Fifth AmendmentからU.S. Constitutionに由来します。これは、政府が非公式の財産を補償することなく取ることを禁止します。 ゾーニング変更にもかかわらず、その認識で合法的に認められた使用を許可することは、規制措置を避けるための方法です。 裁判所は、最終的にゾーニングオーディナンスが、予防措置を解除できないことを継続して、必要に応じて、必要に応じて、補償を受けることができます。

ほとんどの地方自治体のゾーニングコードは、法的な非整合が]を「FLT:1」というような言語を使うと明示的に述べています。そのような使用は、このようなオーダの採用時に存在する「不法非整合性の使用は、この条例の規定に合わないが、継続される可能性があります。この保護は絶対的ではありません。それは、非適合性が、または周辺に拡大するのを防ぐように設計された条件の対象です。

保護のための重要な条件

  • 事前のゾーニング規則のを正式に確立したである必要があります。 開始から違法であった使用(例えば、必要な許可なしに動作する)は、非適合の使用になることができません。
  • 利用は、有効かつ継続的に[である必要があります。 プロパティ所有者が、指定された期間(多くの場合、6〜12ヶ月、ローカルコードに応じて)非適合の使用を自発的に中止した場合、継続する権利は失われます。
  • 構造は[ではなく、実質的に破壊された[である必要があります。非汚染の使用を含む建物がその値(例、50%)の一定の割合を超えて損傷している場合、新しい構造が現在のゾーニングに従えば、それは再構築することができます。
  • プロパティ所有者は、非適合の使用を明示またはintensify[]を行わなければなりません。例えば、非整合車の修理店は、床面積を増加させ、より多くのサービスベイを追加したり、追加の騒音やトラフィックを生成するラウダ機器を操作することはできません。

非情報収集の使用の制限と終了

ノンコンフォーメーションは重要な保護を享受しているが、それらは永久的ではありません。いくつかのメカニズムは、自治体がそのような使用を段階的に段階的に中断したり、時間をかけて終了したり、ゾーニングプランとの対立性を促進することを可能にします。

放棄について

ノンコンフォーメーションの使用が定義された期間のために中止される場合 - 多くの場合、1年が、6ヶ月以上または3年ほどの期間 - プロパティは祖父の状態を失います。 その後、新しい使用は、現在のゾーニングを遵守しなければなりません。 放棄は、所有者が使用を中止することを意図した目的を示す必要があります。 一時的なバカンシー(例えば、改装のために閉じた店)は一般的に放棄をトリガーしませんが、長期的なアイドル状態をすることができます。

デザート

ほとんどのゾーニングコードには、破壊条項が含まれます。構造体が非構成の使用を損傷したり、特定のしきい値(公正な市場価値の50%または交換コスト)を超えて破壊される場合、建物は現在のゾーニング規則に完全に準拠して再構築されることがあります。この規則は、プロパティ所有者が建物を維持し、それが触媒作用的なイベント後に非構成の使用の永続的な許可を回避することを奨励します。

統合

一部の管轄区域は、非適合使用が継続する可能性がある間に、一定期間(例えば、5、10年、20年)の固定額(例えば、)の期間を「」)の償却期間[[]を採用しています。このアプローチは、所有者の投資支援額を、コミュニティの利益に対する予算の達成にバランスをとります。期間が合理的な場合、裁判所は、所有者の投資支援期間、および所有者の利益が影響を受ける要因を考慮し、適格性を考慮します。

拡張禁止

変形しない使用の拡大はほぼ普遍的に禁止されています。この規則は、使用が新しいゾーニングの目的を損なう方法で成長しないことを確認します。ただし、一部のコードは、限られた拡張機能(例えば、小さな追加など)を制限する(例えば、拡張が非適合性を増加させない場合には、設定されていない状態になるように起こる家)への制限の拡張を許可します。例えば、既存のフットプリントの中に置かれるデッキを追加すると、さらには、設定されていない構造を拡張することは許可される可能性があります。

プロパティ所有者のための影響

プロパティ所有者にとって、非適合使用状況を保持することは、資産と責任の両方であることができます。 ステータスは、既存の事業を保護し、または、プロパティの経済性を維持することにより強制的に使用することから使用することができます。 住宅ゾーンのエリアの非適合の自動修理店は、新しい競合他社が近くに同様の店を開くことができないため、依然として価値のある収入生産資産であるかもしれません。 この排除は、プロパティ値を増やすことができます。

しかし、制限は重要です。所有者は、保護を失うことなく、異なる非構成の使用に建物を拡大したり変更したりすることはできません。 買い手が同じ制限を継承するので、プロパティを複雑に販売することができます。 レンダーは、特に破壊または放棄リスクが将来の回復に関する不確実性を引き起こした場合、リスクとして非構成のプロパティを表示することができます。 また、使用が実質的な改装を必要とする場合(例えば、現在の消防コードに古い建物をもたらす)、資産の価値を偽造する可能性があります。

不動産所有者のための戦略

  • ドキュメント:]] ズーム変更前のレコードの生成が合法的に確立されたままである - 旧使用者からの許可、税制、写真、およびアフィダビッツ。
  • [連続動作:]]は、自治体が放棄として解釈できる使用のギャップを避けます。 短い閉鎖(例えば、再構築のために)も継続する意図の証拠を伴うべきです。
  • ローカルコードを知っています:[]特定の放棄期間、破壊しきい値、およびあなたの管轄区域の拡張規則を理解します。 変更の前に土地使用の弁護士に相談してください。
  • ] 分散を調節します:[ 拡張が不可欠である場合は、ゾーニングボードから] varianceを適用する。 プロパティがユニークなハードシップを患っている場合は、その分散が合理的な拡大を許可する可能性があります。

