ホームセールスにおける資本利益の理解

資本資産を売却すると、あなたが実現する利益は、資本利益税の対象となります。あなたの家は、資本資産として資格を付与するので、IRSは利益を課税します。あなたの売上高と調整されたコストベースの違い。ほとんどの住宅所有者にとって、この税は実質的であることができますが、内部収入コードは、多くの場合、完全に税金を排除するセクション121の下で強力な除外を提供しています。

利益は、以下に計算されます: 販売価格から始めます, 不動産手数料などの販売コストを差し引く, 弁護士手数料, そして、税金を転送. その後、あなたのサブトラクト ]] 調整された基礎], これは一般的にあなたが作った任意の資本改善の費用と、あなたが主張した任意の非推奨をマイナス (ホームがビジネスやレンタルに使用されている場合). 結果の獲得は、あなたの利益です. あなたは、ホームのために所有している場合 [FLTFLT:30%以上] または1年未満の所得が、.

第一次レジデンス除外(セクション121)の説明

[内収益コードセクション121を使用すると、あなたの主居住の売却から最大$ 250,000まで除外することができます。 あなたの主居住者の販売から、資本利益(共同でファイリング結婚カップルのための500,000ドル)。 この除外は永続的です。 それは、その利益の量に税金を支払うことはありません。 あなたは、この除外を一度に使用することができます。 これらは、家族から完全に販売することを意味します。

資格要件: 2 年のテスト

完全な除外のために修飾するには、販売日で終わる5年間の期間内に2つのテストを満たす必要があります。

  • ] 審査:[]] 過去5年間以上、家を所有している必要があります。
  • テストを使用する:]]あなたの家に住んでいた必要があります 過去5年間以上2年間の有権住宅。
  • 周波数試験:]]この販売の2年の間に他のどのホームセールにも除外を主張することはできません。

2年連続でなければいけません。例えば、18ヶ月の自宅に住んでいたら、年々離れ、販売前に8か月間そこに戻っていたら、24か月の使用条件を満たしました。5年目の窓は、常に閉館日から後ろに見えます。

部分的な例外: 人生の介入時

IRSは、生命が予測不可能であることを認識しています。次の予期しない状況の1つによる2年間のテストに失敗した場合は、 部分的な除外を修飾することができます。

  • 雇用で変更] - 50マイル以上移動を必要とするジョブのリロケーション。
  • 健康上の理由 - 自分自身、配偶者、または扶養者に医療をもらうか、または提供する移動。
  • []予期しないイベント] – 離婚、複数の出産、配偶者の死亡、自然災害、または雇用の不随意の損失。

このような場合、実際に所有して使用した2年間の期間の分数に基づいて、$ 250,000の制限の有望な部分を除外することができます。例えば、そこに12ヶ月間住んでいた場合、新しい仕事を移動すると、$ 250,000の12/24(または1/2)を1つのファイルに対して$ 125,000を除外することができます。残りの利益は課税されます。

あなたの利益を計算: ベースの役割

正確な記録管理はあなたの課税可能な利益を最小化するために不可欠です。 式は簡単です。

Gain = セールスプライス - コストを販売 - 調整されたバシス

[ 調整された基本]]は、元の購入価格から始まります(タイトル保険、録音手数料、および弁護士費用などの閉鎖コストを含みます)。 これには、所有権の間に作られた [の費用を追加します。 資本改善[]]])。 資本改善は、その有用な生活を増加させ、または新しい使用にそれを適応させる費用です。 例:中央エアコンをインストールし、プールを追加したり、デッキを修復したり、または再建したり、ガレージを交換したりします。

通常の修理 - 塗装、漏れのある蛇口を固定し、屋根をパッチング - は、基礎に追加されていません。 彼らは現在の費用です。 IRSは、監査されていない限り、レポートベースの調整を要求しませんが、レシート、契約、および許可は、あなたの最善の防衛です。 10年以上、資本改善は簡単にあなたの基礎に50,000ドルを100,000ドルを追加し、大幅にあなたの利益を削減または排除することができます。

