スポット動物園は、地方の土地利用法で最も競争された慣行の一つです。 規制機関が、周辺地域の動物園とは異なる使用のために、土地の小小数、しばしば分離された小数を分類するときに発生します。 このような再採点は、住宅地の食料品店のような有益な発展を可能にすることができますが、それは頻繁に公正性、財産権、およびコミュニティ全体の計画ビジョンの完全性に関する紛争を引き起こします。 法律上の点は、これらは、その土地の計画および規制に関する重要な要件を把握することです。

スポットゾーニングとは?

スポットゾーニングは、単一の定義で正式な法的用語ではありません。むしろ、それは、再ゾーニングが十分な正当化なしで特定の土地所有者に利益をもたらすために表示されるときに、裁判所とコメント者に適用される記述的なラベルです。重要な要素は、再ゾーニングが、その周りの特性よりも異なるゾーニング分類を持つ土地の「スポット」を作成することです。このゾーニングで期待される均等性から出発すると、決定は、決定が合理的に基づいていたかどうか、公的な理由や好意に基づいていたかどうかについての質問を上げます。

他の種類のリゾーニングからスポットのゾーニングを区別することが重要である:

  • :] 大規模な更新をズームマップ全体またはオーディナンス、通常、系統的な計画研究に従った。
  • 計画されたユニット開発(PUD):[ より大きなサイト上で混合された使用を可能にする柔軟なゾーニングツール、開発協定の一部として交渉された条件。
  • [条件付きゾーニングまたは契約ゾーニング:[]]特定の条件または土地所有者による約束に応じて付与された再ゾーニングは、利益が狭すぎる場合はスポットゾーニングでラインを強制することができます。

実際のスポットのゾーニングは、通常、管轄区域の包括的な計画と調和していないと非難され、同じゾーンで他の人に否定されている所有者に特別な利益を混同する場合。 法的分析は、再ゾーニングが正当な公共の目的のためにまたは単に私的な関心を果たすかどうかに焦点を当てています。

スポット・ゾーニングの法的財団

国家の警察の権威からゾニング権限は、公衆衛生、安全、道徳、および一般的な福祉のために規制する固有の権限である。 地方政府は、それらが包括的な計画を採用し、ゾーニング条例を修正するときに指定された手順に従うように要求する統計を可能にすることによって、この電力を行使する。 スポットゾーニングケースは、その権限の境界をテストする。 自治体が仲裁人や差別的な行動を望む方法で小包を分類した場合、いくつかの締約国は、いくつかの課題に影響を与えた。

警察の力およびその限界

米国最高裁判所 []の違反V. Ambler Realty Co.]]、272 U.S. 365(1926)、包括的なゾーニングの憲法性を追い払うが、その後のケースは、ゾーニング決定が合理的で任意の費用である必要があると強調した。 警察の力は無制限ではありません。 それは、公益者の関心のさらなる強化に運動され、それが特別な利益を付与することができないと、スポイトが付与されるときに、特別な利益を付与することができません。

包括的なプラン要件

ほとんどの状態の行動は、そのゾーニングの修正が管轄区域の包括的な計画と一致していることを必要とします。この計画は、土地使用の決定のための青写真として機能し、成長と保全のための推論フレームワークを提供します。計画と再ゾーニングの競合が生じた場合は、裁判所は、違法なスポットのゾーニングとして頻繁にそれを打ちます。例えば、計画が低密度住宅開発のための特定の領域を設計する場合、高層アパートの建物のための単一のロットを再ゾーニングすることは、同時に計画が計画が包括的な方法で変更されていない限り、無効になる可能性が高いです。

平等保護・デュー・プロセス

プロパティ所有者と隣人はしばしば、第十四条の改正の下で憲法上の主張を上げます。 等しい保護条項は、ゾーニング分類が正当な政府の目的に合理的な関係を負う必要があります。 適切な正当化なしで好ましい治療のために1つの小包を単離するスポットゾーニング行動は、同様に、デュープロセス句は公正な手順によって行われること、通知や聴覚される機会を含みます。 裁判所が偏見が判明した場合、または変更が判断された場合、または変更された場合には、決定が決定される可能性があります。

スポット・ゾーニングを評価するための法的基準

裁判所は、再ゾーニングが不当な点のゾーニングを構成するかどうかを決定するためにいくつかの関連テストを開発しました。 正確な処方は、状態によって変わりますが、次の要素は一般的です。

合理的な

妥当性テストは、再ゾーニングが「フェアリー・デバテーブル」であるか、または明らかに仲裁であったかどうかを尋ねます。 合理的な心が、リゾーニングが公益に役立つかどうかについて議論することができた場合、裁判所は一般的に、法定的な体に従順なものです。 しかし、唯一の明らかな目的が単一の土地所有者に利益をもたらす場合、特に、その利点は、近所と互換性のある使用のためにある場合、行動は、おそらく不当です。 そのような需要が、そのような市場が、そのような妥当性を認めないと見当性のない状況は、そのような証拠は、そのような市場が、そのような要求されるように見えます。

