不動産投資家と土地主のための税制準備のヒント

税制シーズンは、不動産投資家や土地主にとっての課題のユニークなセットを提示します。複数の所得の流れ、控除の費用、複雑な非推奨ルール、および進化する税法の組み合わせは、あなたのリターンフィーリングを圧倒する準備をすることができます。しかし、積極的なアプローチと税務コードの固有理解で、あなたはあなたの責任を最小限に抑え、あなたの控除を最大限に活用し、IRSに従順に滞在することができます。この包括的なガイドは、重要な税務準備戦略、記録に深くダイビング、あなたは、潜在的な活動の計画、または投資の計画を計画するかどうかを計画します。投資の費用は、または投資の費用を削減します。

財務記録を整理する

効果的な税制準備は、細心の注意を払って始まります。組織的な文書がなければ、あなたは税金を過払い、または監査をトリガーするリスクを欠かせません。あなたの不動産活動に関連するすべての財務文書を収集することによって始めます。これは、賃借受書や住宅ローンの声明などの明らかな項目だけでなく、旅行ログ、家庭のオフィスの費用、テナントや不動産管理者との対応などの明らかなレコードも含まれます。

文書管理システムの実装

デジタルツールは、記録保管プロセスを変革することができます。QuickBooks、Steessa、AppFolioなどのクラウドベースのソフトウェアを使用して、収入と費用を自動的に分類します。紙文書の場合、PDFにスキャンして、安全なクラウドフォルダに、論理フォルダー構造で保存してください。例えば、各プロパティの別のフォルダ、および各サブフォルダ内の各サブフォルダ内の収入、運用費用、改善、税金、および保険。このシステムは、返答またはIRSRSに応答するときに文書をすばやく取得することができます。

個別に個人・ビジネスの金融

土地主が作る最も一般的な間違いの1つは、個人的およびレンタル資金を収容しています。各レンタル資産(または、それらを追跡するために適切なソフトウェアを使用する場合、すべてのプロパティの少なくとも1つのアカウント)のために専用の銀行口座とクレジットカードを開きます。この分離は、会計を簡素化し、エラーを減らし、明確な監査証を提供します。IRSは、個人的およびビジネス取引が混在したときに、控をスクラブする可能性が高いです。

マスターの控除可能な費用

不動産投資家は、さまざまな費用を削減することができますが、すべてのコストが等しく扱われるわけではありません。現在、控除可能な修理と、長年にわたって非推奨されるべき資本改善の違いを理解することは重要です。以下は、考慮すべき重要なカテゴリです。

修理対改善

漏洩した蛇口を固定したり、部屋をペイントしたり、壊れた窓を交換したりするなど、あなたの財産を良好な労働条件に保つ修理は、一般的に発生した年に引き落とされます。価値を追加したり、有用な生活を拡張したり、プロパティを新しい用途に適応させる改善(例えば、デッキを追加し、屋根を交換したり、新しいHVACシステムをインストールしたり)は、その有用な生活(通常、住宅賃貸物件の27.5年)に資本化され、非推奨される必要があります。 IRSは、安全なLTR1を$ または15,000未満にすることができます。

モーゲージの利益とポイント

賃貸物件の取得、改善、維持に利用される住宅ローンの利益は一般的に引き落とされます。これには、物件が固定するローン、例えば住宅ローン、家用持分ライン(不動産に使用した場合)、および借入コストなどの利益が含まれます。賃貸物件の賃借に支払われたポイントは、借入期間に満たさずに、借入期間に満たさずに償還しなければなりません。すべての1098フォームおよび融資記録の注意を払ってください。

財産税・保険・協会料

地方政府に支払われる不動産税は控除されます。同様に、家主保険、火災保険、および賠償責任保険の保険料は、年払いで控除されます。住宅所有者協会(HOA)の手数料またはコンドミニアムの控除は、運用費として引き落します。あなたは、エスクローアカウントを介してテナントの家賃から支払われる不動産税を控除することはできません。あなたの土地主がカウントとしてあなたに支払った実際の金額のみ。