利益を削減するコストを販売

コストを直接販売することで、実現した金額を削減します。以下が含まれます。

  • 不動産手数料(販売価格の典型的に5〜6%)
  • 弁護士費用とエスクロー料金
  • 保険・振込税
  • 広告コスト
  • 買い手が販売条件として必要な修理や改良

例えば、$500,000で売り、$30,000の手数料と手数料を払えば、あなたの金額は$470,000です。 強固な金額で、あなたの利益は排除限界の下の十分に落ちる可能性があります。

課税を最大限に活用し、税金を最小化するための戦略

意図的な計画では、多くの場合、家族の家の販売に税金を支払うことを避けることができます。 これらのアプローチを検討してください。

1. 二人のルールに会うためにあなたの販売を時

2年目のマークに近い場合は、数か月待って、完全な排除を解除することができます。例えば、22か月前に自宅に移行すると、2ヶ月分の売り上げが遅れます。除外は、あなたが移動して販売する前に3年間家を借りる場合は、また適用されます。この場合、5年以内に使用テストを満たしている限り。だから、28か月間、家賃を引いて、そして5年の間に家を借りて使用した場合、まだ資格を付与することができます。

2. あらゆる改善の細心の記録を保って下さい

各資本改善は、あなたの基礎を増加させ、あなたの課税利益を縮小します。 $ 50,000 のキッチン改造はあなたの基礎に $50,000 を追加します。 スプレッドシートまたはホーム改善ログを使用して、材料、労働、許可など、すべてのコストを追跡します。 あなたが家室で非推奨を主張していない場合は、その基礎調整を失う - 税専門家に相談する他の理由。

3. 業務用ピトルフォールを見る

お客様が、1997年5月6日以降に、事業(自宅事務所)およびクレームされた非推奨事項のためにのみ、事業利用に有利なことは、第121条の規定の「」の対象外ではありません。お客様は、当該事業の利用に帰属する場合には、当該事業の利用が、当該事業の廃止措置の対象外である]をにのみ適用されます。ただし、当該事業は、当該事業の規定の規定の規定にのみ適用されます。ただし、居住者は、当該事業の全部を放棄し、当該事業は、当該事業の目的は、当該事業の対象外にのみ適用されます。

4. 結婚したカップルと$500,000の除外

結婚したカップルが共同でファイリングする場合、両方とも所有権を満たし、完全な$500,000の除外を主張するためにテストを使用する必要があります。 しかし、特別なルールがあります。 1つの配偶者が両方のテストを満たしていると、他のどちらが試験に合っているかにかかわらず、カップルは完全に$500,000を主張することができます。 1つの配偶者が死ぬと、2年以内に販売する生存配偶者は、多くの場合、特別規則の下でフル$500,000の除外を主張することができます。

追加のキーの考慮事項

州税制の治療法の品種

連邦の資本利益は、セクション121の除外によってしばしば排除されるが、州は家売りの利益を別々に処理します。一部の州は連邦規則に合致しています。他の人はそうではありません。例えば、カリフォルニア州は完全に連邦の除外を認識していません。これは、シニア(55 +)または障害者の利益の一部のロールオーバーしか許可しません。対照的に、テキサス州には州の所得税はありません。そのため、連邦政府について心配するだけです。特に、ニューヨーク、またはニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、ニューヨーク、

1031 取引所と第一次住宅

A [1031 種類の取引所 一般的に ]cannot は、一次住宅に使用されます。 セクション ult121 除外は、住宅所有者のための主要なツールです。 ただし、あなたの家をレンタルプロパティに変換し、後でそれを販売する場合、セクション 121 除外(あなたの住居だった期間のために)を1031 交換(あなたが計画した後に)に、あなたは、あなたが専門家の費用を払う必要があります。

税制カットと雇用法の影響(2017)

税額控除の制限は、住宅所有者の2つの重要な項目を変更しました。住宅ローン債務の750,000ドル(住宅ローンが12月15日以降発祥)に減少し、標準控除はほぼ2倍になりました。これらの変更は、直接利益の排除に影響を与えませんが、彼らは新しい家を購入するとき、全体的な税額の写真を影響します。また、行動は、移動費の控除を排除しました(アクティブなデューティの軍隊を除く)、あなたのタイミングに影響を与える可能性があります。