総合計画との一貫性

指摘したように、計画の一貫性は重要な要因です。フロリダやオレゴンなどのいくつかの州は、必須の一貫性要件を持っています。他の人は、多くの要因としてそれを扱います。計画の土地使用の指定が違法性の強い前提を上げることを直接反対する再ゾーニング。逆に、計画が漠然としたか、または古い場合は、裁判所は、この要因により少ない重量を与えるかもしれません。チャレンジを生き延ばすために、自治体は、計画が計画が計画がおそらく新しい目標を示すために、計画が計画を優先するかどうかを文書化する必要があります。

特別な特権または好意無し

裁判所は、リゾーニングが、近隣の所有者に利用できていないリゾネドの小包の所有者に特別な特権を付与するかどうかを探しています。 これは、すべての異なる使用が不可解であるという意味ではありません。 むしろ、公益者に関連しないと、特権は妥当でなければならず、公益者ではありません。 例えば、必要なサービス(例えば、保護された領域の薬局)を提供する商業用駐車場をリゾーニングすることは、主に、その利益を上げるために、その所有者に大きな利益を期待するかどうかを上昇させる可能性があります。

公共の利益対. プライベート特典

コア質問は、再ゾーニングが、すべてのプライベートな利点を上回る本物の公共の利益をもたらすかどうかです。手頃な価格の住宅を作成したり、オープンスペースを維持したり、非公式な使用を排除したりする再ゾーニングは、公共の利益に役立ちます。対照的に、対応するコミュニティゲインなしで、単に単一のロットの価値を高めることは疑わしいことです。裁判所は、多くの場合、法的なレコードを調べて、知事が公共の必要性の分析を行ったか、または申請者の提案を単にフォローした場合に、公共の任意の分析を実施しました。

スポット・ゾーニングへの共通の法的課題

スポットの急上昇に対する訴訟は、通常、仲裁、差別、および手続き上の欠陥の3つのタイプから生じる。 これらの課題を理解することは、自治体や開発者がリスクを予測し、軽減するのに役立ちます。

任意および気質な行為

仲裁と義務的な基準の下で, 決定は、レコード内の任意の合理的根拠を欠いている場合、裁判所は、再ゾーニングを無効化します. これは、多くの場合、再ゾーニングが事実によってサポートされていないとき、, 研究, または変更を正当化した証言. 例えば, 計画スタッフが、計画に矛盾しているかどうかをお勧めする場合, しかし、都市評議会は、理由を説明することなくそれを承認します, 裁判所は、外部の決定書を締結することができます[Farary] - と [Farary] - 仲裁情報] - 仲裁の決定書 - [Farary-Farary] - [Farary] - [Farary] - [: [Farary] - [: [Farary] - [: [Fal] - [Farary] - [Fal-] - [Fal-] - [Fal-] - [Fal-] - [Fal-Fal-Fal-] - [Fal-[Fal-Fal-] - [Fal-] - [Fal-Fal-] - [Fal-Fal-Fal-] - [Fal

差別化の応用

再ゾーニングがそうでなければ合理的であっても、レース、所得、または他の保護された特性によって動機づけられたら、差別化として挑戦されるかもしれません。そのような主張は証明することは困難ですが、裁判所は決定の履歴と前の再ゾーニングのパターンを調べます。一貫して別の1つのグループを好む一連の再ゾーニング承認は、等しい保護要求に上昇を与えることができます。したがって、自治体は、そのゾーニングの決定が偶数に適用され、任意の異なる基準は中立的な計画に基づいていることを確認する必要があります。

手続き型違反

多くの州では、公衆の聴覚、公開された通知、およびゾーニングの修正前に事実の発見が採用される必要があります。これらの手順に従うことの失敗。特定の半径内のすべての所有者へのメーリング通知や、必要な待機期間の前に聴覚を保持するなど、成功した法的課題につながる可能性があります。マイナーな技術的な欠陥でさえ、再ゾーニングを無効にするのに十分かもしれません。プランナーは、すべての手続き要件に適切に文書化する必要があります。

注目すべきケース法

全国の裁判所の決定は、スポットのズームの原則のニュアンスアプリケーションを示しています。 2つのケースはまったく同じではありませんが、次の例では、再発テーマを強調しています。

  • ] バルミンガム市]、533 だから。 2d 1151(Ala. 1988):[ Alabama Supreme Courtは、単一の家族から多家族に単一のロットの再ゾーニングを無効化し、包括的な計画と所有者の利益だけを与えられたスポットゾーニングの古典的な例にそれを見つかります。 ケースは、計画の一貫性を欠かせません。
  • スコッツデール市v.市裁判所[]]、535 P.2d 1302(アリズ。 Ct。アプリ。1975):[]]])。裁判所は、住宅地の医療事務所のリゾーニングを上昇させ、ロットが主要な動脈路に隣接し、医療サービスの必要性が公共の利益を構成していたことを理由。この点は、公正な状況が変更され、それが公正に生き残る場合にのみ必要である。
  • [[[]ペーンセントラルトランスポーションCo.v. ニューヨーク]、438 アメリカ104(1978):]])]主に服用例が、規制措置のための最高裁判所のバランステストは、スポットゾーニング分析に影響しました。 再ゾーニングインポーズが、それが行動を取るために量する土地所有者にそのような重荷を取る場合は、さらに、それはFLALT4を下回る可能性があります。

