ゾーニング規則と手頃な価格の住宅の可用性の関係は、現代の住宅危機の最も結果的にまだ見落とされたドライバーの1つです。 ゾーニングコードは、もともと公衆衛生を保護し、非互換の土地利用を分離するために考案されましたが、その例外的なツールへの進化は、根本的に禁忌な住宅供給、膨脹コスト、および経済および雑学の隔離の補強されたパターンを持っています。 ゾーニングの影響を通した特定のメカニズムを理解することは、住宅の計画を計画し、家庭の計画を立てることが不可欠であり、家庭の機会を増加させ、そして、コミュニティの機会を増加させることができる。

造形の起源:公衆衛生から除外の実践まで

米国におけるゾーニング法は、1916年ニューヨーク市動物園の決議により始まり、建物の高さと土地の規制が規制され、混雑したテナント地区で光と空気を保護するために使われています。 1926年最高裁判所のケースエクブリンの変動V. アンブラー・リアルティCo.は、住宅、商業、および産業用途を分離するための自治体の広範な権限を与えるゾーニングの構成性を確立しました。 しかし、数十年以内に、住宅の建設を禁止し、住宅の建設を防止し、最小限の計画を計画します。

今日、アメリカの都市の土地利用のコードに埋め込まれた除外のゾーニングの遺産。 による2019分析によると]ランカーン土地政策研究所、多くの首都圏の住宅地の80%以上は、単世帯の戸建て住宅専用のゾーンです。 密度のこの単価は、ほとんどの土地でアクセス可能な単位の数を収容することによって直接より高い住宅コストに変換します。

造形の分類の形状のハウジングの耐久性

単一家族住宅ゾーン:最大の障害

ほとんどの制限的なゾーニングカテゴリ、R-1(単一家族住宅)は、通常、厳密なフロント、サイド、およびリアのセットバックでロットの住宅を離れていないもの以外のものを禁止します。 最小ロットサイズは、多くの場合、5,000から20,000平方フィートの範囲で、開発者が数少ないユニットにわたって土地のコストを広める。 Brookings Institution]によって研究は、単一の家族の家のためにのみゾーンされたエリアが、面積が少ないアパートや面積が、面積が面積が少ない住宅の所有者に多くあると、面積が大きいものよりも多く、Josem1以上の町の面積が、または面積が大きい。

多家族と混合された使用ゾーン:約束と落札

アパートの面積は、マンション、マンション、アパート、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、マンション、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、施設、商業施設、施設、商業施設、商業施設、商業施設、商業施設、施設、商業施設、施設、施設、商業施設、施設、施設、商業施設、施設、施設、商業施設、施設、施設、施設、施設、商業施設、施設、施設、

オーバーレイゾーンと計画単位開発

オーバーレイゾーンは、多くの場合、手頃な価格の住宅約束のためのトレードオフとして、特定の領域の密度または代替設計基準を高めるために自治体の柔軟性を与えます。 計画されたユニット開発(PUD)は、開発者がより寛大な密度の許容範囲のための交換のオープンスペースをクラスターユニットにし、保存することができます。 これらのツールは、生産を加速することができますが、彼らは、遅延、NIMBYの反対、および費用対コストに応じて設計要求を招く計画手数料による裁量的な承認を必要とします。 アメリカンプランニング協会が、平均的なプロジェクトを削減する費用は14か月以上かかる計画を費やすことができると見な結果が、計画を計画する必要が、計画します。

