税制上のレンタル収入と支出を適切に報告する方法

Tip:]] 疑わしいときは、作業を改善し、それを増大させます。 合理的な間違いを犯したならば、後でより高い控除を防御するのは簡単です。 しかし、$2,500未満の項目については、de minimis安全な港を使用して、現在の控除を最大化します。

税務申告書:EスケジュールとEを超えて

ほとんどの個人家主は、賃貸所得と費用を]に報告します。 スケジュールE(Form 1040)]]、補収入と損失。 それらは、IRSの行動規範の下でグループ化されていない限り、各レンタル施設の別のスケジュールEを提出する必要があります。 フォームは、各プロパティアドレス、プロパティの種類、およびその後、受け取った総家賃を報告する必要があります。 次に、各カテゴリの控除可能な費用を項目化する必要があります。 フォームは、あなたの損失または損失を1040に計算します。

スケジュールEには、"at-risk"の量のためのセクションも含まれています。各活動(キャッシュは投資プラスリコース債務)にリスクを持っている量を計算する必要があります。非リコース債務は一般的にリスクで考慮されていません。あなたの損失がリスク額を超えた場合、過剰は中断され、転送されます。

受動活動の損失および不動産の専門家

レンタル不動産は、一般的に受動活動として分類されます。これは、損失は他の受動所得(例えば、他のレンタルや限られたパートナーシップから)のみをオフセットすることができます。しかし、重要な例外があります。あなたがをアクティブに参加する場合])、レンタル活動(テナントの承認、レンタル条件の設定、修理承認)、あなたは、そのような収入に対する非受給所得に対するレンタルの$ 25,000まで控除することができます(または賃金を100,000ドル以上)、あなたは、または賃金を削減することができます。

不動産のプロフェッショナル - あなたは、材料的に、年間750時間以上、あなたの個人的なサービスの50%以上のための不動産レンタル活動に参加しているが、不動産取引や企業で、あなたのレンタル損失は受動活動の制限の対象ではありません。 あなたは、賃金や活動的なビジネス収入を含むすべての収入を相殺することができます。 この状態は、IRSによってスクラッチ化されます。 あなたは、詳細なタイムログを保持し、すべての不動産の活動を1つのプロパティに割り当てるために多くの個人を割り当てることができる必要があります。

税額控除および雇用法は、特定の賃貸不動産運用のためのセクション199Aに基づく有資格の事業収入(QBI)控除を作成しました。あなたのレンタルが取引または事業(投資よりもむしろ)として扱われている場合、あなたは、最大20%の純賃貸所得を控除する資格があるかもしれません。短期レンタル(平均滞在7日以上)は、多くの場合、資格があります。あなたの状況が資格を判断した場合に、税専門家に相談してください。

特別状況: バケーションホーム、短期レンタル、および混在するプロパティ

15日ルール

年中、 [15日間または数少ない[]のプロパティを借りた場合、IRSは、あなたの税申告からすべてのレンタル所得を除外することができます。 ただし、レンタル費用を控除することはできません(あなたがスケジュールAに項目を付けるかもしれない住宅税と財産税を除く)。 この規則は、あなたが所有する任意のプロパティに適用されます。 例えば、あなたはピーク中に12日間あなたの湖の家を借りる場合は、レンタル費用を損なうことはできません(あなたがスケジュールAにアイテムを失うことはできませんが、あなたは個人的な費用を補償することができない、あなたは、あなたが個人的な費用を控除することができます。

パーソナルユースの日と経費配分

賃貸物件を個人的に利用する場合、家賃の14日以上または10%以上(公正な賃貸借)の場合は、賃貸マンションの賃貸借料()が個人住宅と見なされます。この場合、個人およびレンタル利用の費用を割り当てる必要があります。レンタル費用(ただし、住宅ローンの利息や税金以外の)は、レンタル所得の程度だけに引き落とされます。いかなる過剰な控除も中断され、転送されます。レンタル日数の合計日数(または個人料金)は、レンタル日数(+日)に限られます。

短期滞在のレンタル(例:Airbnb、VRBO)では、IRSは、平均賃貸期間が7日以内で、実質的なサービス(毎日の清掃のような)を提供しない場合に、レンタルプロパティとして扱います。 あなたが実質的なサービスを提供するならば、IRSは、スケジュールEではなく、スケジュールCで報告可能な場合、それは重要なホテルや宿泊施設を検討することができます。 スケジュールCは、ビジネス費用の控除を可能にし、また、あなたが自己雇用を課税する可能性があります。

短期レンタルは、IRS監査の焦点となっています。 代理店は、Airbnbのようなプラットフォームからデータを使用しています(行動規範と1099-K報告を形成)。 サードパーティの決済組織を通じて、600ドル以上の支払いを受けている場合、フォーム1099-Kを受け取ることができます。 常にあなたの記録とこれを再構成します。 レンタルされた日数、個人使用、およびゲストに提供されるサービス。

記録保管: コンプライアンスの土台

正確なおよび組織化されたレコードは、控除の防止と監査の問題を回避するために不可欠です。 IRSは、すべての収入と費用をサポートするレコードを保持する必要があります。 推奨プラクティスは次のとおりです。

• 各レンタル物件または最低限の銀行口座とクレジットカードを組み合わせて保管してください。
• 専用の会計ソフトウェアまたはスプレッドシートを使用して、すべてのトランザクションを記録し、タイプ別に分類します(例えば、「修理」、「住宅の利息」、「ユーティリティ」)。
• リース、レンタルアプリケーション、請求書、領収書、銀行明細書、およびキャンセルチェックのコピーを保管してください。
• 宿泊施設から旅行するための記録的なマイレージ - 各旅行の目的に注意。
• 賃貸借で受けたサービスまたは財産の公正な市場価値を文書化します。
• 減価償却のために、原価の記録、土地価値配分、改善、各資産がサービスに置かれたとき維持して下さい。

税務申告の期限が過ぎても、少なくとものレコードを続けてください。しかし、IRSは6年間推奨されます。非推奨のプロパティでは、回復期間全体と販売年のための記録を保持します。あなたが財産を販売するとき、あなたは利益を計算し、償却回収を欠くためにそれらのレコードが必要になります。