実践的な課題とリスク

裁判所を超えて、地方政府、開発者、住民に対する現実的な課題を監視するスポット。これらのリスクを高く評価できなかったことは、高額な遅延や被害を受けたコミュニティ関係につながる可能性があります。

コミュニティの意見

住民は、スポットのゾーニング提案に対して固定し、近所のキャラクター、プロパティ値、または生活の質への脅威としてそれらを認識することが多い。 反対は、プチオン、公共のプロテス、および法的行動の形態を取ることができます。 再ゾーニングが最終的に承認されている場合でも、プロセスは、地方政府の政治的に文脈的かつ緊張の信頼になることができます。 プランナーは、コミュニティを早期に関与し、住民の懸念に対処するための条件の変化のための合理的を説明する必要があります。

訴訟費用と遅延

再ゾーニングは、多くの場合、裁判所で終わる。 両側の法的手数料は、数千ドルの10に実行することができ、訴訟は数か月または数年間の開発を遅らせることができます。 いくつかの管轄区域では、失礼者は勝者の弁護士料を支払う必要があります、さらには、賭けを上げる。 開発者は、潜在的な訴訟費用を彼らのプロジェクトプロフォーマに要因する必要があります。

プロパティ値への影響

スポットゾーニングは、プロパティ値に対する予測不可能な効果をもたらすことができます。 ランドダウンアーのために、リゾーニングは、プロパティの価値を高めることができます。 隣接するプロパティのために、しかし、新しい使用が互換性のない(例えば、住宅の隣のガスステーション)として見られる場合、変更は値を減らすことができます。 この値シフトは、値の逆の非難や分岐の請求につながることができます。 プロパティ値への影響の外部リソースは、 [[FLTLT]:[FLT]と[F]プロパティ] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [F] - [FORFORFORFOR] - [FORFOR]

行政書士事務所

スポットのズームリクエストを処理すると、レポート、分析、および聴覚の重要なスタッフの時間を要求することが多いです。 リクエストが最終的に拒否またはオーバーターンされた場合、その努力が浪費されます。 市町村は、明確な基準を採用し、申請者に包括的な計画で一貫性を実証する事前申請研究を提出することによって、この負担を軽減することができます。

法的ピッチャを避けるための最良のプラクティス

地方自治体や開発者は、スポットのゾーニング行動が裁判所で打たれるリスクを減らすための積極的な措置を講じることができます。これらのベストプラクティスは、上記の法的基準と整合します。

徹底したスタッフレポートを実施

再ゾーニングの提案は、包括的な計画に対する要求を評価し、任意の公共の利益を識別する詳細なスタッフのレポートを伴うべきです。 レポートには、マップ、トラフィックの影響分析、および変更された条件の証拠が含まれる必要があります。 よく文書化されたレポートは、チャレンジされた場合は、自治体の決定をサポートする固体レコードを作成します。

透明性と公共の参加を確保

公聴会は適切に通知され、実施されなければならない。すべての書面および口頭コメントは記録され、考慮されるべきである。選挙官は、再発が公共の利益をどのように役立つかに焦点を当て、記録上の理由を連結すべきである。公開観点から、私的取引や議論の任意の外観を避けてください。

包括的な計画で一貫性をチェック

再ゾーニングが計画と整列しない場合は、計画自体が更新を必要とするかどうかを検討する必要があります。 一部の管轄区域は、ゾーニングの変更を伴う計画の修正のための合理化された手順を持っています。 鍵は、計画の完全性を低下させる部分的な逸脱を避けることです。

公共の利益を文書化

具体的には、住宅供給の増加、サービスへのアクセスの改善、または環境保存などの公共の利益が達成されるものを明確に述べています。特定のデータなしで「経済発展」のような漠然とした正性を避けてください。利益はコンクリートであり、測定可能であるべきであり、それは所有者だけでなく、大規模なコミュニティに承認する必要があります。

必要であれば条件を課して下さい

条件付きゾーニングは、承認が特定の制限または改善の対象である場合、市町村が公益で行動していることを緩和し、実証するのに役立ちます。しかし、条件は合理的かつ再発に関連している必要があります。過度に1つの条件は、違法な服用として、自分自身に挑戦することができます。

コンテンツ

スポットゾーニングは、プランナーのレパートリーの中で最も合法的に壊れたツールの1つです。慎重に使用し、強力な事実に基づいて、コミュニティは土地使用制御の全体的な布地を破壊することなく変化に対応することができます。しかし、仲裁またはプライベートゲインを適用すると、それは単に訴訟、コミュニティバックラッシュ、および司法的な逆転を招くことができます。成功したスポットゾーニングへの鍵は、単に、民間の計画に従順な従順に、単に公正な計画を立て、または公正な計画のために、単に公正な計画を立てることが役立つ、単に公共の計画のために、単に、その計画を実践することができます。