プロパティ境界争訟を理解する

不動産の境界線は、最も一般的で感情的に激しい市民問題の中でランク付けされています。彼らは、あいまいな決定された説明、競合調査、無関係な緩和、または卒業的な風景が数十年以上変化するから生じる可能性があります。隣人は、フェンスが立ち、ドライブウェイの端、または木が植えられている場所について議論することができます。これらの紛争は、プロパティ値、近隣の関係、さらにはタイトルの保険の主張に影響を与える、または権利の侵害に迅速に耐えることができます。多くの紛争は、法的な合意が法的な役割を解決するかどうかを解決するのに役立ちます。

州法は、プロパティの境界争議を規定し、結果は管轄権固有の統計法とケース法に基づいて異なります。 均一法委員会は、モデルを起草しました。 相続法の均一な部分は、共同所有の境界問題に適用されるが、ほとんどの境界訴訟は、一般的な法原則と局所記録統計によって制御されます。 プロパティ所有者は、境界上の主張の制限の状況が州によって異なることに注意する必要があります。通常、これらの要求事項は、早期の要求に応じて5〜20年までに及ぶ可能性があります。

境界訴訟における民事訴訟の作用

民法は、ニュートラルな第三者仲裁人として行動します。. 彼らは、新しい境界を作成しませんが、既存の法的説明と真の境界を確認または確立するために物理的な証拠を解釈します. 裁判所の決定は、拘束力があり、執行可能, 通常、決定的な判断または侵害の除去を必要とする指示を介して. 裁判所はまた、反論のための金銭的損害を授与する権限を持っています, 失われた使用, または修復の費用. いくつかのケースで, 裁判所は、偽りの手数料や偽造の手数料を支払わなければならないと判断する権利を有します.

裁判所の重要な責任

境界紛争の場合、裁判所はいくつかの重要な機能を実行します。

  • 隠岐の遺物と土地の記録 - 裁判所は、会議や境界の記述、ロット番号、および記録されたプラットを含む搬送の言語を調べます。 Ambiguitiesは、当事者の行動や搬送時の土地の物理的状態など、全体として与えられたとおりを読んで解決します。
  • ] 調査証拠の評価 – エキスパートの調査員は、その調査結果を表示します。 裁判所は、各調査の精度を認められた基準(米国ALTA/NSPS規格など)に対して、記念碑、フェンス、および自然機能を考慮した評価を秤量します。 調査が競合すると、裁判所は、当事者の費用で中立調査員を任命する可能性があり、その報告書はかなりの体重を運ぶ。
  • 法的教義[を適用 – 悪所持、acquiescenceによる境界、およびestopは、与えられた限り境界をシフトする可能性があります。 裁判所は、これらの教義が事実に基づいて適用されるかどうかを決定します。 例えば、悪所持は、実際の、オープン、悪名度、排他的、敵対的、および連続的所有権を条件に定める場合、法的な期間のために、法的な規則的な基準を満たします。 同行が、多くの行が、隣接する行が適用される場合であっても、多くの行が該当します。
  • [] 対立証言を解決[ - 隣人、元所有者、調査官、およびタイトルの検査官などの無線LANが確認される可能性があります。 裁判所は、多くの場合、二次アカウント上の元の文書を好むために「最善の証拠」規則を適用して信頼性と関連性を決定します。

境界訴訟の段階

ほとんどの境界訴訟は、いくつかの段階を経て進行しますが、厳密なプロセスは管轄区域によって異なる:

  1. [] 苦情を申し立てる – 原告は、紛争、所有権の利益、および救済が疑われることを優先する p をファイルします。これは、境界、負債、およびおそらく損傷の宣言を正式に示します。 苦情は、抵当権所有者またはテナントを含む、すべての関係者に提供されなければなりません。
  2. [Discovery - 両側の交換文書(ディーズ、アンケート、対応)、預金を取り、専門家の証人を保持する可能性があります。 特に複数の調査が関与する場合には、発見は数か月と重要な費用を消費することができます。 裁判所は、早期に狭い問題に裁判所を任命した調査または仲介者に注文することができます。
  3. 前致的な動き - 部分は、材料の事実の本物的な紛争がない場合、要約判断のために移動することができます。 これは、デド言語が明確で、両方の調査が同意する境界例で共通です。 要約判断が拒否された場合、ケースは試行に進みます。
  4. Trial] - 証拠が提示され、行われた引数、および裁判官または陪審員は評決をレンダリングします。 多くの管轄区域では、彼らは平衡的な救済を伴うため、境界争議は裁判官単独(ベンチトライアル)の前に試行されます。 陪審裁判は、金銭的な被害がまた求められているときにより一般的です。
  5. ]Judgment and remedies – 裁判所は境界線を指定する最終注文を発行します。また、反復、封止の順序の除去、または予備受動パーティーへの費用の支払いのための損害を授与する場合があります。この判断は、将来の購入者に通知を提供するために土地の記録に記録されます。

境界のケースに勝つ証拠

裁判所は、ドキュメンタリー、物理的、および証言に大きく依存しています。 不動産所有者は、スーツを提出する前に包括的なパッケージを組み立てるべきです。 最も弱い証拠は、一般的に、非腐食性経口ステートメントです。 最も強いのは、物理的な記念碑と一致する最近の調査でタイトルの明確なチェーンです。 以下は、最も重要なカテゴリです。

出典とタイトル文書

境界線のケースは、タイトルのチェーンから始まります。すべてのディーズ、モルトゲージ、およびプロパティを参照する他の文書の認定コピーを提出してください。距離、角度、および記念碑を使用する「メートルと境界」の説明に特別な注意を払って、小包を定義します。 指定された参照が記録されたplatまたはサブディビジョンマップに含まれている場合は、そのほかに。 裁判所は、その記録の日付と状況を調べます。 耳の記録は、一般的には、署名されたチェーンの記録に欠落し、そのようなギャップを欠落とすることができます。 印は、このような要求事項を欠落とすることができます。

調査マップとレポート

ライセンスされたアンケートレポートは、最も説得力のある証拠です。 アンケートは、受諾された基準(例えば、ALTA/NSPS規格)に従って準備され、フィールドノート、記念碑の回復記録、および紛争のある領域を示すマップを含む必要があります。 []]]]は、隣人から単一のアンケートに頼りにはなりません]; 両方の関係者が競合調査を提示する場合、裁判所は、中立的なアンケートを任命することができます。 国家調査委員会は、または承認された所有者に事前に通知を提出する必要があります[FLT:]。

物理的なマーカーと記念碑

フェンス、壁、木、石のマーカー、鉄筋、および何年もの間存在している他の物理的物体は、特に古い遺言や調査で参照されている場合は、強力な証拠であることができます。 裁判所は、元の記念碑(サブディビジョンの時に設定)とacquiesc boundary行(境界線の長期的受諾)と区別します。 アンケート者が元の記念碑が存在し、与えられた説明に一致させることができるならば、それらの記念碑は、すべての所有者が、その所有者に印を主張するべきかどうかを確かめる必要があります。

空中・歴史写真

政府のアーカイブやGoogle Earth Proなどのサービスから古い空中画像は、土地が時間をかけて使用していた方法を示すことができます。 彼らは、フェンスがどこに建てられたか、構造が構築されたか、そして風景が変更されたかを確立するのに役立ちます。 裁判所は、特に紛争が生じた前に日付が生じた場合は、腐食証拠としてそれらに認めるかもしれません。 環境コンサルタントまたはGISスペシャリストは、正確な分析のための近代的なマップに歴史的写真を参照することができます。 例えば、U.S. Geological Surveyは、その歴史は、地理的地図と地理的地図を提供します。[F]