プロパティ管理とプロフェッショナルな料金

不動産マネージャー、会計士、税務準備士、弁護士、または不動産コンサルタントを雇う場合、その手数料は通常の事業費として十分に引き落とされます。これらの料金を抑えるために請求書や契約を保管してください。同様に、サービス、テナントスクリーニング会社、または逸脱専門家に支払われた料金が引き落しています。

旅行・交通

レンタカー、駐車、料金、さらにはタウンのプロパティのエアファーレなど、レンタカーの走行距離など、レンタル物件から、引き落とす費用は減ります。IRS標準マイレージレート(65.5センチメートル/ 2023年に1マイルあたり、毎年調整)は、最も簡単な方法です。マイルを主張するには、日付、目的地、目的、およびマイルが運転した記録を保管する必要があります。または、通常の車両を離れるには、実際の費用を必ず事前にお知らせください。

ホームオフィスの控除

定期的にあなたの家の部分を使用して、レンタルプロパティを管理するために排他的に使用する場合 - 簿記、テナントと通信、および計画 - あなたは、ホームオフィスの控除のために修飾することができます。単純化された方法は、最大300平方フィート(最大$ 1,500)までの$ 5の控除を可能にします。定期的な方法は、実際の費用を追跡する必要があります(住宅の利益、ユーティリティ、保険)平方フィートで割り当てられます。注意してください:ホームオフィスは、あなたの主要な場所でなければなりません。スクルーティングは、あなたが他の作業を行わなければならない、あなたが管理する場所は、あなたが必要としない、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、または、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが

減価償却費

不動産投資家にとって最も強力な税制上のメリットの1つです。住宅賃貸物件は、直線法(土地価値を除く)を使用して27.5年以上前例示されています。これは、プロパティが承認される場合でも、建物の費用ベースの割合を毎年引き下げることができることを意味します。減価償却を最大化するには、 ]の費用分離研究を検討してください。これは、建物の収入の減少率(再燃期間)を遅らせることができます。または、あなたは、早期に、または、施設の減少を計画する可能性があります。

レンタル収入と受動活動損失規則

毎月の家賃、遅延料金、ペット料金、駐車料金、およびリースの利便で提供されるサービスを含むすべてのレンタル収入は、あなたの税申告に報告されるだけです。すべての収入を報告する失敗は、一般的な監査トリガーです。しかし、IRSは、レンタル不動産活動を本質的に受動として見ていきますが、家賃からの損失は、一般的にアクティブ所得(給与、ビジネス利益)を相殺することはできません。これは、受動活動損失(PAL)のルールが再生される場所です。

素材の参加対パッシブ

管理決定を下す、テナントの承認、修理の手配など、お客様の物件を積極的に管理する場合、7つの素材の参加試験のいずれかを満たしていない場合は、受動として処理されることがあります。最も一般的なテストは、レンタル不動産活動に年間500時間以上費やしています。資格を与えられた場合、あなたは非受動所得に対して損失を差し引くかもしれませんが、特定の量だけ。さらに、調整された総所得(AGI)が100,000ドル未満の場合、あなたは不動産の損失を控除する必要があります。あなたは、不動産の50%以上の特定の利益に対して、または50%以上の特定の利益を払う必要があります。

素材の参加と不動産のプロフェッショナルなステータス

レンタルをコアビジネスとして扱う家主にとって、IRSルールの「」の不動産専門」になるには、レンタルロスを制限することなく差し引くことができます。資格を得るために、あなたは2つのテストを渡す必要があります:(1)年中のすべての取引またはビジネスであなたの個人的なサービスの50%以上が不動産取引やビジネスで実行され、(2)あなたは不動産取引やビジネスでサービス以上の750時間以上を実行します。あなたの勤勉なカレンダーを購読するか、またはログを記録してください。

税制改正為替 (1031)

