ゾーニング規制は、地域土地利用計画の土台となるツールであり、自治体は、コミュニティの物理的および経済性を形づける権威を与えます。これらの条例は、どのような密度で、どのような目的のために、どこに構築することができるかを決定します。最も影響力のあるアプリケーションの中には、農業の土地の管理が最も有利なリソースであり、都市の拡張、産業開発、市場規模の力に一定の圧力を直面する有限リソースです。考えられるとき、ゾーニングは農地を保護し、農林の保全、農業の保全、および農業の計画を促進します。

ゾーニング規制と農業土地の理解

ゾーニングモールは、都市の成長に反応して20世紀初頭に由来しました。 1926年米国最高裁判所の場合])。 Euclid vの適用範囲。 Ambler Realty Co.]]は、動物園の構成性を肯定し、地方政府は互換性のない使用を分離することを可能にします。 農業のゾーニングは、中世紀の異なるカテゴリとして出現し、特に小麦の農業の分野は、農作物や農業の制限を始めました。

農業のゾーニングの種類

農業用除草は同じように作成されていません。排他的な農業用ゾーンは、農耕と非常に限られた非農業用用途だけを可能にする。非排他的な農業用ゾーンは、いくつかの住宅や商業開発を許可するが、例えば、40エーカーごとに1つの住居を削減する。一部の自治体では、泥炭の大きさにタイの開発権をスライディングスケールゾーニングを使用して、より大きな保有物を奨励する。他のアプローチには、性能ベースの条件が含まれている、それは、訪問者が、または近隣の種に適応できる限り近い範囲で、または特定の地域に影響する可能性がある。

歴史コンテキストと法的フレームワーク

地方政府は、国家から派生するゾーニングの権限を有利にし、多くの場合、1922年の標準的な州ゾーニング・エンアブラリング法で根ざした統計を可能にします。 包括的な計画では、長期にわたる政策を導きながら、ゾーニング・オーディナンスは、バインディングマップとテキストを介してそのビジョンを実行します。 農業の土地のために、これは、農業が環境に対する法的保護を受ける領域を設計することを意味します。 しかし、ゾーニングは永続的ではありません。 それは、再ゾーニングまたは政府が、または政府保護を緩和することを可能にします。

農業土地利用におけるゾーニングの影響

単純に許可や禁止を超えたいくつかの重要な方法で、農業の土地の使用を造形する。

小包のサイズとファームの可燃性を維持

ゾーニングの最も直接的な効果の1つは、ファームランドのサブディビジョンを小さな住宅ロットに防ぐことです。 農業地帯における最小ロットサイズ要件 - 一般的に20、40、または160エーカー - 効率的な機械、作物の回転、およびグレージングのために十分な土地の巨大なブロックが含まれています。 この保護は、農業を経済的に有効に保つことができます。 小包は、多くの場合、フルタイムの操作をサポートするために必要なスケールを失うためです。 そのような地域では、入札を迅速に行うことができ、その能力を低下させます。

農業以外の利用制限

工場、大型箱店、密接な住宅などの用途を制限することにより、農業の破壊を阻害する外部圧力を削減します。騒音、光の汚染、暴露、および肥料臭気や農薬の漂流に関する苦情は、互換性のない使用が分離されているときにすべて最小限に抑えられます。この分離は、農家は一定の摩擦なしで動作するのを助け、土壌健康慣行、灌漑システム、または処理施設などの長期的改善に投資することができます。

多様化・イノベーションの推進

硬質ゾーニングは、多様化する農家を妨げることもあります。直接消費者のセールス、ファームステイ、農業従事者、再生可能エネルギーインストール、付加価値処理(チーズ作りやサイダープレスなど)は、農業地帯で許可されるべきゾーニング変更を必要とすることが多いです。プログレッシブオーディナンスには、これらの活動を許可するアクセサリ使用規定、多様化する所得が農業収益率に役立ちます。例えば、農業従事者や農業農家の普及が許可されるように、農業従事者への利益が増加する可能性があるため、農業農家の利益が増加する可能性があるため、農業農家の普及が増加する可能性があります。

土地の天性および成功への影響

園芸保存は、土地を所有し、養殖することができる人にも影響します。 園芸が土地の価値を住宅や商業的な動物園よりも低く保つと、農家のための範囲内で価格を維持するのに役立ちます。 逆に、周辺地域が高成長の可能性を持っている場合は、保存された農地は、新しい農家が土地にアクセスするために困難にしている、推測に基づいて膨脹させた価格タグを運ぶことができます。 ゾーニングだけでは、市場推測を制御することはできませんが、農業保全プログラム(PACE)の購入と対抗することができます。