ウィッチネス・証言

十数年、元調査員、そしてその関係者が、貴重な証言を得られるように、地域に住んでいた隣人。この裁判所は、一貫性、信頼性、および部分性を秤量します。 [] 書かれた小説は、発見中によく使われますが、その裁判官は、クロス審査を可能にするため、より多くの重量を運ぶ。 そのような宣言書を、そのような宣言書を準備するのがお勧めです。

民事訴訟の代替案

あらゆる境界紛争は、裁判に行わなければならないわけではありません。裁判所は、時間と費用を節約するために、代替紛争解決(ADR)を奨励します。多くの管轄区域は、裁判前に仲介または決済会議を必要とします。締約国が隣接する関係を維持するか、紛争地域が小さいときに、ADRは特に有益です。 ADRが失敗しても、そのプロセスは問題を明確にし、試験に必要な証拠を絞り込むことができます。

メディエーション

メディエーションは交渉を容易にするニュートラルな第三者を含みます。仲介者は、ケースを決定しませんが、当事者は相互に受け入れられる境界を見つけるのに役立ちます。成功すると、合意は承認のための裁判所に書かれ、提出されます。 メディエーションはしばしば議論が少なく、訴訟の月ではなく、いくつかのセッションで完了することができます。 多くの州のバー協会は、認定された仲介者のロスターを維持しています。 ] 紛争解決のABAセクション [FLT] [FLT] [FLT]] [FLT] [FLT]] [FLT] [FLT]] [FLT]] [F] [F]] [FLT] [F] [FLT] [F] [F] [F] [F] [F] [FLT] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F

仲裁

仲裁は、仲裁人(退職された裁判官または経験豊富な土地弁護士)が決定を聞き、証拠と問題の非結合プロセスです。それは、より速く、裁判よりも少ない正式ですが、合意された場合、拘束順に結果します。多くのタイトル保険ポリシーは、特に政策の下でカバーされた境界紛争のために、スーツの前に仲裁を必要とします。あなたのタイトルポリシーを慎重にチェックしてください。仲裁条項は、多くの場合、陪審裁判の権利を上回ります。

裁判所・監督調査

裁判官は、プロパティを調べて決定的なレポートを生成するために、中立、裁判所を任命された測量器を注文することができます。調査官の調査結果は、大きな体重を与えられます。これは、さらなる訴訟なしで紛争を解決したり、少なくとも問題が狭くすることができます。いくつかの状態では、裁判所が任命した調査の費用は、当事者間で分割されます。調査官は、ケースが進行した場合、試験で証人として呼び出される可能性があります。

アピールとファイナリティ

判断後であっても、失望したパーティーは魅力的かもしれません。しかし、境界線の判決は、決定的な基準に基づいてレビューされます。これらのアレルルコートは、明らかに誤った場合を除き、裁判裁判所の事実上の発見を上回ることはありません。法的エラー(例えば、所持法の悪用申請)は、反乱のための根拠となる可能性があります。控訴は、数か月または数年間にわたってドラッグすることができます。したがって、最終的なことは重要です。多くの州の統計は、これらの主張が、かつては、すべての人に「永続的に記録された」と題して、権利放棄されたと主張することを可能にします。

タイトルの行動を静かに

多くの管轄区域では、境界争議は静かなタイトルアクションを通して解決されます。この訴訟は、すべての競争の主張を財産に決定し、誰もがバインドする法令を発行するように裁判所を尋ねます。法令は土地の記録に記録され、所有者は明確な市場可能なタイトルを与えます。これは最終的に境界紛争を定着するための金規格です。静かなタイトルアクションは、古代の償却、未発表のモートゲージ、または忘れられた緩和を解除することができます。そうしないと、そうしないと、タイトル所有者が権利をクラウド化します。権利所有者は、正式に正当な合意を反映するべきです。

不動産所有者のための実用的なステップ

防止は、訴訟よりも優れています。 プロパティ所有者は、境界の競合を避けるために積極的な対策を講じることができます。 これらの手順は、単に感知的ではありません。それは、法的な手数料で数千を保存し、隣接する善意を維持することができます。

