商業リースに対する紛争解決に関する法的留意点

商用リースと一般的な争訟の理解

商業リースは、ビジネス不動産のアレンジのバックボーンを形成します。住宅リースとは異なり、消費者を保護するために大きく規制されている、商業リースは契約の自由の原則の下で動作します。これは、当事者が自分の条件を交渉するのをほとんど自由であることを意味しますが、この柔軟性は、紛争のための肥沃な地面を作り出します。テナントが小売店、レストラン、医療慣行、またはオフィスを運営するとき、リースの特定の条件は、賃貸、メンテナンス、使用条件、および紛争の状況を含む、および規制が発生したときに、これらは、これらを効率的に変更する必要があります。

商用リース争訟の一般的なタイプ

最も一般的な商業リース紛争は、いくつかのカテゴリに分類されます。各タイプには、独自の法的ニュアンスと決議のための戦略があります。

[] 家賃および追加家賃の争訟:[] 地下家賃を超えて、商業テナントは通常、運用費用、不動産税、保険、および一般的なエリアメンテナンス(CAM)の追加料金を払う。土地主がテナントが過度であるか、不適切な計算を判断する費用を通るときに争訟はしばしば発生します。テナントは、遅延料金、未払いの家賃、または複数のリース料に使用した方法論の関心が、または特定のテナントが特定の言語を回復するために必要であるかどうかを調べるために、特定の言語を回復するために必要としているかを判断することができます。
[]メンテナンスおよび修理義務:[]多くの商業リースは、テナントへの修理の負担をシフトし、いずれかの「トリプルネット」構造または特定のメンテナンス契約を介して。しかし、土地主が構造要素、HVACシステム、または一般的な領域を維持するために失敗したときに紛争が起こります。いくつかの管轄区域では、土地主は熱、水、またはエレベーターアクセスなどの重要なサービスを提供するために失敗は、建設的な決定を構成することができます。
[]利用とゾーニング制限:[リースは、テナントが特定のタイプの事業を運営したり、特定の活動を禁止したりすることを可能にします。テナントがその使用を変更したいとき、例えば、レストランをナイトクラブや小売店をジムに変えるときに、土地主はオブジェクトを対象とする可能性があります。さらに、ゾーニングオーダメントはリースがそれを許す場合でもテナントの意図の使用を防ぐことができます。テナントは、常に予約を検証し、柔軟性を主張する前に、テナントが使用することを確認する必要があります。
[] 譲渡および預託:[ 土地主は、テナントが他の当事者にリースを転送する前に、通常、同意を必要とします。土地主が抱えると認めない条件に同意しない場合、失効を生じる。多くの州は、合理的の基準を暗示しているため、ビジネスの正当化なしで平らな拒絶がリースに違反する可能性があります。テナントは、通知および同意を厳密に行う必要がありますまたはサブリースを割り当てる必要があります。
[ 調整と更新:[早期終了条項、更新オプション、およびホールドの規定は、多くの場合、急上昇した訴訟を発生させる。テナントは、特定の大陸に基づいて、終了の権利を行使しようとするかもしれません(例えば、閾値未満の売上高)、土地主がトリガーの有効性を疑う間。更新オプションは、正確なタイミングと運動方法を必要とします。欠落は、期限が長く続くリース期間を延長するか、またはトリプルリースする可能性があります。

商用リース争訟を準拠法とする主要な法的原則

裁判所および仲裁人は、商業リースの紛争を解決するために基礎法的な原則のセットに依存しています。これらの教義は、解釈を導き、責任を決定し、利用可能な救済を形作ります。

契約通訳

商業リース法の礎石は、単なる意味です。裁判所は、書面によるリースの不当な言語を強制します。条件が明確で、元々の証拠(例えば、交渉や業界慣習など)が一般的に不当です。あいまいな規定は、ドラフター()に対して解釈され、重要な条件は、その決定的な決定を下す必要があります。重要な条件は、その決定的な決定的な決定的な決定的な決定的な決定的な決定的な決定を下す必要があります。

乳幼児の受入

不在な明示的な言語であっても、特定の黙示的な契約者は、両方の当事者を保護します。静かな娯楽の契約者は、土地主から干渉することなく、敷地を所有し、使用するための権利を保証します。町主が物理的にテナントを緩和したり、建設的にテナントを緩和したりするときに、ブリーフは起こります。そのような労働条件は、そのような公正な手段を防止する義務を負います。

