ゾーニング法における変種と特殊使用許可の疑い

ゾーニング法は、米国各地の自治体における土地利用規制の背骨を形成します。彼らは、その背の高い構造がいかに、そして与えられた小包でどのような活動が行われることができるかを、建築することができるかを判断します。これらの規則は、注文と予測性を提供しますが、彼らはまた、柔軟性を必要とするプロパティ所有者や開発者のための障害物を作成することができます。これらは、さまざまな重要な法的ツール - 特殊用途は、厳格なゾーニング要件からの救済を許します。多くの場合、混乱しているが、彼らは異なる目的のために機能し、異なる方法で、異なるプロジェクトを運営することができます。

ゾーニング法と柔軟性の必要性を理解する

ゾーニング・オーディナンスは、コミュニティを地区に分割します。住宅、商業、産業、農業、それぞれに特定の規則を設定しています。これらの規則は、ロットの寸法、建物の高さ、プロパティ・ライン、密度、および許可された土地の使用から設定されたバックをカバーしています。目標は、秩序な成長を促進すること、プロパティ・バリューを保護し、互換性のない使用を分離することです。ただし、ゾーニング・コードは、すべての状況を予測することはできません。ユニークなロット・形状、地形問題、または進化するコミュニティは、多くの場合、例外を必要とする。政府は、政府が許可する特別なメカニズムを付与するだけでなく、政府の利益を認めます。

重要な差別は、彼らが対処しているものにあります。分散は、許可された使用リスト(使用分散)から、物理的または寸法要件(エリアの分散)またはまれに、から逸脱することができます。特別な使用許可は、一方、土地の使用は、例えば、住宅街の学校に特定の条件下で許可されているようにすることができます。どちらには、アプリケーション、聴覚、およびゾーニングボードによる決定が必要ですが、法的テストと正当化は、LTZの定義を参照してください。 [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] の定義は、 [F] [F] の定義を参照してください。 [F]

変化とは?

ヴァリアンスは、不動産所有者がゾーニング・オーディナンスの厳格な要件から出発する方法で土地を使用することを可能にする法的例外です。ヴァリアンスの背後にある理由は、プロパティがユニークな特性を持っているとき、ルールの厳格な執行が不要なハードシップを作成することができるということです。変化は軽く付与されません。申請者は、ハードシップが自己作成されていないことと、その偏差は、近所や公共の善に害されないことを証明しなければなりません。

品種の種類

それぞれの法的条件を持つ2つの主なカテゴリがあります。

[:]]を使うと、このタイプは、すべてのゾーニング地区で許可されていない土地の使用を許可します。例えば、単一の家庭だけを許可するゾーンで小さな小売店を開く。それらが根本的にゾーンの文字を変更しているため、バリアンスを使用するのは困難です。申請者は、許可された目的のためにのみ使用し、その変動が最小限必要である場合に、プロパティが合理的なリターンを収まらないことを実証しなければなりません。
エリアの変容:])この取引は、設定されたバック、高さ制限、ロットカバレッジ、駐車場、またはフロア面積比の寸法または物理的要件を扱います。例えば、3フィートの必要なフロントセットバックに拡張するポーチをビルドしたい住宅所有者は、エリアの分散に適用することができます。エリアの変動に対するテストは通常、「複雑な困難」ではなく、「過剰な苦労」ではなく、コミュニティに影響する多くの人に影響します。

変化の獲得の要求

分散を確保するために、申請者は一般的にいくつかの要素を証明しなければなりません。州法と地方の条例が異なる間、一般的な基準は次のとおりです。

[]プロパティの固有性:[]:条件の特殊性からプロパティに固執しなければならない(不規則なロット形状、急勾配の斜面、または狭い幅など)、面積の多くの多くが共有された条件からではなく、。
:]ではなく、所有者の行動の結果は、ハードシップは不可能です。あなたが非公式なロットを作成する方法で多くのことを微分にした場合、あなたはその条件のためにその分散を得ることができません。
]近所への実質的な利益なし:[) 変動は、エリアの重要な特性を変更し、交通事故を増加させ、または隣人のためのプロパティ値を減らす必要はありません。
最低限の分散が必要:[] 与えられた救済は、プロパティの合理的な使用を可能にする最小限の偏差でなければなりません。

多くのゾーニングボードは、チェックリストシステムに依存しています。法的基準に深くダイブするには、American Bar Associationの分散法は優れた背景を提供します。

変種応用プロセス

プロセスは通常、提案と必要な文書を議論するために、ゾーニングスタッフと事前の申し込み会議から始まります。申請者は、サイト計画、調査、写真、および書かれた物語を含む公式なアプリケーションを提出し、その理由は、その分散が必要とされる理由を説明しています。提出手数料が必要です。ゾーニングのローカルボードは、公募(BZA)または調整のボードは、申請者が証拠と隣人を紹介する公共のスケジュールをスケジュールします。聴覚後、ボードは、決定書を提出することができます(または決定書)。ただし、または決定書は、いくつかの異なるが異なる場合があります。

品種の一般的な例

法令よりも高いフェンスを造ることにより、急な坂道が広がり、プライバシーが要求されます。
ロットが奇妙に形づけられているので、サイドのセットバックに刻印したガレージを追加します。
アクセサリーの通常の四角形の足の限界を超える家業を運営する。
敷地制約により、既存の商業ビルに駐車スペースの台数を削減。

特別な使用許可は何ですか?