  • []購入前に現在の調査を - 土地を購入する場合、常にALTA調査または境界調査を注文します。 これは、任意の周囲、重複、または緩和を明らかにします。 閉鎖前に、あなたの弁護士とアンケートを見直します。 一部の貸し手は、融資承認のためのアンケートが必要です。
  • [] 明らかにマーク境界[] - アンケートの後、場所の永続的な記念碑(例えば、金属投稿やコンクリートマーカー)をコーナーに置きます。 それらを維持します。 記念碑が建設や造園によって変位されている場合、調査官はそれらを速やかにリセットします。
  • [隣人とのコミュニケーション[ - ラインの近くにフェンスや構造を構築しようとすると、隣人とそれを議論し、理想的に書面による合意を得る。 簡単な書かれた境界線合意、署名および記録は、将来の紛争を防ぐことができます。 多くの州は、彼らが実用的な利便性の酒の逸品の説明から掘り下げても、そのような合意を可能にします。
  • [Keepレコード] – すべてのディーズ、アンケート、対応、および写真を保存します。 紛争が後で生じた場合は、このドキュメントは貴重になります。 日付とプロパティの説明によってそれらを整理します。 デジタルコピーはオフサイトをバックアップする必要があります。
  • タイトル保険] - タイトルポリシーは、境界紛争がタイトルの欠陥から生じた場合には、法的費用をカバーすることができますが、それは既定の境界の問題を排除する可能性があります。 ポリシーの除外を慎重に見直してください。 一部のポリシーは、有害所有権または未記録的な緩和に基づいて紛争を排除します。

弁護士を雇うとき

不動産所有者は、境界争議が発生した直後に不動産弁護士に相談する必要があります。経験豊富な弁護士は、メリットを評価することができます。最良の戦略(交渉、仲介、訴訟)に助言し、複雑な手続きルールを処理します。特に、有害所有権、複雑な調査、または複数の当事者が関与する場合には、弁護士なしで紛争を解決しようとします。多くの弁護士は、無料初期相談を提供し、境界症例のための法的手数料は、多くの場合、法的な費用がかかる費用がかかることはありません。多くの場合、裁判は、裁判よりもはるかに少ない費用がかかる費用がかかる費用がかかる問題です。多くの弁護士は、または裁判官がかかる場合よりもはるかに少ない費用がかかる場合があります。

追加のガイダンスについては、プロパティ所有者は、記事と継続教育を提供する[]のAmerican Bar Associationの不動産部門、Trust and Estate Lawを参照してください。 調査基準については、 []]プロフェッショナルサーベイターの国家協会[はガイドラインを提供します。 境界紛争に関する無料法的情報は、]Nolo.comの境界紛争概要][FLT:]]を参照してください。 [FLT:[FLT:]の国家委員会]の[[FLT:]]の構成要素]に含まれています。 [FLT:[FLT:]:[FLT:[FLT:]:[FLT:[FLT:]:[FLT:]:]:[FLT:]:]:[FLT:[FLT:]:]:[FLT:[FLT:[FLT:[FLT:[F]:]:]:]:[FLT:[FLT:[F]:]:[F]:[FLT:]:[

コンテンツ

民法廷は、財産の境界紛争を解決する上で不可欠な役割を果たしています。彼らは、一人の土地の端と別の始まりを決定するための公正で証拠ベースのフォーラムを提供します。法的なプロセスを理解し、強力な証拠を収集し、代替紛争解決を検討することにより、財産所有者は、これらの紛争を効果的にナビゲートすることができます。静かなタイトルアクション、仲介された決済、または試験を通して、目標は同じままです。権利を保護し、平和的な行動を促進する明確な、最終的な、および執行可能な境界線は、むしろ、隣接する人々との間の関係を緩和するという理由から、直接的な合意を保ちます。