土地保存への影響

農業の土地を保全することは、開発を中止するよりも多くあります。それは、所有権と経済サイクルの変化によって耐える永続的な保護を作成することを含みます。

保全 教育・移動可能な開発の権利

ゾニングは、自主保存ツールで手作業で作業することが多いです。 譲渡可能な開発権(TDR)プログラムにより、土地所有者が地域(多くの場合、農業地帯)を送受信エリアの開発者に開発クレジットを販売し、より高い密度が許される場所。 この市場ベースのアプローチは、指定された地域への成長をシフトしながら、ファームを予約できるようにします。 多くのコミュニティは、開発権(PDR)プログラムを購入して農業ゾーニングを組み合わせ、一般資金を使用してLTF1: [F]を組み合わせて、それらを保存するための農業] [F] 農業] ファーム [F] 農業は、より: [F] [F] 農業は、 農業は、より: [F] [F] [F] [F] 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業は、 農業

アーバン・ゲイン・バウンダリーと農業バフア

いくつかの管轄区域は、都市成長境界(UGB)を補完ツールとして使用しています。 OregonのUGBシステムは、1973年にSenate Bill 100によって設立され、周辺農地を保護する間、マップされた境界内で都市開発を混同しています。 UGB内で、より高い密度は成長を収容しています。 それ以外は、排他的なファーム使用ゾーンは非農場構造を制限します。 このアプローチは、オレゴンの農場のエーカーの何百万人もの保存されていますが、それは定期的な調整と風化の抵抗を必要としています。 農業のストリップは、または短距離を削減します。

土地評価・サイト評価(LESA)

多くの州では、LESAシステムをゾーニングの決定に組み込んで、土壌の品質、農業の生存性、および開発圧力に基づいて小包をランク付けします。ハイスコアの小包は、再ゾーニングからより強力な保護を受けます。このデータ主導のアプローチは、プランナーが保存リソースを優先し、法的課題に対する決定を防御するのに役立ちます。包括的な計画に統合すると、LESAは、長期にわたる一貫性を向上させる、非破壊的、透明なアポストレーサーを与えます。

課題と考察

利点にもかかわらず、農業のゾーニングはパンセアではなく、実際の政策と実用的な緊張を伴います。

新規ファーマーの土地価格とアクセス

ゾニングが開発を制限する場合でも、土地価格は、近隣の都市需要、投資家の推測、または手頃な価格の農場の希少性のために高いままにすることができます。特に家族土地のない農家を志向する - 農業所得よりもはるかにコストがサポートできる小包を購入するのを苦労します。一部のコミュニティは、農業の土地信託、または町のプログラムを経由して、または小規模な規模、多角的な操作を促進するオーバーレイをゾーニングすることにより、これに対処することができます。しかし、アクセスなしで、手頃な価格の保存は、新しい農家だけを確保しません。

法的課題とクレームを取る

重度の制限に直面している土地所有者は、ゾーニングは、第五改正の下での規制を構成すると主張するかもしれません。 裁判所は、正当な公共の目的のために進め、すべての経済使用の所有者を奪わない場合に一般的に上昇しています。 有効な包括的な計画と合理的な土地の価値に基づいて、有権農業のゾーニングは、そのような課題を生き生き生き残る。 それにもかかわらず、訴訟の脅威は、地方政府の有権者を招くことができ、規制当局の低下や法的規制の防止、および規制の有効性を低下させることができる。

気候変動と進化する農業慣行

過去10年前に書かれたゾーニングコードは、再生可能エネルギー、水保護、気候変動などの今日のプレスニーズに対応していないかもしれません。 ソーラーアレイ、風力タービン、カーボンの委託プロジェクト、およびカバー作物回転は、使用リストを許すための更新を必要とします。 一部の地域は現在、気候に強い農業規定を含みます。 これにより、オンファームの水処理やクリークに沿ってのリバイアスバッファが可能になります。 ズームを適応させるのに失敗すると、農家はより柔軟な保存またはより目的を達成するために、より柔軟な土地を販売または販売することができます。