売上を税率申告書に提出

セクション121であなたの利益が完全に除外されている場合、あなたは一般的に[]notは、あなたの税率リターンで販売を報告する必要があります。ただし、あなたがフォーム1099-S[]をタイトル会社から受け取る場合は、フォーム8949とDを提出する必要があります。あなたは、利益が除外されている場合であっても、販売を報告する必要があります。あなたはすべての利益を除外することはできません場合は、あなたは、あなたが提示する必要があります[FLT:]を通知]5]を通知する必要があり、あなたは、あなたは、あなたは、あなたが詳細に報告する必要があります[FLT]5]を通知]。

一般的な落札とテムを避ける方法

多くの家庭所有者は、意図的に自分の排除を削減または失います。 これらの間違いを監視:

  • [] 解約を行わないで事業用非推奨化をクリアする。[]] 業務用に割り当てられた利益は、事業用に除外されず、減価償却税は急性である。
  • 過去5年間以上家を貸与する。[] 5年連続で使用して2年を必要とします。 4年連続でレンタルし、1年のために住んでいた場合は、完全な排除のために修飾しない可能性があります。
  • 州税の義務を調べる。[あなたの利益が連邦的に除外されている場合であっても、あなたはいくつかの州で州税を借りるかもしれません。
  • 改善のレシートを保つことの失敗。[証拠なしで、IRSはより大きい税率に導く基礎増加を禁止するかもしれません。
  • []前回除外後、あまりにも早く鳴る。[]] 2年ごとに除外のみを使用できます。

特別シナリオ:離婚、継承、および軍事サービス

ダイバーシティ

離婚は排除を複雑にします。 1人の配偶者が出て行くが、まだ家を所有している場合は、使用テストは、排除を主張する人に基づいています。 自宅に残っている配偶者は、所有権を満たし、要件を使用するかどうかをまだ修飾することができます。 しかし、離婚が1人の配偶者に家を転送する場合、譲渡は元の所有者と同じ基礎で家を受け取る - 段取りなし。 配偶者が主張する配偶者が、配偶者が主張する理由として、配偶者が承認するかどうかを判断した場合、配偶者は、配偶者が承認するかどうかを除外することができます。

継承された家

あなたが家を継承するとき、基礎は死の日付でその公正な市場価値にステップアップされます。 これは、一般的にあなたが家を継承する前に、accrued任意の利益に税金を借りることを意味します。 セクション121の除外は、彼らが販売する前に5年間、彼らの第一次住居として家を使用する場合は、相続人に利用可能です。 あなたが家を継承し、販売する前に2年以内にそこに移動し、そしてそこに住んでいるならば、あなたはすべての税制上のすべての税制上の上昇を放棄することができます。

軍人員と外務サービス

軍人、外務、知能コミュニティのメンバーは、認定された正式な延長義務で最大10年間5年間のテスト期間を中断することがあります。 これは、彼らが移動した後、家年を販売し、除外のために修飾することができます。 IRSは、セクション121(d)(9)の下で特別な規則を提供します。

専門の指導が不可欠であるとき

長年同じ家に住んでいたほとんどの1人の住宅所有者のために、決して主張された非推奨、セクション121の除外は簡単です。しかし、あなたがレンタルプロパティを所有している場合は、ホームオフィスを使用して、海外に住んでいたり、配偶者の離婚や死を経て、または前の排除の2年以内に家を売った場合は、計算は複雑になります。 A []]修飾されたCPAまたは登録エージェントは、あなたが誤ってモデルを回避し、異なるシナリオを制限することができます。

セクション121の除外を理解し、慎重に記録を維持し、販売のタイミングを計画することにより、あなたは少しまたは連邦税の責任であなたの家族を販売することができます。 キーは、意図的に行動することです。それは、あなたの状況が複数の要因を伴うとき、専門家に相談することです。適切な準備で、あなたの家族の家の販売はあなたの次の章をサポートする税率の高いイベントです。