供給と調達コストを制限する特定のゾーニング機構

複数のゾーニングルールの累積効果は、何も構築する規制環境を作成しますが、豪華なハウジングは経済的に危険です。 主なメカニズムは次のとおりです。

  • 最小ロットサイズ] - 土地のコストが1平方メートルあたり200ドルの面積で10,000平方フィート最小の1平方フィートは、建設が始まる前に、各単世帯単位が土地のコストで2億ドルを吸収しなければならないことを意味します。
  • Floor-area比(FAR)キャップ – 建物の総面積を0.5または1.0倍に制限する ロットエリアは、開発者が垂直ではなく水平に構築し、エーカーあたりのユニットの数を減らし、したがって、単位あたりの土地コストを上げます。
  • 最低限の駐車] – 1アパート単位あたりの2つのオフストリートスペースを必要とすることは、各ユニットの費用に40,000ドルから60,000ドルを加えることができます。 カリフォルニア大学、ロサンゼルス校の調査では、駐車の最小限を排除することで、密な都市部で建設コストを12%削減できることがわかりました。
  • Height Limits – キャップ35～45フィートの有効で、建物を3つまたは4つのストーリーに制限し、高値の土地で経済的に有効に有利な単位を作る密度の種類を防止します。
  • 設定バックの要件 - 最小のセットバックは、特に狭い充填小包の使用可能なフットプリントを削減します。
  • [最小単位サイズ] - 一部の都市では、すべてのユニットが少なくとも800または1,000平方フィートであるように要求し、マイクロアパートや小規模なスタジオユニットの発達を自動的に制限し、単一の低所得労働者にサービスを提供することができます。

これらの規制化合物が、開発が経済的に実現できないという点下で、それらが閾値を作成します。 開発者は、規制コストをカバーするために十分な賃貸または販売価格を管理できるハイエンドユニットのみを構築し、公的な補助金によって満たされる手頃な価格の住宅ギャップを残します。 Urban Instituteによる2022分析は、]だけを駐車することで、トランジット指向の地区で10〜20%の住宅ユニットをロックすることができますを公にすることなく、任意の公益を強制的に解除することができます。

高分解市場におけるゾーニング・イムポーズの希少性経済

規制のゾーニングは、土地の価格を駆動する人工の希少性を作成する、供給キャップとして機能します。サンフランシスコ、ロサンゼルス、ボストンなどの地下鉄エリアでは、複数の家族住宅のための土地の平方フィートあたりの価格が、多くの場合、単一の家族の使用のためにゾーンよりも3〜5倍高い土地の面積よりも3〜5倍の割合で、開発者はより高い密度で合法的に構築することができる限られた数の小包のために競争しています。この土地価格のプレミアムは、直接レンタル業者に渡され、そして購入者はより多くの場所を制限する[Fruz]よりも[Fruz]があります。 [Fruz]

直接価格のインフレを超えて、土地が安く、規制が緩んでいる場所の新しい建設をプッシュすることによって、制限的なゾーニング歪みの首都圏の成長パターン。 低所得世帯は、その後、「資格を得るまで」に直面します。 貿易オフ:彼らは、長い通勤と高い輸送コストを受け入れるだけで家を買うことができます。 このパターンは都市のスプロール、緊張インフラ予算を加速し、車両マイルの増加、そして、それは植物の排出量を削減する。 これらは、2020年の排出量を削減する。 [F] 少ない地域を削減する: [F]

ムーブメントと注目すべきケースを改革

ミネアポリス2040: 単身家庭自衛隊の市街地排除

2018年、ミネアポリスは、米国初の都市として、独占的な単世帯の動物園を終了させました。ミネアポリス2040の包括的な計画は、すべての住宅地に最大3つの住宅ユニットを収容し、効果的に二重化と三重化を合法化します。この都市は、すべての新しい開発のための最小限の駐車要件を排除し、多くの地域で最小ロットサイズを削減しました。ミネソタ大学の2023の評価は、政策がより小さいユニット(住宅の不足や廃棄物)のために建設に12%増加したことを指摘しました。

ヒューストン:Zoningのケース

ヒューストンは正式なゾーニングコードなしで唯一の主要なアメリカの都市です。代わりに、それは土地の使用を管理するために、デッド制限、サブディビジョンプラーツ、および駐車規制を使用しています。この柔軟性により、開発者は市場需要に迅速に反応し、街は急速な成長期であっても、比較的安定した住宅価格を維持しています。ヒューストンのホームプライスは、一貫して30〜40%の比較可能なサンベルト都市の下の都市である。ただし、ゾーニングの欠如は、次の施設を改装するだけでなく、ヒューストンの住宅のリードや地区のリードなどの重要な要素を探索することができます。

ポートランドの住宅用インフィルプロジェクト

ポートランド、オレゴンは、2020年に住宅インフィルプロジェクト(RIP)を採用し、以前は単世帯の家に限定されるロットで3倍、4倍、6倍のコンプレックスを可能にしました。ポリシーは、特定のゾーンで最小ロットサイズを半分にし、最大ユニット数を削減しました。 初期のポートランド・プランニングのデータは、不足している住宅タイプ(デュプレックス、トリプルク、フォープレックス)の許可で40%増加し、さらには、建設費用が不足していると、有益者を保証するために必要とされます。