法定・判例法

商業リース紛争は、主に州の契約と財産法によって管理されます。均一商業法(UCC)は、不動産リースに適用されませんが、契約の残留(Second)からの一般的な契約原則が広く採用されています。さらに、各州には、控除手続、自己ヘルプ禁止、通知要件、および清算の損傷の執行可能性など、商業土地テナントの重要な事項に対処するための法令があります。土地主は、これらの条件を適切に調整し、規制措置を解除する必要があります。

紛争解決方法と法的手続き

商用リース紛争は、いくつかのチャネルを通じて解決することができます。リース自体は、必要な方法または優先方法を指示することが多い。適切なアプローチを選択すると、時間、お金、およびビジネス関係が節約されます。

交渉

直接交渉は、少なくとも、最も有利かつ最も費用対効果の高いパスです。両当事者は、その法的権利と商業目標の明確な理解と交渉に近づくはずです。準備には、リース、収集証拠(例えば、財務記録、対応、写真)を検討し、各側面の立場の強みと弱点を評価します。成功した交渉は、多くの場合、取引オフを伴う:テナントは、将来の補償の決定書式が変更されると、将来の契約が重要であると判断されると、変更の決定書式が同じ重要な決定書式であることを確認することができます。

メディエーション

メディエーションは議論を容易にするニュートラルな第三者を含みますが、決定を課さない。紛争解決条項を持つほとんどの商業リースは、訴訟や仲裁の前に仲介を必要とします。メディエーションは、プライベート、機密、および比較的高速です。多くの場合、日数や週に完了します。多くの州裁判所は、商業的な仲介プログラムを提供し、または当事者は、民間の仲介者を雇うことができます。仲介者は、そのような賃貸アベーション、リース、変更、または早期に合意された契約などの、または相互関係を事前に合意した場合には、仲介者を識別するのに役立ちます。

仲裁

仲裁は、仲裁人やパネルが証拠を聞き、決定をレンダリングする結合または非結合プロセスです. 仲裁は、より速く、訴訟よりも非公式にすることができます, そして、それはしばしば機密です. しかしながら, 控訴のための地面は非常に限られています. 締約国は、仲裁条項が規則を規定することを確認する必要があります (例えば, アメリカン仲裁協会やJAMS), 仲裁人の数, 位置, 費用は、仲裁が仲裁が、一般的に有望な仲裁は、仲裁が条件に関与する可能性が高いかどうか. 仲裁は、規制を判断する, 仲裁は、特に、規制が重要性を判断する可能性が高い.

ライセンス

他の方法が失敗すると、訴訟が必要になる場合があります。商業リース訴訟は通常、州裁判所で行われます。苦情を提出し、防衛者は、州の規則によって許可された時間内に答えなければなりません。ディスカバリーは、文書の交換、預金の取り込み、および代理業者に関与しています。事前訴訟(例えば、要約判断)は、紛争に材料の事実がない場合、裁判なしでケースを解決することができます。裁判で、裁判官または裁判官は、債務を決定し、その費用を補償する権利を放棄する権利を含みます。そのような裁判官は、そのような費用を補償する権利を補償します。

訴訟における重要な考慮事項

[Attorneyの手数料とコスト:]多くの商用リースには、予備的なパーティーの弁護士の手数料条項が含まれています。これは、著しく増加することができます。失礼するパーティーは、相手の法的な請求書を払う必要があるかもしれません。一部の州では、裁判所が悪い信仰で行動する失礼パーティーを見つけるか、合理的な原因なしで、そのような条項を制限します。テナントは、たとえ小さな賃貸料でさえ、6つの罰金の手数料を払う必要があることを認識する必要があります。
[Juryトライアルワイバー:] 一部のリースには、陪審裁判の権利の免除が含まれています。締約国は、陪審員が陪審員を受ける権利があるかどうかを理解するためにリースをチェックし、そうでなければ、ベンチトライアルが許容されているかどうかを検討する必要があります。複雑な商業紛争では、多くの弁護士は、契約およびプロパティ法で経験された裁判官の前にベンチトライアルを好む。
制限の状況:[]] 訴訟を提出する時間は、州とタイプのクレームによって変わります。契約違反の場合、通常4〜6年です。不正や建設的な行為などのクレームについては、より短い期間が適用される場合があります。プロンプトアクションは不可欠です。あまりにも長い待機は、クレームを完全に禁止することができます。土地主人は、賃貸借用のための制限の状況が頻繁に開始し、リースが終了したときに、各インストールが終了したときに、その限りは実行を開始します。