開発の利益からの抵抗

強力な農業のゾーニングは、開発者、土地所有者が利益のために販売することを望んでいる、そして彼らの土地を退職資産として見ている農家から反対に直面します。 政治圧力は、頻繁に再ゾーニング、スポットゾーニング、または風防保護の危険性につながることができます。 成功した保存は、一貫した執行とコミュニティの石炭火を必要とします。 農場の局、環境グループ、および計画機関は、すべての更新サイクル中にゾーニングコードを守るために一緒に働くすべての作業します。

農業造形の事例

実際の例を調べると、異なる地域の文脈で、動物園が農作地にどのように影響するかがわかります。

カリフォルニアのウィリアムソン法

1965年に施行されたカリフォルニア土地保全法(ウィリアムソン法)は、地方政府が農業や公共空間の空き地を最低限に保ち、より低い不動産税評価を受けることに同意した土地所有者と契約に入ることができます。 一方、セスごとにゾーニングされていないが、農作物全般計画の計画を頻繁に組み合わせた強力な保存ツールとして機能します。 以上 16 百万エーカーが登録されていますが、最近の州の予算削減はインセンティブを低下させました。 計画は、計画を一直線化し、どのようにして、政策を削減することができます。 成長政策は、計画を縮小することができます。

オレゴンの独占農場使用(EFU)ゾーン

オレゴンのEFUゾーニングは、ファームエリアの住宅開発を厳密に制限し、厳しいサイズと所得要件を持つ1つの住居に制限します。非農場の使用は、非常に制限されています。このシステムは、特にWillamette Valleyで、オレゴンの主要農場のほとんどを予約してクレジットされています。 ]A[FLT:USD:2] ] [Oregonの排出量は、国内の減少率が最も低い農業の割合であるにもかかわらず、オレンゲレンゲレンゲレンゲレンゲレンデは、最も低い農業の減少が、農業の減少しているとされています。

ニューヨークの農業地区と地方のゾーニング

ニューヨーク州の農業地区法は、一般的に承認された農法に従うと、動物園を含む、過度に制限のある地方規則から保護された地区の所有者に財産を与えます。この「右から-農場」規定は、ニュアンス法を防止し、通常の農法を妨げる時間や営業時間を課すために、地元の動物園の能力を制限します。しかし、それは開発のために再ゾーニングを停止しません。強力な地方の農業従事者との郡は、そのような価値の層を補完するのを防ぎます。

農業造形の未来の方向性

課題が進化するにつれて、ファームランドを支配する規制枠組みが必要である。

気候スマート造形提供

農業の動物園を望むフォワード‐は、農家が温暖化気候に適応するのを助けることができます。オンファームカーボンの調達慣行(農業、カバークロップ、およびノチルなど)、保水池、干ばつ耐性作物システムは、保存と回復の両方をサポートしています。一部の条例は現在、大規模なボーナス-ファーム許可の一部として土壌健康計画を要求するか、または再生の実行を促すために再生するための密度を提供.

柔軟に使用し、アグリ-起業家精神

現代の農場は、農業の事業、農家の市場、食料ハブ、および教育センターを運営する柔軟性を必要とします。 明確に許可または条件付き使用としてリストするZoningコードは、よりローカルフードドルをキャプチャすることを可能にする合理的なサイズの制限付き。 農業の革新的な農家を制限するコードは、革新的な農業を駆動します。 American Farmland Trust] :3]またはそのバランスを促進するモデルまたはビジネスのバランスを促進します。

データ駆動式ゾーニングと地域連携

ゾニングの決定は、歴史的にローカル政治に依存していますが、地理空間データの増加の可用性を増加させる—土壌調査、土地利用の変化追跡、および気候予測—は、より客観的な優先設定を可能にします。 地方自治体の境界を越えて地域調整は、近隣の町がそれを維持しようとする間、開発収益のための1つの町のレゾナードが農地をリゾナートする「底に追従」を防ぐことができます。 州の農地保護計画は、一貫性を集中し、地域計画は、地域の計画組織は、地域の採用のためのモデルゾーニング言語を開発することができます。

コンテンツ

ゾーニング規制は、不完全なものではなく、農業の土地利用と保存に影響を与えるためのツールである。 適切に設計され、一貫して強化されたとき、彼らは、包括的な農地を維持し、生存可能な生存期間として農業をサポートし、農業の景観が提供する生態学的および経済サービスを保護するためのツールを維持します。 最も重要なシステムは、保存緩和、開発の権利の購入、および都市の保全などの補完的なツールと、および持続可能な農業の戦略を組み合わせることが不可欠です。 これらは、農業の多様性と農業の多様性を組み合わせることが重要であると考えられます。