カリフォルニアの国家主導の免除:SB 9とAB 2097

カリフォルニアは、ローカルのゾーニング制限をオーバーライドするための最も積極的な州レベルのアプローチを取ってきました。 センテートビル9(2021)は、以前はシングルファミリーの家のためにゾーンされた4つの住宅ユニットを可能にし、効果的に二重化とロット分割国家全体に。 アセンブリビル2097(2022)は、主要な輸送停止の半分マイル以内にある開発のための駐車最小値を排除します。 これらの法律は、環境レビュー要件や地域の抵抗などの実装ハードルに直面していますが、Saisは、Saisssssssssssssssssssssssssssssの初期の要件を継承し、Saissssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssss

包括的ゾーニング:集中力を持つマンデートのバランスをとる

包括的なゾーニング(IZ)ポリシーは、開発者が新しい市場レートプロジェクトに単位の割合を手頃な価格の住宅として設定する必要があります。うまく設計された場合、IZは、高機会地区で手頃な価格のユニットの安定したストリームを生成できます。しかし、非常に厳しいマンデートは、プロジェクトを財政的に不当にすることによって、全体的な住宅生産を延期することができます。 ]による包括的な研究は、UC Berkeley[FLT]の住宅の費用を削減することを可能にします。

包括的ゾーニングの社会的・環境コスト

規制のゾーニングは単なる経済の不効率ではありません。それは、地方のおよび経済の分離の運転者です。歴史のゾーニングの慣行は、貧困を集中し、色の人々を除外するように明示的に設計されました。最高裁判所は1917年に雑種ゾーニングを打たせながら、現代の最小ロット要件は、多家族住宅上の禁止され、裁量的な承認プロセスは、同様に分離された結果を生み出しました。 A 2021 は、政府機関が {[F] {[F] {[F]} {[F]} {[F]}]} {[F]}]} {[F]}]} {[F]}]}]} {[F]}]} {[F]}]} {[[F]}]}]} {[[[[[[F]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]} [[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[

ゾーニングは、気候回復力と交差する。 開発を車に依存しない郊外に押し込むことで、トランジットが豊富な地域における密度を制限することで、制限的なゾーニングは、パーカピタ炭素排出量を増加させます。 トランジット指向開発研究所は、トランジットステーション近くの多家族住宅が、郊外の単一家庭と比較して30〜50%の世帯の輸送排出量を削減できると推定しています。 デンバーやシアトルを含むいくつかの都市は、トランジット指向開発(TODdin)または20万平方フィート以上の土地の車両が、または、より迅速に生産されるようにしました。

法的および政治的障壁をZoningの変形に

市街地の経済学者や計画家の間で広範な合意にもかかわらず、その改良が必要である、地方の政治の反対は、永続的な障壁のままである。住宅所有者は、多くの場合、プロパティ値、トラフィックの混雑、または近接のキャラクターに対する懸念から上回る反対する。 動物園の決定は、選択された計画委員会と市議会によって、地方自治体レベルで行われているため、ボーカルの小さなグループは、より広い地域に利益をもたらす変化をブロックすることができます。 この「NIMBY」は、特に土地や高価の住民が、高価な土地や高価な資源を持っている場所である。

応答では、いくつかの州は、地元の動物園の権限を免除し始めています。 オレゴン、カリフォルニア、ワシントン、マサチューセッツ州には、住宅地に二重または三重の土地を埋めるために都市を必要とするすべての法律を渡っています。 このような予防措置は、憲法上の家庭規則規定に基づいて法的課題をトリガーしました。 ロサンゼルス郡の2023の訴訟は、SB 9がカリフォルニア憲法の自治体の局所的な自主性の保証に違反すると主張しました。 ケースは、政府が政治的な改革に立ち向かうことなく、政府が政治的な問題に陥ることは決してありません。