主の土地主の法的留意点

土地主は、紛争を最小限に抑え、その財産利益を保護するために積極的に必要である。以下は、守秘義務的なリースポートフォリオにとって重要な事項である。

明確なリースの漂流

十分に引き寄せられたリースは、土地主の防衛の最初の行です。賃貸エスカレーション(例えば、固定増加、CPI調整、パーセンテージ家賃)、CAM充電(パススルーキャップと監査権付き)、メンテナンス義務(土地主の職務から明確なテナント業務を区別)、保険要件(最低限の補償額と追加の保険保証された保証された保証付き)、およびデフォルトの救済(アクセラレーションを含む)、入札条件(不当な入札条件、および入札条件)、およびそれらが、必要条件を明記し、必要です。

適切な通知とキュア規定

リースまたはテナントを侵害する際、土地主は、通知と治療期間を厳密に守らなければなりません。州法は、侵害を特定し、テナントに合理的な時間(例えば、10〜30日)を与えられた書面による通知を要求します。適切な通知を提供するには、適切なアドレスに送信され、リース(例えば、認定メール、オーバーナイト宅配便、または個人配送)で必要な方法によって、その通知が要求されます。適切な通知を提供する場合は、土地主が、そのような契約を防止するか、または所有者が、またはその所有者に通知を守るべきであるかどうかを通知することができます。

自己ヘルプなしでリースの権利を強化

裁判所命令なしにテナント、セサイジングプロパティ、またはユーティリティを閉鎖することは、ほとんどの州で禁止されています。そのような行動は、違法な信念を構成し、土地主が責任を負うように、trespass、変換、および精神的苦痛の意図的な影響を含む、土地主を公正な責任を割く。土地主は、裁判所システムを介して逸脱を追求する必要があります。いくつかの管轄区域では、商業家主は、規制を厳格に保護するために、法規制を要求するかどうかを常に禁じる権利を有するかもしれません。

損害賠償の緩和

テナントが敷地を放棄することによって侵害した場合、土地主は、スペースを解放するための合理的な努力をすることによって、被害を軽減する義務を持っています。土地主は、彼らが積極的にスペースを販売していることを示す必要があります(例えば、ブローカー、広告、見込みのあるテナントに提示する)と、無機に有能なテナントを拒絶しませんでした。移住への失敗は、回復可能な家賃を削減または排除することができます。一部のリースは、そのような状況を監視するために、そのような状況を把握するために、公益者と禁止されていることを保証する義務を負います。

テナントに対する主要な法的留意点

テナントは、不必要な責任を避け、事業運営を維持するために、その保護と責任を認識すべきである。

徹底したリースレビューと交渉

署名する前に、テナントは商業不動産で経験した弁護士とすべての条項を審査する必要があります。特別に、エスカレーションのレンタルの式(特にコンパウンドレート)、CAM充電構造(家主の本を監査する権利を要求します)、メンテナンスキャップ(主要な資本修理のためのパススルーの制限を負う)、主任の同意は、不当に、土地主の契約を防止することができない(少なくとも30日間)、および土地の契約を防止するために、少なくとも30日間の注意を払う必要があります。

ドキュメントとレコードの保存

賃貸借、すべての修正、家主、支払い受領書、敷地内写真(前方および後方)、および書面での修理依頼のコピーを維持します。詳細な記録は、合意されたものや何が発生したかに関する紛争が生じた場合に有利です。CAMの料金に関する紛争については、テナントは、土地からの請求書やサポート文書を要求し、請求が実質的である場合は、監査員を雇うことを検討する必要があります。テナントは、土地の状況や状況、時間、および概要を含むすべてのログを保持する必要があります。

リースオプションを正しく検証する

リースの更新、拡大、または終了オプションは、多くの場合、時間感度と厳しい条件に従うことができます。方法のオプションを行使し、リースで指定された期限までに、適切な手数料が発生する可能性があります。テナントは、必要な方法(例えば、認定メール、返還要求)によって、事前にカレンダーリマインダーを設定し、エクササイズ通知を配信する必要があります。土地主が未就労を被った場合でも、多くの裁判所は、これらの要件を厳密に強制的に強制的に強制的に強制的に強制的に強制的に強制的に行う必要があります。リースも、テナントは、必要な方法(例えば、認定メール、受領が要求される前に、すべての義務を要求する場合があります。