レンタル物件を販売する場合、通常、資本金が税金と減価償却回収率を借ります。 A [1031 Exchange (のような種類の交換)を使用すると、送金を別の種類の投資物件に再投資することで、それらの税金を控除することができます。規則は厳格です。規制は、45日以内に、代替資産を識別し、180日以内に閉じる必要があります。あなたはあなたの現金または「ブートを許可しない」または、または、または、または、最終的には、資産を買い取ることができます。 [FLT] 資産を買い忘れずに、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、

四半期毎の見積もり税の計画

レンタル所得が他のジョブから見守られた後、税制を生成する場合、四半期の推定税額の支払いを行う必要がある可能性があります。 IRSは、現在の年度の税制の90%以上または前年の責任の100%を支払う必要があります(AGIが$ 150,000を超えた場合の110%)。フォーム1040-ESを使用して四半期ごとに計算し、支払います。多くの土地は、見積もりを行う際に収入を過小評価し、所得の支払いを下回ります。支払い額は、税金の支払いを確定します。毎年35%の支払いを確定することになります。

税務ソフトウェアを活用するか、専門家に相談する

いくつかのプロパティを持つ小規模なポートフォリオでは、TurboTax PremierやH&R Block Premiumなどのレンタル不動産用に設計された税務ソフトウェアは、非推奨、スケジュールE、および受動損失制限などの基本を処理します。これらのプログラムは、質問を案内し、自動的に減価償却とリキャプチャを計算します。ただし、複数のプロパティ、費用の分離研究、1031の交換、または複雑な受動活動の問題、 認定税専門:PA]または特定の資産を識別できるかどうかを判断することができます。

税法改正の改正

不動産の税法は、多くの場合、変化に影響を及ぼします。最近の変更には、]の税引きおよびジョブズ法](2017)が含まれており、企業税率を削減し、標準控除を増加させるが、また、限られた州と地方税(SALT)控除を$ 10,000に含み、高税状態に影響を与える]CARES Act(2020)は、再発的な損失規則を緩和し、および[FLT]を改正する[FLT]を解除]または[FLT]の通知]を[F]に通知]または[F]、[F]、[FAT]、[FAT]、[FAT]、[FAT]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Realate]、[Real]、[Realate]、[Realate]、[Real]、[Realate]、[Real]、[Realate]

一般的な間違いを避ける

個人的および事業費の算定:[ 常に専用のアカウントとクレジットカードを使用する。

]所得の報告に忘れて:[遅割料金や前払い家賃などの小額も含まれていなければなりません。

]改善による修理の活用:[ 誤った分類は、控除の不当や監査を引き起こす可能性があります。

]非推奨のリキャプチャを想定:[] 売却時に先に計画し、税金を控除するために1031の交換を検討してください。

]状態の税要件を無視する:[多くの州には、レンタル所得、減価償却、ネクサス(別の州に所有する場合)の異なる規則があります。

] 推定税金を払うことの失敗:[ 控除による年末の$を借りても、安全な港を満たしていない場合は、IRSはまだ遅くの支払いにペナルトします。

大規模なオフィスの控除を大きすぎてクリア:[] 適切な文書なし、これは監査のための赤いフラグです。

監査の準備

細心の記録であっても、監査が起こります。すべての領収書、請求書、銀行明細書、リース契約、および少なくとも3年間旅行ログ(収入25%以上を報告した場合の倍数)を保持します。財産と年ごとに文書を整理します。ソフトウェアを使用する場合、バックアップコピーを毎年エクスポートします。 IRSは提案された変更または検査依頼の通知を頻繁に送信します。速やかに対応し、要求された文書のみを提供し、CPAをクリアしたままにするには、適切な防衛をクリアしてください。

不動産投資家のための効果的な税制準備は、ワンタイムイベントではなく、継続的な戦略です。組織的に滞在することにより、控除と受動的な損失に関するルールを理解し、1031の取引所や費用の分離などのツールを活用し、信頼できる専門家と協力して、あなたは節約のための機会に、負担から税金のシーズンを回すことができます。初めに、あなたの進捗状況を四半期ごとに見直し、徹底的な文書の力を決して過小評価しません。これらの慣行では、あなたはだけでなく、あなたの不動産投資の収益の最大化を維持することができます。