効果的なゾーニング改革のための戦略

トランジットコリドー近くを上回る

輸送の周囲の集中密度は、インフラ投資を最大化し、車依存性を低下させます。シアトル、アーリントン、バージニア、オースティンなどの都市は、多くの場合、包括的住宅要件を持つ主要な輸送停止の半分マイル以内に6〜12の物語の建物を可能にする必須TODゾーンを採用しています。シアトルからの初期データは、そのTODオーダナンスの下で構築されたプロジェクトは、土地の費用が考慮された後、25%の低パーユニットコストを持っていたことを示しています。密度の許容は、より多くのユニットに渡る土地のコストをスプレッドするので、。

最小限の駐車条件を排除

駐車場のマンデートは、彼らが普及率が小さく、低コストのアパートメントに影響を与えるユニットごとの固定コストを課すので、最も好奇心旺盛なゾーニングルールの一つです。バッファロー、ニューヨーク、エドモントン、アルバータ、サンディエゴを含む都市は、廃止された最小駐車場要件を都市全体で持っています。 交通および開発政策研究所による2023分析は、輸送ゾーンの最小限の除去は、ユニットあたり$ 35,000の建設コストを削減し、スタジオと許可のための1ベッドルームの増加につながりました。

直感プロセスによる合理承認

プロジェクトが条件付き使用許可や計画のコミッションの聴覚などの裁量的なレビューを必要とするとき、その顔の遅延、コミュニティの反対、そして手頃な価格を殺すことができる再設計コスト。直立したゾーニングにより、プロジェクトは、多くの場合、数か月ではなく、管理的に承認されるすべての目的基準に準拠することを可能にします。オースティン、テキサス州は、二重、三重交換、および付属品の住居ユニットのための直立したプロセスを採用しました。2020年の実装以来、都市は、平均30%のADUVの50%の増加と、多額の承認のための多額のプロジェクトを承認することができました。

手頃な価格の住宅のオーバーレイゾーン

オーバーレイゾーンは、手頃な価格のユニットを含むコミットメントのための交換で、追加の密度、削減されたセックバック、または駐車場の要件を付与するために、特定の近所に適用することができます。例えば、ポートランドは、少なくとも1つのユニットが60%以上の面積のメディア所得のために予約されている場合、ロットあたり4つのユニットを可能にする「4+1オーバーレイ」を作成しました。このアプローチは、市場をハレーションすることなく手頃な価格を実現し、それがローカル条件に合わせて調整することができます。オーバーレイは、それ以外の場合は、住宅の用途に使用することができ、またはCO2のCO2排出量が制限されていない、またはCO2のプロジェクトが適用されません。

補完のゾーニング改革への資金調達メカニズム

ゾニングリフォームは、手頃な価格の住宅危機を解決することはできません。それは、ターゲティングされた金融ツールと組み合わせなければなりません。 密度ボーナス、手数料免除、および税制のアベートメントは、手頃な価格のユニットを含むコストを相殺するのに役立ちます。 公共の土地処分ポリシーは、手頃な価格の住宅を持つプロジェクトに優先的に与える生産を加速することができます。 特に効果的は、自治体が手頃な価格の住宅信託に資金を調達する増加した密度の権利を削減することを可能にする「価値キャプチャ」戦略です。 例えば、ニューヨーク市のインクルーシブ・プログラムでは、その土地は、その土地の交換を組み合わせたボーナスとして、または、その利益を組み合わせた利益を埋め込むことができます。

パスフォワード:コミュニティニーズとの柔軟性のバランスをとる

ゾーニング法は、その危険性を秘めているわけではありません。それは、予測可能性、互換使用を分離し、リソースを保護することができます。しかし、ゾーニングが排除のツールになるとき、それはすべての所得レベルの避難所を提供する基本的な目標を下回っています。ミネアポリス、ポートランド、ヒューストン、カリフォルニアの証拠は、より多くの密度を割り当て、駐車とサイズの日付を減らすためにゾーニングを改良し、承認を合理化することで、手頃な価格のユニットと適度な住宅のコストの供給を時間をかけて増加させることができます。

政治障害は重要でありながら、潮は変化しています。国家レベルの予防、住宅危機の公的な意識を高め、増分改革の実証された成功は勢いを生み出しています。政策立案者は、コミュニティを早期に関与させ、改善された輸送や公共スペースなどの明確に伝え、新しい開発は既存の賃貸者のための保護を含むことを確実にします。思考的なデザインと持続可能な投資により、ズームの改革は21世紀以上にわたって、より持続可能な都市に拡張可能な住宅のための最も強力なレバーの1つを提供しています。