ワイバーとエストペルの教義を理解する

被告後の賃貸借受受入は、リース期間を強制する権利を放棄する可能性があります。例えば、テナントが使用制限に違反し、土地主は侵害の知識を持つ賃貸借を認めた場合、土地主は、違反を放棄したとみなされるかもしれません。逆に、土地の要求でestoppel証明書(リース状況を確認する文書)を署名すると、テナントが後からそのポジションを変更することを防ぐことができます。テナントは、慎重に、不規則な証明書を読んでください。しかし、入札が、入札が不規則に通知する場合、または退会するかどうかは、その入札が、その入札が承認を承認するかどうかを通知します。

予防措置とベストプラクティス

商業リース紛争を解決するための最も効果的な方法は、それが起こることを防ぐことです。土地主とテナントの両方が、問題が発生した場合は、紛争の可能性を減らし、迅速に解決するための地盤を敷設する慣行を採用することができます。

包括的な争訟の決議条項を含める

すべての商用リースには、明確でマルチステップの紛争解決条項が含まれる必要があります。条項は、簡単な説明と紛争の書面による通知; (2) 決定者間の会議または会議コールが指定された時間内に行われ、良好な信仰交渉を試みる; (3) 交渉が失敗した場合、ニュートラル仲介者との仲介; (4) 調停が紛争を解決しない場合は、仲裁または最終的なステップとして訴訟。条項は、仲裁および仲裁の決定を無視するべきではありません。仲裁は、仲裁および仲裁の規制が、規制の決定または規制を回避するかどうかを判断します。

定期的なリース監査を実施

土地主やテナントは、定期的にリースコンプライアンスを見直しるべきである。土地主は、テナントが使用制限を違反していないことを検証し、財産の損傷を引き起こしたり、保険を維持することに失敗している必要があります。テナントは、土地主が保守義務を果たすことを確実にすべきであり、家賃の正確であり、CAM費用が適切に割り当てられていることを確認する必要があります。毎年恒例の監査は、紛争にエスカレーションされる前に問題をキャッチすることができます。テナントのために、住宅の監査は、土地主が管理費が頻繁に含まれ、資本の費用が改善や費用が、費用が適切に調整されていないため、特に重要です。

コミュニケーションのオープンを維持

多くの紛争は、誤解やコミュニケーションの欠如から成ります。早期、問題に対する正直な会話 - テナントの一時的なキャッシュフローの問題などのビジネスの停止、または土地主の修理を実行する必要があります業務を中断するかもしれない - 家賃の控除、議論、または調整されたアクセススケジュールなどの一時的なソリューションにつながることができます。簡単な拡張または書き込みの明白は、月や訴訟の年を避けることができます。両当事者は、問題を回避するために、単一の連絡先を任命する必要があります。

経験豊かな法律相談員

商法上の紛争は、多くの場合、複雑で法的問題を伴う。両当事者は、商業リースを専門に扱う不動産弁護士を従事する必要があります。弁護士は、リースドラフト、交渉の決済、仲介または仲裁の当事者を表すことができ、必要に応じて、ケースを拘束する。弁護士は、適切な通知を与えるために失敗したり、貴重なリースオプションを失う、または他の側の弁護士のために責任を負っているなどの、費用対効果の高いミスを節約できる投資です。弁護士は、特定の弁護士が、特定の弁護士に弁護士を雇うために、特定の弁護士が適切な通知を費やすことができる投資です。

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商用リース紛争は、ビジネスをやることの現実ですが、それらは壊す必要はありません。紛争の一般的な情報源を理解し、リース解釈を支配する法的原則、および利用可能な紛争解決方法の範囲は、当事者は自信を持ってこれらの紛争をナビゲートすることができます。明確なリースドラフト、勤勉な記録管理、オープンコミュニケーション、および法律相談による早期相談などの積極的な対策は、紛争が生じた場合でも、専門的かつ生産的なリース関係を維持するのに役立ちます。

商用リース法のさらなる読み方については、アメリカン・バー協会の不動産セクション、 ]] 、Cornell Legal Information Instituteの商用リースの概要、 []]] 、Nolo ガイド商用リース]。州固有の統計と最近の場合の法律は、特定の紛争を判断するときに、また、現地の規則を決定し、紛争を解決するときに相談する必要があります。