コミュニティへの影響

自治体の視点から、非コンフォーミングは、ゾーニングビジョンの執行とプロパティの権利を尊重したの間の緊張を提示します。一方、成長する住宅地で持続する重工業的な使用は、成長する住宅地で、騒動、交通、匂い、安全危険性 - コミュニティの長期計画目標を損なうことができます。

一方、強制的な閉鎖または解体による非適合の使用を排除することは、法的課題、補償請求、および政治的バックラッシュにつながる可能性があります。 スマートコミュニティは、積極的な戦略を通じて、このバランスを管理します。

自主的な適合性のためのインセンティブ

法執行機関よりもむしろ、多くの都市は、不動産所有者が自主的にその使用を適合に引き上げることを奨励するためのインセンティブを提供しています。 税制振、密度ボーナス、または再開発のための承認を明示することは強力なツールであることができます。 例えば、都市は、住宅のサブディビジョンに終わると所有者が、固定用語を継続するために非汚染の砂利ピットを許可するかもしれません。

バッファゾーンとミチグレーション

一部のゾーニングコードでは、使用中の周囲の影響を最小限に抑えるために、増加した造園、音壁、または限られた営業時間などの緩衝材を非成形用途に使用する必要があります。これにより、摩擦を削減しながら使用を継続することができます。

定期コードの更新

新しいゾーニングコードの償却規定は、永久接種の必要性を減らす。 継続する非適合の使用のための有限期間を設定することにより、都市は最終的にすべての土地が現在の計画と整列していることを確認することができます。 裁判所は、特に互換性のないまたは危険である使用のために、一般的に償却を支持します。

非変形使用対変異

特定の非適合性の使用とvarianceと区別することが重要です。 ヴァリアンスは、その変更時に自動的に判断される、訴えのゾーニングボードによって付与された正式な許可です。 重要な条件:variance は、新しい使用または禁止される構造のために、通常、新しい使用または構造のために。 対照的に、非適合の使用は、その作成時に合法的な使用です。 重要な条件:varis[Farlyconforming]は、法的な変更を要求します。 [Farry[Far]

Tip:]]] 禁止されたアクティビティを開始し、後で祖父に接種するというだけで、プロパティ所有者は非コンフォーメーション使用状態を取得できません。 ズーム変更の前に使用が存在している必要があります。 変化は、新しい非コンフォーメーション活動のための唯一のルートです。

最近の動向と課題

ゾーニング法は進化し続けています。非コンフォーメーションの使用は、いくつかの現代的な議論の中心です。

遺伝子の変容と変位

急激に集中する近所では、古い産業または商業用途は、住宅の拡大が非公式化されることが多いです。都市は、これらの使用(手頃な価格の雇用とサービスを維持)やフェーズを保護するか、それらがなくなったり(新しい住民のための迷惑を減らす)かどうかを決定しなければなりません。一部のコミュニティは、長期滞在者にサービスを提供する非適合の使用を維持する「レガシービジネス」の保護を採用しています。

気候変動とレジリエンス

洪水や野火地帯にある非形成構造は、新しいリスクを提示します。 多くの自治体は、建物のコードを更新していますが、非建設的な建物にレトロな要件を適用するために苦労しています。 いくつかは、沿岸開発を段階的に廃止するために償却を使用していますが、他の人は繰り返し損傷した特性のための買い出しを提供しています。

短期レンタル

Airbnbと類似のプラットフォームの上昇は、このような活動を禁止するゾーンで短期レンタルとして使用される多くの非コンフォーメーション用途を作成しました。 既存のレンタルを祖父にするか、または償却を介してそれらを排除するかどうかを、都市は、多くの場合、彼らの使用を主張する所有者からの裁判所の課題に直面している保護された投資支援の期待です。

農場への権利

郊外のスプロールを優先する農業作業は、しばしば非汚染用途になります。 多くの州は、これらの農場をニュアンス訴訟やゾーニングの執行から保護する「農場に直進」法を通過し、効果的に自治体がフェーズアウトするのが困難である法定非汚染の使用を作成しています。

コンテンツ

非コンフォーメーション用途は、ズーム法の重要なコンポーネントであり、プロパティ所有者が土地使用規則の変更によって不公平に浸透されていないことを保証します。 それらは安定性を提供し、投資を保護し、コミュニティが突然の混乱を引き起こしずにゾーニングコードを更新することを可能にします。 しかし、Doctrineは制限なしではありません。放棄、破壊、償却、および拡張禁止は、コミュニティの将来のビジョンに徐々に既存の使用を合わせることを可能にします。

不動産所有者にとって、非構成状態を支配するルールを理解することは、操作を継続し、改装、販売、または拡張に関する通知決定を行う権利を維持することが不可欠です。 自治体のプランナーにとって、執行によるバランスのとれた保護には、思考のコードのドラフトと積極的なコミュニティの関与が必要です。 そして、不動産に関わる人にとって、非構成の使用の固形把握は、プロパティの権利と公共計画の複雑な交差点をナビゲートするのに役立ちます。

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