特別な使用許可-また条件付き使用許可、特別な例外、または条件に応じて使用を許可した- zoning 条例が潜在的な適切と認識する土地の使用を許可しますが、ケースバイケースのレビュー後だけ。ルールから逸脱に対処する、特別な使用許可は、すでに正規によって汚染されている使用を承認することについて、特定の条件を満たしている。アイデアは、いくつかの使用は、特定の条件を条件に満たすことができない影響を持っていることです。そのような裁量を十分に確認するために、必要な条件を十分に確認することができないという点があります。

目的と範囲

特別な使用許可を必要とする一般的な使用例には、学校、教会、病院、デイケアセンター、葬儀の家、ガスステーション、ワイヤレス通信塔、および混合された使用ゾーンでの大規模な商業開発が含まれます。これらの使用は、その地域では非互換性ではありませんが、それらは、条件によって管理される必要があるトラフィック、騒音、または他の効果を生成することがあります。特別な使用許可プロセスは、特定の要件を抑制するゾーニングボードまたは計画委員会を可能にし、バッファリング、着陸、マイナスの動作、またはマイナスの動作を最小限に抑えます。

特別な使用許可のための法的基準は、分散のそれとは異なるです。申請者は、ハードシップを示す必要はありません。代わりに、提案された使用が条例の基準を満たしていることと、公の健康、安全、または福祉に悪影響を及ぼさないことを実証しなければなりません。多くの条例は、使用が「包括的な計画に一貫性がある」であることと認識し、それが「過剰なトラフィック混雑」または「過剰なノイズ」を引き起こしません。

特殊使用許可取得プロセス

プロセスは、分散のそれを反映していますが、多くの場合、より詳細なレビューと長い時間枠を含みます。ステップには、次のものが含まれます。

事前申込会議:[]]] 計画スタッフによる潜在的な問題を特定する提案された使用を議論する。
フォームアプリケーション:]]サイトプラン、トラフィック調査、環境評価、および使用が法令の各基準を満たしている方法を説明する物語を提出します。
Staffレビュー:[]]] 企画スタッフは、アプリケーションを評価し、推奨事項でレポートを準備します。
[]公聴:]]] 地方計画委員会または委員会は、多くの場合、近くの不動産所有者に郵送通知で公聴会を開催しています。申請者と公共からの証言は、聞きます。
[決定と条件:[]]]]ボードは、条件で承認、または許可を拒否することができます。条件には、造園、照明制限、性能基準、または定期的な更新が含まれる場合があります。
[]申請:]] 決定は、ローカルルールに応じて、より高い権限や裁判所にアピールすることができます。

自治体の特別利用許可条例の「」は、Denver Zoning Codeの特別利用セクション[」は、必要な詳細のレベルを示しています。

特殊用途事例許可条件

住宅街にオープンする教会。駐車場や駐車場の状況に遭遇した場合のみ許可されます。
野外再生エリアや落しの交通の制限がある、元々の家庭で運営されている子育てセンター。
住宅の混合利用ゾーンで構築したい大型食料品店。ストームウォーターの操業を緩和し、駐輪場を提供。

変化と特殊使用の限界間の重要な違い

プロパティ所有者と開発者は、これらの2つのツールを混同することが多いが、違いは基本的である。それらを理解することは、適切なアプローチを選択して成功したアプリケーションを作成するために不可欠である。

目的:

[Variance:]] 特定のゾーニング要件から救済を付与し、それ以外の場合は、ハードシップを引き起こす。焦点は、プロパティの物理的制約にあります。[
] 特別な使用許可:[[[[]]]) 裁量的なレビューの下で許可される土地の使用を許可します。焦点は、使用の影響と条件がそれを緩和することができるかどうかです。

承認の標準

発動:] 不利な苦難や実用的な困難。ユニークさとハードシップの自己創造を証明する必要があります。
[ 特別使用許可:[] コミュニティとの列挙された基準と互換性の遵守。必要なハードシップはありません。

スコープ

Variance:] 通常、寸法または物理的な偏差(エリアの分散)または、まれに、禁止された使用(使用分散)。[[
] []]]]特別な使用許可:[[アドレスは、条件付きで使用している;使用自体は、許可を必要とするように、条例にリストされています。

条件:

[] バランス:] 条件は課せられるかもしれませんが、偏差の影響を最小限に抑えることを目的としています。分散は土地で実行されます。
特別使用許可:[[]]]]] 条件はほとんど常に添付され、多くの場合、操作限界が含まれます。条件が違反しているか、使用が中止されている場合、または、許可は期限が切れる可能性があります。

非コンプライアンスの遵守

発動:] 違反は、取消または執行行動を起こすことができます。プロパティ所有者は、与えられた偏差を厳密に従わなければなりません。[
特別使用許可:[ 条件に従うことができないことは、許可の取消につながることができ、使用は違法になる可能性があります。

より詳細な側面比較については、]などの計画リソースウェブサイト「APAの土地利用部」が包括的なガイドを提供します。

申請者のための実用的なヒント

分散や特別な使用許可を求めるかどうか、慎重に準備は承認のチャンスを改善します。実用的なヒントは次のとおりです。

あなたの条例を知っています:[徹底的にあなたのローカルのゾーニングコードを読みます。各自治体には、独自のアプリケーション要件、手数料構造、および適時性があります。ルールの点在は、使用しません。
早期に専門家を擁する:[] 土地は、弁護士、建築家、プランナー、および調査員が、申請を法的基準を満たしたうえで支援することができます。彼らの専門知識は、分散症例におけるハードシップの引数を作成するために特に価値があります。
[]強力な物語を予感させる:[ ヴァリアンスのために、あなたの財産のユニークな特性に焦点を当て、そして、オーディナンスが苦難を課す理由。特別な使用許可のために、あなたの使用がコミュニティに利益をもたらす方法と提案された条件が懸念を緩和する方法を強調します。
近隣のサポートを受ける:] コミュニティの反対は、プロジェクトをシンクすることができます。聴覚の前に隣人に相談し、懸念に対処し、譲歩を検討してください。サポートや請願の手紙は、ボードの投票をスウェイすることができます。
[] ボードミーティングを最初に添付します: ボードがどのように動作するかを観察します。質問のどの種類や、彼らが値する証拠を尋ねるのかを学びます。この洞察は、プレゼンテーションを詳しく説明します。
タイミングについて現実的である:[]]両方のプロセスは、アプリケーションから決定まで60〜120日かかります。あなたのプロジェクトスケジュールにこれを率いてください。一部の領域では、マイナーな分散のための迅速なレビューを提供しますが、それでカウントしません。

ゾーニングボードとパブリック・補聴器の役割

変化と特別な使用許可は、通常、ゾーニングのアピールや計画手数料のボードである、量子的身体によって決定されます。これらのボードは、指定された市民で構成され、多くの場合、不動産、法律、または計画の専門的背景を持つ。彼らは手順の規則に従い、個人的な意見ではなく、聴覚で提示された証拠に基づいて決定しなければなりません。

公共の聴覚は重要なコンポーネントです。通知は特定の半径内のプロパティ所有者に与えられ、誰もが好意または反対論で話すことができます。聴覚は、コミュニティの視点でボードを提供しますが、最終的な決定は、条例の法的基準に基づかせなければなりません。理事は質問、追加の研究を要求するか、後で聴覚を継続することができます。最終的な決定は、法の事実と結論の発見を含む解像度で記録されます。

分散または特別な使用許可を付与することは権利ではないことを理解することは重要です。それは特権です。ボードには裁量がありますが、それらは任意に行動することはできません。アプリケーションが拒否された場合、申請者は、その裁量を乱用し、ボードを示す必要がある決定的な基準の下で、裁判所にアピールすることができます。

コンテンツ

変化と特別な使用許可は、ゾーニング法の剛性に柔軟性を注入する不可欠なツールです。彼らは、コミュニティが独自の特性制約と、注文開発の全体的なフレームワークを犠牲にすることなく、有益な土地の使用を収容することができます。しかし、それらは交換できません。ヴァリアンスは、規則から救済を提供します。特別な使用許可は、使用のための許可を与えます。各々は、独自の法的テスト、プロセスの負担、および戦略的検討を行います。

プロパティ所有者、開発者、およびコミュニティ活動家は、両方のメカニズムの明確な理解から恩恵を受ける。正しく使用されるとき、変数と特別な使用許可は、競合を解決し、創造的なプロジェクトを有効にし、近所のキャラクターを強化することができます。不満を犯したとき、彼らは訴訟、コミュニティバックラッシュ、および浪費されたリソースにつながることができます。賢明なコースは、計画プロセスで経験豊富な土地使用の専門家に相談し、地元のゾーニングコードを慎重に見直し、徹底的な文書と完全な文書と協力的な知識にアプローチし、これらの法的スキルを身につける機会をすることができます。

土地利用規制におけるベストプラクティスのさらなる読書のために、 ] コルネルリー情報研究所のゾーニング概要は、有用な出発点を提供します。さらに、地方自治体のウェブサイトは、しばしば彼らのゾーニングボードの議題と決定を公開し、その変数と特殊な使用許可が慣行で処理される実際の例を提供します。